城市舊住宅區(qū)整治改造與規(guī)劃探析

摘要：城市舊住宅區(qū)整治改造工程是一項(xiàng)綜合性強(qiáng)、復(fù)雜程度高的系統(tǒng)工程，如果單一地使用拆建模式來(lái)進(jìn)行改造，勢(shì)必會(huì)增加成本壓力，因此借助科學(xué)、有效的改造計(jì)劃和方法來(lái)代替新建是十分必要的。文章首先介紹了舊住宅區(qū)整治改造的基本現(xiàn)狀，然后對(duì)舊住宅區(qū)整治改造的必要性和可行性進(jìn)行了論述，最后對(duì)舊住宅區(qū)整治改造的要點(diǎn)進(jìn)行了探討。

關(guān)鍵詞：舊住宅區(qū)；整治改造；城市改造；可行性；城市規(guī)劃 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

中圖分類(lèi)號(hào)：TU98 文章編號(hào)：1009-2374（2017）01-0188-02 DOI：10.13535/j.cnki.11-4406/n.2017.01.089

老城區(qū)因歷史沿革舊住宅區(qū)星羅棋布，大部分舊住宅區(qū)中居住著相對(duì)弱勢(shì)群體，他們非常期盼在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展、城市日新月異的今天，讓他們的居住生活環(huán)境得到較好的改善，共享改革發(fā)展的成果，因此舊住宅區(qū)整治改造工作得到了居民群眾的廣泛關(guān)注。

1 舊住宅區(qū)整治改造的基本現(xiàn)狀

隨著城市現(xiàn)代化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，城市住宅區(qū)衰退問(wèn)題日益凸顯，因此舊住宅區(qū)的整治改造會(huì)在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)成為城市發(fā)展所關(guān)注的重點(diǎn)。目前，舊住宅區(qū)的基本現(xiàn)狀主要表現(xiàn)為：

1.1 房屋維修管理問(wèn)題

屋面滲漏嚴(yán)重，隔熱板大部分已破損，屋面垃圾成堆；房屋外墻面起殼、剝落、滲水、風(fēng)化嚴(yán)重；公共樓道門(mén)窗結(jié)構(gòu)老化，樓道墻面剝落，小廣告隨處可見(jiàn)，環(huán)境臟、亂、差；南北陽(yáng)臺(tái)欄桿鐵銹風(fēng)化，大刀片損壞嚴(yán)重。

1.2 綠化主要問(wèn)題

品位不高，缺乏有效管理，普遍老化和荒廢；花灌木大多生長(zhǎng)不良，缺少整枝和修剪，配置不盡合理，病蟲(chóng)害嚴(yán)重；綠化帶內(nèi)雜草叢生，建筑垃圾成堆，現(xiàn)存綠地內(nèi)的草坪基本已全部毀壞，生態(tài)環(huán)境較差；小區(qū)內(nèi)景點(diǎn)游園設(shè)施損壞嚴(yán)重，小區(qū)的健身、休閑場(chǎng)地少，環(huán)境差，影響居民日常活動(dòng)，缺乏文化、休閑、運(yùn)動(dòng)亮點(diǎn)。

1.3 配套設(shè)施主要問(wèn)題

值班室不完善，圍墻破損嚴(yán)重，大型貨車(chē)隨意出入小區(qū)，壓壞路面，也給小區(qū)居民帶來(lái)安全隱患；小區(qū)內(nèi)宣傳欄、小區(qū)標(biāo)牌、店招門(mén)頭等規(guī)格不一，缺失損壞嚴(yán)重，影響小區(qū)整體美觀(guān)。

1.4 汽車(chē)停放主要問(wèn)題

停車(chē)位嚴(yán)重不足，現(xiàn)有停車(chē)位無(wú)法滿(mǎn)足要求，很多車(chē)輛停進(jìn)綠化帶或隨意停放在道路上，既影響環(huán)境，又影響交通，汽車(chē)停放成為小區(qū)管理的一個(gè)難點(diǎn)和矛盾焦點(diǎn)。

1.5 違法建設(shè)問(wèn)題

違法搭建較多，院墻開(kāi)門(mén)較多，突出的是主要道路旁的破墻開(kāi)門(mén)，店外和道路隨意設(shè)攤，直接影響小區(qū)居民出行和整體面貌。

