危房鑒定及管理研究探討

張柏松

余姚市住房保障中心

引言

房屋因地質(zhì)環(huán)境變化，大氣侵蝕材料老化，房屋存在質(zhì)量缺陷等多種原因，質(zhì)量問題就暴露出來，表現(xiàn)形式有：基礎(chǔ)下沉、梁板開裂、墻體樓板漏水、房屋整體或局部傾斜等多種形式，人們通常的說法就是構(gòu)成了危房。而危房的檢測與鑒定關(guān)系到人民財(cái)產(chǎn)的核心利益，鑒定過程中務(wù)必實(shí)事求是，真實(shí)有效的反應(yīng)危房本身應(yīng)有的價(jià)值。

一、房屋初步調(diào)查

初步調(diào)查目的是掌握建造歷史和現(xiàn)狀，明確鑒定工作內(nèi)容和處理范圍。初步調(diào)查的方式有提交材料和現(xiàn)場了解。(一)提交材料包括房屋產(chǎn)權(quán)證明，設(shè)計(jì)施工資料，地質(zhì)環(huán)境材料。明晰房屋結(jié)構(gòu)型式，材料使用和施工質(zhì)量，原有地質(zhì)環(huán)境；(二)現(xiàn)場了解主要掌握房屋開裂、下沉、傾斜等危險(xiǎn)特征，房屋所處的地質(zhì)環(huán)境及周邊地質(zhì)環(huán)境。(三)鑒定單位與房屋業(yè)主明確鑒定內(nèi)容，簽訂協(xié)議。

二、房屋勘察與檢測

勘察是對(duì)造成房屋危險(xiǎn)的開裂下沉、傾斜三個(gè)主要特征進(jìn)行量化，檢測是對(duì)房屋構(gòu)件質(zhì)量測定，對(duì)房屋構(gòu)件的幾何位置進(jìn)行觀測、量化。(一)危險(xiǎn)構(gòu)件勘察。1、地基基礎(chǔ)開裂、下沉、滑移等變形特征檢查，記錄裂紋長度、寬度及走向，記錄基礎(chǔ)滑移、下沉特征，描繪示意圖；2、房屋梁板、柱墻開裂、傾斜、撓曲等變形特征檢查，記錄混凝土構(gòu)件撓曲、鼓閃、傾斜等變形指標(biāo)。裂紋長度、寬度及走向變化，傾斜等危險(xiǎn)參數(shù)的檢查測量，記錄，按樓層分別描繪示意圖(3)對(duì)房屋危險(xiǎn)點(diǎn)、危險(xiǎn)構(gòu)件進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。(二)房屋結(jié)構(gòu)檢測。1、地基基礎(chǔ)有危險(xiǎn)跡象時(shí)，根據(jù)情況設(shè)置沉降觀測點(diǎn)、水平觀測點(diǎn)和房屋傾斜觀測，對(duì)沉降量、滑移進(jìn)行定期觀測，判斷基礎(chǔ)的變形趨勢；對(duì)房屋傾斜率進(jìn)行定期觀測，判斷由基礎(chǔ)變形導(dǎo)致的上部建筑物局部或整體的變化，出現(xiàn)異常時(shí)采取緊急措施，防止建筑局部或整體倒塌。2、上部結(jié)構(gòu)檢測主要有梁板柱混凝土和墻體檢測。梁板柱主要檢測混凝土強(qiáng)度、保護(hù)層厚度、碳化深度，鋼筋數(shù)量、位置，鋼筋銹蝕狀況等；墻體檢測磚強(qiáng)度、砂漿強(qiáng)度，必要時(shí)應(yīng)直接檢測砌體強(qiáng)度。

三、房屋主要構(gòu)件的危險(xiǎn)性分析

房屋的所有荷載是通過傳力體系沿一定的路徑傳遞到地基滲入大地，傳力體系的承擔(dān)者主要由地基基礎(chǔ)、上部承重構(gòu)件(梁板、柱、承重墻)。(一)地基基礎(chǔ)的危險(xiǎn)性分析。主要考慮以下方面：(1)觀測點(diǎn)所反映的沉降量和水平滑移量變化，基礎(chǔ)是否穩(wěn)定；(2)房屋傾斜率變化，上部結(jié)構(gòu)裂紋大小及變化趨勢；(3)采取加固修復(fù)措施的可行性、經(jīng)濟(jì)性，判斷地基基礎(chǔ)的危險(xiǎn)等級(jí)。

