談建設(shè)項(xiàng)目在規(guī)劃階段的成本控制

賈 曉 強(qiáng)

(太原化學(xué)工業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，山西 太原 030021)

談建設(shè)項(xiàng)目在規(guī)劃階段的成本控制

賈 曉 強(qiáng)

(太原化學(xué)工業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，山西 太原 030021)

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)而言，進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目造價(jià)的控制以及對(duì)項(xiàng)目成本的控制，均占據(jù)著不可或缺的重要性。同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目造價(jià)而言，該環(huán)節(jié)甚至?xí)?duì)其產(chǎn)生75%以上的深遠(yuǎn)影響。因此必須要對(duì)建設(shè)項(xiàng)目在規(guī)劃階段的成本控制擬定一些與其相關(guān)的措施與政策，以便于最大程度的使工程效益得以提升。

成本控制，設(shè)計(jì)規(guī)劃，房地產(chǎn)

作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平重中之重的房地產(chǎn)企業(yè)，同人民群眾的生活水平日益相關(guān)。而對(duì)房地產(chǎn)工程起到?jīng)Q定性作用的環(huán)節(jié)就是規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)。同時(shí)，成本控制更是房地產(chǎn)項(xiàng)目中的重中之重，因此，從設(shè)計(jì)規(guī)劃的初始環(huán)節(jié)就應(yīng)該對(duì)成本進(jìn)行嚴(yán)格控制，從而確保呈現(xiàn)高收益、低成本的工程項(xiàng)目，促使房地產(chǎn)能夠創(chuàng)造出更高標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)效益。

1 成本控制的意義

1.1強(qiáng)化資金控制

由于房地產(chǎn)領(lǐng)域自身對(duì)于資金方面就具備了需求量高、依賴程度大的獨(dú)特性質(zhì)，同時(shí)在資金周轉(zhuǎn)上更是困難重重。因此，房地產(chǎn)公司就必須根據(jù)控制項(xiàng)目成本的方式對(duì)資金進(jìn)行合理的使用，從而降低公司目前所面臨的困境，使公司能夠得到的經(jīng)濟(jì)效益呈現(xiàn)最大化，而控制項(xiàng)目成本的最佳時(shí)期就是此時(shí)的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。能夠根據(jù)最小的阻力以及最低的成本取得最佳的成本控制成效，真正達(dá)到事半功倍的成效。

1.2為全過程控制奠定基礎(chǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行的整個(gè)周期過程中，各個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)有成本費(fèi)用的出現(xiàn)，并且互相之間關(guān)系緊密，內(nèi)容復(fù)雜。根據(jù)相關(guān)調(diào)查表明，整個(gè)項(xiàng)目在后期的安裝成本中有75%的部分會(huì)受到規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的影響。因此，設(shè)計(jì)規(guī)劃環(huán)節(jié)對(duì)于項(xiàng)目成本控制而言具有承上啟下的重要作用，其不僅能夠?qū)?xiàng)目決策成本進(jìn)行詳細(xì)的修訂與細(xì)化，是整個(gè)控制過程的關(guān)鍵所在，更是對(duì)事前進(jìn)行掌控的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，而且能夠基本上落實(shí)后期的施工成本，確保成本控制在整體控制的范圍之中。

2 成本控制的具體措施

2.1實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)

使經(jīng)濟(jì)方案與建筑方案之間相結(jié)合的招標(biāo)設(shè)計(jì)方法得到大力的推廣，盡可能將項(xiàng)目主體同與之相匹配的景觀設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)以及總體規(guī)劃整合在一起展開具體的招標(biāo)。運(yùn)用多家競投的方式，利用相關(guān)專家對(duì)其展開綜合比對(duì)進(jìn)行定標(biāo)的政策，不僅能夠使挑選出的設(shè)計(jì)單位善于溝通且具備較高的水平，同時(shí)又能提高設(shè)計(jì)單位在該工程中的環(huán)境景觀設(shè)計(jì)、使用功能、建筑造型以及空間布局上不斷創(chuàng)新，最大程度的降低該項(xiàng)目的整體造價(jià)。在進(jìn)行招標(biāo)過程中，必須挑選與本身項(xiàng)目定位相匹配的主案設(shè)計(jì)師以及相關(guān)設(shè)計(jì)單位。而最具性價(jià)比優(yōu)勢則是選擇設(shè)計(jì)院的基本原則，成本意識(shí)、團(tuán)隊(duì)意識(shí)、敬業(yè)與能力則構(gòu)成了選擇專業(yè)負(fù)責(zé)人的基本原則。