1.6 市政設(shè)施主要問(wèn)題

下水道管網(wǎng)不完善，雨水管道陳舊老化、窨井淤堵嚴(yán)重，部分污水管道不通，老百姓正常生活排水經(jīng)常受影響；原有的側(cè)平石損壞嚴(yán)重，小區(qū)道路破損、狹窄，甚至出現(xiàn)下陷的情況，已不適應(yīng)現(xiàn)在的交通流量要求；路面經(jīng)過(guò)多次開(kāi)挖和大型車(chē)輛碾壓后破損較嚴(yán)重；主支干道路面收水井嚴(yán)重缺失，造成路面積水，影響了居民的生活與出行，也影響了新村的環(huán)境。

1.7 環(huán)衛(wèi)設(shè)施主要問(wèn)題

化糞池的規(guī)格不一，路面化糞池坑面板和窨井破損嚴(yán)重；部分住宅樓缺少化糞池，連接排污管過(guò)長(zhǎng)，造成大部分化糞池存在排污不暢，糞水外溢等現(xiàn)象；很多化糞池出口無(wú)攔污井。

1.8 公用事業(yè)設(shè)施主要問(wèn)題

自來(lái)水管網(wǎng)老化，需要更新；居民還在使用瓶裝液化氣，希望能用上管道燃?xì)?，以減輕經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)；小區(qū)內(nèi)路燈陳舊，損壞缺失嚴(yán)重，樓道內(nèi)無(wú)樓道燈，夜晚光線(xiàn)不足，不利于居民出入與治安安全；樓道信報(bào)箱破損、缺失損壞嚴(yán)重，信件、報(bào)紙丟失情況時(shí)有發(fā)生。

以上八個(gè)方面的問(wèn)題給居民生活帶來(lái)諸多不便，居民群眾呼聲強(qiáng)烈，迫切要求實(shí)施舊住宅區(qū)整治改造來(lái)改善居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量。

2 舊住宅區(qū)整治改造的必要性及可行性分析

2.1 舊住宅區(qū)整治改造的必要性

舊住宅區(qū)無(wú)論是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、景觀(guān)環(huán)境，還是基礎(chǔ)配套設(shè)施都難以滿(mǎn)足現(xiàn)代住戶(hù)的多樣化需求，但是究其建設(shè)年限不足30年，房屋結(jié)構(gòu)也未受到較大破壞，如果強(qiáng)制拆除重建，會(huì)造成房源的極大浪費(fèi)，有違節(jié)約型方針政策的要求。因此為了確保城市建筑特色，杜絕房產(chǎn)資源的浪費(fèi)，對(duì)舊住宅區(qū)進(jìn)行整治改造就顯得尤為必要。

2.2 舊住宅區(qū)整治改造的可行性分析

現(xiàn)階段，我國(guó)正處于社會(huì)主義建設(shè)的初級(jí)階段，全面建設(shè)小康社會(huì)是我國(guó)現(xiàn)階段的根本目標(biāo)，由此小康住宅即成為了住房建設(shè)的目標(biāo)所在。為了能夠達(dá)到城市小康住宅的標(biāo)準(zhǔn)，完全依靠新建住宅既不經(jīng)濟(jì)又不現(xiàn)實(shí)，因此對(duì)舊住宅區(qū)進(jìn)行整治改造是改善民生條件、促進(jìn)民生發(fā)展的重要手段。

當(dāng)前我國(guó)正在大力倡導(dǎo)節(jié)能型、節(jié)約型、可持續(xù)型社會(huì)的建設(shè)，因此政府和民眾對(duì)舊住宅區(qū)整治改造政策的實(shí)施給予了肯定和支持的態(tài)度。

3 舊住宅區(qū)整治改造要點(diǎn)的初步探討

對(duì)舊住宅區(qū)進(jìn)行整治改造的基本要點(diǎn)是：在保持舊住宅區(qū)原有居住功能和整體形態(tài)的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)改善居住品質(zhì)、優(yōu)化外部環(huán)境、健全完善配套設(shè)施。對(duì)舊住宅區(qū)整治改造的側(cè)重點(diǎn)包括總體規(guī)劃布局的設(shè)計(jì)和完善、居住品質(zhì)的改善和提升、市政（環(huán)衛(wèi)）設(shè)施的更新改造、外部景觀(guān)的系統(tǒng)化治理、住宅區(qū)交通狀況的改善以及改造后長(zhǎng)效管理體系的構(gòu)建六個(gè)方面。

