濟(jì)南東部樓盤(pán)調(diào)查

賈文佳

隨著章丘撤市劃區(qū)、山東大學(xué)擬向東搬遷等一系列利好消息影響，周邊樓盤(pán)價(jià)格一路上揚(yáng)，關(guān)注度一路走高；伴隨被譽(yù)為濟(jì)南“陸家嘴”的商務(wù)CBD的開(kāi)發(fā)，引爆了周邊新房及二手房市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)也是水漲船高。

就濟(jì)南自身城市發(fā)展而言，“東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏”是其在新世紀(jì)之初就制定的城市發(fā)展戰(zhàn)略，其中，“東拓”是為東部新城，東部樓盤(pán)一直以來(lái)都是諸多買(mǎi)家的最愛(ài)。

章丘：同城，從房?jī)r(jià)開(kāi)始

從濟(jì)南市歷下區(qū)駕車(chē)沿經(jīng)十路一直往東，大概一小時(shí)左右就能到達(dá)章丘繡源河風(fēng)景區(qū)。一年前，這里不過(guò)是村落里的一處風(fēng)景優(yōu)美的景點(diǎn)，如今，隨著章丘撤市劃區(qū)、山東大學(xué)擬向東搬遷等一系列利好消息影響，周邊樓盤(pán)價(jià)格一路上揚(yáng)，關(guān)注度一路走高。

2月21日，章丘區(qū)拍賣(mài)山東大學(xué)擬建主校區(qū)附近10宗土地，在經(jīng)過(guò)二三百輪的爭(zhēng)奪后，有4宗土地溢價(jià)達(dá)到1.7倍左右，樓面地價(jià)超過(guò)4200元/平，繡源河西側(cè)最高的一塊地樓面價(jià)達(dá)到4434元/平米，遠(yuǎn)超去年年底2929元/平米的最高樓面價(jià)。

根據(jù)拍賣(mài)文件，這4宗土地的土地容積率較低，只有1.5。開(kāi)發(fā)商很有可能推出別墅、洋房、高層混合的產(chǎn)品。據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，按照目前的建安成本、相關(guān)稅費(fèi)、行業(yè)平均利潤(rùn)來(lái)測(cè)算，高溢價(jià)成交的這4宗地的房產(chǎn)均價(jià)要賣(mài)到10000元/平米以上。

近日，記者對(duì)章丘區(qū)尤其是錦繡河周邊進(jìn)行走訪發(fā)現(xiàn)，目前位于圣井片區(qū)周邊的重汽翡翠東郡、重汽萊蒙湖、碧桂園、東合龍山郡等樓盤(pán)的銷(xiāo)售都明顯轉(zhuǎn)好，前來(lái)看房購(gòu)房的人群也持續(xù)呈增長(zhǎng)的趨勢(shì)。

“從去年底，每天的客戶到訪量明顯增多?！蔽挥诮?jīng)十東路的碧桂園鳳凰城置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，目前在售房源僅剩部分別墅產(chǎn)品，新品房源要等六七月上市?！敝仄R蒙湖的銷(xiāo)售人員也告訴記者：“現(xiàn)階段無(wú)在售房源，預(yù)計(jì)會(huì)加推新房源，都是三室以上的大戶型，均價(jià)估計(jì)會(huì)在萬(wàn)元以上。”

原定于2月16日開(kāi)盤(pán)的綠城玉蘭花園3號(hào)樓，由于大量客戶連夜排隊(duì)領(lǐng)號(hào)被迫提前開(kāi)盤(pán)。“開(kāi)盤(pán)當(dāng)天就賣(mài)出9成以上的房源，接下來(lái)幾天1層和頂層也很快賣(mài)出去了，均價(jià)8000元上下。”售樓顧問(wèn)告訴記者：“4號(hào)樓預(yù)計(jì)將于3月底開(kāi)盤(pán)，均價(jià)會(huì)升至8500左右。”而山東大學(xué)擬建校區(qū)周邊的二手房房?jī)r(jià)可以說(shuō)是一天一個(gè)價(jià)，從2017年初的6000元/平米漲到了目前的8000多元/平米，甚至還出現(xiàn)了有價(jià)無(wú)市的情況。

