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    我國房地產(chǎn)價格和股票市場的相關(guān)性研究

    2017-04-06 16:50:19王柳元賀菊花
    經(jīng)濟師 2017年3期
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)價格VAR模型股票市場

    王柳元+賀菊花

    摘 要:我國房地產(chǎn)市場和股票市場之間存在相關(guān)性,基于2003年1月到2016年12月的國房景氣指數(shù)和上證綜合指數(shù)的月度數(shù)據(jù),通過建立VAR模型發(fā)現(xiàn),運用脈沖響應函數(shù),方差分析等方法,發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價格和股票價格之間存在負相關(guān)關(guān)系,二者存在長期均衡關(guān)系,上證綜指是房地產(chǎn)價格的單項格蘭杰原因,短期內(nèi)股票市場對房地產(chǎn)市場的影響較大,但長期看來房地產(chǎn)市場對股票市場的影響更為顯著,最后提出了政策建議。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)價格 股票市場 VAR模型

    中圖分類號:F830.91 文獻標識碼:A

    文章編號:1004-4914(2017)03-089-03

    2016年國家對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控呈現(xiàn)兩面性,一、二線城市實行緊縮政策,通過央行降息,提高首付比例等一系列的措施控制房價,而三、四線城市則放低信貸門檻,強調(diào)去庫存。自從上世紀90年代實行房改政策以來,房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展,成為社會財富的重要組成部分,影響著宏觀經(jīng)濟的發(fā)展;同樣,股票市場作為經(jīng)濟發(fā)展的晴雨表,對經(jīng)濟的走向有重要的影響,發(fā)揮著資源配置的作用。近年來,房地產(chǎn)市場和股票市場都成為投資的熱門,其波動性也越來越大,把握我國房地產(chǎn)價格和股票市場的相關(guān)性至關(guān)重要。房地產(chǎn)市場和股票市場一直以來都是國內(nèi)外學者研究的熱點,但涉及定量的分析較少,值得我們深入研究,本文基于2003年1月到2016年12月的數(shù)據(jù),通過建立VAR模型,對房地產(chǎn)價格和股票市場的相關(guān)性進行實證分析,得出結(jié)論。

    一、股票與房地產(chǎn)價格波動趨勢

    2003年以來,房地產(chǎn)價格上漲明顯,一直處于高位波動的狀態(tài),房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)成為社會關(guān)注的焦點,2004年房國房景氣指數(shù)達到一個小高峰106.12,2004年開始實施宏觀調(diào)控政策,縮進信貸和土地政策,房地產(chǎn)市場價格有了小幅的回落,到2005年底跌到100.76,此時,股票市場也經(jīng)歷了先上漲再回落的波動,與房地產(chǎn)市場同向波動,呈現(xiàn)正相關(guān)。2006年起,不管是房地產(chǎn)市場還是股票市場市場化程度提高,外資、熱錢涌入,投資渠道又過于狹窄,使得房價和股票價格不斷攀升,一路上漲,2007年底,國房景氣指數(shù)達到106.45,股票市場突破6000點,這一階段表現(xiàn)出上漲幅度大速度快的特點;從2008年開始,全球金融危機爆發(fā),股票市場,房地產(chǎn)市場進入寒冬期,國房景氣指數(shù)跌到94.76,股票是市場跌破2000點,僅僅一年的時間房地產(chǎn)市場的下跌幅度10.98%,而股票市場更甚跌幅67%,此時房地產(chǎn)市場與股票市場依舊同向波動,呈現(xiàn)正相關(guān)。2009年經(jīng)濟開始緩和,上證綜指和國房景氣指數(shù)開始回升,也催生了金融市場的泡沫。2010年,國家以一系列宏觀調(diào)控措施的出臺,使得國房景氣指數(shù)和上證指數(shù)慢慢下降,且趨于平穩(wěn)狀態(tài),到2014年年中,一直呈現(xiàn)同向波動。近年來,從2014年開始股票市場經(jīng)歷了平穩(wěn)緩和的一段時間后開始上漲,漲至2015年中的4611.74點,之后下跌,呈現(xiàn)出倒V的形式,而房地產(chǎn)市場此時呈現(xiàn)了先跌后漲的V字型,此時房地產(chǎn)市場與股票市場存在負相關(guān)。一系列的價格波動表明,房地產(chǎn)價格與我國股票市場之間存在相關(guān)性,值得我們進行探究。

