在澳洲蓋房子的那點事兒

潘欽楠

鳳凰財經(jīng)在12月1日的一條新聞是：澳洲樓市泡沫創(chuàng)十二年最高，又想拉中國人當“接盤俠”？關于澳洲樓市可以說的“點”不少，上一期寫了個大概，這次專挑一方面——中國人在澳洲蓋房子的那點事兒。

在澳洲，只要稍有涉入的人都知道，對于一些房地產(chǎn)項目來說，前期的規(guī)劃審批是個大頭，只要審批下來了，后面就不太難了?？墒菍τ诤芏嘈⌒晚椖縼碚f，比如蓋個房子或者 granny flat（奶奶房）之類的，規(guī)劃審批所占的比例確實很小，而且一般的建筑商就能順便幫著把申請遞了。怎么找個靠譜的建筑商是個大問題?，F(xiàn)在在澳洲干建筑的中國人偏多，不想賺錢的建筑商那是雷鋒。所以，要找100%靠譜，童叟無欺完全值得信賴的建筑商真的很難找。好人好事不是沒有，賺得少，賺的是個苦力錢。這么說是因為，或多或少都有經(jīng)歷，就是建筑商動不動就要加錢，到最后完工的時候，總花銷超出報價的一倍基本是正?，F(xiàn)象。而且工期也經(jīng)常會拖，沒事就返工，常常莫名其妙的，搞得業(yè)主苦不堪言。網(wǎng)上也說嘛，業(yè)主的小命就在建筑商的手里攥著，甚至還有的項目干到一半，建筑商就撂手不干，再也找不著人了。

我作為一個“吃瓜”的小女子，自然不會講施工細節(jié)，比如混凝土澆筑、房屋搭架、鋼筋幫扎之類，因為我真沒動手干過。但是，可以細說的是和建筑商溝通的幾個步驟。

第一步，作土質(zhì)勘測。蓋房子之前都要作土質(zhì)勘測，才能確定地基到底怎么做。所以在遞交建筑申請（Building Application）的時候，土質(zhì)勘測是需要同時遞交的。一般的業(yè)主為了省事，直接找個建筑商幫忙遞交建筑申請。其實這也無可厚非。不過如果這個時候已經(jīng)簽了合同了，嘿嘿，建筑商的第一次漲價機會就有了。他們一般會在合同里寫，具體地基價格要看土質(zhì)勘測結果。澳洲相關的規(guī)范里給出七種土質(zhì)（從硬到軟排列）。一般來說，土質(zhì)為A、S、M、H1和H2的，地基相對便宜，而土質(zhì)為E和P則表示要花更多的錢來做地基。很不幸的是，澳洲大多數(shù)土地的土質(zhì)都是‘P。如果條件允許，各位土豪們在買地的時候最好和賣家問清楚，尤其是具體這個建筑平臺（building platform）定下來沒有。因為土質(zhì)這個東西很難講，挖挖坑填填土的，土質(zhì)很可能會不一樣，鬧不好就有貓膩。所以要先確定標高，再作土質(zhì)勘測。

第二步，單獨找個設計師畫設計圖。不懂的人要問了，為什么要單找設計師來畫圖？其實中間牽扯一個版權的問題，在澳洲是大事。換句話說，你找個設計師來畫圖，畫好了，這個圖就是你的了?？墒钦覀€建筑商來又畫圖又蓋房的話，畫好了蓋好了，雖然房子是你的了，可是這設計圖是人家建筑商的。說到這兒可能透著明白了，如果房子蓋到一半，建筑商跑了，手里拿著設計圖，最起碼能換一個建筑商。如果建筑商帶著圖一起跑了，就只能呵呵了。換一個角度來說，建筑商手里攥著設計圖，那就是擺明了吃定你了，建筑商說漲錢，你不同意個試試？要是說不滿意，想換個試試？那簡直是自找麻煩。所以很多時候建筑商和建筑設計師是冤家對頭，老打架的。如果是在工地一起討論，建筑商幾乎是老土，常常氣得設計師摔門走了。還有一點，就是很多建筑設計師可以充當項目管理者（價格當然也會稍貴一點），建筑商在蓋房子的時候總會問你這樣那樣的問題，業(yè)主如果只是為了投資或者轉(zhuǎn)手，那肯定是建筑施工方面的小白，很多時候難以作決定的，尤其是建筑商如果不是長期合作，更不知道他葫蘆里賣的什么藥。那么這個時候，建筑設計師的建議就很重要了，當然前提是單獨聘請的，而不是建筑商打包帶來的。

衡量一個建筑設計師靠譜不靠譜，是要看他對建筑造價的掌控能力。比如和這個設計師說你的預算是60萬，他照著你的預算作好了設計，可是建筑商看了設計圖，給的報價都在100萬以上，那很明顯這個設計師有問題。他能不能幫你管理項目是要先問清楚的，如果畫了圖，后面施工什么的就都不管了的話，那很多細節(jié)真不一定能照顧到，后期有的是頭疼的地方。而且不用后期服務的這種設計圖，有點設計底子的人都會畫，找的建筑設計師一定要不僅能畫圖，還要能幫助管理項目，有問題能站在你的角度來和建筑商溝通。對了，還有一點，土質(zhì)勘測報告是要在設計前給設計師的，因為如果土質(zhì)有問題，房子設計還是要改的。