在這些購(gòu)房者中，濟(jì)南東部歷下區(qū)、歷城區(qū)居民占大多數(shù)。有媒體分析，除了山東大學(xué)東遷等有利因素的影響，濟(jì)南市執(zhí)行調(diào)控政策而章丘區(qū)不在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)也吸引了很多投資客前往錦繡河地區(qū)購(gòu)房。周邊的樓盤(pán)靠近郊區(qū)，空氣質(zhì)量好，價(jià)格也比濟(jì)南市區(qū)、濟(jì)南東部城區(qū)便宜。臨近經(jīng)十東路，開(kāi)車(chē)或者公交出行都很方便?！把刂?jīng)十東路一路往東行駛，很難從道路兩側(cè)的房子中看出哪里是濟(jì)南哪里是章丘?！笔忻駝⑴空f(shuō)：“沒(méi)有那種城市之間的城郊地帶。給人的感覺(jué)就是越來(lái)越融為一體?！?/p>

房?jī)r(jià)飆漲不斷引發(fā)社會(huì)熱議，章丘區(qū)有關(guān)部門(mén)召開(kāi)有房企參加的緊急會(huì)議，會(huì)后出臺(tái)加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)控、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的七條意見(jiàn)。這是章丘設(shè)區(qū)以來(lái)首次對(duì)樓市表態(tài)加大調(diào)控。

有業(yè)內(nèi)人士指出，雖然濟(jì)南東部關(guān)注度日漸提高，各個(gè)項(xiàng)目樓盤(pán)也欲提高銷(xiāo)售價(jià)格，購(gòu)房還應(yīng)綜合考慮城市發(fā)展、配套建設(shè)等因素，不可沖動(dòng)消費(fèi)。

雖然章丘撤市劃區(qū)、輕軌修建、建設(shè)濟(jì)南副中心等工作將濟(jì)南的傳統(tǒng)中心范圍向東移動(dòng)，但是章丘區(qū)距離現(xiàn)在備受關(guān)注的唐冶片區(qū)依然有較遠(yuǎn)的距離。受交通等配套設(shè)施的建設(shè)未及時(shí)跟進(jìn)，人群的關(guān)注程度等因素影響，唐冶以東區(qū)域在短時(shí)間內(nèi)依然無(wú)法融合入濟(jì)南中心城市范圍。

山東大學(xué)的建設(shè)雖然能夠帶來(lái)醫(yī)療、教育等方面的資源，但是從影響上來(lái)說(shuō)，大學(xué)的影響能力也十分有限，無(wú)法吸引產(chǎn)業(yè)人群。

長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，隨著濟(jì)南“東拓”的不斷深入，未來(lái)濟(jì)南與章丘之間的區(qū)域都將獲得發(fā)展。但是從目前來(lái)看，該區(qū)域距離融入濟(jì)南核心城市中心還有相當(dāng)長(zhǎng)的距離要走。

CBD與東部崛起

站在濟(jì)南燕山立交橋向東眺望，經(jīng)十路兩側(cè)一棟棟高樓拔地而起，一座新的城市綜合體正在濟(jì)南東部崛起。因?yàn)闈?jì)南的中央商務(wù)區(qū)（CBD），這里正發(fā)生著翻天覆地的變化，不久的將來(lái)或?qū)⒊蔀闈?jì)南的“華爾街”。

3月16日，在名士豪庭附近的一處鏈家房產(chǎn)中介，市民張先生正在咨詢附近的二手房?！叭ツ甏禾扉_(kāi)始考慮在附近買(mǎi)房，那時(shí)候拉菲公館大概1萬(wàn)多，周?chē)D(zhuǎn)了一圈之后回來(lái)發(fā)現(xiàn)，不但價(jià)格漲到了2萬(wàn)，還全部售罄了?！?/p>

