如何選擇實物資產(chǎn)的投資

董欣越

【摘 要】隨著我國的經(jīng)濟發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，家庭理財?shù)男枨蟛粩嘣鰪?，家庭的資產(chǎn)配置也呈現(xiàn)出多元化傾向。股票、期貨等金融投資品具有較高的風險，且隨著負利率時代的來襲，現(xiàn)金也在變得越來越不值錢。相較于前者，實物資產(chǎn)投資在價格變化上相對平穩(wěn)，且擁有長期的經(jīng)濟壽命，便于久置。因此，與其將錢存入銀行，收取微薄甚至為負的利息，更多的家庭開始關(guān)注實物資產(chǎn)投資，以求保值。論文分別對房地產(chǎn)、黃金以及藝術(shù)品三種實物資產(chǎn)進行分析，為家庭投資者實物資產(chǎn)的投資給出建議。

【Abstract】With the development of our countrys economy and the continuous improvement of people's living standard， families financial investment demand is growing， and the irassetal locations also present apluralistic tendency. Stocks， futures and other financial investments have high risk. And along with the era of negative interestrates， cash is becoming less and less valuable. Compared with the former， realasset investment is much stabler in price changes， and has along-term economic life and easy to set. More families， therefore， begin to pay close attention to physical assets investment， instead of putting money in the bank， charging lowor even negative interest. Respectively， this article analyzes the real estate， gold and art work three typical kinds of realassets. Based on the analysis， it will give some advice to family investors on real asset investment.

【關(guān)鍵詞】實物資產(chǎn)；家庭投資；房地產(chǎn)

【Keywords】physical assets； family investment； real estate

【中圖分類號】F830.591 【文獻標志碼】A 【文章編號】1673-1069（2017）03-0030-06

1 引言

2009 年 7 月，瑞典央行開始負利率實驗，成為第一家實施“負利率”的央行，其將存款利率一度減至-0.25%。2015 年 2 月 12 日起，瑞典央行開始正式實施負利率政策，并于 2016 年 2 月 11 日，將再回購利率下調(diào)至-0.5%。繼瑞典之后， 歐洲各國紛紛開始進行負利率實驗，且近期日本也將成為亞洲第一個實行負利率 的國家。隨著各國利率的不斷下調(diào)，我們正在步入一個負利率時代。而正是由于負利率的影響，實物資產(chǎn)投資逐漸受到廣大關(guān)注。同時，當現(xiàn)金時代正在被各國 不斷發(fā)動的印鈔機和高通脹率吞噬的時候，人們發(fā)現(xiàn)，我們早已在不知不覺中進 入到實物為王時代。與其將大把鈔票換成儲蓄存折，坐等加息的到來，不如換一 塊黃金、一棟房產(chǎn)或是一瓶名酒收藏起來更為劃算。尤其是稀缺資產(chǎn)正成為各路 買家爭搶的投資品種。

國際上家庭投資理財?shù)念愋椭饕侨箢悾航鹑诋a(chǎn)品類（主要包括股票、期 貨、保險、貴金屬等等）、房地產(chǎn)類以及藝術(shù)品類（主要包括字畫、瓷器、玉器、 珠寶、郵票、錢幣等等）。人們依照自身偏好從安全性、流動性以及收益性三方 面進行評估，做出投資選擇。然而，在眾多的實物資產(chǎn)中，哪種實物資產(chǎn)是最值 得投資的？我們該如何選擇實物資產(chǎn)的投資？本文將針對房地產(chǎn)、黃金以及藝術(shù)品進行簡單分析。

2 房地產(chǎn)

說起實物資產(chǎn)投資，多數(shù)人第一時間都會想到房地產(chǎn)。的確，無論何時最火 的話題都是樓市。樓市暴漲的浪潮一浪高過一浪，樓市調(diào)控只會刺激房價，除了 炒房，多數(shù)投資者對其他人民幣資產(chǎn)并沒有信心，不知道自己拿著現(xiàn)金能做什么。 而且有個不得不承認的現(xiàn)實，過去十幾年間最成功的理財就是買房。網(wǎng)絡(luò)上曾流 傳了一張表，叫“從 2000 年-2015 年，你錯過的發(fā)財機會”，如表1[1]所示。