第三步，找建筑商要報價。找建筑商要報價的時候，要帶好設計圖和土質(zhì)勘測報告，一般來說，要報價有兩種情況，一種是找熟人介紹，澳洲的華人房地產(chǎn)圈就是“朋友圈”，請他們上幾個報價來對比。另一種是公開的招標。絕大多數(shù)華人都喜歡找熟人介紹，報價就是走程序了，其實這也沒什么不好，可是很多時候也有麻煩的地方。比如張三找了個建筑商蓋新房子，很滿意，然后介紹給了李四。可問題是李四打算把房子進行整改，比如加個臥室之類的，那這個建筑商還真不一定擅長這事兒。所以在找建筑商的時候，要確定這個建筑商擅長什么，可以看看他以前做過的項目。

如果公開招標的話，很多小型的無牌無證的建筑商就基本上被排除在外了。而且來投標的建筑商對標書的準備也會相對細心一點。拿到了幾個報價以后，要進行對比的。當然了，不管前期把關有多嚴格，最后基本都會超支的。不過說超了一半，甚至一倍的錢就太過分了，把幅度控制在10%到20%應該是可以做到的。作為業(yè)主，在蓋房子之前自己要弄清楚很多方面，比如自己想要什么樣子的廚房、廁所、地板、燈和裝修風格，盡量多跑跑建材市場還有家具城什么的，做到買什么樣子的、花多少錢心里有數(shù)，定了就不要變。如果是倒房子的老手，這個時候，已經(jīng)可以把設計圖拿給中介，準備找蓋好后的買家了。如果找到下家，裝修風格什么的就由人家定了。

拿到報價以后，首先要看這個報價分得有多細，每個部分的報價是多少，比如墻、屋頂、幾個窗戶幾個門等等。而且有些東西要講清楚，到底包不包括在報價里。比如：1.付給市政和其他專業(yè)人員的錢，比如土地勘測（如果需要做第二次的話），工程師等。2.連接市政基礎設施的工作。3.規(guī)劃審批和建筑審批里可能會有的特殊要求。4.草坪。5.雨水箱。6.擋土墻和行車道。7.前期的準備工作比如平整地面，推倒舊建筑等。8.房子里的一些細節(jié)的東西，比如窗簾地板什么的。

同時，在看報價的時候要注意所有的“provisional sums”（暫定金額），比如廚房的柜子，如果一個人報價$5000，廁所坐便器$500，一共$5500；另一個報價柜子$9000，坐便器$1000，一共$10，000。貌似貴了近一倍，可是這個并不是建筑商賺的錢，這僅僅是取決于要買什么樣什么品牌的坐便器，什么樣什么品牌的柜子而已。如果這兩樣你明明看上了一萬刀左右的檔次，可是因為圖便宜選了那個$5500的，那質(zhì)量只能自己掂量吧。其實很多具體問題很難在合同里覆蓋到，尤其是一些不可預見的問題，比如天氣、地下水之類的。那就基本上看人品，沒有什么斗智斗勇的可言，如果真的下暴雨淹了，抽水的錢肯定是業(yè)主掏。

此外，在和建筑商談判中，可以提出自己喜歡用的分包商，但現(xiàn)在大部分建筑商都是全包，分包商的錢也是建筑商賺了。每個建筑項目都是要項目管理的，建筑商是有流程圖的（Construction Schedule），所有的分包商都要提前預約的，尤其是華人圈建筑這點事兒，都是鉤掛鉤?，F(xiàn)在的建筑商差不多都是交鑰匙工程，尤其是倒騰房子的業(yè)主，更不可能在分包商上親力親為?？偘驼w分包是有很大區(qū)別的。打個比方，如果是總包，出現(xiàn)了問題，承包商會先開始內(nèi)部商量，找個冠冕堂皇的理由給業(yè)主，你不得不付錢；而把各個專業(yè)分包出去就不一樣了，如果出了問題，大家會馬上開始互相扯皮，然后業(yè)主是裁判，誰的錯誤誰負責，覺得誰不行就換一個。當然話是這么說，大多數(shù)業(yè)主不差那點錢，尤其是中國人干活，讓人賺了給你干得也帶勁兒，具體哪種方法比較好還是仁者見仁智者見智的問題。

最后，要說的一個問題就是文章開頭舉的那個例子，為什么會有建筑商干到一半就撂挑子走人。其實說透了也很簡單，老板收錢都是按階段，比如把蓋房子分成四個階段：地基、墻體、封頂和內(nèi)部裝修。那么一般來說，第一階段收錢不超過10%，第二階段15%，第三階段35%，第四階段25%。如果前幾個階段給多了，建筑商先把錢掙走了，到第四階段只剩下10%的錢沒有給，那基本上只能看人品了，因為從建筑商的角度來說，干第四步的工作不光不掙錢，可能還賠錢，所以第四步對于建筑商來講毫無動力去好好干活。如果再覺得業(yè)主難伺候一點，責任感少一點，干脆一走了之，不伺候了。就算最后能通過法律途徑解決，也勞心勞力啊！華人在哪兒都講關系，熟人好辦事兒，業(yè)主要是建筑商的熟客，人家也不會干到最后就撂挑子了。

澳洲蓋房子，州和州的要求不一樣，房子和房子也不一樣，對于有錢人或倒房子專業(yè)戶，所有的問題已經(jīng)無關緊要，關鍵是有買有賣，砸出去的錢不虧。我雖然沒親自動手在工地搬過磚，在建筑界算是剛進幼兒園，戴著安全帽到施工現(xiàn)場遛過幾次彎，知道不知道的瞎說吧。

（編輯·宋國強）

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