浙江地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及對策分析

俞愛平

[摘要]2014年年末的統(tǒng)計資料表明，浙江地區(qū)60歲及以上老年人口已達(dá)到945.08萬人，占地區(qū)總?cè)丝诘?9.44%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過人口老齡化標(biāo)準(zhǔn)，浙江省人口老齡化問題日趨嚴(yán)重。人口老齡化給地區(qū)經(jīng)濟、社會等方面的發(fā)展帶來不同程度的影響。老年群體的養(yǎng)老保障、醫(yī)療、養(yǎng)老等各項需求壓力漸大。養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)運而生，發(fā)展過程中迎來了諸多機會，也面臨著各種困境。通過對以紹興地區(qū)為代表的浙江地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)存在的問題，為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展提供切實可行的建議，幫助該產(chǎn)業(yè)更好發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]人口老齡化；養(yǎng)老地產(chǎn)；養(yǎng)老保障

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.08.173

養(yǎng)老地產(chǎn)，通常是指在人口老齡化日趨嚴(yán)重的社會背景下，由房地產(chǎn)開發(fā)商、政府相關(guān)機構(gòu)向市場推出的符合老年人心理生理特點，能滿足老年人社會活動需求，適宜老年人居住，能為老年群體的健康提供良好基礎(chǔ)設(shè)施保障的老年住宅產(chǎn)品（孫秀娟，2011）。養(yǎng)老地產(chǎn)形式多樣，主要有老年公寓、老年社區(qū)、養(yǎng)老院、居家養(yǎng)老服務(wù)站、旅游養(yǎng)老地產(chǎn)等，其涵蓋普通住宅中專供老年人居住和使用的部分。養(yǎng)老地產(chǎn)，是指在人口老齡化日益嚴(yán)重的社會背景下，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或相關(guān)的社會機構(gòu)向市場推出的符合老年人心理生理特點，并能夠滿足老年人社會活動需求，適宜老年人居住，為老年人的健康提供良好基礎(chǔ)設(shè)施保障的老年住宅產(chǎn)品（孫秀娟，2011）。形式多樣，包括老年公寓、老年社區(qū)、養(yǎng)老院、托老所（居家養(yǎng)老服務(wù)站）和旅游養(yǎng)老地產(chǎn)等，還涵蓋了普通住宅中專供老年人居住和使用的部分。

1養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的重要意義

1.1從歷史發(fā)展角度分析

社會在進(jìn)步，觀念在轉(zhuǎn)變，各項事實表明，“銀發(fā)浪潮”來襲，養(yǎng)老布局正當(dāng)時。人口老齡化的加劇、城鄉(xiāng)分布的變化、老年人口消費潛力的增長、老年人口撫養(yǎng)比的上升等都對養(yǎng)老現(xiàn)狀產(chǎn)生了挑戰(zhàn)，提出了新的要求。從當(dāng)前我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的供應(yīng)面來衡量，市場上絕大部分養(yǎng)老機構(gòu)不管從機構(gòu)的配套設(shè)施還是從管理方式來看，都已經(jīng)跟不上老年社會的需要。從供應(yīng)角度看，目前市場上多數(shù)養(yǎng)老機構(gòu)配套設(shè)施比較落后，管理方式不科學(xué)；而地產(chǎn)商在進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)時又傾向于選擇“高端”產(chǎn)品，致使90%以上真正對養(yǎng)老地產(chǎn)有需求的中等收入人群被忽略。必須有符合社會發(fā)展，適合老年人居住以及養(yǎng)老的新型養(yǎng)老地產(chǎn)出現(xiàn)，解決當(dāng)前存在的各項問題。

1.2從國家和社會的角度分析

銀發(fā)地產(chǎn)——養(yǎng)老地產(chǎn)是中國人口老齡化趨勢加重局面發(fā)展必然出現(xiàn)的產(chǎn)物，既能夠緩解政府社會保障壓力，也可以滿足老年人特殊要求，改善老年人居住環(huán)境。養(yǎng)老地產(chǎn)逐漸成為剛需。同時，具有良好的護理服務(wù)、幫助老年人生活質(zhì)量提高，延長老年族壽命的作用，優(yōu)秀的養(yǎng)老地產(chǎn)對社會穩(wěn)定和進(jìn)步都具有極好的作用。因此，積極探索適合我國國情和市場需求的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式，是房地產(chǎn)發(fā)展過程中的必經(jīng)之路。