在統(tǒng)計的16年間，除了2007年和2014 年外，剩余的 14 年里“買房”都是十分火熱的話題。由此，不難看出中國房地產(chǎn)投資在實物資產(chǎn)投資中的份量。

據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)[2]顯示，2005-2015年上半年這 10 年間，北上廣深四大一線城市房價均飆漲超過189%，其中上海漲幅最為明顯。2005年上海新建 商品住宅成交均價僅為 7767 元/平方米，而到了2015年上半年則飆升至 49022 元/ 平方米，相比 10 年前房價上漲超 5 倍。其次分別為北京和深圳，2015 上半年房價與 2005 年房價相比較，漲幅均超過 300%。廣州漲幅最低，僅為 189.62%。過去 10 年被稱之為國內(nèi)房產(chǎn)的“黃金十年”，同時在過去10多年里，我們在中國任何一個城市買的房子都是對的。這期間國內(nèi)一線城市房價如火箭般上漲，一夜之間，造就了北上廣深一線城市眾多高凈值人群，但同時也引來一波波“史上最嚴”的 樓市調(diào)控。因此，在房價如此之高且樓控政策日益嚴格的前提條件下，買房作為 實物資本的投資是否合適、特別是一些漲幅很高的一線城市，是否還有足夠大的 收益空間，這個問題值得更加深入的研究探討。

如果買房是目前的剛需，那么不管自己處于一線城市還是幾線城市，能付得 起首付就應(yīng)先盡量買一套房。畢竟不管房價是漲還是跌，房子最主要的功能是居 住。并且，即使所有人都知道房地產(chǎn)市場存在泡沫，但又有誰真正知道泡沫究竟 什么時候會破滅。何況中國的房地產(chǎn)泡沫指數(shù)跟西方國家相比并不算高。

但如果購房是作為實物資產(chǎn)投資的話，足夠有錢的投資者可以在一線城市北 上廣深挑選購買。據(jù)一家機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)[3]，春節(jié)期間，在其所監(jiān)測的全國 15 個一、二、三、四線城市中，今年成交總量較往年春節(jié)期間上漲 6.9%，8 個城市 同比上漲。其中武漢成交 182 套，漲幅最大，韶關(guān)和三亞次之，7個城市同比 下跌，其中福州、合肥下跌幅度較大。值得注意的是，成交量同比上漲的三亞、 汕頭、徐州、蘇州等均屬于二三線城市。因此，當一線城市房價虛高時，部分二 線城市，如武漢、三亞、蘇州等，也可以作為考慮對象。

房地產(chǎn)投資選擇除了國內(nèi)部分地區(qū)外，本文更想說的是選擇置辦一些海外資 產(chǎn)，作為實物資產(chǎn)的擴展投資。近年來，隨著國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境的變化以及投資機遇 的不斷增多，國內(nèi)的投資群體為尋求資產(chǎn)的保值和增值，引發(fā)了海外投資潮。 2016 年以來，中國投資者海外房產(chǎn)投資創(chuàng)歷史新高，累計投資達 235 億美元。據(jù)《中 國對外投資市場報告》顯示，中國已成為全球第二大跨境房地產(chǎn)投資來源。合理 地進行全球化資產(chǎn)配置是進行風險控制、是收益最大化的非常重要的一環(huán)。而且 在當今市場中，海外市場仍有著巨大的優(yōu)勢，并且有利于長期穩(wěn)定型的投資。

購置海外房產(chǎn)投資主要有以下優(yōu)勢：房價的相對合理性，房屋租金的高收益，國外的房地產(chǎn)相對穩(wěn)定更適合長期投資以及由此帶來的多元化生活體驗。下文將 通過表格對國內(nèi)外購房效用進行更為清晰地對比，依次分析購置海外房地產(chǎn)的優(yōu) 勢。

