如何實現(xiàn)房地登記與土地等管理工作有效銜接（三）

王月紅++劉正源

之前我們就天津在實現(xiàn)房地登記與土地供應(yīng)管理、集體土地征收工作的有效銜接的一些具體做法和粗淺經(jīng)驗進(jìn)行了分享。最近數(shù)十年來，城市化快速發(fā)展，在城市邊界外延擴(kuò)展的同時，也伴隨著建成區(qū)大量房地產(chǎn)收購拆遷整理后出讓用于城市基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)建設(shè)。在土地儲備機(jī)構(gòu)對特定地塊實施拆遷整理，直至對該地塊出讓的這一過程中，一般要經(jīng)歷以下六大步驟，如圖1所示。

這些環(huán)節(jié)都與被整理地塊的土地及其地上房屋權(quán)屬狀況息息相關(guān)，與不動產(chǎn)登記相互交織，涉及的權(quán)利方主要有原權(quán)利人、土地儲備機(jī)構(gòu)、新的用地單位等，任一環(huán)節(jié)如果沒有處理得當(dāng)，都會對后續(xù)工作造成影響。因此，為解決土地收購整理過程中的補償錯誤、原權(quán)利人不配合注銷、儲備機(jī)構(gòu)登記難等問題，實現(xiàn)新、舊權(quán)利登記與土地儲備管理工作的有效銜接，我局研究制定了若干政策文件有針對性地提出解決意見。

一、土地收購整理儲備中存在的權(quán)屬問題

規(guī)范實施土地收購整理儲備，不僅關(guān)系著被收購整理地塊原權(quán)利人的重大財產(chǎn)權(quán)益和生產(chǎn)生活保障，而且還關(guān)系著土地儲備機(jī)構(gòu)能否順利開展收購整理儲備工作，以及后續(xù)土地供應(yīng)能否正常進(jìn)行。

在實踐中我們發(fā)現(xiàn)由于歷史上管理不規(guī)范不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)纫蛩丶由贤恋貎錂C(jī)構(gòu)依法進(jìn)行不動產(chǎn)權(quán)利登記意識不強(qiáng)，部分土地收購整理儲備與登記的銜接存在下列問題：一是被收購整理儲備土地不動產(chǎn)權(quán)屬不清晰。這個問題表現(xiàn)在土地儲備機(jī)構(gòu)對計劃實施收購整理范圍內(nèi)的土地及地上房屋權(quán)利狀況掌握不清，甚至可以說屬于圖1中第一個步驟工作缺失。由于權(quán)利人的確定直接關(guān)系著被收購整理及補償款對象的確定，而第一步驟工作不到位、權(quán)利狀況不清晰，其一，導(dǎo)致有的土地儲備機(jī)構(gòu)往往簡單的將現(xiàn)使用人認(rèn)定為權(quán)利人進(jìn)行補償，造成真正的權(quán)利人沒有得到補償，而付出的補償費用又無法收回；其二，有的存在抵押、查封等情況，應(yīng)當(dāng)在補償前先行解除抵押、查封，避免補償后無法完成權(quán)屬注銷等問題。二是原權(quán)利人房地權(quán)利未及時注銷。此類問題主要表現(xiàn)是土地儲備機(jī)構(gòu)對原土地及地上房屋權(quán)利是否辦理了注銷登記手續(xù)重視程度不夠，認(rèn)為已經(jīng)與原權(quán)利人簽署了相關(guān)收購整理補償協(xié)議后，原權(quán)利人完成了搬離即履行了其義務(wù)，隨即向原權(quán)利人給付補償款，而原權(quán)利人在取得補償款后沒有主動申請辦理注銷登記的動力和意愿，導(dǎo)致被收購整理儲備土地及地上房屋權(quán)利仍在原權(quán)利人名下。按《物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)讓、變更和消滅，經(jīng)登記發(fā)生效力。因此，未經(jīng)注銷登記，意味著與原權(quán)利人的土地收購整理工作并沒有結(jié)束，可能發(fā)生原權(quán)利人對已簽訂的協(xié)議反悔、提高補償訴求等問題。甚至?xí)胁糠制髽I(yè)繼續(xù)以房地進(jìn)行抵押，或者在獲得補償后因未及時注銷，涉及訴訟等而被查封。三是整理儲備土地登記與土地供應(yīng)銜接問題。整理儲備土地在被供應(yīng)前，應(yīng)確保權(quán)屬清晰，以確保在供應(yīng)后能夠為新的用地單位辦理其國有建設(shè)用地使用權(quán)登記。因此，需要對未登記的儲備土地進(jìn)行登記，已登記的存在抵押等權(quán)利限制情形的應(yīng)先行注銷。而被整理儲備的地塊往往不是按照其全部范圍進(jìn)行供應(yīng)，因此涉及到一宗整理地塊分割或多宗整理地塊合并供地的，既要確保供地后新的用地單位能夠正常辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)登記，又不能影響土地儲備機(jī)構(gòu)未供地部分的不動產(chǎn)權(quán)利。