2、上部承重結(jié)構(gòu)危險(xiǎn)性分析。房屋上部結(jié)構(gòu)由(豎向承載構(gòu)件)和梁板(水平構(gòu)件)組成。(一)柱墻危險(xiǎn)性分析。柱墻危險(xiǎn)性主要考慮以下幾方面：(1)柱墻裂紋長度、寬度、形態(tài)，柱墻的傾斜率；(2)柱混凝土強(qiáng)度、碳化深度，鋼筋數(shù)量、位置、保護(hù)層厚度；(3)墻體有效截面大小，風(fēng)化脫落情況；(4)墻體是否與柱設(shè)置有效拉結(jié)，墻體組砌是否符合規(guī)范規(guī)定；(5)砌體材料、砂漿強(qiáng)度大小。通過對(duì)柱墻的材料強(qiáng)度、截面大小，裂紋情況和構(gòu)造連接分析，綜合判斷柱墻危險(xiǎn)性。(二)梁板構(gòu)件的危險(xiǎn)性分析。梁板為鋼筋混凝土，其危險(xiǎn)性主要考慮以下方面：(1)梁板裂紋大小、數(shù)量、位置；(2)混凝土強(qiáng)度、碳化深度、保護(hù)層厚度，鋼筋數(shù)量、錨固長度，鋼筋銹蝕程度。(3)梁板的撓曲、位移變形大??；(4)構(gòu)件的使用環(huán)境。

四、完善危險(xiǎn)房屋的管理工作的建議

(一)加大政府對(duì)危險(xiǎn)房屋處治的支持力度。

政府應(yīng)加大對(duì)危險(xiǎn)房屋處治的支持力度，加強(qiáng)房管部門在危險(xiǎn)房屋處治過程中的調(diào)處力度，增加對(duì)經(jīng)濟(jì)困難的危險(xiǎn)房屋產(chǎn)權(quán)人的解危資金支持；政府相關(guān)部門要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)D級(jí)危險(xiǎn)房屋拆除重建的政策支持，將危險(xiǎn)房屋處治與農(nóng)房集聚結(jié)合起來，加快危險(xiǎn)房屋處治和危險(xiǎn)房屋解危銷號(hào)的進(jìn)度。

(二)進(jìn)行全面普查，掌握危舊房詳細(xì)情況。

由于房產(chǎn)管理局的危險(xiǎn)房屋管理人員缺少，力量單薄，至今沒有對(duì)所有房屋進(jìn)行一次普查，始終沒能全面徹底排查，摸清危舊房的詳細(xì)情況，使危險(xiǎn)房屋的管理工作一直局限在已鑒定的危險(xiǎn)房屋上面，對(duì)于沒鑒定的大量危舊房的管理工作一直是個(gè)空白，管理工作的“盲區(qū)”很大，危險(xiǎn)性很高。為此，必須盡快建立和完善危險(xiǎn)房屋管理網(wǎng)絡(luò)，組織危險(xiǎn)房屋管理、鑒定的人員逐鎮(zhèn)逐村逐戶進(jìn)行普查，徹底排查，全面掌握危舊房詳細(xì)情況，為實(shí)現(xiàn)對(duì)危險(xiǎn)房屋的全面管理奠定基礎(chǔ)。

(三)健全危險(xiǎn)房屋管理的巡查排查制度，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。 建立健全并認(rèn)真執(zhí)行危險(xiǎn)房屋管理的巡查排查相關(guān)工作制度，即每年開展汛前排查、汛中巡查、汛后復(fù)查的三查工作制度。通過“三查”，促使檢查工作到邊到位，避免形成管理“盲區(qū)”，使所有危房都處于管理之中，并及時(shí)掌握管理的C、D級(jí)危房的動(dòng)態(tài)情況，及時(shí)更新危險(xiǎn)房屋管理信息，真正做到危險(xiǎn)房屋的動(dòng)態(tài)管理。

(四)完善危險(xiǎn)房屋管理的信息、檔案管理。

目前，我區(qū)的危舊房采用紙質(zhì)臺(tái)賬管理，工作量大，成本高，不利于開展工作。應(yīng)利用因特網(wǎng)的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)建立危險(xiǎn)房屋信息管理系統(tǒng)，將危險(xiǎn)房屋管理過程中采集的鑒定、督促解危通知和房屋照片等資料與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料結(jié)合起來，推進(jìn)全區(qū)危險(xiǎn)房屋檔案管理信息化，提高管理效率，還可以將信息管理系統(tǒng)終端擴(kuò)展到手機(jī)，利用手機(jī)對(duì)危險(xiǎn)房屋進(jìn)行實(shí)時(shí)、視屏監(jiān)測，進(jìn)一步提高危險(xiǎn)房屋管理的信息化和科技化，使危險(xiǎn)房屋管理工作不斷上檔升級(jí)。

[1]危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn) JGJ125—99 中國建筑工業(yè)出版社，2004.

[2]建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50007-2002 中國建筑工業(yè)出版社，2002.