2.1 房價合理性

當大家都在紛紛抱怨國內(nèi)一線城市房價漲瘋了的時候，身在海外的眾人不禁 感嘆，相比之下美國、澳大利亞、英國和加拿大等國的總體房價要相對理性得多。 國內(nèi)外房價的對比，如下表2。

2.2 租金高收益 （國內(nèi)外租金收益對比，如下表3）

海外房產(chǎn)擁有較高的租金回報率。因此，即使購置了海外房產(chǎn)后無法長期居 住，也可以選擇將閑置的海外房產(chǎn)出租，以賺取長期的高額租金收益。

2.3穩(wěn)定市場更適合長期投資

房地產(chǎn)市場的供求變化、海外政策的調(diào)整、通貨膨脹情況、匯率及利率的變 動及變現(xiàn)風險等系統(tǒng)風險和消費者的喜好、收益現(xiàn)金流、資本價值、機會成本等 個別風險，這些兩大類風險因素都將直接影響到國內(nèi)或者國外的房地產(chǎn)投資收 益。國內(nèi)的房價調(diào)控政策多變，很難把握住正確的投資時間。而國外的房地產(chǎn)市 場相對穩(wěn)定，市場調(diào)節(jié)和調(diào)控政策都相對成熟。國內(nèi)外房產(chǎn)的穩(wěn)定性對比，如表4。

2.4 體驗多彩海外生活

海外置業(yè)的最根本目的在很大程度上是為了改變生活環(huán)境，體驗一種全新的 生活方式。若是想體驗自由開放的生活，那么美國是最為合適的國家；若是想享 受陽光沙灘的浪漫，那么美麗的澳洲將會滿足這一愿望；若是渴望安靜浪漫的環(huán) 境，那么地廣人稀的加拿大則是首選。

在海外購置一套房子，很大程度上就能換一種全新的生活方式，這是國內(nèi)買 房沒法提供的。但在國外購買房產(chǎn)是否就能真正滿足個人投資需求或生活需求， 這在很大程度上仍取決于個人的偏好。

3 黃金

黃金，貴金屬的代表。黃金被認為是商品價值的尺度、交易的媒介和財富的 象征，具有避險和保值增值的重要屬性[4]?！懊篮迷⒁饨鹬幸?，萬千玄機論黃金?！?早在約 2600 年前，我們的祖先就已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了黃金的價值，黃金充當了國內(nèi)的貨幣[5]。其之所以能成為財富的象征，很大程度上取決于其穩(wěn)定的化學(xué)屬性和漂亮 的金屬光澤。單獨看黃金本身，并沒有什么實際價值，其之所以能成為財富的象 征，實際上是人們后天賦予給它的一種抽象意義。限量開采，也是為了維持黃金 的價格。不考慮黃金的實際意義，僅將其作為一種實物資產(chǎn)投資來講，黃金擁有 著巨大的優(yōu)勢。近期的黃金漲勢，再次喚醒了投資者對它的記憶，許多投資者不再視其為沒用的資產(chǎn)，而是財富保值的最重要工具。隨著時間推移，在紙幣被大量印制的時代里，人們對這一特性將有更加深刻的了解。黃金擁有抵消通貨膨脹、 避險、不易被操縱、不會崩盤、可隨時交易、世界通行貨幣、無折舊問題以及價值長期穩(wěn)定八大投資優(yōu)勢。下文，將具體闡述黃金五個方面的優(yōu)勢。

3.1 規(guī)避風險

正是由于黃金穩(wěn)定的化學(xué)性質(zhì)和貴金屬特性，使其擁有卓越的避險功能。當 世界政局和經(jīng)濟不穩(wěn)，尤其是發(fā)生像 2008 年那樣全球性的經(jīng)濟危機時，各種普 通的投資工具如，股票、基金、期貨等都會受到十分嚴重的沖擊，這時黃金就體 現(xiàn)出其極佳的避險功能。即使是遭遇經(jīng)濟危機，黃金的價格仍能基本維持不變甚 至穩(wěn)步上升，保持其資產(chǎn)的價值。而隨著黃金礦藏的限制開采和需求的不斷增加， 黃金變得更加稀有，增強了自身的避險屬性。

