居住區(qū)規(guī)劃的街區(qū)制與小區(qū)制分析

王軍

街區(qū)制改革是國務(wù)院在2016年提出的重大改革項(xiàng)目，本文首先簡單概述了街區(qū)制和小區(qū)制的現(xiàn)狀，然后利用SWOT分析法對(duì)街區(qū)制推廣條件因素進(jìn)行分析，最后根據(jù)兩個(gè)實(shí)際案例，對(duì)居住區(qū)規(guī)劃提供全新的路徑思路，包括：“自上而下確立社區(qū)開發(fā)的價(jià)值取向、注重宏觀規(guī)劃設(shè)計(jì)并促進(jìn)有機(jī)融合、動(dòng)態(tài)調(diào)整街區(qū)制社區(qū)建設(shè)轉(zhuǎn)型模式、建立激活多元化社區(qū)公共服務(wù)市場、提高社區(qū)生活場景文化內(nèi)涵交往關(guān)系”內(nèi)容。

在國務(wù)院頒布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》中提出：新建住宅推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)，以此實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化。但是從國家現(xiàn)有的土地制度以及相關(guān)條例上看，街區(qū)制改革想要得到全面的落實(shí)存在一定的難度，想要更好的推廣街區(qū)制，為市民提供更加安全的物業(yè)管理服務(wù)，就要對(duì)居住區(qū)規(guī)劃的街區(qū)制與小區(qū)制進(jìn)行全面的分析，以此更好的推進(jìn)改革工作發(fā)展。

一、居住區(qū)規(guī)劃中街區(qū)制和小區(qū)制的現(xiàn)狀

近年來，隨著城市化建設(shè)程度不斷提高，關(guān)于居住區(qū)規(guī)劃的問題不斷增加，社會(huì)上關(guān)注的人也在逐漸增多，其中關(guān)于封閉社區(qū)相關(guān)問題的討論最多，而且，封閉社區(qū)也是全球城市范圍內(nèi)備受關(guān)注的議題?？v觀國家房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀來看，中國目前正處于商品房時(shí)代，無論是土地面積，還是類型和容積率，都決定了我國房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)劃住宅小區(qū)內(nèi)部時(shí)，會(huì)把小區(qū)內(nèi)的道路、設(shè)計(jì)綠地、服務(wù)設(shè)施等和城市道路相連接。這種通過少量出入口連接城市的設(shè)計(jì)方式，是當(dāng)前最為常見的一種居住區(qū)規(guī)劃方式，在某種程度上可以說，現(xiàn)如今的住宅小區(qū)是單位大院的延伸與形變，但是新時(shí)期的住宅小區(qū)和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的單位大院有著明顯的不同。在這種住宅小區(qū)中生活，市民們對(duì)公共空間的歸屬感大大降低。

但是，對(duì)于中國而言，封閉社區(qū)在漫長的發(fā)展過程中，已經(jīng)形成了一套較為完善的現(xiàn)實(shí)制度，如果想要從如果要從小區(qū)制居住區(qū)規(guī)劃方式轉(zhuǎn)變?yōu)榻謪^(qū)制居住區(qū)規(guī)劃方式，就必須要考慮制度慣性、路徑依賴等問題，此外，有關(guān)法律的修改也需要耗費(fèi)一定的時(shí)間。街區(qū)制的發(fā)展關(guān)系到國家城市未來發(fā)展的價(jià)值取向，居住形態(tài)作為社會(huì)系統(tǒng)中極為重要的有機(jī)組成部分，雖然街區(qū)制居住區(qū)規(guī)劃方式具有一定的優(yōu)點(diǎn)，但是主張向街區(qū)制轉(zhuǎn)型還不需要根據(jù)中國居住區(qū)的實(shí)際情況。居住形態(tài)的改變中涉及到很多方面，包括：產(chǎn)權(quán)制度、社會(huì)治理模式、公共服務(wù)供給等。因此國家可以根據(jù)城市街區(qū)規(guī)劃的實(shí)質(zhì)，綜合考慮不同地區(qū)的實(shí)際居住情況，積極借鑒歐美典型城市的街區(qū)制實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)而權(quán)衡利弊，進(jìn)行選擇。