1.3從企業(yè)發(fā)展需求的角度分析

從養(yǎng)老需求角度看，養(yǎng)老地產(chǎn)是老年化商品經(jīng)濟時代出現(xiàn)的房地產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)整合發(fā)展的產(chǎn)物。從房企角度看，也是房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型，追求可持續(xù)發(fā)展市場細(xì)分的結(jié)果。老年地產(chǎn)的發(fā)展能進(jìn)一步推進(jìn)地產(chǎn)市場的完整。我國房地產(chǎn)發(fā)展到目前為止，存量房規(guī)模日漸趨大，產(chǎn)生各種“空城”，多地房產(chǎn)亟待尋找出路，在養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)政策不明確的情況下，如何有效開發(fā)使用存量房，如何為社會提供適合市場需求的老年地產(chǎn)等問題，將存量房盤活供給養(yǎng)老事業(yè)就成為解決目前雙方面困境的途徑之一。

2紹興地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)存在的問題及原因分析

制度和觀念的影響使得“以房養(yǎng)老”在紹興地區(qū)推廣存在較大的難度。紹興歷史悠久，地區(qū)傳統(tǒng)氛圍濃厚，養(yǎng)兒防老觀念深入人心。2014年5月起，浙江重磅推出各項養(yǎng)老新政，提出“以宅基地?fù)Q養(yǎng)老”“養(yǎng)老用地定位為商服用地”“出資財產(chǎn)可屬出資人所有”，刷新中國養(yǎng)老政策新尺度。但在具體執(zhí)行過程中，雖一定程度上促進(jìn)機構(gòu)和企業(yè)養(yǎng)老房產(chǎn)開發(fā)，但與發(fā)達(dá)地區(qū)和國家相比，仍然存在著諸如項目定位不準(zhǔn)確、規(guī)劃建設(shè)、項目管理與具體運營脫節(jié)等問題。

2.1市場整體發(fā)育不完善

我國從1999年開始進(jìn)入人口老齡化，是較早步入老齡社會的發(fā)展中國家之一。2001年到2020年是快速老齡化階段。相較于老齡化速度，養(yǎng)老地產(chǎn)等老年專項市場發(fā)展緩慢且不完善不成熟。主要體現(xiàn)在兩方面：一是養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)定位不準(zhǔn)確。很多項目中規(guī)劃建設(shè)初期存在著很大的盲目性，沒有針對老年群體的需求進(jìn)行市場細(xì)分，未多加考慮老年人的護理需求、精神需求等因素，仍以傳統(tǒng)建筑開發(fā)模式為主。二是產(chǎn)業(yè)鏈不完整不成熟。當(dāng)前各大市場已開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目，很多開發(fā)商項目運作前期考慮不周全運作操之過急，盲目跟風(fēng)現(xiàn)象時有發(fā)生，缺少與后期經(jīng)營管理的良好銜接，導(dǎo)致項目前后期脫節(jié)。

2.2配套政策制度不健全

作為一個相對新生的產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展極度需要國家在土地、金融等方面的政策措施予以配套。目前，政府在這些方面的對應(yīng)措施及制度頒布仍比較少，加大了養(yǎng)老地產(chǎn)在用地、融資等方面的難度和力度，也一定程度上增加了養(yǎng)老地產(chǎn)的風(fēng)險。結(jié)構(gòu)圖見下圖。

2.3產(chǎn)品參差不齊差距大

當(dāng)前，浙江地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)項目主要集中于住宅產(chǎn)品，且占比主要為高端養(yǎng)老地產(chǎn)，如紹興地區(qū)目前在建項目之一——柯橋區(qū)平水鎮(zhèn)仙人谷養(yǎng)老養(yǎng)生服務(wù)項目。該項目總投資達(dá)7億多元，以高端消費老年人為目標(biāo)人群，欲打造集養(yǎng)老旅游醫(yī)療和保健于一體的養(yǎng)老養(yǎng)生高端項目。與此同時，浙江地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)中存在大量層次較低，以住房建設(shè)為主、配套設(shè)施為輔的民辦養(yǎng)老機構(gòu)、老年人康復(fù)訓(xùn)練中心、老年公寓等低端地產(chǎn)產(chǎn)品。未能很好地對老年群體社會需求進(jìn)行真正的調(diào)研和市場細(xì)分，找到符合專項市場的個性化需求，未能進(jìn)行量身定做，開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目的企業(yè)缺乏全過程開發(fā)的理念。但養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的本意是根據(jù)老年群體特殊社會需求，滿足住宅、醫(yī)療、教育、娛樂等全方位服務(wù)需求而開發(fā)的地產(chǎn)。其核心不是單純的住宅，而應(yīng)該是完善的配套產(chǎn)品及其增值服務(wù)，老年群體中的主流客戶需求被忽略，而有限的高端老年客戶需求有限，容易造成現(xiàn)有市場高端項目入住率低、銷售弱現(xiàn)象，易造成企業(yè)虧損而放棄養(yǎng)老地產(chǎn)項目等問題。