國際金價進入 2015 年后更是大幅飆升，紐約市場金價從每盎司 1200 美元一 路上行，不到一個月已升至 1300 美元關(guān)口；統(tǒng)計顯示，紐約市場黃金期貨價格近年來已累計上漲 9.3%。

3.2 抵消通貨膨脹

近幾十年來，通貨膨脹現(xiàn)象十分嚴重，不僅是中國，絕大多數(shù)的國家都受此 問題的困擾。貨幣價值貶值，貨幣購買力日漸降低，錢變得越來越不值錢。在一 些極端的情況中，國家的貨幣通貨膨脹過于嚴重，鈔票就會變得如同廢紙一般。 正如，津巴布韋發(fā)行了面額 1000 億津元的鈔票，但就是這樣的一張鈔票，仍不 足以購買一條面包。而在一系列的通貨膨脹中，黃金凸顯出巨大的優(yōu)勢。

黃金本身屬于貴重金屬商品，其價值會隨著通貨膨脹而上升，也就是說黃金 抵消了部分通貨膨脹帶來的損失，在一定程度上保證了投資者的資產(chǎn)不會被通貨 膨脹所侵蝕。

3.3 不存在崩盤現(xiàn)象

即使不是經(jīng)濟危機，股票都有發(fā)生大幅下跌甚至暫時崩盤的可能，房地產(chǎn)市 場也有泡沫破滅的風險。一旦發(fā)生崩盤，投資者們將會血本無歸。而黃金本身是 不可再生的稀有金屬，不存在崩盤的現(xiàn)象。黃金現(xiàn)有的開采總量已超過了地球蘊 藏量的一半，未來的黃金供給量只可能越來越少。物以稀為貴，越開采越少的黃 金，其價格趨勢將會是不斷上升的。即使中間會存在一定程度的波動，但就長期 而言，黃金價格仍然是會上漲的。

1944 年黃金價格是每盎司 35 美元，截止至 2016 年上半年，黃金價格已超過 每盎司 1300 美元，期間黃金價格總體上呈上升趨勢。以此，投資黃金并不會像 投資金融產(chǎn)品或者房地產(chǎn)那樣發(fā)生市場崩盤的現(xiàn)象。

3.4 世界通行貨幣

古時候世界各地的人們都將黃金視為是出遠門的最佳盤纏，即使是時至今 日，黃金仍然是世界通行的貨幣。只要手中持有黃金，不論走到世界的哪一家銀 行都能夠把黃金兌換成相應(yīng)的當?shù)刎泿?。黃金是世界通行貨幣，它的貨幣地位比 美元、英鎊還要穩(wěn)固。例如，布雷頓森林體系的解體以及在2016年 6 月 23 日開始 的英國脫歐公投后，英鎊迅速貶值（對人民幣的匯率在短短的 3 個月間，從原先 的近 1：10 跌落至如今的 1：8.6）。美元、英鎊的匯率時有波動，地位不夠穩(wěn)定， 而黃金則恰恰相反。

另外，黃金更是全世界都認可的實物資產(chǎn)，任何國家的人們對黃金的貴重價 值都有著潛意識中的共識。

3.5 價值長期穩(wěn)定

幾乎所有的奢侈品都會遇到折舊的問題，比如名包，名表，名車等等。嶄新買回來時已經(jīng)無法原價出售，用過并且時間久了之后價值更是貶值得厲害，可能 連原價的一半都不值。但黃金不存在折舊的問題，其光輝和價值是永久的。

奢侈品不能保值，那么房屋和地皮是否能永久保值呢？且不說中國內(nèi)地施行 的 70 年房屋使用權(quán)，時間長了之后房屋的維護和保養(yǎng)都是一筆很大的費用，如 今人們已很難見到年代稍久的房屋，那些房屋已經(jīng)全部都不存在了。地皮同樣無 法永久保值，萬一出現(xiàn)天災(zāi)人禍，都會令地皮的價值大幅下降。

