銅陵市商業(yè)地產市場研究

[摘要]相對住宅而言，銅陵非住宅商品房去庫存面臨的形勢更嚴峻、難度更大，如何盤活存量，成為亟待解決的問題，也決定了其市場優(yōu)化管理必須要從供需兩端同時發(fā)力，同時要兼顧好行業(yè)轉型、資金來源、經營模式等關鍵因素。

[關鍵詞]銅陵市；商業(yè)地產；去庫存

[DOI]1013939/jcnkizgsc201705079

隨著經濟發(fā)展和城市建設的加快，近幾年銅陵商業(yè)地產發(fā)展迅猛，銅陵非住宅商品房去庫存面臨的形勢非常嚴峻，如何盤活存量，有效去化，成為亟待解決的問題。

1銅陵市商業(yè)地產現(xiàn)狀

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，銅陵市非住宅類商品房整體庫存高企，去化速度緩慢，其供需矛盾和去化周期遠甚于住宅市場。截至目前，銅陵已取得預售許可的非住宅商品房和未辦理預售許可的非住宅商品房待售面積分別為203萬平方米、501萬平方米。依據(jù)過去兩年的年均銷售量測算，去化周期分別為84年、207年。

11庫存總量

銅陵市本級區(qū)域內非住宅類商品房總面積為835萬平方米，其中商業(yè)用房386萬平方米；辦公面積115萬平方米；機動車庫面積為304萬平方米；儲藏室及其他28萬平方米。從年取得地塊項目數(shù)量來看，從2001年至2016年，開發(fā)企業(yè)累計取得商服地塊項目157個，其中2010年、2011年、2012年三年間最多，均達到20個以上。

12各開發(fā)階段占比

依據(jù)非住宅類商品房在各個開發(fā)階段的實際情況統(tǒng)計顯示，取得預售許可的面積為333萬平方米，已竣工未辦理預售許可證的面積為86萬平方米，在建未辦理預售許可證的面積為146萬平方米，未開工（待開發(fā)）面積為268884萬平方米。從各開發(fā)階段面積匯總來看，已取得預售的非住宅商業(yè)面積約為40%，意味著市場供應量激增；取得預售許可未出售面積，占取得預售許可非住宅類商業(yè)面積的60%，整體表現(xiàn)為庫存量高。

13人均狀況

判斷城市商業(yè)地產是否飽和的一個重要指標就是人均商業(yè)面積。按照國際標準，人均占有商業(yè)面積在12平方米是一個比較合理的參照值。結合我國國情，合理配置人均商業(yè)面積：一線城市為12平方米左右，二線城市為1平方米，三線城市為075平方米。銅陵市常住人口約為170萬人，據(jù)此比例分析可得銅陵人均零售商業(yè)面積302平方米，高出國際標準2倍多，高出其城市定位約4倍。

2銅陵市商業(yè)地產市場存在的問題

21需求端后勁不足

非住宅類商品房作為實體經濟發(fā)展的衍生產品，其需求端后勁受制于城市人口規(guī)模和人口吸附能力。一方面從轄區(qū)戶籍人口來看，銅陵人口總量170萬人，遠低于合肥、安慶、滁州等人口大市，下游消費潛力不足，原有居民投資意愿低；另一方面從人口增長看，近幾年來市本級城市人口增幅較慢（2013年、2014年、2015年人口自然增長率分別為301‰、278‰、442‰），遷入人口與遷出人口基本持平，新增人口消費潛力較小。

22經營同質化嚴重

銅陵市較早開發(fā)的一些商業(yè)地產以產權分割出售、業(yè)主自主經營模式為主，商家經營定位、品牌選擇等追逐市場熱點，缺乏區(qū)域內商業(yè)經營整體規(guī)劃和統(tǒng)一管理，經營范圍過于集中在餐飲、娛樂、服裝等幾大領域。新近建成的較大規(guī)模商業(yè)綜合體也因大多集中在購物、餐飲、娛樂、服裝四大領域致使相互間競爭嚴重，而市場容量有限，高度空置率不可避免。

23機動車庫去化周期嚴重過長

市本級三區(qū)機動車庫去化周期以銅官區(qū)最少，但亦高達1990個月，義安區(qū)則達到顯有的5084個月，去化周期之長不可謂不驚人。

24融資渠道單一，管理無序

商業(yè)地產開發(fā)的資金來源渠道主要來自銀行貸款和自有資金，其中銀行貸款比例達到70%～80%，開發(fā)商自有資金的比例僅占20%左右，其他社會投資，如基金、債券等融資渠道相對缺乏。這種高比例銀行貸款和低比例社會投資的融資模式，大大降低了開發(fā)商的自主性，易受金融政策的影響，風險相對較大。

25商業(yè)地產投資門檻高、回報率低、資金回籠周期長，抑制居民投資性需求銅陵市市本級商業(yè)地產銷售均價在3萬元左右，以購買60平方米為例，其購買成本就需180萬元，門檻不可謂不高。再從投資回報率看，不考慮其他風險因素，凈投資回報率為35%，180萬元商業(yè)網(wǎng)點年收入63萬元，資金回籠需286年，相比較當前銀行推出的無風險理財產品毫無競爭優(yōu)勢。

