“以房抵債”合同糾紛解決路徑的探索

[摘 要]近年來“以房抵債”合同糾紛時常出現(xiàn)，我國司法實踐對于該種案件解決方案并不一致。探索“以房抵債”合同糾紛的解決路徑需要明確“以房抵債”合同和讓與擔保、代物清償?shù)确筛拍钪g的關系，根據(jù)法理探求該類合同的合理解決方式及理由，從而對“以房抵債”合同糾紛找出一個合理的解決方式。

[關鍵詞]以房抵債；讓與擔保；代物清償；流押條款

隨著交易方式的多樣化，擔保方式也不斷發(fā)展，出現(xiàn)許多非典型性擔保物權，“以房抵債”合同便是一種非典型性擔保。在“以房抵債”合同糾紛中，存在房屋買賣合同關系和借款合同關系，我國法院在解決該類糾紛時，并無統(tǒng)一標準，即使是最高院處理該類案件時，解決方法也不完全相同。本文嘗試以該類案件中具有代表性意義的“朱俊芳案”為例，從最高院的判決理由出發(fā)，進行相關法理分析，最終嘗試對“以房抵債”合同糾紛的解決路徑進行探索。

一、案情簡介

1.案件事實

2007年1月25日，原告朱俊芳與被告嘉和泰公司簽訂買賣合同，并于合同簽訂當日共同辦理了商品房的銷售備案手續(xù)，被告嘉和泰公司向原告朱俊芳出具了銷售發(fā)票。2007年1月26日，即買賣合同簽訂次日，原被告又簽訂了借款協(xié)議一份，約定原告借款1000萬元給被告，同時，被告將其14套商鋪抵押給原告，雙方以1月25日簽訂的買賣合同并辦理備案、開具發(fā)票作為抵押方式而沒有簽訂抵押合同。借款協(xié)議同時約定，如嘉和泰公司按期還款，朱俊芳將買賣合同及抵押手續(xù)退給被告嘉和泰公司，否則將以合同中約定的14套商鋪抵頂債務，雙方不必支付給對方其他款項。后因嘉和泰公司到期不能還款，又不愿履行房屋過戶手續(xù)，雙方發(fā)生爭議，朱俊芳訴至法院。

2.案件審理結果

最高院審理認為，原被告雙方對同一筆款項先后簽訂的買賣合同和借款協(xié)議均是依法成立并生效的合同，二者是并立而又相互聯(lián)系的：一方面，通過借款協(xié)議設定了買賣合同的解除條件；另一方面，買賣合同是為借款協(xié)議的履行提供了一定程度的保證。雙方并未約定以14套商鋪作為民間借貸關系的抵押物，也并未明確約定如到期不能還款則直接由朱俊芳獲得14套商鋪，該條款不屬于流押條款，買賣合同有效。最高院還認為嘉和泰公司擁有因合同顯示公平的撤銷權，且在兩類合同的履行上有選擇權，但嘉和泰公司最終卻沒有履行。因此，被告嘉和泰公司應履行14份買賣合同。

二、最高院判決理由中存在的問題及分析

1.最高院將雙方之間就同一筆款項簽訂的兩個合同表述為“并立而又相互聯(lián)系”的關系，認定兩份合同均有效力而區(qū)別于流押條款，但是并沒有準確的區(qū)分該條款和流押條款的區(qū)別，只是在判決中提到借款協(xié)議中并未約定以14套商鋪作為民間借貸關系的抵押物，也并未明確約定如到期不能還款則直接由朱俊芳獲得14套商鋪，因此不屬于流押條款。這個并非是強有力的理由，不足以說明該“以房抵債合同”不同于流押條款。

2.最高院認為流押條款的目的是防止債務人到期不還，抵押物直接歸債權人所有從而損害抵押人的利益，造成對抵押人實質上的不公平。本案中14套商鋪原來就屬于債務人嘉和泰公司所有，不存在另外的抵押人利益需要保護。因此最高院判決中認為該合同不符合流押條款防止損害抵押人利益的目的，進而認為該條款不屬于流押條款的論證也需要進一步地探究其合理性。

3.最高院認為借款協(xié)議中的約定僅在嘉和泰公司不能還款時朱俊芳享有請求移轉14套商鋪所有權的請求權，而不是約定由朱俊芳直接取得該14套商鋪的物權，從而認為該條款并非流押條款。此判決理由是值得推敲的：從當事人內心的真實意思角度來看，訂立合同時雙方內心的真意是如果到期不能還款，則直接移轉14套商鋪的所有權；如果將《物權法》第186條規(guī)定直接限縮解釋為只有在進行類似于“直接移轉所有權”這樣的規(guī)定才屬于流押條款，那么將會給合同當事人更多規(guī)避流押條款的機會。

三、“以房抵債”合同與相關法律概念的關系

1.“以房抵債”與后讓與擔保

針對以上問題有學者提出后讓與擔保的概念，即在擔保借款時，擔保人與擔保權利人只是就擔保標的物簽署轉移所有權的協(xié)議而不實際轉移所有權，只在債務人到期不能還款時，擔保人需將擔保標的物的所有權已轉給擔保權利人。 “朱俊芳案”和后讓與擔保的規(guī)定看起來似乎一致，但究其根本，第一，后讓與擔保中依然存在買賣合同和擔保合同兩類關系，而讓與擔保否定了買賣合同關系而之只存在擔保關系；第二，后讓與擔保中雙方當事人簽訂買賣合同，債權人依合同只想有請求移轉標的物的債權，而無法起到擔保主債權實現(xiàn)的作用。