黃金的投資價值也恰在這一系列的對比中得到凸顯。因此，只要人們繼續(xù)肯 定黃金的貴金屬性，繼續(xù)保持對黃金的偏好（顯然這一偏好在長期內(nèi)并不會有所 改變），維持黃金開采量，黃金的價格在長期看來就仍將上升，黃金也就仍然具 有長期投資的價值。其次，由于黃金良好的金屬屬性，其用作資產(chǎn)保值也是很好 的選擇。

上圖1為 2007 年到 2016 年，10 年間美國黃金市場和 Kitco 黃金指數(shù)的平均 走勢圖。

截止至 2016年 11 月，美國黃金市場價格已達到 1228.40 美元/盎司，Kitco 黃金指數(shù)也達到 1230.61KGX/盎司。雖說近年來黃金價格整體上略有下降，但自 2010 年以來黃金價格就一直未低于 1000 美金/盎司，且整體呈上升趨勢。因此， 可以大膽地預(yù)測從長期來看，黃金價格一定會是不斷上升的。那么，在如今黃金 處于較低價格時買入實物黃金，并長期持有，這必將是對投資者資產(chǎn)的一個有力保值。

通過對各種黃金投資方式的分析可知，首先，假如投資者擁有一部分閑置資金，且對這部分資金沒有更好的使用效率，投資者在投資黃金產(chǎn)品時可選擇黃金的實物投資；其次，假如投資者對實物黃金有收藏愛好，投資者可以投資黃金實 物中的金幣和金條，這樣既可以滿足收藏要求，也可實現(xiàn)保值增值的目的[7]。

4 藝術(shù)品

隨著股市像皮球一樣彈來彈去、房價持續(xù)走低、儲蓄利率跌至谷底，很多人 都轉(zhuǎn)向藝術(shù)品投資，寄望其成為更穩(wěn)定的投資形式。當藝術(shù)品作為一項實物資產(chǎn) 投資時，有人認為，在通貨膨脹危機爆發(fā)、國際貨幣浮動的當下，藝術(shù)提供了有 吸引力的替代投資形式，它自身就是國際化貨幣，可以避免紙幣貶值帶來的財產(chǎn) 損失；更有人認為，藝術(shù)品投資，風險小、升值快、格調(diào)高。目前，我國藝術(shù)品 投資市場日趨繁榮，收藏與投資藝術(shù)品的人群有近 1 億人。至 2010 年，中國已首次超過英國，成為世界第二大藝術(shù)品市場，占全球份額的 23%，中國藝術(shù)品拍賣銷售額占全球市場比重更是超越美國，躍升至世界第一。據(jù)《中國藝術(shù)品報告 （2014）》[8]顯示，2014 年我國的藝術(shù)品市場交易總額達到了 2137 億元，占全 球藝術(shù)品市場交易總額的 22%，全球排名第二。且僅在藝術(shù)品拍賣市場的成交額 就高達 451 億元。

但就本文觀點來講，并不支持藝術(shù)品投資。雖然我國藝術(shù)品市場的發(fā)展蒸蒸 日上，但就整體來說，投資者對于藝術(shù)品市場的了解程度還是非常低的。據(jù)《中 國消費金融調(diào)研報告（2010）》顯示，在調(diào)查對象中有 70%以上的投資者對于藝 術(shù)品投資缺乏了解，并且這一比重隨著調(diào)查對象收入水平的增加而下降[9]。同時， 畫廊的價值觀念和經(jīng)營誠信較低，二級拍賣市場極其不健全以及真正的鑒定家和 鑒賞家的缺乏[10]，以上三方面都是藝術(shù)品投資市場的“硬傷”。

下面將從兩個方面闡述本文觀點：

4.1 多數(shù)人并不真正了解藝術(shù)品

首先，每個人都有獨立的審美觀，但是個人的審美不代表優(yōu)秀的藝術(shù)品眼光。 對于不是專業(yè)人士的大多數(shù)人，藝術(shù)品投資的挑選無非是通過查閱資料自主學(xué) 習、查詢近期藏品競拍價格或是咨詢專家。先不討論自主學(xué)習是否會使自己真正 成為專家，即使是藝術(shù)品專家自身也不一定就真正能鑒別出一份作品的真假或者 了解一份作品真正的價值。在不能真正熟知藝術(shù)品價值時，就進行投資，其風險 是巨大的。

