強制公證廢止后不動產(chǎn)繼承登記風(fēng)險防范思考

賈廣葆

一、化解不動產(chǎn)繼承登記法律風(fēng)險的幾點思考

不動產(chǎn)繼承登記強制公證取消后，依據(jù)現(xiàn)行的法律法規(guī)以及規(guī)章，因繼承、受遺贈辦理不動產(chǎn)登記的，公證材料不再是必須提交的材料。但并不等于不動產(chǎn)繼承登記就沒有任何法律風(fēng)險可言，相反因此引發(fā)的卻是多重風(fēng)險難點的思考。

1.如何更好地核實申請人提交材料的真實性

申請人提交材料的真實性、可信性是繼承不動產(chǎn)登記的前提和基礎(chǔ)，也是不動產(chǎn)繼承登記強制公證取消后首先要解決的問題，更是不動產(chǎn)繼承登記順利進行的關(guān)鍵?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）第十六條規(guī)定，不動產(chǎn)登記機構(gòu)重點審查申請人提交的“與他人利害關(guān)系的說明材料”，實際上是為了進一步證實所提交材料的真實性、可信性而采取的多種辦法、多元角度來充分印證其或親屬死亡證明或遺囑證明或協(xié)議證明或親屬關(guān)系證明等材料的真?zhèn)?。因此，如何面對任?wù)繁重、錯綜復(fù)雜的各類證明材料的核實、審查，正確把握、認定申請人提交材料的真實性、有效性，是不動產(chǎn)登記機構(gòu)需要解決的重要課題。

2.如何甄別和認定全部法定繼承人的范圍

法定繼承人范圍的認定，是繼承、受遺贈辦理不動產(chǎn)登記是否成立的最終目的，也是合法繼承人是否確立的最終結(jié)果。按照《繼承法》的規(guī)定，法定繼承人的范圍一般有父母、子女、配偶之間的繼承人、非婚生子女、繼父母子女、養(yǎng)父母、養(yǎng)子女、進了主要瞻養(yǎng)義務(wù)的兒媳或女婿，轉(zhuǎn)繼承和代位繼承等，特別是喪失繼承資格的繼承人的甄別和認定。其繼承范圍廣泛、繼承人員眾多、繼承環(huán)節(jié)錯綜、繼承內(nèi)容復(fù)雜、繼承時間久遠、繼承資格難定，給合法繼承資格的繼承人和喪失繼承資格的繼承人的準確審查、甄別、認定帶來了極大的困難和壓力。因此，知曉法律規(guī)定、熟識繼承知識、掌握登記環(huán)節(jié)、準確把握確立法定繼承人的范圍，是不動產(chǎn)繼承登記首先要解決的問題。

3.如何規(guī)范印證死亡證明材料的真實有效

死亡證明材料是否真實有效，是繼承、受遺贈辦理不動產(chǎn)登記能否登記的關(guān)鍵。而申請人提供的死亡證明一般包括公安機關(guān)、醫(yī)療機構(gòu)、民政部門的證明；也有鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)等單位的證明；還有火化、殯葬、證人證言等證明。證明眾多，各地又不統(tǒng)一，當事人往往為此往返多次，吃盡苦頭。因此，如何規(guī)范印證死亡證明材料的真實、有效，是不動產(chǎn)登記不可回避的問題。

4.如何主動引導(dǎo)當事人所提供材料的選擇權(quán)利

盡管司法部早在2016年7月廢止了繼承不動產(chǎn)強制公證的規(guī)定，《條例》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）明確規(guī)定，因繼承、受遺贈辦理不動產(chǎn)登記的，公證材料不是必須提交的材料。但時至今日，仍有一些地方公證、登記部門把公證材料作為繼承、受遺贈必須要提交的材料。因此，主動告知、提醒和引導(dǎo)當事人提供材料的多種選擇方式：所提交的材料可以不經(jīng)公證、也可以經(jīng)公證，真正落實法律法規(guī)賦予當事人提供材料的選擇權(quán)利，是不動產(chǎn)登記機構(gòu)必須解決的問題。

5.如何準確認定眾多遺囑的法律效力

遺囑的法律效力如何，是不動產(chǎn)繼承登記的關(guān)鍵環(huán)節(jié)?！独^承法》規(guī)定，遺囑有口頭、自書、代書、錄音和公證遺囑等，而在同一個因繼承、受遺贈不動產(chǎn)登記中，往往可能出現(xiàn)一個或數(shù)個遺囑，也可能出現(xiàn)相同或不相同的兩個遺囑，還可能出現(xiàn)不同形式的遺囑等。遺囑的形式多樣、錯綜復(fù)雜，但當事人的目的宗旨只有一個，就是盡量讓自己受遺囑、受遺贈繼承合法。作為不動產(chǎn)登記機構(gòu)來說，沒有前置條件，即公證機關(guān)公證文書把關(guān)，如何弄懂弄通各個遺囑的相關(guān)內(nèi)容和條件、如何面對遺囑的各種復(fù)雜情況、如何確定當事人所提供遺囑的法律效力，是不動產(chǎn)登記機構(gòu)必須重視的問題。

6.如何規(guī)范管控登記申請受理環(huán)節(jié)和程序

規(guī)范管理登記申請受理審查環(huán)節(jié)和程序，是不動產(chǎn)繼承登記成功與否的保證，也是不動產(chǎn)繼承登記成功的基礎(chǔ)。雖然《條例》《細則》對登記申請受理、申請人提交材料、材料審查、出具書面通知等環(huán)節(jié)都做了非常詳盡而規(guī)范的規(guī)定。但在登記具體環(huán)節(jié)的運行操作中，仍然會出現(xiàn)一些不盡人意、尚不規(guī)范、甚至出錯的地方，給當事人帶來一些不必要的麻煩和問題。因此，準確規(guī)范、合法管控、嚴格審查、精心把握登記申請中的每一個環(huán)節(jié)程序，是確保不動產(chǎn)繼承登記成功的保證。

