房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程管理研究

梁耀強

身份證441228197907014614

房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程管理研究

梁耀強

身份證441228197907014614

全過程管理是指從需求開發(fā)、設(shè)計規(guī)劃一直到生產(chǎn)建設(shè)、經(jīng)營管理一系列的全生命周期管理，能夠有效控制管理對象的全部問題，降低出現(xiàn)質(zhì)量問題的概率。房地產(chǎn)開發(fā)項目因其商品價格上升過快、房源積壓過大以及空置面積日益增加，成為了社會最關(guān)注的的話題。針對該現(xiàn)狀，運用全過程管理可以有效控制房地產(chǎn)需求、設(shè)計、建設(shè)和經(jīng)營的過程問題。

房地產(chǎn)；開發(fā)項目；全過程；管理

1 房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程管理研究

1.1 概述房地產(chǎn)開發(fā)項目

房地產(chǎn)開發(fā)項目，一般是對土地和地上建筑物進行的投資開發(fā)建設(shè)項目。在我國，依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定；房地產(chǎn)開發(fā)項目是指在依法取得土地使用權(quán)的國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的項目。

1.2 全過程管理

全過程管理又叫做全生命周期管理，是指管理產(chǎn)品從需求、規(guī)劃、設(shè)計、生產(chǎn)、經(jīng)銷、運行、使用、維修保養(yǎng)、直到回收再用處置的全生命周期中的信息與過程。它既是一門技術(shù)，又是一種制造的理念。它支持并行設(shè)計、敏捷制造、協(xié)同設(shè)計和制造，網(wǎng)絡(luò)化制造等先進的設(shè)計制造技術(shù)。

1.3 國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程管理現(xiàn)狀

現(xiàn)階段，我國的房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)這樣幾個特征：一商品房積壓量大；二空置面積增加；三商品房價格攀升。據(jù)2016年中華人民共和國國家統(tǒng)計局國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資25280億元，比上年增長30.2億元，其中商品住宅投資18010億元，增長32.1%，商品房竣工面積58236萬平方米，增長4.3%，商品房銷售面積76193萬平方米，增長23.2%，其中商品住宅69104萬平方米，增長24.7%，全年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)總投資額117414億元，其中房地產(chǎn)投資28543億元，占總投資額的24.3%，房地產(chǎn)稅收占各地區(qū)地方稅收的30%，局部城市甚至能達到40%。房地產(chǎn)行業(yè)推動經(jīng)濟發(fā)展，拉動內(nèi)需起到了龍頭作用，是我國現(xiàn)階段經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

2 佛山萬科金御華府項目全過程管理案例研究

通過佛山萬科金御華府項目分析，研究了該房地產(chǎn)開發(fā)概況，從項目前期、項目設(shè)計、項目施工一直到項目銷售和物業(yè)管理等內(nèi)容。

2.1 策劃項目前期

2.1.2 管理內(nèi)容。該階段包括市場調(diào)查和項目策劃。在市場調(diào)查階段，工作內(nèi)容是：制定《項目策劃大綱》。

2.1.3 項目名稱和參與部門。項目名稱有：項目策劃大綱、概念設(shè)計提示、會議紀要匯總、項目土地價值與分析報告、綜合定位報告、項目綜合定位報告、項目市場調(diào)查報告、項目經(jīng)濟可行性分析報告、項目初步營銷報告。參與部門有經(jīng)營部、策劃部。

2.1.4 注意事項。選擇適合的規(guī)則布局、比較建筑類型的投入產(chǎn)出比、匯總各內(nèi)容初步完成創(chuàng)意定位、針對不同客戶群匯總其消費觀念、價格水平的推廣渠道形式、找到市場缺口，尋找市場依據(jù)，分析地價、管理、造價、財務(wù)和人力等綜合投入成本，分析銷售價格和收益率的關(guān)系，主題、銷售策略推廣

