分析房產(chǎn)測繪面積中存在的問題及質量控制

王 朋

萊蕪市萊房測繪有限公司

分析房產(chǎn)測繪面積中存在的問題及質量控制

王 朋

萊蕪市萊房測繪有限公司

房產(chǎn)測繪的面積測量，是現(xiàn)今工程測繪項目在后期工作中必須落實的施工工序。其測繪工作主要是在工程竣工和驗收以后進行，需根據(jù)國家的有關測繪規(guī)定落實測量工作，利用工程性技術實現(xiàn)房屋的實際測量以及計算等，以獲取有效的測繪面積。由于國內房產(chǎn)的測繪工作還停留在發(fā)展的前期階段，存在有待完善的測繪之處，測繪質量的低下嚴重影響了房產(chǎn)交易。因此，現(xiàn)階段房產(chǎn)行業(yè)需要加強對其測繪面積實施質量控制、管理的工作，以便有效解決國內房產(chǎn)業(yè)的測繪問題，確保將房產(chǎn)面積最大利益化。

房產(chǎn)測繪面積；問題；質量控制

1 房屋面積測繪的重要性

近些年，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較迅猛，相關產(chǎn)業(yè)也得到了發(fā)展。其中，房屋面積的測繪是重要的組成部分。房屋測繪不僅關系著開發(fā)商的利益，還關系著房屋預售許可證的批準，同時也與消費者的權益掛鉤。對于房屋的面積測繪，國家也有相關法律法規(guī)和約束措施，以保證測繪過程的公平、精確。測繪數(shù)據(jù)是受法律保護的，是產(chǎn)權者申請房產(chǎn)證的重要憑據(jù)，也是處理房產(chǎn)問題的重要證據(jù)。建筑房屋的面積關系著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也是我國測量工作的一個重要組成部分。在房屋低價衡量、房屋轉讓、房屋面積核實及城市建設中，房屋的面積測繪都是重要的數(shù)據(jù)之一。在現(xiàn)實生活中，各種類型的房屋層出不窮，某些開發(fā)商會利用這一點欺騙消費者，導致消費者的權益受損。測繪房屋面積可以保證消費者的權益，避免消費者和開發(fā)商的糾紛，同時也保障了房地產(chǎn)行業(yè)的交易秩序。

2 房產(chǎn)測繪中測繪面積工作現(xiàn)存問題

2.1 測繪面積工作中缺乏技術標準。測繪面積工作對技術要求較高，但是在實際工作中，并沒有以供工作人員遵循的規(guī)范性文件和明確技術標準，一些相關的參考文件也存在標準要求模糊的情況，導致這一工作缺乏規(guī)范制度支撐，在技術實施過程中，存在不標準或是執(zhí)行力度不足的情況，導致測繪工作質量降低。

2.2 測繪面積工作中存在從業(yè)人員素質參差不齊的問題。一些工作人員在測繪面積過程中，由于技術水平不足，對設備和儀器的操作并不規(guī)范，并對測繪數(shù)據(jù)的精準度產(chǎn)生了影響。

2.3 由于房屋建筑設計理論及實踐得到了快速發(fā)展，測繪面積的實際工作中出現(xiàn)了很多新問題，并形成了地域差異，由于國家對這些新問題還未提供相應的解決辦法，相關單位只能根據(jù)當?shù)貙嶋H情況制定地方準則予以解決。但是一些小城市的房產(chǎn)管理部門，無法制定具體辦法。工作人員只能按照國家標準進行操作，無法針對性的解決現(xiàn)有問題，甚至會損害到房屋所有人的利益，影響了測繪數(shù)據(jù)的權威性和準確性。

3 房產(chǎn)測繪面積的質量控制對策

3.1 嚴格審核前期資料及圖紙。前期資料和圖紙是測繪面積工作開展的前提，為實現(xiàn)測繪面積工作質量的良好控制，應先對這一階段資料和圖紙進行嚴格的審核。要求委托方必須將施工圖紙交由規(guī)劃部門審核，并在審核合格后，主動向測繪單位提供已審核圖紙，以供測繪人員開展測繪面積工作。委托方提供的圖紙應完整、準確，包括飄窗陽臺大樣、剖面圖、平面圖、樓梯詳圖、立體圖等，以便工作人員及時查閱相關尺寸數(shù)據(jù)。例如在測繪面積工作中，坡屋頂房屋主要是依靠2.2m范圍線予以明確，若是在平面圖中無法明確這一范圍線，則可以從剖面圖中獲取相應信息。若是所提供的圖紙存在變更情況，則要求委托方再向測繪單位提供詳細的變更項目詳單。同時，要求前期資料中必須包括房屋建筑的總平面圖、實際功能部位位置及應用說明、房屋建筑建設規(guī)劃許可證等。

