城市商服用地使用權(quán)續(xù)期出讓評估相關(guān)問題的思考

申燕

[摘要]隨著城鎮(zhèn)住房制度和城鎮(zhèn)土地使用制度改革體系的完善，土地續(xù)期出讓問題越發(fā)受到政府及權(quán)利人的重視，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)等規(guī)定，明確住宅用地期滿后自動續(xù)期，但商服用地期滿后如何續(xù)期，出讓金收繳標(biāo)準(zhǔn)，續(xù)期年限等問題尚未明確，文章以商服用地為案例，從評估角度對商服用地續(xù)期出讓相關(guān)問題進(jìn)行了探索。

[關(guān)鍵詞]建設(shè)用地使用權(quán)；商服用地；續(xù)期出讓；評估

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.08.089

1國有建設(shè)用地使用制度背景分析

1978年經(jīng)濟(jì)體制改革的全面展開和1982年對外舉辦中外合資企業(yè)的提出，由深圳特區(qū)率先推行的按城市土地不同等級向土地使用者收取不同標(biāo)準(zhǔn)使用費(fèi)的試點后，并相繼在福州、?？?、上海等城市相繼擴(kuò)大試點的實行，標(biāo)志著全國進(jìn)入城鎮(zhèn)住房制度和城鎮(zhèn)土地使用制度改革階段，隨之通過的“憲法修正案、土地管理法的修改、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》”等相關(guān)立法政策的建立實施，明確了“國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度”。為之后的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓全面實施發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

制度改革初期至今，全國城鎮(zhèn)國有出讓土地中有部分出讓土地已經(jīng)面臨或即將面臨土地使用期限到期的問題，地上建筑物和土地的處理問題越來越受到政府及當(dāng)事人的關(guān)注。根據(jù)《物權(quán)法》及相關(guān)法律規(guī)定，地上建筑物所有權(quán)歸屬于房屋所有權(quán)人，土地使用者只擁有規(guī)定年限的土地使用權(quán)，土地續(xù)期要在符合國家立法政策及城鎮(zhèn)規(guī)劃，土地總體規(guī)劃及城鎮(zhèn)土地供應(yīng)計劃等的前提下，考慮土地所有者和土地使用者權(quán)益及地上附著物、社會公共利益等多方面因素，根據(jù)我國國情，建設(shè)用地出讓年限屆滿后續(xù)期出讓的處理不能一概而論，在不違背國家大方針政策的同時，應(yīng)結(jié)合地方規(guī)章、規(guī)劃、出讓計劃等需要，根據(jù)項目性質(zhì)、用途、現(xiàn)狀等情況分別處理。

2011年第十一屆全國人大第四次會議及全國政治協(xié)商會議十一屆四次會議，提出了土地使用年期屆滿，土地使用權(quán)續(xù)期的相關(guān)問題，標(biāo)志著土地使用權(quán)續(xù)期正式提上議程。

2國內(nèi)外辦理土地續(xù)期出讓的探索

德國：土地使用權(quán)期限屆滿，土地使用者需先消除土地登記手續(xù)，且地上存在租賃或抵押關(guān)系時，原則上不同土地使用權(quán)消滅，而是隨之轉(zhuǎn)移。續(xù)期可由土地所有權(quán)人和土地使用權(quán)人提出，如地上建筑物還可利用，使用權(quán)人需將建筑物移交給土地所有權(quán)人，土地所有權(quán)人給予其一定補(bǔ)償，如果在土地所有權(quán)人提出續(xù)期要求時，土地使用權(quán)人拒絕接受續(xù)期的，視為喪失賠償請求權(quán)。

英國和美國：土地所有權(quán)歸國家，土地采取終身租賃和年租混合租借制度，土地使用權(quán)人對其擁有無限期使用和處置權(quán)，土地多為私有，國家對其只有很少部分的行使權(quán)。土地使用權(quán)人一次性交納規(guī)定期限內(nèi)的固定費(fèi)用，期限屆滿，可由雙方協(xié)商約定年限，并根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)狀況續(xù)交租金。延續(xù)期滿無新續(xù)期合約時，地上建筑物歸土地所有者無償所有。

日本：土地使用權(quán)期限屆滿，土地使用權(quán)人需將土地恢復(fù)至原狀返還土地所有權(quán)人，地上物的權(quán)利也同時收回，土地增值的，土地所有權(quán)人給予補(bǔ)償。但因建筑物尚在使用期限，土地使用權(quán)人要求續(xù)期的，經(jīng)土地所有權(quán)人同意，土地續(xù)期合同和原合同一致。

