關于不動產(chǎn)登記下司法協(xié)助執(zhí)行相關問題的探討
——以寧波市本級為例

□寧波市不動產(chǎn)登記服務中心 黃紹華 戴 瑜 殷 明

關于不動產(chǎn)登記下司法協(xié)助執(zhí)行相關問題的探討
——以寧波市本級為例

□寧波市不動產(chǎn)登記服務中心 黃紹華 戴 瑜 殷 明

近年來，涉及土地、房屋糾紛的案件呈不斷上升趨勢。為保證人民法院生效裁判文書依法及時執(zhí)行，最高人民法院、國土資源部、建設部在早在2004年聯(lián)合下發(fā)了《關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)〔2004〕5號）文件，較好地解決了人民法院執(zhí)行和房產(chǎn)管理部門、國土資源部門協(xié)助執(zhí)行中的許多問題。然而，隨著《物權法》《不動產(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》相繼出臺，土地、房屋等不動產(chǎn)登記所遵循的實體和程序方面的規(guī)定發(fā)生了重大的變化，不動產(chǎn)登記機構在協(xié)助法院執(zhí)行過程中也相應地出現(xiàn)了一些需進一步明確的問題。筆者結(jié)合寧波市本級情況，就當前工作中遇到相關問題進行探討，以供參考。

一、不動產(chǎn)登記下司法協(xié)助執(zhí)行遇到的新問題

寧波市本級自2015年12月28日實現(xiàn)了不動產(chǎn)上線，為全省第一個順利上線的城市。一年來，市中心共受理32.8萬件（其中檔案查詢15.2萬件），發(fā)證15.5萬本，占全市發(fā)證量的五分之一多，多次受到國土資源部、省國土資源廳領導的肯定和表揚。其中，辦理司法查封3063件，涉及不動產(chǎn)單元6669個，辦理司法解封2607件，涉及不動產(chǎn)單元4830個，較好地維護了司法秩序。在具體工作中，主要遇到以下問題。

1.相關土地、房屋數(shù)據(jù)不齊

由于未完成不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整理工作，部分土地、房屋因發(fā)證時間年代久遠等歷史原因，所附圖形數(shù)據(jù)、坐標缺失，現(xiàn)存權調(diào)資料不能滿足登記工作，需重新進行測繪。重新測繪涉及的費用，具體由誰負擔,對此買受人有異議。

2.權證所載信息已與實際不符

由于土地利用情況變化、原權利人沒來申請等原因，原權證記載信息已與發(fā)生變化的實際情況不符。如某工業(yè)用地，企業(yè)于2000年領取了國有工業(yè)用地土地證，2001年房改分攤了部分土地面積，但對該土地證，企業(yè)一直未申請變更。2016年因債務問題，該土地及地上建筑物被法院司法拍賣處置，登記機構協(xié)助執(zhí)行時發(fā)現(xiàn)存在土地登記面積未核減的問題，向法院反映上述情況，但法院仍堅持按原證載面積進行轉(zhuǎn)移登記。

3.部分產(chǎn)權涉及土地利用管理

▲服務窗口

部分房屋處置由于涉及土地用途改變、利用情況改變等，需辦理相關審批手續(xù)和補交出讓金。如某工業(yè)用地，2001年企業(yè)領取了國有工業(yè)用地土地證，2002年企業(yè)將宿舍樓轉(zhuǎn)讓給個人，有關部門在當時歷史條件下為個人辦理了房產(chǎn)證和土地證，且多年來辦理多次轉(zhuǎn)移、抵押登記。當時，當?shù)貒临Y源部門在土地證上記載用途為住宅，性質(zhì)為國有，未標注出讓還是劃撥，年限為50年，地籍圖形庫仍為工業(yè)。2015年，當?shù)貒临Y源部門專門出臺紀要，明確該地塊轉(zhuǎn)讓需按住宅類別按50年補交出讓金。2016年，該地塊一戶房屋被司法處置，協(xié)助執(zhí)行時登記部門在權籍調(diào)查時發(fā)現(xiàn)上述問題，要求買受人先到當?shù)貒临Y源部門補交出讓金，買受人不同意。

4.房、地首先查封法院不一致

由于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前房、地分別登記，實踐中存在不少房屋所有權的首先查封法院與土地使用權的首先查封法院不一致的情況。

