農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的障礙分析及對(duì)策探討

郭 靜 媛

(原平市規(guī)劃勘測(cè)局，山西 原平 034100)

農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的障礙分析及對(duì)策探討

郭 靜 媛

(原平市規(guī)劃勘測(cè)局，山西 原平 034100)

圍繞農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)進(jìn)行討論，著重分析了農(nóng)村房屋進(jìn)行流轉(zhuǎn)過程中遇到的障礙，并提出了解決農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)障礙的具體措施，希望可以為相關(guān)人員提供借鑒。

農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)，障礙分析，對(duì)策

農(nóng)村房屋屬于農(nóng)民財(cái)產(chǎn)的重要組成部分，是確保農(nóng)民穩(wěn)定生產(chǎn)、生活的關(guān)鍵，隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，社會(huì)對(duì)于農(nóng)村房屋的流轉(zhuǎn)問題越來越關(guān)注，但農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)本身具有一定的系統(tǒng)性，涉及到的內(nèi)容較為廣泛，存在很多障礙性的問題。實(shí)現(xiàn)農(nóng)村房屋的快速流轉(zhuǎn)，使城市和鄉(xiāng)村的房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠進(jìn)行有效的融合，是推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)改革的重要途徑，對(duì)于城鄉(xiāng)的統(tǒng)籌發(fā)展具有至關(guān)重要的作用。

1 農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)方面的障礙

1.1 農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)中存在理論障礙

當(dāng)前階段，農(nóng)民進(jìn)行房屋流轉(zhuǎn)主要有兩種原因，分別是生活所迫以及房產(chǎn)多余。房產(chǎn)多余流轉(zhuǎn)障礙，是因?yàn)樵陂_展城鄉(xiāng)一體化的過程中，部分農(nóng)民進(jìn)入城鎮(zhèn)置業(yè)，但由于收入缺乏穩(wěn)定性，且無法享受城市居民福利，一旦有什么意外發(fā)生，很可能會(huì)使其無法繼續(xù)在城市生活，而如果將農(nóng)村的房產(chǎn)流轉(zhuǎn)出去，那么就等于掐斷了自己的后路，從而使其生活陷入困境當(dāng)中。而生活所迫造成的流轉(zhuǎn)，主要是由于子女上學(xué)、家人治病等因素造成的被迫性出售。而造成農(nóng)村流轉(zhuǎn)困難的主要因素就是由于農(nóng)村缺乏完善的社會(huì)保障體系，無法對(duì)農(nóng)民的生活加以保證，加上戶籍方面的改革還沒有進(jìn)行全面的推行，宅基地具有社會(huì)保障的職能，主要負(fù)責(zé)農(nóng)民的生活保障，所以它的定位在于使用而不是市場(chǎng)價(jià)值的發(fā)揮，也正是由于這種設(shè)計(jì)理念，大部分農(nóng)民寧愿閑置農(nóng)村房屋，也不愿對(duì)其進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

1.2 在農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)過程中的現(xiàn)實(shí)障礙

受到房地相隨模式的影響，農(nóng)村的房?jī)r(jià)往往是由地價(jià)和房?jī)r(jià)組成的，但是，當(dāng)前國家針對(duì)農(nóng)村宅基地實(shí)行的長期無償使用制度，以及有償高價(jià)轉(zhuǎn)讓農(nóng)村房屋的行為，在宅基地的有權(quán)人和房屋有權(quán)人之間形成了利益沖突，出于公平考慮，通常農(nóng)村房屋的轉(zhuǎn)讓需要將地價(jià)部分分給地權(quán)所有人，而這個(gè)問題的解決卻具有一定的困難性，其原因有以下幾點(diǎn)：第一，在宅基地使用權(quán)方面缺少實(shí)際的土地價(jià)值參照物，客觀作價(jià)評(píng)估工作進(jìn)行困難；第二，如果房屋有權(quán)人將地價(jià)支付以后，是否就終結(jié)了“一戶一宅”的制度，然后可以繼續(xù)對(duì)宅基地進(jìn)行申請(qǐng)；第三，宅基地的所有權(quán)一般屬于集體組織，但對(duì)于該集體的范圍沒有進(jìn)行明確的規(guī)定，到底是屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體、村集體還是小組集體爭(zhēng)議比較大，導(dǎo)致農(nóng)村集體主體存在虛擬或者地價(jià)上交困難的問題。

