談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造價(jià)控制

賈 曉 強(qiáng)

(太原化學(xué)工業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，山西 太原 030021)

談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造價(jià)控制

賈 曉 強(qiáng)

(太原化學(xué)工業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，山西 太原 030021)

介紹了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造價(jià)控制存在的問(wèn)題，從竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)、施工環(huán)節(jié)、投標(biāo)招標(biāo)環(huán)節(jié)、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、決策環(huán)節(jié)對(duì)整體造價(jià)控制進(jìn)行了分析，指出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目造價(jià)控制的進(jìn)行是房地產(chǎn)發(fā)展以及生存的根本。

開(kāi)發(fā)商，房地產(chǎn)，造價(jià)控制

就現(xiàn)在來(lái)看，在項(xiàng)目的監(jiān)管上，諸多房地產(chǎn)公司仍舊欠缺計(jì)劃性、預(yù)見(jiàn)性以及主動(dòng)性，依然主張事后算賬的管理形式，對(duì)于項(xiàng)目進(jìn)行的整個(gè)過(guò)程在相應(yīng)的監(jiān)管上并沒(méi)有實(shí)施有效合理的控制。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目關(guān)聯(lián)性廣，涉及面大，錯(cuò)綜復(fù)雜的問(wèn)題會(huì)在進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)顯現(xiàn)出來(lái)。假如沒(méi)有跟蹤管理以及監(jiān)督控制該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程，那么全部的動(dòng)態(tài)信息只要形成了靜態(tài)信息，整個(gè)項(xiàng)目的造價(jià)將無(wú)法得到有效控制。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)逐漸壯大，怎樣合理的對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造價(jià)控制已成為項(xiàng)目工程監(jiān)管的重中之重。必須對(duì)項(xiàng)目工程進(jìn)行整體方位、整個(gè)過(guò)程的有效控制，房地產(chǎn)領(lǐng)域的利潤(rùn)以及效益才能夠得到提升。

1 造價(jià)控制存在的問(wèn)題

1)前期控制不當(dāng)。所謂的項(xiàng)目工程前期主要包括招投標(biāo)環(huán)節(jié)、設(shè)計(jì)施工圖紙環(huán)節(jié)、初步設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、研究項(xiàng)目工程的可行性環(huán)節(jié)以及項(xiàng)目建議書(shū)環(huán)節(jié)?，F(xiàn)實(shí)中，對(duì)于項(xiàng)目建設(shè)的初期準(zhǔn)備階段中的項(xiàng)目造價(jià)控制，諸多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都體現(xiàn)出了忽略的狀態(tài)，其主要是把工程結(jié)算資金環(huán)節(jié)以及工程施工環(huán)節(jié)當(dāng)成了整個(gè)項(xiàng)目的重中之重。開(kāi)發(fā)商對(duì)于監(jiān)管人員產(chǎn)生的作用以及工程造價(jià)的監(jiān)管重視程度相當(dāng)?shù)?，完全忽視了作為?xiàng)目進(jìn)行投資掌控根本的設(shè)計(jì)概算，以及投資估算等這些工程前期準(zhǔn)備環(huán)節(jié)所起到的作用，因而極容易造成結(jié)算超出預(yù)算、預(yù)算超出概算以及概算超出估算的三超現(xiàn)象。

2)施工控制不到位。對(duì)施工過(guò)程中的整體造價(jià)進(jìn)行不到位的控制，沒(méi)有將技術(shù)問(wèn)題與實(shí)際的經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行合理有效的結(jié)合，管理過(guò)程中出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題沒(méi)有得到及時(shí)準(zhǔn)確的發(fā)現(xiàn)，倘若等到項(xiàng)目完工之后才發(fā)現(xiàn)了工程存在的經(jīng)濟(jì)缺陷，此時(shí)的狀況已經(jīng)無(wú)法進(jìn)行彌補(bǔ)。在工程進(jìn)行具體的施工時(shí)，對(duì)生產(chǎn)以及技術(shù)過(guò)度重視，而對(duì)成本的節(jié)約直接忽視，不能把降低工程造價(jià)、改進(jìn)施工技術(shù)以及技術(shù)方案的優(yōu)化融合到生產(chǎn)監(jiān)管的具體流程中，致使經(jīng)營(yíng)監(jiān)管人員以及技術(shù)人員在溝通上出現(xiàn)了問(wèn)題，項(xiàng)目造價(jià)控制的各個(gè)階段得不到有效的整合，進(jìn)而使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造價(jià)控制呈現(xiàn)人為無(wú)法掌控的局面。

