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    我國商品房價調(diào)控政策效應(yīng)分析

    2017-03-09 18:17李巖
    時代金融 2017年3期
    關(guān)鍵詞:效應(yīng)分析

    【摘要】自1998年我國實施住房住房改革制度,房地產(chǎn)市場進入全面市場化后,房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中所占的比重逐年加重,房價的上升引起了全社會的關(guān)注,由此引發(fā)了一系列問題,諸如社會資源配置失衡、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失調(diào)、購房難等各種經(jīng)濟和社會問題,為此我國政府出臺了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

    【關(guān)鍵詞】商品房價 調(diào)控政策 效應(yīng)分析

    一、政府調(diào)控的歷史與現(xiàn)狀

    第一階段是全面促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,這一階段所處的時間段是1998年到2002年。1998開始實施房地產(chǎn)制度改革,房地產(chǎn)業(yè)進入市場階段。在這一階段國家鼓勵大眾消費,促進房地產(chǎn)市場發(fā)展,增加需求,推動經(jīng)濟發(fā)展,主要的調(diào)控政策表現(xiàn)為以下三個方面:

    一是實施房地產(chǎn)改革制度,對房地產(chǎn)市場進行規(guī)范,擴大內(nèi)需,是房地產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點。

    二是利用金融政策,一方面鼓勵消費者貸款購房,降低首付比例,一方面增加住房的信貸投放力度,鼓勵開發(fā)商建房,增加供給。

    三是利用稅收,經(jīng)濟適用房等一系列的制度使得中低收入家庭能夠買得起房屋。

    第二階段是抑制房地產(chǎn)投資過熱階段。

    調(diào)控政策主要有:2003年6月國務(wù)院發(fā)布“進一步加強房地產(chǎn)市場信貸業(yè)務(wù)管理的通知”,針對高檔商品房,別墅以及第二套房的購買,提高首付率抑制房地產(chǎn)市場的投資過熱問題。2004年8月國土部等部門發(fā)布了“繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知”,主要是為了控制土地供給,抑制房地產(chǎn)市場過熱。

    第三階段是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu),穩(wěn)定房價階,這一階段處在2005年2008年9月。

    調(diào)控政策主要有:2005年連續(xù)出臺了新舊國八條,旨在調(diào)控房地產(chǎn)市場的供給不合理。2008年上半年實施提高存款準(zhǔn)備金率,加強管理土地市場政策,同時征收個人購房所得稅。進一步的為房地產(chǎn)市場降溫。

    第三階段是鼓勵房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展時期,這段時間是2008年9月到2009年。

    調(diào)控政策主要有:2008年12月出臺了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》,一方面增加消費者的消費需求,另一方面減輕開發(fā)商的負擔(dān)。2009年5月國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》,這是在2004年后首次下調(diào)自有資金比例,效果是房地產(chǎn)市場回暖,房價上漲。

    第四階段是抑制房價的快速增長,穩(wěn)定房價,這一階段是2010年到2013年。

    調(diào)控政策主要有:2010年1月的“國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知”,出臺嚴格的二套房首付比例,首付比例不得低于40%。2011年7月的“新五條”要求控制好限購政策,同時房價上漲過快的二三線城市也得實行限購政策。2013年2月國務(wù)院出臺了新五條,對房地產(chǎn)市場進行微調(diào),嚴厲打擊投機行為。

    第四階段是激活房地產(chǎn)市場,鼓勵住房消費,去庫存,這一階段所處時間是2014年至今。

    主要的政策有:2014年間除了北上廣以及三亞一些城市,全國已有40多個城市相繼取消或者大幅度松綁限購政策。2015年3月兩會提出穩(wěn)定住房消費,積極鼓勵住房需求。主要分為兩部分,一是:完善房地產(chǎn)制度建設(shè),大力發(fā)展住房租賃市場。二是:金融信貸調(diào)整成為年內(nèi)主基調(diào),構(gòu)建寬松金融環(huán)境。

    二、政府對房價調(diào)控的政策效應(yīng)評價

    (一)宏觀調(diào)控并沒有實現(xiàn)商品房價格的相對穩(wěn)定

    房價的穩(wěn)定主要從人民的可支配收入以及房價的上漲幅度來分析的,當(dāng)房價的上漲幅度超過人民承受范圍就會出現(xiàn)問題。因為人均可支配收入與國民經(jīng)濟息息相關(guān),GDP和人均GDP增加,可支配收入增加,所以將GDP和人均GDP引入進行衡量。本文主要以1998年到2015年我國商品住宅平均銷售價格與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入情況、GDP、人均GDP的相關(guān)數(shù)據(jù)進行對比和分析。

