不動產(chǎn)登記簿編成單位和不動產(chǎn)登記單位

黃為森

《左轉(zhuǎn)·僖公十四年》曰：“皮之不存，毛將安傅”。筆者，借用“皮”和“毛”的相關(guān)關(guān)系，來說明不動產(chǎn)登記簿“編成單位”和不動產(chǎn)“登記單位”二者之間的關(guān)系。

《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）第二條第二款、《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》（以下簡稱《細(xì)則》）第二條第二款規(guī)定，不動產(chǎn)是指土地、海域以及房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物。不難理解，在不動產(chǎn)中，土地、海域是房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等的“皮”；房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等，是土地、海域的定著物，是土地、海域的“毛”。

《細(xì)則》第六條規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿以宗地或者宗海為單位編成，一宗地或者一宗海范圍內(nèi)的全部不動產(chǎn)單元編入一個不動產(chǎn)登記簿?！恫粍赢a(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則（試行）》（以下簡稱《編制規(guī)則》）規(guī)定，“宗地是指土地權(quán)屬界線封閉的地塊或者空間”“宗海是指權(quán)屬界線封閉的同類型用海單元”。這里必須注意的是，“宗地”或者“宗海”，僅僅是不動產(chǎn)登記簿的“編成單位”。

《條例》第八條第一款規(guī)定，不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。不動產(chǎn)單元具有唯一編碼?！毒幹埔?guī)則》規(guī)定：“不動產(chǎn)單元是指權(quán)屬界線固定封閉，且具有獨立使用價值的空間”“不動產(chǎn)單元代碼即不動產(chǎn)單元號，是按一定規(guī)則賦予不動產(chǎn)單元的唯一和可識別的標(biāo)識碼”。

《細(xì)則》第五條規(guī)定：《條例》第八條規(guī)定的不動產(chǎn)單元，是指權(quán)屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間。沒有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的，以土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間為不動產(chǎn)單元。有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的，以該房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物與土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間為不動產(chǎn)單元。前款所稱房屋，包括獨立成幢、權(quán)屬界線封閉的空間，以及區(qū)分套、層、間等可以獨立使用、權(quán)屬界線封閉的空間。

這里必須注意的是，“不動產(chǎn)單元”僅僅是不動產(chǎn)的“登記單位”。同時還必須注意的是，不動產(chǎn)登記簿的“編成單位”和不動產(chǎn)的“登記單位”是既相互區(qū)別又相互聯(lián)系的兩個概念，不能混為一談。前已述及，不動產(chǎn)登記簿的“編成單位”是指“宗地”或者“宗?！保徊粍赢a(chǎn)的“登記單位”是指“不動產(chǎn)單元”。

按照《細(xì)則》第五條的規(guī)定，不動產(chǎn)單元僅僅只有兩種類型：第一，“有皮無毛”型不動產(chǎn)單元。即《細(xì)則》第五條第二款規(guī)定的，沒有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的，以土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間劃定的不動產(chǎn)單元。第二，“有皮有毛”型不動產(chǎn)單元。即《細(xì)則》第五條第三款規(guī)定的，有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的，以該房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物與土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間劃定的不動產(chǎn)單元?！都?xì)則》第五條第四款的規(guī)定，僅僅是對“有皮有毛”型不動產(chǎn)單元中“毛”的計量單位的定義，并不是規(guī)定了第三種類型的不動產(chǎn)單元。《細(xì)則》第六條規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)編入一個不動產(chǎn)登記簿的一宗地或者一宗海范圍內(nèi)的全部不動產(chǎn)單元，不論其數(shù)量多寡，也僅僅只會有“有皮無毛”型和“有皮有毛”型兩種不動產(chǎn)單元。“宗地”“宗?！焙汀安粍赢a(chǎn)單元”，不是一個層級上的概念。在不動產(chǎn)登記簿中，“宗地”“宗?！睒?gòu)成不動產(chǎn)登記簿的“皮”，“有皮無毛”型和“有皮有毛”型不動產(chǎn)單元，是植入“皮”上的“毛”。