3促進銅陵市商業(yè)地產市場健康發(fā)展的建議

31嚴控增量、盤活存量，優(yōu)化供需結構

311源頭抓起，把牢用地供應關

結合銅陵市當前商業(yè)地產分布實際狀況，特別是大型商業(yè)綜合體集中區(qū)域以及商業(yè)地產庫存量較大、結構不合理區(qū)域，放緩或暫停其商業(yè)地產土地供應，保持現(xiàn)有非住宅商品房總面積存量相對穩(wěn)定，逐步消化現(xiàn)有非住宅商品房。

312終端求變，搭建去化多路徑

第一，致力于用途改造消化一批。一是在保證國有資產不流失并依法依規(guī)的前提下，引導并支持開發(fā)企業(yè)商服用地性質變更，如調整為住宅、新興產業(yè)等使用性質，盤活部分存量；二是結合民生工程推進等工作用房需要，構建政府部門—房產開發(fā)企業(yè)聯(lián)動協(xié)作體制；三是構建房產開發(fā)企業(yè)—企業(yè)聯(lián)動協(xié)作體制，政府可采取補貼等形式有效引導企業(yè)辦公用地逐步聚集閑置商業(yè)地，鼓勵開發(fā)企業(yè)以招租、租售結合等形式提升閑置地產使用率。

第二，推進特色發(fā)展消化一批。結合銅陵市生姜、銅工藝品、鳳丹等特色產業(yè)，以特色小鎮(zhèn)、特色街區(qū)、特色購物區(qū)為切入點，以招商引資新型商業(yè)業(yè)態(tài)為主攻方向，借鑒紹興黃酒小鎮(zhèn)、烏鎮(zhèn)物聯(lián)網(wǎng)小鎮(zhèn)等成功經驗，深入挖掘各區(qū)域內商業(yè)地產的資源整合與聯(lián)動發(fā)展?jié)摿Α?/p>

32加強管理、落實責任，提升去化效率

（1）完善商業(yè)地產聯(lián)動管理，協(xié)調發(fā)展。抓住銅陵市經濟發(fā)展由工業(yè)化后期由工業(yè)驅動向服務業(yè)驅動的契機，針對相對密集、高度同質化商業(yè)地產區(qū)域，探索“有進有退”的聯(lián)動管理模式，一方面，圍繞當前經營狀況較好商業(yè)區(qū)，深挖消費吸附能力，進一步做大做強；另一方面，針對一些空置率較高商業(yè)區(qū)，有效發(fā)揮招商引資手段，開展區(qū)別現(xiàn)有業(yè)態(tài)的精準招商、高端招商、“空白招商”，實現(xiàn)區(qū)域內商業(yè)地產的協(xié)調發(fā)展。

（2）加強小區(qū)停車規(guī)范管理，提升去化成效。通過推行違章亂停執(zhí)法進街道、進社區(qū)活動，加大對當前車輛亂停亂放現(xiàn)象的治理工作，逐步培塑居民良好的停車習慣，放大居民車庫消費需求，有效緩解我市機動車庫庫存高企現(xiàn)狀。

（3）明確轄區(qū)去化主體責任。銅陵市政府應根據(jù)各轄區(qū)各類商業(yè)地產現(xiàn)狀，制定分階段、分部門的去化指標，委托房管部門統(tǒng)一指導并監(jiān)督其房地產去庫存工作。

33拓寬融資、加強扶持，筑牢發(fā)展基礎

一要大力推動商業(yè)地產證券化，積極引入第三方機構，通過專項基金、眾籌、PPP等融資途徑，以多元化的融資渠道解決商業(yè)地產開發(fā)商開發(fā)后資金的退出機制問題；二要系統(tǒng)梳理相關部門支持商業(yè)地產發(fā)展政策，如服務業(yè)重點項目、集聚區(qū)建設、商業(yè)流通、節(jié)能改造等資金和招商、就業(yè)創(chuàng)業(yè)、特殊人才引進等政策。加強政策宣傳力度并逐步提升對商業(yè)地產項目傾斜力度，特別是縣區(qū)政府、園區(qū)一級，對入住專業(yè)市場、城市綜合體的實體商業(yè)，要及時到位落實相關稅收優(yōu)惠政策，減輕開發(fā)企業(yè)營運成本。

參考文獻：

[1]孟亞我國商業(yè)地產發(fā)展現(xiàn)狀及未來發(fā)展前景探析[J].中國市場，2016（25）

[2]錢麗玲新型城鎮(zhèn)化下商業(yè)地產發(fā)展趨勢[J].中國市場，2015（12）

[作者簡介]謝付友（1986—），男，漢族，安徽安慶人，研究生，講師，畢業(yè)于安徽工業(yè)大學，就職于中共銅陵市委黨校。研究方向：產業(yè)經濟。