中國香港：土地使用權(quán)期限屆滿，有兩種處理方式：一是業(yè)主自愿續(xù)期至規(guī)定年限，可以不補(bǔ)繳地價，只繳納地租，租金為應(yīng)課差餉租值的3%，每年調(diào)整；二是契約約定可續(xù)期的，在契約續(xù)期期限內(nèi)，土地續(xù)期不需補(bǔ)繳地價和每年調(diào)整的地租，僅每年繳納定額的地稅，地稅為續(xù)期當(dāng)日物業(yè)應(yīng)課差餉租值的3%，維持不變，至土地重新開發(fā)為止。

中國：我國最初的土地續(xù)期探索雛形在2004年，深圳采取“地價三五折”方案，成功為商業(yè)大廈成功續(xù)期。根據(jù)《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》，土地使用權(quán)在屆滿或即將屆滿的一年內(nèi)，在不改變用途的情況下，可以到房管局申請續(xù)期，按照當(dāng)年基準(zhǔn)地價的35%繳交土地出讓金。2011年作為“全國第一例”青島市阿里山小區(qū)住宅土地使用年限到期后辦理續(xù)期出讓提上議程，由于土地使用權(quán)續(xù)期出讓制度提出初期，制度落實和具體實施均處于摸索狀態(tài)，所以該案例尚未具體處置措施。同年萊蕪市國土局印發(fā)《關(guān)于督促用地單位辦理土地使用權(quán)出讓續(xù)期手續(xù)的通知》，多項措施督促土地使用權(quán)已經(jīng)到期或即將到期的項目用地者加快辦理出讓續(xù)期手續(xù)，規(guī)定土地使用權(quán)人在規(guī)定期限內(nèi)按現(xiàn)狀申請續(xù)期，土地使用年限從土地使用權(quán)出讓到期時間算起，土地出讓金按評估地價的100%繳納等針對續(xù)期不同情況做出不同處理方式的規(guī)定。

3土地使用權(quán)續(xù)期和續(xù)期條件及相關(guān)法律依據(jù)

第一，土地使用權(quán)續(xù)期：土地使用權(quán)出讓合同約定使用年期屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前一年向土地管理部門提出申請。除根據(jù)社會公共利益需要收回該塊土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

第二，土地使用權(quán)續(xù)期條件：一是該塊土地的用途與期滿時的城市規(guī)劃不相矛盾；二是使用人有繼續(xù)使用該塊土地的必要；三是繼續(xù)使用該塊土地不影響其他的社會公共利益。

第三，相關(guān)法律依據(jù)：（1）《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》；（2）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；（3）《中華人民共和國土地管理法實施條例》；（4）《中華人民共和國物權(quán)法》。

4土地續(xù)期出讓評估中存在的問題及主要評估方法

本文以商服用地續(xù)期出讓評估為例，對城市商服用地使用權(quán)續(xù)期相關(guān)問題進(jìn)行了探索。

4.1項目簡介

宗地位于××市××區(qū)××路，地上現(xiàn)有一棟8層鋼混結(jié)構(gòu)商服用房，現(xiàn)狀出租經(jīng)營。涉及多個產(chǎn)權(quán)人，均已分割辦理產(chǎn)權(quán)證。宗地登記用途分別為城鎮(zhèn)混合住宅用地和城鎮(zhèn)住宅用地，現(xiàn)狀用途為商服，土地使用權(quán)終止日期為2015年9月26日，出讓年限均為20年。

4.2土地續(xù)期方式的確定

土地需辦理續(xù)期出讓時，地上附著物基本已建設(shè)完成，評估時按現(xiàn)狀評估更為合理，評估測算時要考慮從土地取得到建設(shè)完成的成本、稅費(fèi)及利潤構(gòu)成，結(jié)合估價期日的市場經(jīng)濟(jì)狀況和市場成本等對其的影響。個人認(rèn)為可在土地評估價基礎(chǔ)上，采取招、拍、掛方式辦理續(xù)期土地使用權(quán)手續(xù)，更有利于提高城市經(jīng)營性土地利用水平和土地市場的公平競爭，加強(qiáng)國家對土地收益的把控和原土地使用者對其的重視程度等。