2.2采用限額設(shè)計(jì)

限額設(shè)計(jì)的含義就是指以確保功能要求為基本前提，依照批準(zhǔn)之后的投資估算以及設(shè)計(jì)任務(wù)書，對(duì)初步設(shè)計(jì)進(jìn)行控制，同時(shí)根據(jù)批準(zhǔn)后的初始設(shè)計(jì)進(jìn)行總概算。對(duì)施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)行控制。因此，設(shè)計(jì)人員就必須對(duì)建筑項(xiàng)目的費(fèi)用定額以及預(yù)算定額熟悉并掌握，然后，利用初步設(shè)計(jì)的概算對(duì)施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)行控制。限額設(shè)計(jì)實(shí)施的主要方式與有效途徑分別為工程量控制以及投資分解。在已確保各專業(yè)的技術(shù)指標(biāo)以及功能的前提下，一定要對(duì)項(xiàng)目成本控制實(shí)施雙盈策略，對(duì)投資限額進(jìn)行使用以及合理分解時(shí)必須以分配的投資額為基礎(chǔ)，把施工圖預(yù)算以及施工圖設(shè)計(jì)合二為一，使經(jīng)濟(jì)與技術(shù)進(jìn)行有機(jī)結(jié)合。對(duì)設(shè)計(jì)中存在的不合理變更設(shè)計(jì)進(jìn)行嚴(yán)格控制，從而確保不會(huì)輕易突破投資限額，項(xiàng)目竣工結(jié)算額在總投資額之內(nèi)。但是設(shè)計(jì)限額并不代表著要過度的考慮節(jié)約投資，更不是對(duì)投資進(jìn)行簡單的削減，而是一種涵蓋了確?？茖W(xué)性設(shè)計(jì)、實(shí)事求是、尊重事實(shí)、尊重科學(xué)以及精心設(shè)計(jì)的具體內(nèi)容。然而，目前深度不夠、設(shè)計(jì)不精的現(xiàn)象普遍存在，這種不確定因素便成為了項(xiàng)目造價(jià)增加的原因。所以，房地產(chǎn)公司的設(shè)計(jì)部門必須同項(xiàng)目造價(jià)監(jiān)管者進(jìn)行積極配合，提供項(xiàng)目基礎(chǔ)材料時(shí)必須可靠并及時(shí)，采用類似建筑項(xiàng)目中的技術(shù)對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行合理的比較、分析，使設(shè)計(jì)方案達(dá)到優(yōu)化狀態(tài)，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目造價(jià)降低的目標(biāo)。

2.3方案設(shè)計(jì)控制

進(jìn)行方案設(shè)計(jì)控制時(shí)，設(shè)計(jì)工作者首先要進(jìn)行的內(nèi)容包括：對(duì)部分工程進(jìn)行價(jià)值的考察，比方說部品、部件以及基礎(chǔ)與設(shè)計(jì)等；自建人防項(xiàng)目同其進(jìn)行繳費(fèi)的決策；窗戶地面比值、體型系數(shù)、平面的周長、交付的標(biāo)準(zhǔn)；供電、供水，初期管道線路分布等地點(diǎn)選擇；公共設(shè)施與其相匹配的設(shè)備等規(guī)模分析；景觀同環(huán)境地理的互補(bǔ)，土方項(xiàng)目的合理挖填，豎向標(biāo)高的決策；戶型選擇搭配，與之相匹配的功能與市場的選定等。與此同時(shí)，必須要對(duì)配套供電方式以及項(xiàng)目裝修交接要求，結(jié)構(gòu)、建筑平面布置，結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)、設(shè)施類型選擇，戶型所對(duì)應(yīng)的顧客群體等加以重視。由于面積受到容積率的影響，所以必須對(duì)市場的需求進(jìn)行同步。因此，在進(jìn)行實(shí)際的相關(guān)設(shè)計(jì)時(shí)必須要對(duì)銷售價(jià)格、成本、建筑密度以及容積率進(jìn)行綜合考慮。同時(shí)，還要依照戶型的搭配以及目標(biāo)市場的要求，設(shè)計(jì)各式各類的不同建筑方案，然后利用對(duì)比不同設(shè)計(jì)方案的形式，最終選定單戶型的整體形式以及面積。不僅如此，還要對(duì)公攤、套內(nèi)以及建筑等面積的具體數(shù)值進(jìn)行檢測，再通過上述方式進(jìn)行比對(duì)，最終取得比較科學(xué)的戶型以及相關(guān)配套設(shè)施，進(jìn)而促使房地產(chǎn)企業(yè)的銷售利潤得到最大化。