    通過數(shù)據(jù)對比分析我們可以看出我國住宅商品房平均銷售價格增長率在2004年、2007年、2009年變化最大,在2009年高達24.7%,相比城鎮(zhèn)居民可支配收入多出16個百分點。自從2003年將房地產(chǎn)確定為我國支柱性產(chǎn)業(yè)后,房地產(chǎn)市場變得火熱起來,房地產(chǎn)投資之風(fēng)盛行,房價迅速增高。在2008年爆發(fā)金融危機,全球經(jīng)濟都遭遇下滑,我國的房地產(chǎn)業(yè)也遭到波及,房價增長率達到負值,作為我國的支柱性產(chǎn)業(yè)國家出臺了相關(guān)的扶持政策,一方面鼓勵開發(fā)商經(jīng)濟積極應(yīng)對市場變化,一方面鼓勵消費者購房消費。由于救市政策,房地產(chǎn)市場強烈反彈,房價節(jié)節(jié)攀高,在2009年增長率達到最高,遠遠高于GDP和人均GDP增長率。在12年和13年間房價的增速又有所提高。從GDP和人均GDP增速看來,在2010年至2012年間我國的房價增速幅度也處在可接受的范圍內(nèi)。2014年間實行四輪的調(diào)控政策,前三輪主要集中在限貸和住房補貼方面,第四輪鼓勵自住和改善性需求。2015年,國家陸續(xù)出臺了“330房貸新政”,“二套房首付降至4成”,“營業(yè)稅免征期限5年改2年”,“公積金新政”等一系列房地產(chǎn)新政。2013年至2015年間人均GDP和GDP持續(xù)下跌,這與我國的宏觀經(jīng)濟低迷有關(guān)。

    (二)宏觀調(diào)控未能實現(xiàn)房地產(chǎn)市場上的供求關(guān)系平衡

    房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的平衡可以通過房地產(chǎn)市場的建設(shè)面積和銷售面積來衡量,本文以以1998年到2015年商品住宅的銷售面積和竣工面積來進行比較。

    從商品住宅的銷售面積數(shù)據(jù)分析可以看出自1998年至2004年間商品住宅竣工面積大于銷售面積,2005年至2015年商品住宅銷售面積大于竣工面積。2004年以前商品住宅供大于求,2004年以后房地產(chǎn)市場供給不足,對于商品住宅庫存依賴性比較強。2014年以前商品住宅竣工面積一直處于上升狀態(tài),作為我國的支柱性產(chǎn)業(yè),這與國家大力扶持房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)。2015年商品住宅竣工面積出現(xiàn)大的負增長,這與我國實行的政策有關(guān)。一方面由于政府實施的去庫存政策有關(guān),另一方面是政府的保障性住房建設(shè)力度以及規(guī)模有關(guān)。由于2008年的金融危機,商品住宅銷售面積降低。以竣工面積可以看到房地產(chǎn)企業(yè)的購置土地面積一直大于開發(fā)面積,房地產(chǎn)企業(yè)囤地現(xiàn)象比較嚴重。綜合以上四種數(shù)據(jù)可以看出政府的調(diào)控政策并沒有達到預(yù)期效果。首先是住宅的供給量無法滿足居民的需求,反而造成投機需求的增加。再者是房地產(chǎn)企業(yè)為了利益最大化進行囤地,人為地擴大竣工面積與需求的差距,造成需求關(guān)系緊張的假象。從這些都可以看出國家宏觀調(diào)控政策效果不盡如人意。

    三、結(jié)論和建議

    房地產(chǎn)政策實施不能一蹴而就,對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控需要從多方面考慮。

    首先是不能讓房價快速增高,也不能讓房價快速下跌。必須保持在相對穩(wěn)定的水平內(nèi)。

    其次對供需的管理同時進行,房價的調(diào)控必須考慮考慮到增加住房供給抑制不合理的住房需求。

    最后是完善相應(yīng)的房價調(diào)控保護措施。

    參考文獻

    [1]呂江林.2010:《我國城市住房市場泡沫水平的度量》.《經(jīng)濟研究》第6期.

    [2]鄒至莊,牛霖琳.2010:《中國城鎮(zhèn)居民住房的需求與供給》.《金融研究》第1期.

    作者簡介:李巖(1989-),男,山西運城,2014級研究生,單位:山西財經(jīng)大學(xué)統(tǒng)計學(xué)院,研究方向:國民經(jīng)濟核算。

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