據(jù)記者了解，拉菲公館位于轉(zhuǎn)山西路1-17號(hào)，經(jīng)十路南側(cè)，轉(zhuǎn)山西路西側(cè)，一路之隔就是省博物館、濟(jì)南CBD中心和奧體中心。拉菲公館對(duì)面的融創(chuàng)財(cái)富中心，是2015年新晉明星盤(pán)，2015年主推的是100-170平高層住宅，均價(jià)大約14500元/平，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日成交520套，銷(xiāo)售金額約10億，2016年財(cái)富中心主推小高層洋房，均價(jià)更是高達(dá)18000元/平。盡管價(jià)格偏高，張先生還是看中了這一區(qū)域的升值潛力和發(fā)展空間?！芭c北上廣的CBD比起來(lái)，濟(jì)南這里還算是價(jià)格洼地。”

早在2011年3月，濟(jì)南市規(guī)劃委員會(huì)通過(guò)了《濟(jì)南東部新城CBD城市設(shè)計(jì)》，中央商務(wù)區(qū)核心區(qū)先期規(guī)劃建筑面積536萬(wàn)平方米，其中商務(wù)規(guī)模380萬(wàn)平方米，商業(yè)配套145萬(wàn)平方米。自此，濟(jì)南CBD建設(shè)全面啟動(dòng)。

2015年5月濟(jì)南市中央商務(wù)區(qū)正式上升為全區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略，建設(shè)步伐明顯加快。11月公布了《濟(jì)南中央商務(wù)區(qū)城市設(shè)計(jì)》。濟(jì)南CBD初步確定核心區(qū)西至文博西片區(qū)、東至奧體中路、南至經(jīng)十路、北至工業(yè)南路，面積約3.3平方公里，規(guī)劃建筑面積800萬(wàn)平方米；輻射區(qū)東至奧體中路、西至漿水泉路、南至旅游路、北至工業(yè)南路，面積10.2平方公里，規(guī)劃建筑面積2000萬(wàn)平方米。

2016年1月18日，濟(jì)南市第十五屆人民代表大會(huì)第五次會(huì)議上的政府工作報(bào)告提出，濟(jì)南將舉全市之力建設(shè)中央商務(wù)區(qū)，策劃十大金融招商項(xiàng)目，打造高端業(yè)態(tài)和總部經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)。

按照規(guī)劃，濟(jì)南中央商務(wù)區(qū)5年內(nèi)將初具規(guī)模，3家以上的五星級(jí)酒店、10家以上高端商業(yè)中心、50家以上金融機(jī)構(gòu)省級(jí)總部、100家以上世界500強(qiáng)和國(guó)內(nèi)500強(qiáng)區(qū)域總部入駐發(fā)展，成為濟(jì)南發(fā)展的“經(jīng)濟(jì)心臟”。

伴隨被譽(yù)為濟(jì)南“陸家嘴”的商務(wù)CBD的開(kāi)發(fā)，引爆了周邊新房及二手房市場(chǎng)，目前，東部房?jī)r(jià)成交均價(jià)過(guò)萬(wàn)，緊靠CBD片區(qū)的幾個(gè)新建樓盤(pán)均已告罄。華潤(rùn)中心、中弘廣場(chǎng)、人壽山東分公司等正在建設(shè)中。處于東城CBD的核心區(qū)域的中弘廣場(chǎng)“暫無(wú)房源可售，預(yù)計(jì)價(jià)格在1萬(wàn)8以上。”

“5年內(nèi)，CBD將有喜來(lái)登、萬(wàn)怡等3家以上的五星級(jí)酒店，日本佳世客、北京燕莎百貨、華潤(rùn)OLE超市等10家以上的高端商業(yè)機(jī)構(gòu)入駐?！毕嚓P(guān)負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，CBD不會(huì)發(fā)展成一個(gè)“8小時(shí)商務(wù)區(qū)”，而是“24小時(shí)商務(wù)區(qū)”。“我們的中央活力區(qū)首先要滿足在CBD工作的人士，讓他們工作之余無(wú)需回到老城區(qū)購(gòu)物，而且我們高檔的商業(yè)也將把老城區(qū)的市民吸引到這里?！?