房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略的新時(shí)期轉(zhuǎn)變轉(zhuǎn)型研究

北京京南住房開發(fā)有限責(zé)任公司 高廣智

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略的新時(shí)期轉(zhuǎn)變轉(zhuǎn)型研究

北京京南住房開發(fā)有限責(zé)任公司 高廣智

本篇文章首先對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)進(jìn)行闡述，從房地產(chǎn)投資不合理、土地利用效益較低兩個(gè)方面入手，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)中的土地利用存在的主要問(wèn)題進(jìn)行分析，并以此為依據(jù)，提出新時(shí)期房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)中土地集約利用的策略。希望通過(guò)本文的闡述，可以給相關(guān)領(lǐng)域提供些許的參考。

房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)營(yíng)策略 新時(shí)期 轉(zhuǎn)變 轉(zhuǎn)型研究

一、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)中的土地利用存在的主要問(wèn)題

(一)房地產(chǎn)投資不合理

近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域普遍存在滯銷的情況，商品房空置面積逐年升高。大多數(shù)人們認(rèn)為，導(dǎo)致這種現(xiàn)象出現(xiàn)的主要因素就是由于房屋的價(jià)格普遍較高導(dǎo)致的，并且當(dāng)前大多數(shù)的高檔住宅樓、辦公樓以及商業(yè)用樓的逐漸增多，這就使得房地產(chǎn)開發(fā)框架出現(xiàn)不合理的現(xiàn)象。站在房地產(chǎn)投資的視角來(lái)說(shuō)，導(dǎo)致這種現(xiàn)象出現(xiàn)的主要因素就是投資量過(guò)高。

(二)土地利用效益較低

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)的過(guò)程中，通常會(huì)采用土地成片開發(fā)的形式，并且這種形式在房地產(chǎn)領(lǐng)域中可以給其創(chuàng)造更寬廣的發(fā)展空間。與此同時(shí)，因?yàn)楫?dāng)前我國(guó)務(wù)農(nóng)經(jīng)濟(jì)效益遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于非務(wù)農(nóng)經(jīng)濟(jì)效益，人們?cè)谕恋貞?yīng)用時(shí)，獲得的非務(wù)農(nóng)經(jīng)濟(jì)效益比較高。在這種情況的作用下，把一些土地資源劃分到工業(yè)建設(shè)進(jìn)行應(yīng)用，這樣可以提高農(nóng)民生活品質(zhì)的同時(shí)，還能給我國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展奉獻(xiàn)一份力量，這也是促進(jìn)我國(guó)社會(huì)效益全球化的關(guān)鍵措施。在進(jìn)行土地資源應(yīng)用時(shí)，可以利用招商引資或者引用先進(jìn)技術(shù)的方法，來(lái)拓展房地產(chǎn)市場(chǎng)。但是，因?yàn)橐恍┓康禺a(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)區(qū)設(shè)置時(shí)，經(jīng)濟(jì)規(guī)模缺少合理性，使得集聚效應(yīng)喪失嚴(yán)重，投資環(huán)境中具備的作用以及吸引力也逐漸減少，甚至消失。因?yàn)檫@部分的土地沒(méi)有得到全面的應(yīng)用，進(jìn)而使得土地資源的自身功能不能得到全面的發(fā)揮。

二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)

(一)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)難度較大

房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效益，房地產(chǎn)產(chǎn)品針對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)就是一生最難落實(shí)的產(chǎn)品，因?yàn)槠渚邆漭^高的經(jīng)濟(jì)成本，并且所營(yíng)造的經(jīng)濟(jì)效益也無(wú)法估量，但是在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)時(shí)，整個(gè)產(chǎn)品的構(gòu)建和完成需要消耗一定的時(shí)間成本，并且結(jié)合實(shí)際企業(yè)的運(yùn)營(yíng)規(guī)律，在建設(shè)的過(guò)程中，資金走向不可以只進(jìn)不出，因此就需要運(yùn)營(yíng)人員在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)或者運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中，利用多種方式，來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的最大化，這樣不但可以確保資金的流向，還能降低資金流，以少部分資金來(lái)運(yùn)營(yíng)更大的建設(shè)項(xiàng)目，進(jìn)而降低項(xiàng)目自身具備的不可預(yù)見性。然而，房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式主要包含了預(yù)售以及信托等兩種形式，這就要去房地產(chǎn)愜意具備較強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)規(guī)模以及市場(chǎng)公信力。此外，價(jià)值落實(shí)還會(huì)受到國(guó)家政策性的影響，并且房屋價(jià)格也會(huì)隨之發(fā)生變動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)法利用房地產(chǎn)商的方式進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)而給房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)增添難度。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大

