滲漏成為物業(yè)服務(wù)中繞不開的焦點(diǎn)問題

滲漏維修是物業(yè)日常服務(wù)的重要工作之一，已成為物業(yè)服務(wù)中繞不開的焦點(diǎn)問題。就筆者多年從事物業(yè)工作的經(jīng)驗(yàn)來看，滲漏報(bào)修在物業(yè)服務(wù)工作中占比非常大，且隨著房齡的增加，滲漏報(bào)修量越來越多。由于外墻、屋面是房屋外露的結(jié)構(gòu)，直接承受日曬、風(fēng)吹、雨淋以及溫度的變化，長期處在惡劣的環(huán)境中，易產(chǎn)生裂縫、變形等導(dǎo)致防水層失效。隨著小區(qū)使用年限的增加，質(zhì)保期過后滲漏維修量逐年增加。而衛(wèi)浴間、陽臺(tái)、廚房由于防水失效或管道堵塞等原因發(fā)生滲漏，易造成鄰里糾紛，也是投訴到物業(yè)的一大方面。

對(duì)于新開發(fā)的樓盤，由于在保修期內(nèi)，物業(yè)公司可以通過與開發(fā)商及施工單位的協(xié)調(diào)，要求施工單位對(duì)滲漏問題進(jìn)行整改，從而保證房屋質(zhì)量問題及時(shí)得到解決。而隨著房屋使用年限的不斷增加，依據(jù)國務(wù)院發(fā)布的《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》：在正常使用條件下，屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，建設(shè)工程的最低保修期限為5年。房屋質(zhì)保期過后該怎么辦？以什么形式維修呢？

質(zhì)保期過后，房屋的維修大致有三種方式：

1）業(yè)主自行維修：業(yè)主自行找維修單位對(duì)滲漏部位進(jìn)行修繕，所產(chǎn)生的費(fèi)用由業(yè)主支付。

優(yōu)點(diǎn)：無需過多的審批，只要告知物業(yè)公司，物業(yè)公司對(duì)維修進(jìn)行監(jiān)督和配合。缺點(diǎn)：業(yè)主聘請(qǐng)的維修單位通常沒有資質(zhì)，維修質(zhì)量無法保證。

2）通過小區(qū)公共收益來維修：小區(qū)公共收益是全體業(yè)主共有的，支配需要業(yè)主委員會(huì)的同意，甚至要召開全體業(yè)主大會(huì)，由全體業(yè)主投票決定。

該情況一般適用于小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主涉及到的設(shè)施設(shè)備的維修，對(duì)于局部和小范圍的個(gè)別維修可行性較低。

3）動(dòng)用商品住宅專項(xiàng)維修資金，對(duì)小區(qū)內(nèi)的房屋外墻和門窗滲水、頂層滲漏等進(jìn)行維修。該方式是目前小區(qū)共用部位滲漏維修廣泛采用的一種方式。

申報(bào)維修資金的流程可歸結(jié)為3個(gè)階段：備案程序、結(jié)算程序、資金支用程序。具體涉及到的工作包括維修工程上報(bào)、資料整理、上網(wǎng)申報(bào)、書面資料掃描上傳及復(fù)印、資料的送達(dá)、資金的支用等。涉及的審批機(jī)構(gòu)有：國土房產(chǎn)局、房產(chǎn)交易中心、第三方審計(jì)公司。涉及相關(guān)方有：業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)、維修方、物業(yè)公司。維修資金申報(bào)的具體條件及流程以當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)管理辦法為準(zhǔn)，以蘇州園區(qū)為例，其申報(bào)法規(guī)依據(jù)有：《蘇州（園區(qū)）商品住宅專項(xiàng)維修資金使用辦法》。

（供稿王正，蘇州工業(yè)園區(qū)建屋物業(yè)）