1.3 農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)中存在的社會(huì)障礙

在對(duì)農(nóng)村的稅費(fèi)進(jìn)行改善以后，相關(guān)的土地監(jiān)管部門不再具備罰款性收入，消減了基層監(jiān)管人員的工作積極性，使得農(nóng)村房屋的確權(quán)受到影響。除此之外，我國在房屋以及土地方面是以分別管理為主，加上受到歷史遺留問題的影響，例如，對(duì)集體土地的權(quán)屬劃分不夠細(xì)致，在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)改革以后，土地利益不斷上升，導(dǎo)致很多相鄰村莊存在邊界爭(zhēng)執(zhí)問題，這種問題也會(huì)對(duì)農(nóng)村房產(chǎn)的流轉(zhuǎn)造成一定的阻礙。

2 解決農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)障礙的具體措施

就農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)而言，其涉及的內(nèi)容較為廣泛，包括社會(huì)、經(jīng)濟(jì)以及法律等領(lǐng)域，還包括政府、集體以及農(nóng)民等主體，如果不能確保流轉(zhuǎn)制度的設(shè)計(jì)質(zhì)量，容易使市場(chǎng)調(diào)節(jié)受到行政手段的影響，會(huì)對(duì)農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)造成不利的影響，所以，在對(duì)農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)方面的制度進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)該要對(duì)使用宅基地的主體范疇加以明確，使宅基地使用人以及所有人的權(quán)益得到保證，同時(shí)，要對(duì)農(nóng)村房屋的全能加以明確，使農(nóng)村房屋可以獲得更高的使用效率，從而實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)理論的突破。

2.1 突破農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)方面的理論限制

雖然農(nóng)村房屋宅基地的使用權(quán)是無償獲取的，但對(duì)其進(jìn)行流轉(zhuǎn)并不會(huì)對(duì)它的社會(huì)保障功能造成破壞，更不會(huì)對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定造成影響，作為社會(huì)公有制形式的集體，對(duì)成員的生活加以保證是最基本的義務(wù)。從根本上來講，社會(huì)保障制度是國家對(duì)人民的保障責(zé)任，不應(yīng)讓其對(duì)農(nóng)村房屋的流轉(zhuǎn)造成阻礙，即便宅基地具備社會(huì)保障功能，但隨著城鄉(xiāng)一體化的深入，在土地方面的保證效用越來越小，加上經(jīng)濟(jì)體制的不斷發(fā)展，為了使財(cái)產(chǎn)的價(jià)值能夠充分的發(fā)揮出來，使物權(quán)發(fā)生了巨大的改變，物權(quán)越來越趨向于價(jià)值化，這種趨勢(shì)主要是在房產(chǎn)方面以房屋產(chǎn)權(quán)為核心，而這可以指導(dǎo)農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)完成理論的突破。

2.2 健全農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的主體

在農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)當(dāng)中，涉及的主體主要由房屋所有人、宅基地所有人以及受讓人組成，應(yīng)該結(jié)合農(nóng)村的土地劃分針對(duì)宅基地所有人加以明確，如果一次宅基地涉及到的所有權(quán)主體較多，則應(yīng)該將所有權(quán)劃分給村小組，因?yàn)樗袡?quán)歸為村小組以后，能夠推動(dòng)管理效率的提升，可以有效保證農(nóng)民的基本權(quán)益，通常相關(guān)規(guī)定會(huì)將農(nóng)村房屋所有人歸為特殊主體，而宅基地在流轉(zhuǎn)形態(tài)方面存在一定的差異性，可以以此為根據(jù)對(duì)使用主體進(jìn)行劃分，將其分為受讓主體和原始主體，而宅基地本身受到生活保證的制約，所以，只能由集體成員或法律允許的人員來充當(dāng)原始主體，集體沒有權(quán)利向集體之外的人員出讓宅基地使用權(quán)限，但在對(duì)農(nóng)村的房屋進(jìn)行流轉(zhuǎn)時(shí)，不能以集體成員作為限制影響受讓人的資格，應(yīng)該堅(jiān)持全面開放的原則，需要考慮的是，農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)要經(jīng)過宅基地所有人的同意，但從客觀的角度來講，并不需要這一環(huán)節(jié)，只需要買賣雙方達(dá)成一致即可，同時(shí)要保證流轉(zhuǎn)不會(huì)對(duì)集體經(jīng)濟(jì)以及成員利益造成損害，否則集體可以發(fā)揮自身權(quán)力將流轉(zhuǎn)權(quán)力撤銷。