二、居住區(qū)規(guī)劃中街區(qū)制推廣條件因素分析

1.街區(qū)制推廣優(yōu)勢因素分析

和封閉式小區(qū)相比，街區(qū)制小區(qū)可以進(jìn)一步優(yōu)化國家城市交通路網(wǎng)布局，而且可以讓小區(qū)內(nèi)部的設(shè)施實(shí)現(xiàn)共享，建設(shè)形成和諧、活力的生活化街區(qū)，同時(shí)，街區(qū)制小區(qū)可以增進(jìn)鄰里之間的感情，讓社區(qū)生活更加豐富。街區(qū)制推廣優(yōu)勢因素分析可以分為三個(gè)方面：第一，街區(qū)制小區(qū)實(shí)現(xiàn)了內(nèi)部道路公共化，成功解決了交通路網(wǎng)布局問題；第二，街區(qū)制住宅小區(qū)實(shí)現(xiàn)了公共服務(wù)設(shè)施和綠化景觀的共享；第三，街區(qū)制小區(qū)擴(kuò)大了居民的交往空間，讓社區(qū)充滿活力。

2.街區(qū)制推廣劣勢因素分析

和封閉式小區(qū)相比，街區(qū)制小區(qū)也存在一定的缺點(diǎn)，其中最為主要的問題就是，封閉住宅小區(qū)一旦被打開，原有的安寧、獨(dú)享空間就會(huì)消失，隨之而來的就會(huì)出現(xiàn)各種不同的問題，在設(shè)施景觀共享的過程中，也會(huì)出現(xiàn)不美好的事情發(fā)生，而如果相應(yīng)解決措施和制度不夠完善，無法控制這些負(fù)面案件的發(fā)生，那么就會(huì)對(duì)原有居民造成嚴(yán)重的影響。街區(qū)制推廣劣勢因素主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：第一，街區(qū)制小區(qū)居住品質(zhì)下降；第二，街區(qū)制小區(qū)居住安全風(fēng)險(xiǎn)上升；第三，街區(qū)制小區(qū)中過往車輛噪音擾民。

3.街區(qū)制推廣機(jī)會(huì)因素分析

在國務(wù)院發(fā)布的有關(guān)意見中提出了加強(qiáng)街區(qū)制規(guī)劃和建設(shè)，是推廣街區(qū)制小區(qū)建設(shè)最佳力量，而且日益嚴(yán)重的城市交通擁堵也是街區(qū)制改革的重要理由。街區(qū)制推廣機(jī)會(huì)因素同樣包括三個(gè)方面：第一，街區(qū)制小區(qū)是破解交通擁堵的需要；第二，街區(qū)制小區(qū)得到了政府政策大力支持；第三，城市居民對(duì)街區(qū)制小區(qū)的認(rèn)可度和接受度不斷提升。

4.街區(qū)制推廣挑戰(zhàn)因素分析

隨著國家城市化水平不斷提高，未來街區(qū)制小區(qū)的推廣勢在必行，但是在實(shí)際實(shí)施的過程中，必然會(huì)面臨一系列的挑戰(zhàn)，尤其是對(duì)于已經(jīng)建成的小區(qū)而言，想要打開封閉式小區(qū)，要面對(duì)很多的苦難。街區(qū)制推廣挑戰(zhàn)因素中包括：第一，街區(qū)制小區(qū)會(huì)讓政府的管理成本增加；第二，街區(qū)制小區(qū)缺少具體的措施，尤其是已建住宅小區(qū)打開的具體措施；第三，街區(qū)制小區(qū)缺少具體法律法規(guī)，尤其是已建住宅小區(qū)開放的產(chǎn)權(quán)問題。