3)缺乏合理的控制體系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工之后，如果沒(méi)有一個(gè)完整且科學(xué)合理的測(cè)評(píng)系統(tǒng)，對(duì)該竣工的工程項(xiàng)目進(jìn)行相關(guān)造價(jià)控制角度的合理評(píng)價(jià)體系，則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根本就不可能在本公司中形成一個(gè)最合理，最恰當(dāng)?shù)膱?bào)價(jià)系統(tǒng)。因此，使公司大量的有效資源呈現(xiàn)浪費(fèi)趨勢(shì)，隨著工程項(xiàng)目的竣工，珍貴的技術(shù)與經(jīng)濟(jì)等數(shù)據(jù)便逐漸消失。

2 造價(jià)控制問(wèn)題的解決對(duì)策

1)決策階段造價(jià)控制。所謂投資決策，實(shí)質(zhì)上就是投資方對(duì)所進(jìn)行的具體項(xiàng)目存在的可行性與必要性展開(kāi)的相關(guān)經(jīng)濟(jì)以及技術(shù)方面的論證，將各個(gè)投資方案進(jìn)行詳細(xì)的對(duì)比。同時(shí)，還要作出正確合理的選擇、判斷以及最終決定的整個(gè)流程。在建設(shè)該工程項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)內(nèi)，對(duì)于工程項(xiàng)目整體造價(jià)影響程度最高的就是投資決策環(huán)節(jié)，比例基本上是在95%～100%。投資決策環(huán)節(jié)是整個(gè)工程項(xiàng)目造價(jià)進(jìn)行投資控制的關(guān)鍵，對(duì)工程造價(jià)基礎(chǔ)進(jìn)行決策的則是決策環(huán)節(jié)中的具體內(nèi)容。在決策環(huán)節(jié)中，對(duì)項(xiàng)目的可行性做好認(rèn)真的研究，通常情況下，公司一般都是利用咨詢公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)、詳細(xì)、專(zhuān)業(yè)的可行性研究。2)設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制。一旦工程項(xiàng)目做出了最終決策，那么對(duì)投資項(xiàng)目影響程度最大的環(huán)節(jié)就是設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)。初步的設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中，具有75%～95%的可能性對(duì)投資項(xiàng)目出現(xiàn)影響；設(shè)計(jì)技術(shù)的環(huán)節(jié)中，具有35%～75%的可能性對(duì)投資項(xiàng)目產(chǎn)生影響；在設(shè)計(jì)施工圖紙的環(huán)節(jié)中，具有5%～35%的可能性對(duì)投資項(xiàng)目產(chǎn)生影響。對(duì)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中的項(xiàng)目造價(jià)控制能夠從以下五大方面詳細(xì)進(jìn)行：a.大力推廣設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化，能夠促使工程造價(jià)大幅度的降低；b.對(duì)工程設(shè)計(jì)單位以及具體方案進(jìn)行優(yōu)良選擇，以招標(biāo)或者競(jìng)賽的形式對(duì)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案進(jìn)行挑選；c.對(duì)相關(guān)的施工圖預(yù)算以及設(shè)計(jì)概算進(jìn)行嚴(yán)格審查，能夠促使預(yù)算以及概算的編制部門(mén)可以嚴(yán)格遵循國(guó)家相關(guān)部門(mén)對(duì)預(yù)算以及概算的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和具體規(guī)定，進(jìn)而能夠防止出現(xiàn)因故意把預(yù)算及概算壓低，使現(xiàn)實(shí)投資遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出概預(yù)算額度的狀況出現(xiàn)；d.對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化，能夠使用價(jià)值工程對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化，其中價(jià)值工程是指根據(jù)各個(gè)相關(guān)領(lǐng)域之間的互相結(jié)合與協(xié)助，進(jìn)而能夠改善研究目標(biāo)的管理技術(shù)與思想方式；e.推廣限額制度的設(shè)計(jì)，必須依照投資估算以及設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)進(jìn)行初步制定，依照總體概算的施工圖紙進(jìn)行相關(guān)設(shè)計(jì)。3)招投標(biāo)階段造價(jià)控制。項(xiàng)目工程在招投標(biāo)環(huán)節(jié)的相關(guān)實(shí)施質(zhì)量會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行中的結(jié)算以及成本管理產(chǎn)生直接的影響。