宅基地的使用權(quán)是農(nóng)村房屋的根本，而完善宅基地的使用權(quán)能夠使房屋具備處理和收益的權(quán)能，相關(guān)法規(guī)指出，合法的宅基地使用人，有權(quán)對(duì)集體土地進(jìn)行占有和使用，并可以對(duì)該土地加以利用，建造房屋或相關(guān)的附屬設(shè)施，由此可見，宅基地的使用人有權(quán)對(duì)占有土地進(jìn)行使用，但卻否認(rèn)了使用宅基地獲得收益的權(quán)力，受到相關(guān)政策的影響，收益權(quán)是被宅基地使用權(quán)內(nèi)容排除在外的，這違背了現(xiàn)代物盡其用的根本要求，想要使農(nóng)村房屋具有處理和收益的權(quán)能，不但要對(duì)歸屬加以明確，還要從宅基地的流轉(zhuǎn)和使用方面入手，只有這兩項(xiàng)內(nèi)容得到保證，才能使農(nóng)村房屋所有權(quán)得到完善，從而實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值。

2.3 創(chuàng)新農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的模式

宅基地使用權(quán)方面的流轉(zhuǎn)方式與農(nóng)村房屋方面的流轉(zhuǎn)方式具有非常密切的關(guān)系，當(dāng)前的宅基地使用權(quán)主要有兩種流轉(zhuǎn)模式，分別是保全模式和轉(zhuǎn)權(quán)模式，主要是一種具有間接性的入市模式。保全模式主要是在不改變宅基地所有權(quán)的基礎(chǔ)上，通過買賣來完成流轉(zhuǎn)，而兩個(gè)市場(chǎng)及兩個(gè)產(chǎn)權(quán)是該模式的核心內(nèi)容，在對(duì)模式進(jìn)行選擇時(shí)，可以結(jié)合地方實(shí)際情況借鑒相關(guān)的流轉(zhuǎn)模式，例如都江堰的味江模式，聯(lián)建是該模式的最大的特點(diǎn)，不但保證了宅基地的社會(huì)保證功能，更使其權(quán)益的獨(dú)立性得到了保證，以法律框架作為基礎(chǔ)，創(chuàng)新農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)模式，推動(dòng)了城市化的發(fā)展進(jìn)程。

3 結(jié)語

當(dāng)前農(nóng)村房屋進(jìn)行流轉(zhuǎn)的過程中還存在很多的障礙，在很大程度上限制了農(nóng)村的發(fā)展，相關(guān)部門應(yīng)該對(duì)該方面的內(nèi)容保持高度的重視，不但要打破以往的理論束縛，對(duì)流轉(zhuǎn)的主體進(jìn)行不斷的完善，并結(jié)合地方實(shí)際情況，進(jìn)行流轉(zhuǎn)模式的有效創(chuàng)新，通過多方面的努力，加快農(nóng)村的發(fā)展建設(shè)。

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Obstaclesanalysisandcountermeasuresofruralhousingcirculation

GuoJingyuan

(TheOfficialWebsiteofYuanpingUrbanPlanningBureau,Yuanping034100,China)

This paper discusses about the transfer of rural housing, analyzes the process of the circulation of rural housing encountered obstacles, and puts forward some concrete measures to solve the rural house circulation disorder. and provide reference for the relevant personnel.

rural housing circulation, obstacle analysis, countermeasures

2017-10-03

郭靜媛(1966- )，女，工程師

1009-6825(2017)35-0233-02

TU241.4

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