《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（以下簡稱《規(guī)范》）第1.3.1條規(guī)定了設(shè)定不動產(chǎn)單元的三種情形，其中第1項，與《細(xì)則》第五條第二款的規(guī)定相同，是關(guān)于“有皮無毛”型不動產(chǎn)單元的規(guī)定；其中第2項，與《細(xì)則》第五條第三款的規(guī)定相同，是關(guān)于“有皮有毛”型不動產(chǎn)單元的規(guī)定。我國不動產(chǎn)登記新法關(guān)于不動產(chǎn)定義的內(nèi)涵，僅僅包括“宗地”“宗海”和“定著物”這三要素?！兑?guī)范》第1.3.1條第3項，是關(guān)于地下車庫、商鋪、碼頭、油庫、隧道、橋梁的規(guī)定，其所述建筑物、構(gòu)筑物無疑屬于“宗地”“宗?！钡亩ㄖ?，從這個意義上說，《規(guī)范》第1.3.1條第2項、第3項的屬性相同，法理相通，也就是說，此兩項都是關(guān)于“有皮有毛”型不動產(chǎn)單元的規(guī)定。需要強(qiáng)調(diào)指出的是，在筆者視聽所及范圍內(nèi)，我國不動產(chǎn)登記的新法，只規(guī)定有“有皮無毛”型和“有皮有毛”型兩種不動產(chǎn)登記單元。

不動產(chǎn)登記簿登記宗地、宗?；拘畔?，登記不動產(chǎn)權(quán)利信息和其他信息這三類信息；其中，基本信息主要反映宗地、宗海的自然屬性，權(quán)利信息反映不動產(chǎn)的權(quán)利狀況，其他信息反映不動產(chǎn)權(quán)利負(fù)擔(dān)或者限制情況，比如，抵押權(quán)和地役權(quán)登記、預(yù)告登記、異議登記、查封登記等?！秶临Y源部關(guān)于啟用不動產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知》規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿由“簿頁”（即通常所稱“活頁”）組成。為了敘述的方便，筆者將在同一不動產(chǎn)登記簿中，登記宗地、宗海基本信息的簿頁定義為主簿頁，將登記不動產(chǎn)權(quán)利信息和其他信息的簿頁定義為輔簿頁。主簿頁從“皮”的角度登記不動產(chǎn)信息；輔簿頁從“毛”的角度登記不動產(chǎn)信息。從《物權(quán)法》意義上說，同一不動產(chǎn)登記簿的主簿頁，記載或者主要記載“物權(quán)”的“物”；輔簿頁記載或者主要記載“物權(quán)”的“權(quán)”。主簿頁和輔簿頁登記的信息，共同構(gòu)成了完整意義上的不動產(chǎn)“物權(quán)”。

輔簿頁具有“候補(bǔ)性”，只有當(dāng)發(fā)生輔簿頁中某頁或者某幾頁登記的情形時，才可以將該輔簿頁添加到不動產(chǎn)登記簿中。如果將沒有登記“物權(quán)”的“權(quán)”的空白輔簿頁，添加到主簿頁記載有“物權(quán)”的“物”的不動產(chǎn)登記簿中，除可以說明簿證樣式外，似無其他意義。

在同一不動產(chǎn)登記簿內(nèi)，只要不動產(chǎn)登記涉及兩個及兩個以上不動產(chǎn)單元的，“不動產(chǎn)單元”不等同于不動產(chǎn)登記簿“編成單位”的“宗地”或者“宗?！保辉谕徊粍赢a(chǎn)登記簿的存續(xù)期內(nèi)，如果永遠(yuǎn)只有唯一一個“有皮無毛”型不動產(chǎn)單元時，作為“登記單位”的該不動產(chǎn)單元，才可能等同于不動產(chǎn)登記簿“編成單位”的“宗地”或者“宗海”?！段餀?quán)法》第一百三十五條、第一百四十二條、第一百四十六條、第一百四十七條、第一百八十二條、第一百八十三條、第二百條規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)利主體同一?！都?xì)則》第二條第二款規(guī)定，房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物應(yīng)當(dāng)與其所依附的土地、海域一并登記，保持權(quán)利主體一致。當(dāng)申請人申請登記合法建造的數(shù)幢房屋的所有權(quán)，及其該房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)時，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不可將“有皮有毛”型不動產(chǎn)單元的“皮”拆分為“宗地單元”并賦予代碼，不可將“毛”拆分為幢、套、層、間等“房屋單元”并賦予代碼，進(jìn)行不動產(chǎn)登記?！都?xì)則》的“一體登記原則”，不允許將“有皮有毛”型不動產(chǎn)單元拆分為“皮”型不動產(chǎn)單元和“毛”型不動產(chǎn)單元?！都?xì)則》的“一體登記原則”，不允許設(shè)定單純的“毛”型不動產(chǎn)單元。在不動產(chǎn)登記中，“毛”必須植入“皮”上。

陳品祿/責(zé)任編輯