對于資不抵債、瀕臨破產(chǎn)或含公益性用途等的特殊用地，對于采用招拍掛不適應(yīng)時，可在土地評估價的基礎(chǔ)上，考慮協(xié)議出讓等方式處理。

4.3估價期日的確定

屆滿前一年土地使用者申請續(xù)期的估價期日的確定，根據(jù)相關(guān)文件和地方政策確定，建議按兩種情況處理：一是按合同約定出讓截至日的次日確定；二是可按政府受理土地續(xù)期手續(xù)時的時間確定。

宗地設(shè)定為商服用地，土地終止日期為2015年9月26日。宗地涉及多個產(chǎn)權(quán)人，部分產(chǎn)權(quán)人于土地使用權(quán)屆滿前一年向地方國土資源局提交續(xù)期申請，確定估價期日為2015年9月27日。

部分產(chǎn)權(quán)人在土地使用權(quán)屆滿前一年未向地方國土資源局辦理申請續(xù)期手續(xù)，出讓起始日按土地使用權(quán)人書面申請日期確定。產(chǎn)權(quán)人于2015年10月20日申請續(xù)期，則確定估價期日為2015年10月20日。

4.4土地用途的設(shè)定

宗地登記用途分別為城鎮(zhèn)混合住宅用地和城鎮(zhèn)住宅用地，房屋所有權(quán)證登記用途為商服用房，現(xiàn)狀用途為商服，此次評估的目的是辦理土地續(xù)期手續(xù)，補(bǔ)交土地價款。通過咨詢當(dāng)?shù)貒临Y源局意見和根據(jù)最有效利用原則，評估設(shè)定按現(xiàn)狀用途設(shè)定為商服用地。

4.5續(xù)期年限的確定

常理理解，土地使用權(quán)屆滿，土地按法定最高出讓年限續(xù)期最為合理，住宅用地使用權(quán)期間屆滿自動續(xù)期，但自動續(xù)期年限、續(xù)期收費(fèi)等未明確，非住宅用地，續(xù)期方式、年限等相關(guān)問題更未明確。在確定續(xù)期年限時可根據(jù)宗地實際情況和當(dāng)?shù)氐恼叩纫蛩鼐C合確定。

宗地為商服用地，根據(jù)相關(guān)法律政策和地方會議紀(jì)要文件等，出讓年限按法定最高出讓年限減去《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定出讓年限的剩余年限確定。

宗地為土地使用制度改革初后期辦理土地權(quán)屬手續(xù)，期間多次變更產(chǎn)權(quán)人，初期資料歸檔制度尚不健全，原出讓合同無法獲得，土地使用權(quán)人通過拍賣方式和資產(chǎn)抵債方式獲得宗地使用權(quán)，未重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，但辦理了土地轉(zhuǎn)讓和土地登記相關(guān)手續(xù)，轉(zhuǎn)讓后的土地年限為剩余使用年限20年，未詳細(xì)說明出讓起始年限。此次設(shè)定續(xù)期年限時，咨詢了當(dāng)?shù)貒临Y源局，評估設(shè)定續(xù)期土地使用權(quán)年限為商服用地法定最高出讓年限40年減去原出讓年限20年后的剩余年限，即商服用地20年。

4.6地上建筑物對宗地的影響分析

宗地現(xiàn)狀為商服用地，所處樓層對地價影響較大，且呈遞減規(guī)律，所以在處理該類土地時，要考慮各樓層對地價的影響。宗地涉及多個產(chǎn)權(quán)人，且分割辦理兩證。每個產(chǎn)權(quán)人權(quán)利范圍無規(guī)律分布于不同樓層，每套房屋建筑面積和分?jǐn)偼恋孛娣e各不相同，部分房屋所有權(quán)證只登記了總建筑面積，未登記分套房屋建筑面積。評估時先根據(jù)房屋分戶平面圖，算出各套房屋的建筑面積，之后參照高層建筑物地價分?jǐn)偡椒ǎ蟪龈魈姿謹(jǐn)偟耐恋孛娣e，之后求出該棟建筑物的分層建筑面積和分層分?jǐn)偼恋孛娣e，為之后的評估測算打下基礎(chǔ)。