5.商品房司法限制存在漏洞

由于寧波市交易與登記部門職能分離，目前兩者的數(shù)據(jù)未能做到實時交互共享,在司法機關對商品房查封、預查封時易產(chǎn)生因被查封對象不同而導致的查封錯誤或查封遺漏，如對登記在開發(fā)商名下已預售備案但尚未登記給購房人的不動產(chǎn)作為開發(fā)商名下資產(chǎn)進行查封登記。

6.其他問題

諸如續(xù)查封可否憑原查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書辦理、強制轉(zhuǎn)移登記時無法提供原權證等問題。

二、工作建議

上述問題的發(fā)生，有不動產(chǎn)登記實施后新業(yè)務、新規(guī)范帶來的新問題，也有法院在司法執(zhí)行中不注重與登記機構溝通協(xié)調(diào)產(chǎn)生的問題，特建議如下。

1.建立司法協(xié)助執(zhí)行部門合作機制

不動產(chǎn)登記部門應積極與當?shù)厮痉ú块T做好工作對接，爭取法院支持，建立登記部門和法院的合作機制。明確今后法院在司法拍賣處置房地產(chǎn)時，需按照《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（以下簡稱《三部門通知》）第二條

“人民法院對土地使用權、房屋實施查封或者進行實體處理前，應當向國土資源、房地產(chǎn)管理部門查詢該土地、房屋的權屬”的規(guī)定，可書面發(fā)函給國土資源部門進行查詢，國土資源部門查詢后書面函告該房地產(chǎn)的詳細情況，包括是否需補交出讓金、該地塊是否有限制性條件、是否有違法用地等。如需重新勘測的需勘測后再評估拍賣，需補交土地出讓金的需補交好土地出讓金，所需費用可在司法拍賣費中扣除。同時，不動產(chǎn)登記部門應印制格式化的書面告知函，在法院辦理查封登記時就書面告知法院在司法拍賣前需到不動產(chǎn)登記機構查詢權屬狀況。

▲登記查詢中

2.加快部門信息實時共享建設

積極推進不動產(chǎn)登記信息平臺建設，推進登記與交易、法院等部門的信息互聯(lián)互通。預查封業(yè)務在目前交易、登記分離且未能實時交互數(shù)據(jù)的情況下，應按不同情況予以辦理：對于商品房未首次登記的，告知法院向房產(chǎn)交易管理部門辦理；對于商品房已首次登記且被執(zhí)行人為開發(fā)商的，建議法院先向房產(chǎn)交易管理部門查詢開發(fā)商名下的房產(chǎn)是否已辦理預售備案，在法院對商品房備案系統(tǒng)予以限制后再到登記部門辦理查封登記；對于商品房已首次登記且被執(zhí)行人為購房人的，建議法院先向產(chǎn)交易管理部門辦理限制手續(xù)，憑回執(zhí)辦理在開發(fā)商名下的被執(zhí)行人為購房人的預查封（協(xié)助執(zhí)行通知書上注明：實際銷售給××）。

3.審慎對待司法協(xié)助執(zhí)行

不動產(chǎn)登記機構要嚴格按照法院文書載明的內(nèi)容履行協(xié)助執(zhí)行的義務，但對協(xié)助執(zhí)行內(nèi)容有疑義之時，應及時以書面形式向法院告知相關情況，并就相關執(zhí)行問題請法院進一步明確，以便更好地協(xié)助法院執(zhí)行。如對于因土地利用情況發(fā)生變化而權證并未變更，導致人民法院處置的不動產(chǎn)相關面積、用途信息與實際不一致的，應書面人民法院提出司法建議，進行糾正后再行辦理。又如對于房、地現(xiàn)首封法院不一致問題，建議書面告知法院，由房、地現(xiàn)首封法院協(xié)商處理解決。對于法院續(xù)查封憑原查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書辦理問題，應建議法院重新制作查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書。對于強制轉(zhuǎn)移登記時無法提供原權證問題，應建議法院在《協(xié)助執(zhí)行通知書》上注明原土地使用權證、房屋所有權證或不動產(chǎn)權證（字號）作廢，由不動產(chǎn)登記機構依照相關規(guī)定進行公告注銷。未注明的，不動產(chǎn)登記機構工作人員應告知人民法院補正后予以辦理。