    二、房地產(chǎn)價格和股票價格相關(guān)性的實證分析

    (一)數(shù)據(jù)來源

    本文選取全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)(簡稱國房景氣指數(shù))代表房地產(chǎn)價格,上證綜合收盤指數(shù)代表股票價格,數(shù)據(jù)區(qū)間選擇了2003年1月到2016年12月之間的月度數(shù)據(jù),對于國房景氣指數(shù)中2003年至2016年每年1月份缺失的數(shù)據(jù),分別以其相鄰兩月的平均值進行填補。國房景氣指數(shù)、上證綜合指數(shù),分別用HP、SHI代表,將所有數(shù)據(jù)分別取對數(shù),消除異方差的影響,平滑其波動性,分別記為LNHP、LNSHI(以上所有原始數(shù)據(jù)來自中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫,以下實證分析由Eviews7.2分析得到)。

    (二)單位根檢驗(ADF檢驗)

    國房景氣指數(shù)和上證綜合指數(shù)為時間序列,在設定模型和對模型估計之前,要進行平穩(wěn)性檢驗,常用的是ADF檢驗,本文對LNHP、LNSHI以及其一階差分序列DLNHP、DLNSHI進行檢驗,結(jié)果(表1)表明:中國房地產(chǎn)價格、上證綜合指數(shù)兩個時間序列,由SIC原則確定滯后期為1,ADF值大于5%的臨界值,接受原假設,存在單位根,是非平穩(wěn)序列;中國房地產(chǎn)價格、上證綜合收盤指數(shù)的一階差分序列,由SIC原則確定滯后期為0,ADF值小于臨界值,拒絕原假設,不存在單位根,是平穩(wěn)數(shù)列,因此中國房地產(chǎn)價格和上證綜指是一階單整序列,有存在協(xié)整關(guān)系的可能,要進行協(xié)整檢驗。

    (三)協(xié)整檢驗

    ADF檢驗知房地產(chǎn)價格和股票指數(shù)是一階單整序列,可能存在協(xié)整關(guān)系,用EG兩步法進行協(xié)整檢驗以判斷變量之間是否存在穩(wěn)定的長期均衡關(guān)系。EG兩步法,首先計算非均衡誤差et;其次,檢驗單整性,如果et為穩(wěn)定序列則為協(xié)整。結(jié)果(表2)表明,LNHP和LNSHI協(xié)整回歸方程的殘差小于5%的臨界值,不存在單位根,是平穩(wěn)的,LNHP和LNSHI存在(1,1)階協(xié)整關(guān)系,股票市場和房地產(chǎn)價格之間存在長期均衡關(guān)系。

    (四)VAR模型

    房地產(chǎn)價格、上證綜合收盤指數(shù)的一階差分序列是平穩(wěn)的,存在長期均衡關(guān)系,可以構(gòu)建VAR模型,建立VAR模型,首先要確定最優(yōu)滯后期數(shù)根據(jù)AIC和SC最小原則,綜合HQ、FPE、LR確定VAR模型的最優(yōu)滯后期為2,所以選用VAR(2)進行后續(xù)分析,建立LN和LNSHI的var模型:

    LNHPtLNSHIt=0.0551.408+1.597 0.0130.800 1.090LNHPt-1LNSHIt-1+-0.608 -0.126-1.043 -0.127LNHPt-2LNSHIt-2

    由結(jié)果(表3)知,房地產(chǎn)價格滯后一期對房地產(chǎn)本身的影響比較大,這種影響是正向的,說明房地產(chǎn)價格受近期價格影響較大,具有粘性,因此一些房地產(chǎn)政策的出臺可能不會立刻對房地產(chǎn)價格生效。上證綜合指數(shù)滯后一期對房地產(chǎn)價格的影響與滯后二期對房地差別不大,但是上證綜指滯后一期對房地產(chǎn)價格的影響是正向的,滯后二期的對房地產(chǎn)價格的影響是反向的,當上證綜指滯后二期上升1時,房地產(chǎn)價格下降0.0126,這說明,股票和房地產(chǎn)本身具有的投資性質(zhì),居民會選擇收益更好的商品來投資,當股票上漲時,居民更多的資金投入股市,減少了對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投資金額,使房地產(chǎn)價格下降。房地產(chǎn)價格滯后二期對股票市場的影響更大,且為反向,這說明股票價格受房價的影響,即房漲股跌,股漲房跌,這同樣可能是由于人們投資的趨利性導致。上證綜指滯后一期對本身的影響更大,為正向,說明股票市場的價格受之前股價的影響,即當最近股價都在上漲,即使有不利消息傳出,股價依然會上漲一段時間,最近股價都在下跌,即使有好消息傳出,股價也會下跌一段時間。

    (五)格蘭杰因果檢驗

    為了探究一個變量是否是引起另一變量變化的原因,要進行格蘭杰因果檢驗。由格蘭杰因果檢驗的結(jié)果可知,對于上證綜指,在滯后一期時,P值大于0.05,上證指數(shù)不是房地產(chǎn)價格的格蘭杰原因,但是,在滯后2期、3期時,P值小于0.05,拒絕了上證指數(shù)不是房地產(chǎn)價格的格蘭杰原因的原假設,說明上證指數(shù)是房地產(chǎn)價格的格蘭杰原因,也說明股票市場的變動會引起房地產(chǎn)價格的變化,而房地產(chǎn)價格在滯后1期、2期、3期時都接受了原假設,說明房地產(chǎn)價格不是上證綜指的格蘭杰原因。

    (六)脈沖響應函數(shù)

    由于房地產(chǎn)價格和股票價格在收到?jīng)_擊后恢復到平穩(wěn)的時間周期較長,為了更完整直觀地看出內(nèi)生變量受到?jīng)_擊后的反應,圖2、圖3考慮了滯后30期的脈沖響應函數(shù),脈沖響應函數(shù)成收斂趨勢,隨著時間的推移,內(nèi)生變量受到?jīng)_擊后的反應越來越小。綜合來看,房地產(chǎn)市場受到?jīng)_擊后的響應比股票市場受到?jīng)_擊后的響應要小,原因可能是因為,房地產(chǎn)市場價值量巨大,又是人們生活的必需品,用房地產(chǎn)來投資的畢竟在少數(shù),而且加上國家政策的宏觀調(diào)控,房地產(chǎn)價格不可能像股票市場對沖擊的反應那樣敏感。

    從圖2來看,房地產(chǎn)價格受到自身的沖擊后反應較大,帶來了0.45%的正向響應,在之后的2到5期,正向響應不斷加強,之后開始不斷削弱,但是回到平穩(wěn)用了較長的時間。當房地產(chǎn)價格受到股票市場的沖擊后,有一個正向響應,同樣正向響應持續(xù)了較長時間后回到平穩(wěn)。從圖3來看,股票市場受到自身的沖擊后,有一個正向的響應,之后響應不斷削弱,當股票市場受到房地產(chǎn)價格的影響時,先有一個正向的沖擊,在第7期時由正變負。

    總之,不管是房地產(chǎn)價格還是股票價格受到自身的沖擊反應比較大,且需要較長時間才能回到平穩(wěn)。

    (七)方差分解

    脈沖響應函數(shù)以圖表的形式直觀地表現(xiàn)了內(nèi)生變量受到?jīng)_擊時的反應,將此反映進行量化就需要方差分解,方差分解能精確地得出在不同滯后期時各個變量對影響的貢獻度。由結(jié)果可知,引起房價波動的主要是自身,滯后10期時對自身的貢獻度穩(wěn)定在95%左右,上證綜指滯后10期的貢獻度穩(wěn)定在4%;對于上證綜指來說,影響主要來自自身,滯后10期時穩(wěn)定在99%左右;房地產(chǎn)對上證綜指的影響極??;隨著時間的推遲,到滯后20期時,房地產(chǎn)價格對自身的影響增大,股票市場對房地產(chǎn)價格的影響減小,而對于股票市場來說,股票市場對自身的影響越來越小,房地產(chǎn)價格對股票價格影響越來越大,并超過了股票市場對房地產(chǎn)價格的影響。