4.7續(xù)期出讓評估思路和評估中存在的問題

評估思路：宗地處于城市中心區(qū)域，商服較為繁華，市場租賃數(shù)據(jù)較易收集。宗地涉及多個產(chǎn)權(quán)人，所處樓層、分?jǐn)偼恋孛娣e和建筑面積均不同，分開測算不科學(xué)，可先按高層建筑物地價分?jǐn)偡椒ㄇ蟪鲈摋澖ㄖ锏姆謱咏ㄖ娣e和分層分?jǐn)偼恋孛娣e，采用收益還原法得出分層樓面地價，再根據(jù)不同產(chǎn)權(quán)人所分?jǐn)偼恋孛娣e計算出各自分?jǐn)偟貎r。

評估操作時存在的問題：一是通過市場調(diào)查，市場租賃底層商業(yè)用房租賃案例較多，但因出租面積、經(jīng)營方向不同，租賃水平差距較大。周邊同類型市場出租案例多為整體出租，底層以上的物業(yè)租金水平難以量化，且低于小面積多層商服用房租賃水平，可比性不大。二是采用收益還原法計算每層樓面地價時，建筑成本和稅費(fèi)率取值等經(jīng)咨詢規(guī)劃、建筑設(shè)計和稅務(wù)相關(guān)專業(yè)人員確定，該部分成本、稅率無法因樓層價值之差具體量化，且市場上難以收集到該類成本數(shù)據(jù)，分層計算成本、稅費(fèi)比例缺乏依據(jù)。三是分層土地還原率和房屋還原率的確定缺乏依據(jù)。市場上難以獲得不同樓層租賃資料，分層測算每層商業(yè)用房價值、收益和成本等主觀性較大，分層確定還原率缺乏數(shù)據(jù)驗證。

所以分層測算價值雖最準(zhǔn)確，但如不能收集到更為準(zhǔn)確的市場租賃、成本等資料，數(shù)據(jù)參數(shù)取值主觀性較大，個人不建議分層計算每層的樓面地價。

宗地實為一整體，統(tǒng)一使用不可分割。建議可先求出宗地整體價格，再根據(jù)商業(yè)地價樓層分?jǐn)傁禂?shù)，得出每層分?jǐn)偼恋乜們r，除以每層分?jǐn)偼恋孛娣e得出每層單位面積土地價格，最后反推出每套分?jǐn)偟耐恋乜們r。

4.8評估方法

根據(jù)評估師現(xiàn)場查勘，按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508—2014，2014年12月1日）和《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范（試行）》的通知（國土資廳發(fā)〔2013〕20號）的要求，商服用地評估主要方法有市場比較法、收益還原法、剩余法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。

宗地為商服用地，且處于城市老城區(qū)，區(qū)域內(nèi)基本無新開發(fā)利用土地，建成后的類似物業(yè)經(jīng)營模式多為出租，租賃案例較易獲得，通過比較修正后可以確定客觀的商服房地產(chǎn)租金水平，故評估可選擇收益還原法進(jìn)行評估。宗地位于××城區(qū)規(guī)劃范圍，處于××城區(qū)基準(zhǔn)地價覆蓋范圍。××城區(qū)基準(zhǔn)地價成果近期更新完成并公布實行，具有完善的商服用地修正體系，基準(zhǔn)地價修正體系具有一定的科學(xué)性，結(jié)合《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范（試行）》規(guī)定，故選擇基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法作為此次評估的主要方法。

4.8.1收益還原法

收益還原法是在估算宗地在未來每年預(yù)期純收益（正常年純收益）的基礎(chǔ)上，以一定的土地還原率，將宗地在未來每年的純收益折算為估價期日收益總和的土地價格。

第一，根據(jù)未來可獲得純收益的方式，有凈收益每年不變和凈收益逐年遞增遞減等公式，宗地上現(xiàn)有一棟小高層商服用房，總體長期出租經(jīng)營，評估師現(xiàn)場查勘并對周邊總體出租物業(yè)的調(diào)查了解，同類型物業(yè)多為總體出租經(jīng)營，且合同年限多為長期，租金約定方式基本不變，根據(jù)此次評估物業(yè)的出租狀況及續(xù)期年限和市場同類型物業(yè)出租情況等綜合分析，此次評估采取凈收益每年不變公式。