項(xiàng)目造價(jià)的監(jiān)管者必須要做好對(duì)招標(biāo)控制價(jià)的制定，評(píng)標(biāo)進(jìn)行中必須要確保技藝工藝、施工方案以及工作內(nèi)容同報(bào)價(jià)之間的整體評(píng)審工作，使評(píng)標(biāo)質(zhì)量得以提高。項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)程中會(huì)牽涉諸多合同，因此在合同進(jìn)行簽訂時(shí)，必須確保合同條款具備嚴(yán)密性。不僅要對(duì)合同條款全面履行，同時(shí)還要隨時(shí)利用合同條款對(duì)造價(jià)之間的糾紛進(jìn)行解決。4)施工階段造價(jià)控制。該環(huán)節(jié)是整個(gè)項(xiàng)目中最復(fù)雜、最艱難，同時(shí)也是變化最多、跨度最長(zhǎng)的階段。首先必須將圖紙會(huì)審以及設(shè)計(jì)交底工作在施工前準(zhǔn)備好，最大程度降低施工過(guò)程中變更相關(guān)設(shè)計(jì)。如發(fā)現(xiàn)圖紙中存在缺陷，必須盡快同設(shè)計(jì)單位溝通，避免返工現(xiàn)象出現(xiàn)，造成浪費(fèi)資金的局面；其次對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證管理進(jìn)行加強(qiáng),改善現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管人員的職業(yè)道德、業(yè)務(wù)水平及管理水平，加大對(duì)簽證的審核與監(jiān)督力度；最后對(duì)施工合同中關(guān)于索賠條款的管理必須加強(qiáng)，因其物價(jià)以及現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際條件等相關(guān)原因的影響，索賠現(xiàn)象必定會(huì)出現(xiàn)。因此建設(shè)單位必須對(duì)其進(jìn)行高度重視。5)竣工階段造價(jià)控制。對(duì)工程保修金的監(jiān)管、竣工結(jié)算報(bào)告的編制以及結(jié)算竣工等組成了該環(huán)節(jié)的主要途徑。該環(huán)節(jié)中能夠運(yùn)用如下措施進(jìn)行造價(jià)控制：一是簽證以及設(shè)計(jì)變更必須進(jìn)行落實(shí)，核查其是否達(dá)到了既定程序的要求，是否具備建設(shè)單位以及設(shè)計(jì)單位的批準(zhǔn)，對(duì)變更簽證必須進(jìn)行嚴(yán)格核查，避免重復(fù)簽證以及莫須有的簽證出現(xiàn)；二是對(duì)工程量進(jìn)行認(rèn)真核對(duì)，必須整理并收集完整的竣工材料，依照各專(zhuān)業(yè)所要求的工程量對(duì)其進(jìn)行逐一核對(duì)；三是改進(jìn)造價(jià)監(jiān)管者的整體素質(zhì)，使其具備客觀公正、尊重事實(shí)以及良好的道德素質(zhì)，對(duì)項(xiàng)目清單計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)熟練掌握，對(duì)結(jié)算竣工時(shí)的項(xiàng)目造價(jià)進(jìn)行準(zhǔn)確的定價(jià)。

3 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目參與單位必須以主動(dòng)、動(dòng)態(tài)并且以關(guān)注整個(gè)流程的形式，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造價(jià)控制進(jìn)行事前與事中的有效管理，更需將控制的核心設(shè)定為設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)。從而能夠最大程度的擴(kuò)大企業(yè)的收益以及投資效率，達(dá)到節(jié)約資源的初衷，最終才能促使并保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能夠在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)角逐中脫穎而出。

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Oncostcontrolofreal-estatedevelopmentprograms

JiaXiaoqiang

(Real-estateDevelopmentCo.,Ltd,TaiyuanChemicalIndustrialGroup,Taiyuan030021,China)

The paper introduces the cost control for the real-estate development programs, indicates the problems in the cost control of the real-estate developers, and analyzes from the complete acceptance step, construction step, bidding steps, design steps, and decision-making steps, points out that the real estate developers in project cost control is the fundamental survival and development of real estate.

developer, real-estate, cost control

TU723.31

A

1009-6825(2017)26-0218-02

2017-07-01

賈曉強(qiáng)(1980- )，男，工程師