二、主要解決措施建議

為了解決上述問題，避免出現(xiàn)拆遷整理糾紛，規(guī)范土地收購整理儲備和登記管理鏈條，使各環(huán)節(jié)實現(xiàn)無縫銜接，我局結(jié)合土地收購整理有關(guān)規(guī)定和我市實際，本著減少訴訟、糾紛和明確依據(jù)、規(guī)范登記的原則，陸續(xù)制定下發(fā)了《關(guān)于辦理收購儲備地塊房地產(chǎn)權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》（津國土房權(quán)〔2007〕1122號）《關(guān)于收購整理儲備土地房地權(quán)屬登記有關(guān)問題的補充通知》（津國土房地權(quán)〔2009〕328號）《關(guān)于做好土地供應(yīng)前土地登記工作的通知》（津國土房地權(quán)〔2010〕118號）《土地登記技術(shù)規(guī)范》（津國土房地權(quán)〔2012〕317號）《天津市地籍調(diào)查規(guī)范（試行）》（津國土房地權(quán)〔2013〕263號）等規(guī)范性文件，并在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后的《天津市不動產(chǎn)登記規(guī)范》中以專門章節(jié)對儲備土地登記進(jìn)行規(guī)定。主要采取了以下措施：一是通過權(quán)籍調(diào)查明晰被收購整理土地的不動產(chǎn)權(quán)利。為了使土地儲備機(jī)構(gòu)能夠準(zhǔn)確界定簽訂收購整理協(xié)議、給付補償款項的對象范圍，我們在《天津市地籍調(diào)查規(guī)范（試行）》第四條予以了明確，土地整理儲備機(jī)構(gòu)實施土地整理儲備，申報土地整理儲備計劃或辦理整理儲備土地初始登記的，在登記前應(yīng)委托地籍調(diào)查承擔(dān)單位進(jìn)行地籍調(diào)查，出具調(diào)查報告，摸清收購整理地塊土地及地上房屋等不動產(chǎn)權(quán)利歸屬以及有無抵押、查封等限制性記載，有效避免不動產(chǎn)權(quán)屬不清晰的問題，夯實收購整理的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。二是推動被收購整理土地原不動產(chǎn)權(quán)利及時注銷。本著尊重和保護(hù)產(chǎn)權(quán)、依申請啟動登記的原則，通過召開座談會、印發(fā)辦事指南等多種形式加大對土地儲備機(jī)構(gòu)的政策宣講力度，提高土地儲備機(jī)構(gòu)對依法登記的重視程度。被收購整理土地及地上房屋原權(quán)利人在簽訂收購整理協(xié)議后，雖在協(xié)議中同意放棄相關(guān)不動產(chǎn)權(quán)利，但其是否申請注銷登記直接關(guān)系著土地儲備機(jī)構(gòu)的權(quán)益，土地儲備機(jī)構(gòu)在簽訂收購整理協(xié)議時，應(yīng)要求原權(quán)利人及時申請被收購整理部分的不動產(chǎn)注銷登記，待原權(quán)利人辦理注銷登記后再將相關(guān)補償落實到位，以避免其對補償價格等事項出現(xiàn)反復(fù)，影響后續(xù)工作正常開展。三是妥善處理歷史遺留收購整理項目原不動產(chǎn)權(quán)利注銷登記。