第二，宗地上商服用房總樓層為8層，區(qū)域內(nèi)同類型物業(yè)底層商業(yè)用房租賃案例較易獲得，通過與宗地同一供需圈內(nèi)類似物業(yè)的調(diào)查，選擇了三個可比案例與估價對象進(jìn)行比較分析修正后確定底層商服用房租金水平。租金層差比率通過對區(qū)域內(nèi)不同商服用房租金水平的調(diào)查收集，商服用房租金水平呈遞減規(guī)律，通過對不同樓層租金水平與底層租金水平的比較分析（小比較法略），確定第2層租金占底層租金水平的50%左右，第3層租金占底層租金水平的40%左右，第4層租金占底層租金水平的35%左右，第5層租金占底層租金水平的30%左右，第6層至第8層租金水平差別不大，占底層租金水平的25%左右。確定房地總收益時，根據(jù)宗地上商服用房每層建筑面積計算出8層商服用房的平均租金水平。再通過對比區(qū)域內(nèi)同類型物業(yè)的建筑分?jǐn)?、布局及區(qū)域內(nèi)商服用房的出租率等的調(diào)查對比分析確定房屋分?jǐn)偙壤统鲎饴剩ǚ治鲞^程略）。

第三，還原率的確定。采用收益還原法的另一個關(guān)鍵取值為還原率，還原率的求取方法有投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入法、安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法和市場提取法。宗地處于城市老城區(qū)，周邊配套及房地產(chǎn)市場較為成熟，商服用房的銷售和出租市場較為活躍，所以在確定還原率時采用了市場提取法（租售比）。

通過收集區(qū)域內(nèi)的新售商服用房銷售案例和出租經(jīng)營的商服用房租賃案例，通過對資料數(shù)據(jù)分析篩選確定與估價對象最具可比性的銷售和租賃案例，算出其凈租金收益與售價除比，計算出租售比，由此確定綜合還原率。由于宗地所處區(qū)域近期無類似地塊出讓案例，在確定土地還原率時，先用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法進(jìn)行了測算，確定風(fēng)險調(diào)整值時根據(jù)近年來的社會經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)（包括出讓地價數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)銷售均價數(shù)據(jù)，租賃市場均價數(shù)據(jù)等），考慮通貨膨脹等因素的影響，結(jié)合中國人民銀行公布的一年期定期存款利率算出土地還原率。最后按三種還原率之間的關(guān)系式[r=（r1×L+r2×B）/（L+B）]算出房屋還原率，再反推驗證土地還原率的合理性。因為土地位置固定性，除遇自然災(zāi)害和政局戰(zhàn)亂等不確定性因素，土地具有永續(xù)利用等特性，投資收益相對穩(wěn)定，房屋耐用年限較長，容易產(chǎn)生自然和功能折舊，易發(fā)生資本損耗，風(fēng)險相對不穩(wěn)，則房屋還原率一般略高于土地還原率（分析過程略）?！痢潦凶馐勐式y(tǒng)計表見表1，××市還原率表見表2。

4.8.2基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法

基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是按照替代原則，對評估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，進(jìn)而求取評估宗地在估價期日的價格。

宗地兩面鄰路，西鄰主干道××，南鄰支路××，為街角地。進(jìn)行基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法進(jìn)行測算時，根據(jù)臨主干道寬度米和臨支路寬度米，計算出街角地面積，之后將臨主干道剩余寬度米和臨街深度米、臨支路剩余寬度米和臨街深度米分別算出各臨街區(qū)段面積，最后算出區(qū)片面積。

面積確定，進(jìn)行各項修正后，代入商服用地區(qū)段價和區(qū)片價公式求出綜合地價。

4.9結(jié)果確定

基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是通過對城區(qū)內(nèi)交易案例的大量調(diào)查，科學(xué)測算得出的區(qū)域價格，以宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，進(jìn)行差異修正而得到宗地在估價期日價格，是一種比較價格，具有較強(qiáng)的理論基礎(chǔ)和操作性能，能比較客觀真實地反映地價市場情況。

收益還原法測算結(jié)果是通過調(diào)查區(qū)域的租金收益情況確定估價對象收益，通過剝離有關(guān)費(fèi)用，采用合理參數(shù)測算土地價格，測算結(jié)果較符合當(dāng)?shù)氐貎r水平。

通過對當(dāng)?shù)赝恋厥袌觥⑼恋貎r格的分析和兩種方法的可靠性綜合分析，基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法和收益還原法的評估結(jié)果內(nèi)涵一致，價格相近，可靠性相當(dāng)。根據(jù)項目特點，并綜合考慮宗地所在區(qū)域的地價水平，確定以兩種方法的評估結(jié)果的簡單算術(shù)平均值作為此次評估宗地地價的最終結(jié)果。估價結(jié)果確定表見表3。