3.1 總體規(guī)劃布局的設(shè)計(jì)和完善

對(duì)舊住宅區(qū)基本情況開(kāi)展認(rèn)真調(diào)查，充分了解住宅區(qū)道路、停車(chē)等配套設(shè)施情況及住宅屋面漏雨、外立面、路燈、燃?xì)狻⒆詠?lái)水等需要改造的情況后，并根據(jù)調(diào)查摸底結(jié)果，制訂專(zhuān)門(mén)整治改造方案。并由屬地街道牽頭，組織相關(guān)人員在小區(qū)內(nèi)開(kāi)展宣傳發(fā)動(dòng)。通過(guò)發(fā)放征求意見(jiàn)表、召開(kāi)居民座談會(huì)等方式，大力宣傳整治改造內(nèi)容以及整治改造方案，倡導(dǎo)廣大居民要主動(dòng)配合，積極參與。

在方案設(shè)計(jì)過(guò)程中，要堅(jiān)持“以人為本”“因地制宜”“先現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，后圖上作業(yè)”“先初步概念設(shè)計(jì)，后詳細(xì)設(shè)計(jì)”的原則。把房修、市政、環(huán)衛(wèi)、綠化、配套等各工種的方案做細(xì)做完善，減少施工期間的變動(dòng)，為按時(shí)、高質(zhì)量完成整治任務(wù)創(chuàng)造條件。設(shè)計(jì)方案原則上需進(jìn)行兩次公示，第一次是在調(diào)查摸底的基礎(chǔ)上制訂概念性設(shè)計(jì)方案，明確整治的主要內(nèi)容及整治后的外觀(guān)效果，并在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行首次公示，征求居民意見(jiàn)；第二次是根據(jù)居民提出的意見(jiàn)建議，對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行修改完善，制作包括整治內(nèi)容、整治后效果的展示圖板，在住宅區(qū)內(nèi)醒目位置進(jìn)行整治全過(guò)程的公示，接受群眾監(jiān)督。

整治改造工作需要屬地街道、社區(qū)的支持，需要城管、市政、環(huán)衛(wèi)、綠化等的配合，需要協(xié)調(diào)好供電、供水、路燈、燃?xì)?、技防、郵政等部門(mén)的關(guān)系，要通過(guò)各單位和部門(mén)的協(xié)調(diào)配合，齊心協(xié)力，共同推進(jìn)整治改造工作。并盡可能在整治改造工程實(shí)施之前完成對(duì)小區(qū)內(nèi)路燈、燃?xì)?、自?lái)水、供電、技防、消防、廣電等設(shè)施的改造、升級(jí)。

3.2 居住品質(zhì)的改善和提升

整治改造要徹底解決屋面垃圾成堆、滲漏嚴(yán)重、隔熱板破損問(wèn)題。要消除房屋外墻面滲水，樓道內(nèi)墻面臟亂，南北陽(yáng)臺(tái)大刀片損壞嚴(yán)重的現(xiàn)象。通過(guò)對(duì)房屋內(nèi)外的整修，小區(qū)居住環(huán)境煥然一新，延長(zhǎng)了房屋的使用壽命。

進(jìn)一步完善舊住宅區(qū)配套用房和配套設(shè)施。新做、改建小區(qū)大門(mén)，新建、改建值班室；拆除院外違法搭建，用于新建配套用房；翻建危險(xiǎn)圍墻。增設(shè)攔道器，新增閱報(bào)欄、宣傳欄、公示欄、小區(qū)示意圖。安裝樓道燈，對(duì)小區(qū)各單元進(jìn)行信報(bào)箱改造。

3.3 市政（環(huán)衛(wèi)）設(shè)施的更新改造

適當(dāng)拓寬道路，在小區(qū)主干道原砼路面上加鋪6cm瀝青。新鋪側(cè)石、平石、小區(qū)人行道新鋪道板磚。鋪設(shè)塑料波紋排水管，增設(shè)雨水篦，新增窨井，更換窨井圈蓋，確保排水暢通不積水。改造后，解決了原小區(qū)道路狹窄、坑洼不平、常年積水、交通不暢問(wèn)題，坑洼小路變得平坦寬暢。達(dá)到整個(gè)小區(qū)路面平整，排水暢通，側(cè)石成線(xiàn)，交通順暢。