3.2 面積計算部位和公用分攤的合理性。在確定面積的計算部位時，應該嚴格按照《房產(chǎn)測繪規(guī)范》的規(guī)定。房產(chǎn)測繪之前，為避免測繪總面積發(fā)生偏差，應該明確要測繪的全面積、半面積和不需要計算面積的部位。比如，公用面積的測算要分情況來測算。如果該公用面積完全是封閉狀態(tài)的，就要計算全面積；如果是敞開狀態(tài)的，要看該公用面積是否在建筑的主體結構以內，分情況測繪。在實際測繪中，為了提高測繪的準確性，工作人員應該要求委托方提供詳細的說明書，避免委托方錯標陽臺、飄窗和花壇等面積。關于公用面積分攤的合理性問題是整個面積測繪的核心所在。公用面積分攤錯誤直接會影響到使用者的利益。在房產(chǎn)各面積計算準確后，一定要按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》和相關政府部門的細則來確定公用面積的分攤計算。若不能明確分攤面積，應組織相關測繪、技術和質檢人員商討確定。計算完公用分攤面積之后，要將分攤面積與之前計算的各面積進行比較，確保其準確性。

3.3 對外業(yè)測繪質量的有效控制。有效的控制外業(yè)測繪對房產(chǎn)面積測繪的質量有很大的積極作用，測繪工作人員應該重視外業(yè)測繪。有效的控制外業(yè)測繪主要包括以下幾個方面：一是，通過實地勘察所繪制的房產(chǎn)范圍圖、調查所得的產(chǎn)權邊界圖應該與房產(chǎn)的設計圖保持一致；二是，要保證房產(chǎn)測繪結果的準確性和內容的完整性；三是，房屋層次、幢號和室號、結構以及用途等房產(chǎn)要素的調查一定要準確，要符合《房產(chǎn)測量規(guī)范》的有關規(guī)定。

3.4 對內業(yè)數(shù)據(jù)進行有效管理。房產(chǎn)的內業(yè)數(shù)據(jù)繁多，計算和管理任務繁重，測繪工作人員應該細心謹慎的對其進行有效控制和管理，主要包括以下幾個方面；首先，關于房產(chǎn)圖繪制的規(guī)格、尺寸和標準要符合國家相關規(guī)定，房產(chǎn)圖所要表達的內容要清晰和完整；其次，在測繪過程中，要保證測算面積的準確性，方法要正確，不能出現(xiàn)錯誤的情況；再次，測繪報告的編寫要完整、規(guī)范、內容表述要清楚；最后，對房產(chǎn)檔案的保存和管理要認真負責。

3.5 采用工作流程技術實現(xiàn)生產(chǎn)過程控制。工作流程技術是房產(chǎn)測繪管理的重要手段，它能夠在很大程度上對房產(chǎn)測繪的整個業(yè)務流程進行監(jiān)督、協(xié)調和控制。目前，我國房產(chǎn)測繪工作更加流程化、數(shù)字化和網(wǎng)絡化，為了適應新的變化，大部分測繪單位采用了工作流程技術。該技術根據(jù)各崗位的職責和任務，通過計算機網(wǎng)絡對各崗位角色設置了用戶權限，在每一個工作環(huán)節(jié)都記錄操作人員的身份信息，確保整個工作流程都是在監(jiān)控狀態(tài)下進行，保證了數(shù)據(jù)和圖文的真實性和完整性。

結語

房產(chǎn)測繪中的測繪面積工作與消費者利益息息相關，因而，其質量控制至關重要。還需盡快實現(xiàn)測繪規(guī)范制度的建立健全，構建高素質測繪人員隊伍，嚴格審核前期資料及圖紙，科學計算公用分攤面積，以充分保證測繪工作質量，提升測繪數(shù)據(jù)的準確性，促進我國測繪事業(yè)健康發(fā)展。

[1]張聞宇.分析房產(chǎn)測繪面積中存在的問題及質量控制[J].科技信息，2011，13：337+325.

[2]丁亦丹.房產(chǎn)測繪中測繪面積的質量控制探析[J].科技創(chuàng)新與應用，2015，28：291.