三、街區(qū)制小區(qū)改革發(fā)展的實(shí)際案例分析

中國街區(qū)制的發(fā)展剛剛起步，但是國外的街區(qū)制已經(jīng)較為成熟，在實(shí)際發(fā)展過程中，必須要結(jié)合中國的實(shí)際情況，并且充分認(rèn)識(shí)到街區(qū)制發(fā)展過程中的優(yōu)劣勢以及公眾對(duì)街區(qū)制的意見態(tài)度。為了進(jìn)一步研究居住區(qū)規(guī)劃的街區(qū)制與小區(qū)制之間的具體情況，本文選了杭州市的A、B兩個(gè)社區(qū)，其中A社區(qū)是由封閉小區(qū)制轉(zhuǎn)為街區(qū)制社區(qū)，而B社區(qū)為原生街區(qū)制社區(qū)。A社區(qū)的歷史較為久遠(yuǎn)，是從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的傳統(tǒng)型單位大院逐漸改為現(xiàn)如今的封閉式社區(qū)，經(jīng)過多次擴(kuò)建開發(fā)后，在2003年正式成形，在擴(kuò)建開發(fā)中有七家房地產(chǎn)開發(fā)商參與到了社區(qū)建設(shè)的過程中，社區(qū)中綜合了多種不同類型的房屋，包括：回遷房、商品房和福利房。在該社區(qū)中有一個(gè)獨(dú)立的商品房小區(qū)，使用圍墻和外界隔開，進(jìn)行封閉式管理。因?yàn)锳社區(qū)建設(shè)背景較為復(fù)雜，且缺少整體性規(guī)劃，以此在多次擴(kuò)建中都是在原有住宅的基礎(chǔ)上進(jìn)行擴(kuò)建，社區(qū)活動(dòng)頻率極少，社區(qū)也沒有形成科學(xué)的管理模式，物業(yè)管理開展極為困難，只能夠維持基本的社區(qū)服務(wù)運(yùn)營。為了整治社區(qū)，社區(qū)居委會(huì)決定拆除外圍圍墻，但是近一半居民反對(duì)拆除，經(jīng)過交涉后，最終通過撤銷門禁、拆除圍墻等措施，基本實(shí)現(xiàn)了街區(qū)制的轉(zhuǎn)型，但是和理想狀態(tài)下的街區(qū)制社區(qū)還存在一定的差距。而B社區(qū)是近年來新建商品住宅小區(qū)，不僅有住宅樓下的單獨(dú)店鋪，還建立了步行街，提供基本生活服務(wù)的同時(shí)，還結(jié)合了其他的商業(yè)內(nèi)容，包括書店、早教中心、咖啡館等，但同時(shí)，社區(qū)居民的安全保障問題和公共區(qū)域維護(hù)問題較為復(fù)雜，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，B社區(qū)的安保人員已經(jīng)有60人，還不包括一些成本較高的攝像頭和電子圍欄，即使如此，也是只是基本保證良好的生活秩序。

四、封閉式社區(qū)轉(zhuǎn)型發(fā)展的具體規(guī)劃對(duì)策

通過上文對(duì)街區(qū)制、小區(qū)制的現(xiàn)狀的分析，可以看出開發(fā)住區(qū)和封閉住區(qū)各優(yōu)缺點(diǎn)，在街區(qū)制推廣改革的過程中，勢必會(huì)遇到一些矛盾和困難，想要從根本上解決這方面，就要對(duì)居住區(qū)規(guī)劃中街區(qū)制推廣條件因素進(jìn)行全面詳細(xì)的分析，包括：優(yōu)勢（S）、劣勢（W）以及面臨的機(jī)會(huì)（O）和威脅（T）。通過上文的分析，已經(jīng)對(duì)街區(qū)制的發(fā)展較為全面的了解，同時(shí)根據(jù)A、B兩個(gè)社區(qū)的發(fā)展情況可以發(fā)現(xiàn)，街區(qū)制、小區(qū)制各有得失，但是街區(qū)制社區(qū)是未來的發(fā)展方向，是未來社區(qū)規(guī)劃的需求是不可否認(rèn)的。因此，本文基于A、B兩個(gè)社區(qū)的實(shí)際調(diào)查分析結(jié)果，對(duì)封閉式社區(qū)轉(zhuǎn)型發(fā)展以及新建社區(qū)的發(fā)展提出幾點(diǎn)具體規(guī)劃對(duì)策：