由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的構(gòu)建周期長(zhǎng)短直接影響著房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效益，作為構(gòu)建的房地產(chǎn)構(gòu)建的產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的過(guò)程中，產(chǎn)品的構(gòu)建往往需要幾年的時(shí)間，在此過(guò)程中，建設(shè)中的資金問(wèn)題就是房地產(chǎn)企業(yè)首要處理的問(wèn)題。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)自身就需要消耗大量的資金，收益效率也比較高。站在經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角來(lái)說(shuō)，當(dāng)經(jīng)濟(jì)收益越高時(shí)，面臨的風(fēng)險(xiǎn)也就越高，假設(shè)在運(yùn)營(yíng)成本環(huán)節(jié)中無(wú)法保障全部資金落實(shí)到位，那么就會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)的安全性帶來(lái)不利的影響。并且受到國(guó)家政策經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，居民的消費(fèi)心理也會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格而發(fā)生變動(dòng)，進(jìn)而給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)更大的風(fēng)險(xiǎn)。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)政策性強(qiáng)

房地產(chǎn)業(yè)屬于我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)支柱的第二產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著重要的作用，因此，我國(guó)可以利用一些政策方式對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行合理的調(diào)整和把控，這樣不但可以給經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定良好的條件，還能提升我國(guó)居民的生活品質(zhì)，所以，站在大環(huán)境的視角來(lái)說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)都具備較強(qiáng)的政策性，并且國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的立法和政策也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)，要想確保房地產(chǎn)企業(yè)可以步入正軌，相關(guān)政府就要全面發(fā)揮自己的政府作用對(duì)房地產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行全面的管理和核查。

三、新時(shí)期房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)中土地集約利用的策略

(一)有效結(jié)合土地資源管理和資產(chǎn)管理

在新時(shí)期的背景下，我國(guó)相關(guān)部門需要制定完善的措施，確保房地產(chǎn)企業(yè)在全面應(yīng)用土地資源的過(guò)程中，保證土地資源的高效應(yīng)用，最大程度的節(jié)省土地資源。這就要利用有限的土地應(yīng)用方式來(lái)取代無(wú)償應(yīng)用方式。這就要求將原始的土地資源管理以及資產(chǎn)管理模式進(jìn)行有機(jī)融合。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)和運(yùn)營(yíng)時(shí)，需要將房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行展現(xiàn)，在進(jìn)行土地資源優(yōu)化配置時(shí)，將市場(chǎng)制度進(jìn)行全面應(yīng)用，并且政府在此過(guò)程中起著宏觀調(diào)控的作用，進(jìn)而提升土地應(yīng)用的高效性和科學(xué)性。

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的主導(dǎo)作用主要就是獲得理想的投資環(huán)境，構(gòu)建完善的法律機(jī)制，可以使得城市資源以及土地資源的高效利用。在這種環(huán)境下，投資環(huán)境需要具備一定的透明性，這樣才能使得房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)時(shí)，將各種不確定因素以及風(fēng)險(xiǎn)降到最低。在進(jìn)行投資時(shí)，應(yīng)該加大針對(duì)性，這樣不僅可以達(dá)到土地資源的合理應(yīng)用，同時(shí)還能提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

(二)提升房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力

在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，要想提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，就要將有效的土地資源進(jìn)行高效應(yīng)用。房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)時(shí)，首先要對(duì)投資環(huán)境進(jìn)行合理劃分，提高投資項(xiàng)目的管理水平。企業(yè)在運(yùn)營(yíng)時(shí)，還要全面掌握國(guó)家頒布的相關(guān)政策，及時(shí)了解市場(chǎng)發(fā)展走向，同時(shí)制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，以此來(lái)提高自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)企業(yè)還要采用科學(xué)的預(yù)測(cè)方式，來(lái)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的今后發(fā)展走向進(jìn)行估測(cè)。當(dāng)供大于求時(shí)，應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)供求關(guān)系進(jìn)行全面的分析，并且找出相應(yīng)的產(chǎn)生因素，將企業(yè)的人力資源、物力資源以及材料資源進(jìn)行全面的應(yīng)用，給房地產(chǎn)企業(yè)開辟出一個(gè)全新的市場(chǎng)，將自身具備的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行全面的發(fā)揮，創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)利益，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)不間斷發(fā)展。除此之外，還可以利用創(chuàng)新性思維，做好房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)工作，應(yīng)用先進(jìn)的工藝以及方式，來(lái)提升建筑的質(zhì)量以及施工速率，從而給房地產(chǎn)企業(yè)的今后發(fā)展奠定良好的契機(jī)。

四、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，隨著時(shí)代的快速發(fā)展，我國(guó)各個(gè)領(lǐng)域也迎來(lái)了全面的發(fā)展時(shí)機(jī)，房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)我國(guó)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)體系，在長(zhǎng)期的運(yùn)用發(fā)展中，一味的追求經(jīng)濟(jì)效益，忽略了土地資源的高效應(yīng)用。但是，我國(guó)作為人口增長(zhǎng)大國(guó)，在發(fā)展的過(guò)程中，需要重視各項(xiàng)資源的節(jié)省應(yīng)用，在這種條件的影響下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略進(jìn)行全面的轉(zhuǎn)型，借助有效的土地節(jié)約策略來(lái)提高自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，從而推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

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