其次，通過競拍得到的藝術(shù)品價值，很大程度上取決于人們當下的偏好。而當人們偏好轉(zhuǎn)變時，曾經(jīng)價值連城的藝術(shù)品，很可能會起不到資產(chǎn)保值、升值的作用，甚至會出現(xiàn)資產(chǎn)大幅度的貶值。

4.2 藝術(shù)品的保存與保險制度不健全

在藝術(shù)品的保存中，主要風險包括藝術(shù)品被盜及損毀風險。

歐美發(fā)達國家的藝術(shù)品保險已經(jīng)發(fā)展為一個擁有良好投保體系、相對成熟的 行業(yè)。保險公司有專門的藝術(shù)品估價部門對展出、拍賣或者私人收藏的藝術(shù)品進 行評估，由藝術(shù)品本身價格、風險系數(shù)和保險運營成本來決定。然而，與歐美文 化藝術(shù)品風險管理行業(yè)相比較，我國的文化藝術(shù)品行業(yè)中風險分散手段應(yīng)用不 足。由于藝術(shù)品價值高、風險大，各方都非常注意通過技術(shù)手段開展對風險進行 防范，但藝術(shù)品保險還很不完善。其主要表現(xiàn)在：

首先，國內(nèi)藝術(shù)品保險意識相對較弱。我國大部分展覽主辦方往往風險意識 欠缺，投保意愿不強。即使投保，也存在保額不足問題。

其次，我國藝術(shù)品保險市場還不成熟，缺乏有針對性的保險產(chǎn)品。

最后，還存在許多制約保險發(fā)展的外在因素，如缺乏客觀、公正、權(quán)威和被 廣泛接受的評估標準、評估機構(gòu)和完善的評估機制。目前，中國人民財產(chǎn)保險股 份有限公司等公司已開始承接大型展覽、拍賣活動的藝術(shù)品保險項目，但是國內(nèi) 針對私人收藏藝術(shù)品的保險產(chǎn)品尚未面世。

金融精英王東升曾說過，“藝術(shù)品投資是另類的投資，藝術(shù)品金融也是小眾 金融，能夠參與藝術(shù)品投資的人，一定是對藝術(shù)品有鑒賞追求的人。而越是這樣 的人，越能在投資方面有所收獲”[11]。

因此，在現(xiàn)階段我國的藝術(shù)品投資是具有很大風險的。除非是財閥級別，并 且擁有一定的藝術(shù)品投資經(jīng)驗以及專業(yè)顧問，作為較為普通的投資者，并不推薦 藝術(shù)品作為實物資產(chǎn)投資。同時，想要通過藝術(shù)品的投資賺取收益，往往需要極 大的財力，這也并不是普通家庭所能達到的。

5 結(jié)論

綜上，本文針對房地產(chǎn)、黃金以及藝術(shù)品等三類熱門的家庭實物投資品進行 了簡要分析，并對家庭投資者如何選擇以上實物資產(chǎn)投資的問題，給出以下建 議：

首先，對于房地產(chǎn)投資。目前國內(nèi)一線城市房價過高，風險較大，相對而言 國內(nèi)一些重點的二線城市（如蘇州、成都等）以及國外（如美國、澳大利亞、英 國、加拿大等）部分地區(qū)的房地產(chǎn)據(jù)有更大的投資潛力。

其次，對于黃金投資。需要根據(jù)自身經(jīng)濟條件，選擇恰當?shù)臅r機購買適當數(shù) 量的金條或金幣，并且建議長期持有，以抵御通貨膨脹等其他風險。

最后，對于藝術(shù)品投資。鑒于行業(yè)中的各種不確定性因素和投資環(huán)境的不健 全，并不建議普通家庭投資。

消費者的收入是影響家庭實物投資的最終影響因素。因此，無論是房地產(chǎn)投 資、黃金投資還是藝術(shù)品等其他事物資產(chǎn)的投資，均應(yīng)根據(jù)個人情況，進行適當 的調(diào)整。

【參考文獻】

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