第一，自上而下確立社區(qū)開發(fā)的價(jià)值取向。在城市化擴(kuò)展深化的過程中，城市居民的組織生活能力不斷增強(qiáng)，城市社區(qū)是內(nèi)外部多元主體相互作用的結(jié)果，政府、市場、社會(huì)共同決定了社區(qū)的發(fā)展趨勢。想要讓推廣街區(qū)制小區(qū)，就必須要自上而下確立社區(qū)開發(fā)的價(jià)值取向，提升城市文化內(nèi)涵、價(jià)值觀，促進(jìn)城市發(fā)展。只有從頂層入手，明確街區(qū)制社區(qū)的發(fā)展方向，以此有效推動(dòng)街區(qū)制小區(qū)的改造和建設(shè)。第二，注重宏觀規(guī)劃設(shè)計(jì)并促進(jìn)有機(jī)融合。街區(qū)制小區(qū)的推廣是一個(gè)復(fù)雜且系統(tǒng)的過程，需要社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)、城市更新、道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)等一系列的配套政策。借助社區(qū)宏觀規(guī)劃模式促進(jìn)社區(qū)、工作、交通之間的有機(jī)整合，以此讓社區(qū)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的開發(fā)利用模式。第三，動(dòng)態(tài)調(diào)整街區(qū)制社區(qū)建設(shè)轉(zhuǎn)型模式。街區(qū)制小區(qū)的空間并不是一個(gè)定值，是由社區(qū)區(qū)位、交通狀況、容納能力等多種因素共同決定的結(jié)果，而且街區(qū)制社區(qū)的居住體驗(yàn)還會(huì)受到社區(qū)內(nèi)外部社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響。此外，建立激活多元化社區(qū)公共服務(wù)市場，提高社區(qū)生活場景文化內(nèi)涵和交往，也是當(dāng)前封閉式社區(qū)轉(zhuǎn)型發(fā)展以及新建社區(qū)發(fā)展必須要做到的。綜合來看，街區(qū)制社區(qū)無論是建設(shè)還是轉(zhuǎn)型改造，都要根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，結(jié)合社區(qū)的物理環(huán)境狀態(tài)和人文環(huán)境狀態(tài)，以此實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)調(diào)整的開發(fā)模式，從而帶動(dòng)社區(qū)整體的轉(zhuǎn)型發(fā)展。不僅如此，想要讓街區(qū)制小區(qū)可以平穩(wěn)的實(shí)現(xiàn)社區(qū)轉(zhuǎn)型發(fā)展，就必須要提高社區(qū)文化，促進(jìn)社區(qū)形成全新的交往關(guān)系，從而彌補(bǔ)政府市場在監(jiān)管調(diào)控上存在的不足和缺陷，實(shí)現(xiàn)社區(qū)生活常見的多樣便捷性。

五、結(jié)語

綜上所述，在對(duì)居住區(qū)進(jìn)行具體的規(guī)劃過程中，選擇何種規(guī)劃方式需要根據(jù)居住區(qū)的實(shí)際情況，因地制宜地來選擇具體的規(guī)劃方式，或者采用混用式的規(guī)劃。通過本文分析可知，無論是開放式街區(qū)制還是封閉小區(qū)制，在實(shí)際運(yùn)行中各有利弊，無法具體判斷二者高下，更不可以采用強(qiáng)制執(zhí)行的行政手段。根據(jù)本文可知，從封閉小區(qū)制到開放式街區(qū)制的過渡中各有得失，但是開放式街區(qū)制是一種社區(qū)規(guī)劃的全新需求，因此，中國城市居住區(qū)規(guī)劃還需要對(duì)街區(qū)制與小區(qū)制進(jìn)行更加深入的分析研究。