宗地上建筑物為×商務(wù)大廈，現(xiàn)狀用途為商服用房，總層數(shù)為8層，商服用房所處樓層對地價影響較大，地價呈收益遞減規(guī)律，根據(jù)宗地《國有土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》，土地使用權(quán)面積、總建筑面積，評估涉及的總分?jǐn)偼恋孛娣e、建筑面積，根據(jù)公式得出每一層分?jǐn)偼恋孛娣e（計算過程略），將先求出的土地使用權(quán)總地價，按樓層分配率算出各樓層分?jǐn)偪們r，再用每層所分?jǐn)偟耐恋乜們r除以每層分?jǐn)偼恋孛娣e，計算出每層單位面積土地價格。商服用地（商業(yè)用房）樓層地價分配表見表4。×商務(wù)大廈每層分?jǐn)偼恋孛娣e一覽表見表5。各樓層分?jǐn)偼恋孛娣e估價結(jié)果一覽表見表6。評估涉及宗地結(jié)果一覽表見表7。

5結(jié)論

我國人口眾多，安居樂業(yè)一直是我國傳統(tǒng)思想的保障，人們由最初的安居保障置房到隨著生活質(zhì)量的提高而購置商服用房等的思想改變，人們對房產(chǎn)的要求，伴隨著國家的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，也呈現(xiàn)出多元化的需求。根據(jù)國土資廳函〔2016〕1712號《關(guān)于妥善處理少數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期問題的復(fù)函》，對少數(shù)住宅用地提出了不需要提出續(xù)期申請，不收取費(fèi)用，正常辦理交易和登記手續(xù)等過渡性的處理方法。尚未制定針對商服用地續(xù)期出讓的相關(guān)規(guī)定。但隨著國家土地、資產(chǎn)制度的成熟完善以及資產(chǎn)法的出臺，國家對于不同用途土地使用權(quán)的續(xù)期出讓的具體實施、出讓金補(bǔ)繳方式、續(xù)期評估等各相關(guān)問題都會日趨成熟。此次對商服用地續(xù)期評估的探索還存在很多不足之處，對于商服用地的評估，適宜的方法有市場比較法、收益還原法和剩余法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，對于宗地所處區(qū)域同一供需圈內(nèi)無類似出讓案例的地塊，但對租賃市場成熟，較易獲得出租案例，且市場處于正常水平時，收益還原法測算結(jié)果應(yīng)該更能體現(xiàn)市場價格，收益還原法測算續(xù)期出讓地價要估算宗地在未來的年正常純收益，測算中的收益資料、費(fèi)用取值、還原率及相關(guān)稅費(fèi)均來自市場和政府稅率要求，相關(guān)數(shù)據(jù)通過與宗地比較修正后，數(shù)據(jù)依據(jù)較為充分，且最后通過剝離出成本，房屋收益后的土地價格較能符合土地市場行情。

此評估案例尚有很多需要改進(jìn)完善的地方，希望對續(xù)期評估問題的探索能起到微薄之力。

參考文獻(xiàn)：

[1]田洋.城市住宅土地使用權(quán)續(xù)期繳費(fèi)研究[D].青島：青島理工大學(xué)，2013.

[2]王勝明.中華人民共和國國有物權(quán)法解讀[M].北京：中國法制出版社，2007.

[3]李亞男.收益還原法中還原利率的確定方法探析[J].現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技，2009（21）.

[4]高圣平，楊旋.建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的法律后果[J].法學(xué)，2011（10）.

[5]孟星.城市土地的政府管制研究[D].上海：華東師范大學(xué)，2005.

[6]蔣曉玲.建筑物所有權(quán)與土地使用權(quán)沖突新解[J].山東社會科學(xué)，2012（6）.

[7]何佳艷.土地使用權(quán)收回的類型及法律依據(jù)[J].投資北京，2011（2）.

[8]陳建民.商業(yè)用地出讓年期到期后的處置問題[J].中國房地產(chǎn)，2013（5）.

[9]麻曉芳.溫州常用房地產(chǎn)估價方法運(yùn)用中存在的問題及改進(jìn)措施[J].溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報，2011，11（1）.