二、化解不動產(chǎn)繼承登記法律風(fēng)險的對策

針對不動產(chǎn)繼承登記強制取消后帶來的一些法律風(fēng)險和難點問題，為了避免復(fù)議或訴訟的風(fēng)險，當務(wù)之急應(yīng)從以下五方面加以改進。

1.廣泛宣傳真正落實不動產(chǎn)繼承登記的有關(guān)法律法規(guī)，理性認識公證的作用，走出不動產(chǎn)繼承公證的認識誤區(qū)

及時落實廢止1991年司法部、建設(shè)部聯(lián)合出臺的《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強公證的聯(lián)合通知》（司公通字〔1991〕117號）以及2009年中國公證協(xié)會公布的《辦理繼承公證的指導(dǎo)意見》，真正落實2016年7月司法部發(fā)布的《關(guān)于廢止〈司法部、建設(shè)部關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強公證的聯(lián)合通知〉的通知》，把政策交給群眾，做到政策法規(guī)公開透明。同時，認識公證的某些局限性，既不能盲目否定公證的作用，也不能盲目高估。

2.積極引導(dǎo)當事人先行解決繼承糾紛，尊重支持法律賦予當事人的選擇權(quán)利，創(chuàng)建設(shè)立當事人申請承諾信用制度，把不動產(chǎn)繼承登記風(fēng)險降低到最小程度

引導(dǎo)當事人先解決不動產(chǎn)繼承矛盾糾紛，后辦理不動產(chǎn)繼承登記。當事人在提交繼承不動產(chǎn)登記的申請過程中，往往會出現(xiàn)有利害關(guān)系的第三人或更多關(guān)系人提出異議，要求其主張該不動產(chǎn)的繼承權(quán)利，登記機構(gòu)應(yīng)主動引導(dǎo)、積極支招告知申請人及所有有利害關(guān)系的人先行解決不動產(chǎn)繼承糾紛矛盾或不動產(chǎn)權(quán)屬爭議，待法院或仲裁機構(gòu)出具生效的法律文書后再申請辦理不動產(chǎn)繼承登記，確保不動產(chǎn)繼承登記順利實施。

3.不斷完善和規(guī)范不動產(chǎn)登記的程序、內(nèi)容、方法，強化和規(guī)范登記申請受理、材料審查、書面通知、發(fā)放證書等環(huán)節(jié)合法性的管控

不斷完善和規(guī)范不動產(chǎn)繼承登記的程序、內(nèi)容、方法，加強登記機構(gòu)人員的能力、素質(zhì)、責(zé)任心教育，在不動產(chǎn)繼承登記工作實踐中，不等、不靠、不指望公證機構(gòu)的公證書的把關(guān)風(fēng)險，認真做好不動產(chǎn)繼承登記的每個環(huán)節(jié)的工作，明確每個環(huán)節(jié)的責(zé)任，建立健全和完善規(guī)范不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記等制度，確保不動產(chǎn)所有權(quán)繼承登記符合不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度和《物權(quán)法》等相關(guān)法律法規(guī)，強化、規(guī)范不動產(chǎn)繼承登記各個環(huán)節(jié)合法性的管控。

4.進一步優(yōu)化、磷選、改革、甄別不動產(chǎn)繼承登記的相關(guān)材料，做到既合理合法，方便群眾，又能有效避免登記風(fēng)險

既要堅持要求不動產(chǎn)繼承登記的申請材料合理合法，符合法律法規(guī)所要求提供的相關(guān)必備材料，又要確保當事人在不動產(chǎn)繼承法律事實確定后已經(jīng)取得的且便于方便出示的有關(guān)材料；既要確保材料的真實性、法律性，又要有效避免所提供登記申請材料可能出現(xiàn)的風(fēng)險責(zé)任。

5.采取多樣化方法，規(guī)范公告形式，加強登記機構(gòu)的自身建設(shè)，完善登記機構(gòu)的糾錯機制和責(zé)任追究機制

發(fā)布公告，安民公示，是現(xiàn)行不動產(chǎn)登記、發(fā)放不動產(chǎn)所有權(quán)證的必須必備環(huán)節(jié)，必須嚴格遵守。而在不動產(chǎn)所有權(quán)繼承登記中，由于繼承房屋、遺囑房屋的固有特點，可采取政府主管部門官方網(wǎng)站、紙質(zhì)文件、小區(qū)、村委會、居民委公告專欄、居委會社區(qū)口頭告示等多樣化的方法，對公告的形式、內(nèi)容、地點和時間作出規(guī)范性的規(guī)定，把政策交給群眾，真正發(fā)揮不動產(chǎn)繼承登記公告的作用。同時，建立登記機構(gòu)的糾錯、追究機制?！段餀?quán)法》《土地登記辦法》《房屋登記辦法》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)章，特別是《條例》《細則》，對當事人提供虛假申請材料騙取房屋申請登記和登記機構(gòu)玩忽職守、濫用職權(quán)、循私舞弊的，規(guī)定了相應(yīng)的法律責(zé)任和處置辦法。建議建立和完善登記機構(gòu)糾錯和責(zé)任追究機制，明確不動產(chǎn)登記機構(gòu)自我查找、自我檢查、自我糾錯的職責(zé)、內(nèi)容、程序和方法，并相應(yīng)通過立法加以規(guī)范。同時，充分賦予登記機構(gòu)的上級隸屬的國土資源房屋局主管部門撤銷錯誤登記的權(quán)力。

陳品祿/責(zé)任編輯