3紹興地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的對策建議

3.1加強政策保障

首先，有效發(fā)揮市場機制的作用，加強政策保障機制。提高政府在用地、稅收、融資等方面的保障措施和優(yōu)惠力度，重視養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展，明確養(yǎng)老地產(chǎn)用地屬性，制定和實施適合地方特色的財政稅收及信貸融資具體措施，提高養(yǎng)老地產(chǎn)在規(guī)劃、建設(shè)及后期管理運營過程中的有效性。

其次，制定養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，讓養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)機構(gòu)有法可依。明確市場準(zhǔn)入機制以及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，只有符合條件企業(yè)才可以進(jìn)入市場，并且鼓勵和吸引國內(nèi)外社會資金、先進(jìn)技術(shù)及管理理念，通過有章可循的政策制度進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。同時要做好養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的退出及監(jiān)管機制，嚴(yán)格執(zhí)法，保障養(yǎng)老地產(chǎn)整個行業(yè)的有序發(fā)展。

最后，制定養(yǎng)老地產(chǎn)的各項扶持政策。做好政府層面的用地規(guī)劃保障政策。與一般商業(yè)用地相比有較大區(qū)別，具有較大的社會保障性質(zhì)，對地區(qū)社會的穩(wěn)定發(fā)展有很大作用，政府在用地規(guī)劃及征地價格等方面均應(yīng)有所區(qū)別。做好規(guī)劃和用地優(yōu)惠政策的同時，做好政府在養(yǎng)老地產(chǎn)的財政及稅收制度，做好融資層面的保障。通過統(tǒng)一方針政策的引導(dǎo)和扶持，以良好的發(fā)展態(tài)勢吸引民間資本、保險資金等進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，培育和扶持地區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)及企業(yè)的發(fā)展。做好行業(yè)規(guī)范制度及保障制度，對服務(wù)要求、行業(yè)細(xì)則等制定嚴(yán)格規(guī)范措施。

3.2轉(zhuǎn)變社會觀念

中國數(shù)千年來一直篤行“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念，由此延伸的“重男輕女”等錯誤觀念也為數(shù)不少。在家養(yǎng)老、孩子養(yǎng)老“兒孫滿堂、子女繞膝的快樂”觀念根深蒂固。近年來雖有所改觀，但真正以專業(yè)機構(gòu)養(yǎng)老的方式仍然較少。以養(yǎng)老為主的地產(chǎn)業(yè)在推開過程中就會遭遇很多觀念上的障礙。需要通過政府引導(dǎo)、企業(yè)宣傳、社會個體學(xué)習(xí)的方式來提高對養(yǎng)老地產(chǎn)這件順應(yīng)社會發(fā)展的新生事物增加認(rèn)可，并最終接受和參與。

3.3打造完整產(chǎn)業(yè)鏈

一方面，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，不能僅停留于“地產(chǎn)”，地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)，更應(yīng)該關(guān)注的是“養(yǎng)老”，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的特點及老年群體的真正需求。需要從前期規(guī)劃建設(shè)，后期養(yǎng)老醫(yī)療服務(wù)、教育娛樂、學(xué)習(xí)生活保障等多方面予以配套發(fā)展，形成養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資、運營、建設(shè)實踐、養(yǎng)老產(chǎn)品和服務(wù)提供及維護的全產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)造。

另一方面，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展完整的產(chǎn)業(yè)鏈還包括相關(guān)多方機構(gòu)。從養(yǎng)老地產(chǎn)供給雙方及政府三方而言，涵蓋政府機構(gòu)、地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)公司、保險機構(gòu)、養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)、民間投資方、最終消費群體等多方機構(gòu)部門及個人。只有這些相關(guān)方的利益、權(quán)責(zé)形成良性發(fā)展，政府發(fā)揮宏觀監(jiān)督調(diào)控作用，企業(yè)權(quán)責(zé)利對等運作，居民改變觀念有效入住，才能形成真正的養(yǎng)老地產(chǎn)的完整產(chǎn)業(yè)鏈。

4結(jié)論

中國的養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是社會經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢，目前發(fā)展過程中仍存在較多困難和問題，但未來發(fā)展?jié)摿薮?。需要各政府及企業(yè)機構(gòu)和社會共同探討，總結(jié)出適合中國特色的“中國式養(yǎng)老地產(chǎn)”發(fā)展模式。

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