2.4強(qiáng)化施工圖設(shè)計(jì)

其具體是以初始設(shè)計(jì)的細(xì)分為基礎(chǔ)，把具體的設(shè)計(jì)方案轉(zhuǎn)化成實(shí)際的施工方案。在具體的施工設(shè)計(jì)過程中，整個(gè)建筑項(xiàng)目會(huì)被細(xì)化為諸多的分項(xiàng)項(xiàng)目。成本控制在該環(huán)節(jié)中一般是依照各個(gè)分項(xiàng)項(xiàng)目制定限額的技術(shù)與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；提出對(duì)人力成本、材料選擇預(yù)算的標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)分項(xiàng)項(xiàng)目中出現(xiàn)的諸如線管與電梯安裝設(shè)備、混凝土與鋼筋材料總量限額、選擇樁基方案、選擇擋土支護(hù)方案、土方挖運(yùn)量等方案的設(shè)計(jì)進(jìn)行大力度的成本控制，必須與可行性限額的估算值進(jìn)行比較，確保施工投資額在限額投資的整體估算額度內(nèi)，同時(shí)還要將相關(guān)意見向設(shè)計(jì)單位及時(shí)反饋。某些比較細(xì)微的施工作業(yè)，比如梁筋與墻筋的連接方法、基礎(chǔ)底板中的搭接鋼筋方法等通常對(duì)整體項(xiàng)目的成本存在著巨大影響，所以設(shè)計(jì)施工圖時(shí)必須仔細(xì)嚴(yán)謹(jǐn)、完善全面。在具體作業(yè)之前必須把各個(gè)細(xì)節(jié)同開發(fā)商達(dá)成共識(shí)，盡量減少因細(xì)節(jié)原因引起圖紙變更的狀況，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度產(chǎn)生影響，使施工成本大幅度增加。

3 結(jié)語

作為成本控制重要時(shí)期的設(shè)計(jì)規(guī)劃環(huán)節(jié)，其進(jìn)行的設(shè)計(jì)相對(duì)完善與合理，便能夠?yàn)橹蟮牟槐匾M(fèi)用進(jìn)行節(jié)約，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的成本進(jìn)行控制，切實(shí)落實(shí)成本控制制度。在設(shè)計(jì)規(guī)劃進(jìn)行時(shí)，每一位參與者必須要對(duì)成本意識(shí)進(jìn)行加強(qiáng)，時(shí)刻保持成本的節(jié)約，爭取更多能夠壓縮成本的策略，積累經(jīng)驗(yàn)，使設(shè)計(jì)不斷進(jìn)行優(yōu)化，總結(jié)方法，提高主動(dòng)性，使各個(gè)參與者之間的交流逐漸加強(qiáng)，確保成本控制在房地產(chǎn)項(xiàng)目中貫徹落實(shí)并逐步壯大。

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Discussthecostcontrolofconstructionprojectinplanningstage

JiaXiaoqiang

(TaiyuanChemicalIndustrialGroupRealEstateDevelopmentCo.,Ltd,Taiyuan030021,China)

For the planning and design of real estate project development, the control of whole project cost and project cost take up an indispensable position. And the session can even have a far-reaching impact of more than 75% on the project cost. Therefore some relevant measures and policies must be prepared for the cost control of the construction project in the planning stage, so as to maximize the efficiency of the project.

cost control, design planning, real estate

1009-6825(2017)29-0213-02

2017-08-06

賈曉強(qiáng)(1980- )，男，工程師

F293.3

A