    總之,房地產(chǎn)價格和股票價格主要受自身的影響,短期內(nèi),股票市場對房地產(chǎn)市場的影響較大,但長期中,房地產(chǎn)價格對股票市場的影響超過了股票市場對房地產(chǎn)價格的影響。

    四、結(jié)論與政策建議

    基于2003年1月至2016年12月期間的國房景氣指數(shù)、上證綜合指數(shù)的月度數(shù)據(jù),研究了我國房地產(chǎn)價格與股票市場的關(guān)聯(lián)性,得到以下結(jié)論:第一,分析房地產(chǎn)價格和股票價格的波動趨勢,看出股票價格和房地產(chǎn)價格之間存在關(guān)聯(lián)性。第二,通過VAR模型分析,得到房地產(chǎn)價格對股票市場有負向影響,且房地產(chǎn)價格對股票市場的影響比股票市場對房地產(chǎn)價格的影響更為顯著。第三,通過格蘭杰因果關(guān)系檢驗,發(fā)現(xiàn)上證綜指是房地產(chǎn)價格的單項格蘭杰原因。第四,通過脈沖響應函數(shù),得到房地產(chǎn)市場受到?jīng)_擊后的響應比股票市場受到的沖擊后的響應要小,二者受到?jīng)_擊后恢復到平穩(wěn)的時間周期較長。第五,短期內(nèi),股票市場對房地產(chǎn)市場的影響較大,但長期中,房地產(chǎn)價格對股票市場的影響超過了股票市場對房地產(chǎn)價格的影響。

    巨大的風險存在于房地產(chǎn)市場和股票市場之間,正確把握我國房地產(chǎn)市場和股票市場的關(guān)聯(lián)性,對政府的宏觀調(diào)控、政策制定,投資者的投資選擇至關(guān)重要,根據(jù)本文分析的結(jié)論現(xiàn)提出幾點建議:

    1.建立宏觀意識,統(tǒng)籌兩個市場。首先,一項政策的出臺要考慮到房地產(chǎn)市場和股票市場的聯(lián)動效應,一項房地產(chǎn)政策的出臺必然會引起股票市場的震動,忽略任何一個市場,政策的效果都會大打折扣。其次,還應注意存在于兩個市場之間的風險,避免對經(jīng)濟造成重大打擊,房地產(chǎn)與股票之間的聯(lián)動效應,存在滯后性,一項政策的出臺往往需要較長的時間才能見到效果,切忌急于求成。

    2.重視房地產(chǎn)的居住職能,利用股票市場進行資源配置。首先,住房最重要的職能是居住,而近年來,越來越多的人進入房地產(chǎn)市場進行投資,使得房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)不健康的發(fā)展,對國家經(jīng)濟發(fā)展和居民的幸福指數(shù)都有不利影響。國家應該通過調(diào)整信貸政策,央行的基準利率,建設經(jīng)濟適用房等政策,將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)引向健康發(fā)展的渠道。其次,股票市場承擔著重要的資源配置的作用,國家應加強股票市場的市場化進程,使其真正能夠引導投資規(guī)模與投資方向。

    3.投資者應把握房地產(chǎn)市場與股票市場之間的關(guān)聯(lián)性,房地產(chǎn)市場和股票市場兼具投資性質(zhì),但是股票價格的波動更為敏感。由以上分析可知房地產(chǎn)價格對股票市場具有負向影響,投資者可以據(jù)此選擇合理的投資組合,規(guī)避風險,尋求收益最大化。

    參考文獻:

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    (作者單位:1.河海大學企業(yè)管理學院 江蘇常州 213022;2.東南大學人文學院 江蘇南京 210096)

    [作者簡介:王柳元(1995—),女,漢族,山東淄博人,河海大學本科生,研究方向:人力資源管理;賀菊花(1987—),女,漢族,江蘇丹陽人,東南大學人文學院碩士研究生,研究方向:公共管理。]

    (責編:若佳)

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