2.“以房抵債”與代物清償

（1）代物清償。代物清償是指為了發(fā)生合同消滅的法律后果，雙方當事人約定債務人可以以他種給付來替代原合同所約定的給付義務。關于代物清償，該類案件中主要的爭議焦點是“單純代物清償合意”的效力問題。所謂“單純代物清償合意”，是指合同雙方只有以他種給付來替代原合同給付義務的約定，而并未實際給付標的物。在我國臺灣，判例否定了“單純代物清償合意”的效力。但也有學者認為 “單純的代物清償合意”屬于“特殊的債務變更”，將原合同的債務通過該項補充協(xié)議進行了再次的變更，應該尊重當事人的意思自治，認定為合法有效。

（2）“以房抵債”與代物清償?shù)年P系。“朱俊芳案”中雙方約定“如到期不能還款，將以合同中約定的14套商鋪抵頂債務，雙方不必支付給對方其他款項?！比粢源锴鍍?shù)脑韥砝斫猓瑒t是一種附停止條件的代物清償合意。嘉和泰公司在借款協(xié)議到期后無力還款，從而需要將14套商鋪抵頂債務，這是雙方合意的行為，最終使借款合同中的債權債務關系消滅。

因此在我國法律制度框架下，解決“以房抵債”合同糾紛可以通過附停止條件的代物清償合同和附解除條件的買賣合同相結合的方式，當債務人不能按時還款時，可以依據(jù)雙方合意用房屋來抵頂債務，同時該種代物清償是買賣合同的解除條件，一旦條件成立，買賣合同也將消滅。

四、判決理由的重新探析

基于“以房抵債”合同和相關法律概念的關系探討，筆者嘗試針對判決理由中存在的問題進行改進，并在支持最終判決結果的前提下，重新探析“朱俊芳案”的判決理由。

1.“以房抵債”合同中雙方當事人約定“如到期不能還款，將以合同中約定的14套商鋪抵頂債務，雙方不必支付給對方其他款項?！倍擁椉s定一方面通過附停止條件的代物清償合意來將借款協(xié)議中的還款義務變更為移轉買賣合同中14套商鋪的所有權，另一方面約定了一旦用14套商品房抵頂債務，雙方之間的借款協(xié)議和買賣合同消滅。這并不同于流押條款規(guī)定的直接約定轉移擔保標的物的所有權，因此，雙方之間的兩類協(xié)議均依法成立并發(fā)生效力。

2.本案中14套商鋪的價款雖然和所借款項具有將近100萬的差額，但最高院的判決中也有提到，嘉和泰公司在借款期限三個月屆滿后，一年的除斥期間來臨前，還有九個月的時間可以提起因顯示公平而撤銷合同的訴訟。因此對于債務人嘉和泰公司來說，已經(jīng)存在這樣的法律規(guī)定來保障其合法利益，無需再“強拉”流押條款來進行權利救濟。

3.即使通過流押條款來否定涉案的條款的效力，對于買賣合同和借款協(xié)議來說，也僅僅是部分條款無效，并不影響兩類合同其他條款的效力，嘉和泰公司仍然需要履行買賣合同中移轉商鋪所有權的義務。而通過附停止條件的代物清償和附解除條件的買賣合同相結合則能徹底解決問題。

五、“以房抵債”合同糾紛解決路徑的探索

根據(jù)以上論述，筆者試從以下幾方面提出“以房抵債”合同糾紛的解決路徑：

1.通過完善后讓與擔保制度，設立獨立的后讓與擔保登記，讓“以房抵債”合同可以在債務人無力還款時，通過后讓與擔保登記，移轉商鋪所有權來消滅債權債務，并且同時保護了債權人的利益。

2.在現(xiàn)行法律框架下，通過附停止條件的代物清償和附解除條件的買賣合同相結合，在尊重當事人意思自治的情形下，認定該類案件中的兩層合同法律關系均依法成立并發(fā)生效力。在當事人無力還款時，代物清償協(xié)議生效，債務人可以用商品房抵頂債務，該借款協(xié)議因清償而消滅；并且因為買賣合同的解除條件，即代物清償成立并履行之后，買賣合同也隨之消滅。

六、結語

通過“朱俊芳案”，我們可以探索出“以房抵債”合同糾紛的解決路徑：首先，通過附停止條件的代物清償和附解除條件的買賣合同相結合的方式，判令繼續(xù)履行房屋過戶手續(xù)的義務；其次，將來的立法可以考慮將讓與擔保制度吸收進入我國民法體系；最后，對于流押條款，立法應該合理劃定該條款的適用空間，在保證合同公平的前提下，尊重合同雙方的意思自治。

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作者簡介：鄭妮（1994—），女，安徽合肥人，華東政法大學2016級民商法學專業(yè)碩士研究生，研究方向：民商法學。