2.2 項目設(shè)計管理

2.2.1 管理內(nèi)容。內(nèi)容包括：設(shè)計草圖、確定設(shè)計主題、創(chuàng)意，制作設(shè)計任務(wù)書，開展技術(shù)交底和技術(shù)指導(dǎo)，設(shè)計VI、推廣主題，確定包裝、策略推廣主題形式，確定裝修風(fēng)格和建筑風(fēng)格，核定造價、進度、售價、回報率關(guān)系，核定價格高點和折扣率等。

2.2.2 項目名稱和參與部門。項目名稱有：廣告營銷策劃書、銷售活動策劃書、建筑概念設(shè)計規(guī)劃、項目修改意見以及設(shè)計要點書。參與部門有建筑社研究院、經(jīng)營部、策劃部。

2.2.3 注意事項。及時核算廣告設(shè)計、廣告投入、VI設(shè)計、導(dǎo)視系統(tǒng)、銷售中心、樓書、展板等設(shè)計費用。及時核算開工、開盤、封頂、竣式、入伙等所需費用，包括新聞發(fā)布會、展銷會等。

2.3 項目施工管理

2.3.1 管理內(nèi)容。規(guī)劃項目建設(shè)工期，明確質(zhì)量目標，規(guī)劃項目資金需求計劃和項目管理計劃。規(guī)劃工程項目建設(shè)，計劃工程項目管理、項目分包管理、合同管理、項目招標等。

2.3.2 項目名稱和參與部門。項目名稱是：建設(shè)規(guī)劃報告、建設(shè)資金規(guī)劃書、工程管理計劃、項目預(yù)算管理計劃、參與部門有工程部、經(jīng)營部、策劃部。

2.3.3 注意事項。施工中需嚴格依據(jù)設(shè)計規(guī)范和施工標準作業(yè)，強化施工工序標準作業(yè)，深化施工人員、管理人員和技術(shù)人員的安全施工意識，防治發(fā)生意外傷亡事故。

2.4 項目銷售

2.4.1 管理內(nèi)容。系統(tǒng)培訓(xùn)針對建筑知識、銷售知識內(nèi)容，包括樓盤建設(shè)情況、資質(zhì)情況、五證情況、項目優(yōu)勢、同類競爭水平、付款方式以及法律手續(xù)等。制定置業(yè)參考意見，調(diào)查目標消費者可支配收入情況、居民消費傾向。

2.4.2 項目名稱和參與部門。項目名稱有項目銷售計劃和基礎(chǔ)知識、銷售總結(jié)情況表、項目策劃執(zhí)行修正案、置業(yè)參考規(guī)劃書、投資的可行性報告。參與部門有銷售代理公司、策劃部和經(jīng)營部。

2.4.3 注意事項。應(yīng)根據(jù)實時市場動向，做到適時調(diào)整市場營銷計劃、調(diào)整銷售技巧和銷售策略。

2.5 物業(yè)管理

2.5.1 管理內(nèi)容。制定物業(yè)出租方案，綜合管理物業(yè)管理公司的財務(wù)、人事問題，運行項目物業(yè)管理，包括房屋清潔、房屋產(chǎn)權(quán)辦理、社區(qū)安防、房屋綠化和保養(yǎng)事項。

2.5.2 項目名稱和參與部門。項目名稱有：項目物業(yè)經(jīng)營計劃、項目服務(wù)書、項目管理報告等。參與部門有物理管理公司和地產(chǎn)開發(fā)部門。

2.5.3 注意事項。物業(yè)服務(wù)標準和項目嚴格按照集團的要求執(zhí)行，確保物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量。及時跟進房屋、社區(qū)內(nèi)情況變化，做到結(jié)合政策，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

[1]王妹.AT公司花園小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程管理案例研究[D].燕山大學(xué)，2015.

[2]蘇玲.基于活動的房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本管理研究[D].石家莊鐵道大學(xué)，2014.

[3]余江.房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制研究與應(yīng)用[D].重慶大學(xué)，2007.