對于歷史遺留的收購整理項目等特殊情況，收購實施單位已簽訂收購補償協(xié)議、補償?shù)轿徊⑼瓿刹疬w，原權(quán)利人未及時辦理注銷登記的，現(xiàn)因原權(quán)利人已注銷、下落不明或者不配合等原因無法申請注銷登記的，本著“尊重歷史、減少糾紛、保護(hù)權(quán)利”的原則，按照《天津市土地管理條例》第二十九條 “有下列情形之一的，土地行政主管部門直接辦理土地權(quán)利注銷登記，并予以公告：……（三）因依法拆遷房屋、收購?fù)恋氐仁乖瓏型恋厥褂脵?quán)喪失的；……”的規(guī)定辦理，我局在登記規(guī)范中細(xì)化了具體操作程序和要件：其一，明確申請主體。由土地整理儲備機(jī)構(gòu)代為申請原權(quán)利注銷登記；其二，明確提交要件。除申請書、身份證明、不動產(chǎn)權(quán)屬證書外，還應(yīng)提交土地整理儲備計劃、完成收購整理及補償?shù)臅娉兄Z以及與原權(quán)利人簽訂的收購整理協(xié)議；其三，明確審查要點。重點審核提交材料是否齊全、補償是否到位、是否完成拆遷等；其四，規(guī)范辦理程序。相比于其他登記程序，增加了現(xiàn)場查看是否完成拆遷以及登簿后公告等程序。四是規(guī)范整理儲備類國有建設(shè)用地使用權(quán)登記程序和要件。被收購整理儲備土地在原權(quán)利完成注銷登記手續(xù)之后，土地儲備機(jī)構(gòu)可持不動產(chǎn)登記申請書、申請人身份證明、土地儲備計劃、原不動產(chǎn)權(quán)利注銷的證明文件、不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果等材料到不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請辦理整理儲備類的國有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記。關(guān)于相關(guān)登記審查事項，我們明確，其一，按照《土地儲備管理辦法》等對土地儲備機(jī)構(gòu)資質(zhì)的規(guī)定，申請登記的土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)已納入國家土地儲備機(jī)構(gòu)名錄。其二，整理儲備類國有建設(shè)用地使用權(quán)登記時土地權(quán)利性質(zhì)記載為“整理儲備”，土地用途為“建設(shè)用地”。這樣，實現(xiàn)了整理儲備土地的登記發(fā)證的規(guī)范化。五是實現(xiàn)儲備土地登記與土地供應(yīng)的無縫銜接。為解決整理儲備土地部分或多宗地合并供地的問題，我局文件規(guī)定，需要土地儲備機(jī)構(gòu)先申請辦理整理儲備類國有建設(shè)用地使用權(quán)變更登記，提交相關(guān)建設(shè)用地規(guī)劃許可證或者規(guī)劃條件通知書及附圖等，對整理儲備宗地按擬供地范圍進(jìn)行分割、合并，擬供地部分核發(fā)的不動產(chǎn)權(quán)屬證書復(fù)印件作為辦理供地手續(xù)的要件，原件由登記機(jī)構(gòu)留存；擬供地的裁余部分為原權(quán)利人即土地儲備機(jī)構(gòu)核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書。土地供應(yīng)后，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在新的用地單位申請辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記時依職權(quán)一并辦理原權(quán)利的注銷登記。實現(xiàn)了土地收購整理儲備與土地供應(yīng)環(huán)節(jié)辦理登記的順暢銜接。

陳品祿/責(zé)任編輯