對(duì)規(guī)格不一，損壞較嚴(yán)重的化糞池進(jìn)行改建；缺少化糞池的住宅樓通過(guò)新建進(jìn)行補(bǔ)缺，清坑化糞池；新做改建檢查井，鋪設(shè)排污管，新建攔污井，更換各類(lèi)井圈蓋；修補(bǔ)破損垃圾收集房，改造垃圾集中收集點(diǎn)；徹底消除眾多化糞池排污不暢、糞水外溢，以及窨井破損、部分住宅樓缺少化糞池等現(xiàn)象，完善了生活垃圾收集等環(huán)衛(wèi)設(shè)施。

3.4 外部景觀(guān)的系統(tǒng)化治理

通過(guò)對(duì)小區(qū)綠化進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)、淘汰、增補(bǔ)，使得綠化結(jié)構(gòu)更合理、層次更豐富，提高了小區(qū)綠化品位，還居民們一個(gè)優(yōu)美敞亮的綠化環(huán)境。

重視外部景觀(guān)同住宅風(fēng)格的遙相呼應(yīng)，對(duì)于有歷史風(fēng)貌的舊住宅區(qū)要在保持原有風(fēng)味的基礎(chǔ)上，整舊如新，融新于舊。通過(guò)改造游園、局部休閑場(chǎng)地，增加景觀(guān)主題，增設(shè)休閑廊架、石椅石凳，設(shè)置健身器材，為居民提供了休閑和交流的場(chǎng)所，滿(mǎn)足小區(qū)住戶(hù)鄰里交流、休閑健身等精神文化需求。

3.5 住宅區(qū)交通狀況的改善

因城市舊住宅區(qū)建設(shè)較早，基本處于交通便利的城市中心區(qū)域，如果舊住宅區(qū)內(nèi)交通混亂，亂停亂放，容易造成住宅區(qū)的交通安全惡劣等現(xiàn)象。改造中要充分利用小區(qū)的空余場(chǎng)地、樹(shù)木間隙、拓寬道路等方式增設(shè)草坪磚停車(chē)位，通過(guò)路面硬化合理劃線(xiàn)增加停車(chē)位，解決了舊住宅汽車(chē)隨意停放，停車(chē)位嚴(yán)重不足的問(wèn)題。

為了能夠有效的改善舊住宅區(qū)的交通狀況，現(xiàn)提出以下三點(diǎn)建議：第一，在確保住宅區(qū)居民出行方便的前提下，適當(dāng)調(diào)整住宅區(qū)出入口質(zhì)量，保留主出入口，從而避免多出入口的交通胡亂；第二，按照消防要求對(duì)住宅區(qū)道路進(jìn)行規(guī)劃改造，并請(qǐng)交警部門(mén)專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)，設(shè)計(jì)出符合小區(qū)的車(chē)輛進(jìn)出循環(huán)系統(tǒng)，以徹底解決上下班高峰出行時(shí)的擁堵；第三，及時(shí)調(diào)整住宅區(qū)的道路結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)環(huán)境死角的治理和利用。

3.6 長(zhǎng)效管理維護(hù)體系的構(gòu)建

整治改造工程應(yīng)堅(jiān)持業(yè)主參與的原則，完成整治改造工程后，屬地街道要因地制宜，根據(jù)居民意愿引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理或由社區(qū)居委會(huì)組織實(shí)施社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理，建立小區(qū)長(zhǎng)效管理機(jī)制。在工作中，一是要尊重居民意愿，確定管理模式；二是要征求居民意見(jiàn)，明確管理內(nèi)容；三是要接受群眾監(jiān)督，公示管理賬目。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，城市舊住宅區(qū)是城市發(fā)展過(guò)程中的必然產(chǎn)物，而對(duì)舊住宅區(qū)的整治改造又是城市住宅發(fā)展的必然要求。因此加強(qiáng)對(duì)城市舊住宅區(qū)的整治改造既符合我國(guó)現(xiàn)階段的基本國(guó)情，又實(shí)現(xiàn)了舊住宅的可持續(xù)性使用，從而為節(jié)約型、節(jié)能型社會(huì)的發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。

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作者簡(jiǎn)介：陸強(qiáng)（1971-），男，供職于無(wú)錫市梁溪區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。

（責(zé)任編輯：周 瓊）