房地產(chǎn)長效機制應(yīng)該長什么樣

楊生

加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。這是高層對房地產(chǎn)市場提出了明確指示，也是未來房地產(chǎn)制度建設(shè)的重要方向。值得研究的是，這個長效機制應(yīng)該長成什么樣？

建立長效機制的目的是為了保持市場穩(wěn)定健康，也就是要抑制房價暴漲暴跌。近10年來，房價飛速上漲成為中國經(jīng)濟的一大奇觀，甚至在經(jīng)濟下行的近兩年，房價的超預(yù)期、超GDP增速的上漲引發(fā)了諸多經(jīng)濟甚至社會問題。緊縮調(diào)控隨之加碼，限購、限貸、限價等行政手段再度強化。中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，2016年11月，116個大中城市中，住宅平均售價環(huán)比上漲的城市降至81個，環(huán)比平均漲幅由上月的3.17%降至1.69%。住宅平均售價同比上漲的城市數(shù)量為112個，平均漲幅仍為19.11%。從中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)的監(jiān)測結(jié)果來看，在樓市調(diào)控新政的影響下，部分城市的住房銷量明顯下降，部分城市的房價漲幅也有所收窄。

但預(yù)期又在改變。在外圍“黑天鵝”事件頻發(fā)，全球經(jīng)濟不確定性增強的背景下，房價泡沫會否破裂又成了社會擔(dān)憂的一個話題。暴漲引人憂，暴跌更讓人恐慌。2008年金融危機就是由于房價下跌引起的，金融機構(gòu)大量發(fā)行的房地產(chǎn)次貸產(chǎn)品爆倉，部分大型機構(gòu)失血，進而造成全球流動性危機。中國房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的主導(dǎo)地位，與金融體系包括影子銀行的密切聯(lián)系，給房地產(chǎn)市場提出了必須保持穩(wěn)定的內(nèi)在要求。這就是長效機制必須出臺的基本原因。

從官方的一些表態(tài)來看，房地產(chǎn)長效機制的主要導(dǎo)向是構(gòu)建以居住為屬性的房屋制度設(shè)計。房子是拿來住的，不是拿來炒的。中央經(jīng)濟工作會議的定調(diào)已非常清晰。圍繞這個導(dǎo)向，一系列的制度安排應(yīng)該提上日程，其中最關(guān)鍵的是住房供給體系改革和稅收體制的優(yōu)化。

住房供給方面應(yīng)發(fā)力培育和發(fā)展租賃市場。一方面，為低收入群體提供廉租房是政府公共品服務(wù)的應(yīng)有之義。對比新加坡、香港等地的公屋制度，中國的廉租房制度還有待進一步完善。在覆蓋人群的動態(tài)監(jiān)測、廉租房選址與房屋設(shè)計等方面都有待優(yōu)化。另一方面，確立保護租戶為導(dǎo)向的法律法規(guī)體系。比如，德國出臺了《租房法》《經(jīng)濟犯罪法》之類的法律來保護租客利益、遏制房東亂漲價。據(jù)報道，德國法律規(guī)定房租漲幅不能超過合理租金的20%，否則房東就構(gòu)成違法行為，房客可以向法庭起訴；如果超過50%，就構(gòu)成犯罪，房東甚至要被判刑。合理租金的界定標(biāo)準(zhǔn)非常嚴格，由當(dāng)?shù)胤课莨芾聿块T與房客協(xié)會、中介組織溝通協(xié)商，定期給出不同類型、不同地理位置房屋的合理租價水平。這是法庭判定房租是否合理的重要依據(jù)。

大力優(yōu)化稅收體系。目前，中國房地產(chǎn)市場的稅收主要集中在開發(fā)、交易環(huán)節(jié)而非持有環(huán)節(jié)。開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收特別是土地獲得的成本較高，使得開發(fā)商必須通過房價上漲來覆蓋成本或賺取暴利，形成了面粉貴—面包漲價—面粉再漲價的循環(huán)。而據(jù)媒體報道，德國嚴格限制開發(fā)商暴利行為，嚴格規(guī)范開發(fā)商的定價行為，如果開發(fā)商定價超過合理房價的20%，購房人就可以向法庭起訴；超過50%會被定性為“獲取暴利”，開發(fā)商將面臨刑罰。在交易環(huán)節(jié)，為限制炒房而提高稅率忽視了對住房投資回報率、住房持有時間的綜合考量，炒房人很容易將交易環(huán)節(jié)的稅負成本轉(zhuǎn)移給購房人。在德國，出售住房時如持有時間未超過十年將征收資本利得稅，且通過綜合措施將住房出租的投資回報率穩(wěn)定在4%左右。

持有環(huán)節(jié)的稅收能否起到房價穩(wěn)定器的作用？這從上海、重慶的試點來看，并不盡然。上海房價依然大漲，重慶房價的平穩(wěn)，原因更多地在于住房供給而非稅收。重慶的廉租房、公租房更為發(fā)達，且住房供給更為充裕。所以，持有環(huán)節(jié)的稅收如何設(shè)計還有待具體考察，但原則應(yīng)該是對房地產(chǎn)稅收的綜合性優(yōu)化，而非簡單地增加一項稅收。

中國房地產(chǎn)市場有自己的特殊性，土地制度、住房制度、投融資制度和稅制在歷史軌跡和現(xiàn)實改革中形成了自身特色，因而房地產(chǎn)發(fā)展模式、調(diào)控政策要從這種特殊性出發(fā)，而非簡單地照搬國外模式。建立長效機制肯定是一個長期的過程，也肯定會牽一發(fā)而動全身。放在“十三五”來看，我們期待這個長效機制基本成型。

作者系北京中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)研究員