風(fēng)險(xiǎn)2016

劉彥平

2016年中國房地產(chǎn)市場風(fēng)云變幻頗具戲劇性色彩，前三季度市場急劇升溫，房企銷售和擴(kuò)張加速，總銷售與總負(fù)債規(guī)模均創(chuàng)新高。其中房地產(chǎn)貸款占貸款總額的比重呈上升趨勢，從2011年的15%左右上升到2016年的接近35%。同時(shí)債務(wù)規(guī)模也累計(jì)上升了約150%。然而進(jìn)入第四季度以來，隨著調(diào)控政策趨緊，樓市迎來調(diào)整期，預(yù)計(jì)將對全國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生顯著的影響，房企面臨的資金等方面的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

一、銷售收益上升，盈利能力反降

2016年房企凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報(bào)酬率出現(xiàn)不同程度的下滑，但銷售收益率大幅增長，增幅達(dá)5個(gè)百分點(diǎn)。究其原因，表面是由于銷售額以及凈資產(chǎn)進(jìn)入高速增長通道，其增速快于利潤增速，導(dǎo)致財(cái)務(wù)指標(biāo)基數(shù)變大、指標(biāo)數(shù)值變小。而根本原因則是企業(yè)成本上升，特別是拿地成本高企，加之管理運(yùn)營成本控制能力也較弱，導(dǎo)致全行業(yè)盈利能力乏力。隨著市場環(huán)境中土地、人力、銷售、融資等成本的上升，費(fèi)用壓力擠壓利潤空間自然成為房企面臨的巨大問題。同時(shí)，大規(guī)模國企充分利用其融資、投資以及品牌優(yōu)勢集中搶占了市場資源，導(dǎo)致很多小型企業(yè)、民營企業(yè)和地方企業(yè)面臨越來越大的市場壓力，也一定程度上拉低了行業(yè)平均盈利能力。在凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)報(bào)酬率同比下降的情況下，成本費(fèi)用率與上一年度持平，資本收益率反而上升了1.5個(gè)百分點(diǎn)，表明在日益激烈的市場競爭中，房企的戰(zhàn)略調(diào)整和運(yùn)營效率有所提升。但這對小型房企來說殊非易事，在資金成本和銷售成本控制處于絕對劣勢的情況下，小型房企將戰(zhàn)略目標(biāo)放在降低開發(fā)成本和管理成本方面應(yīng)是合理的選擇。

二、負(fù)債水平高企，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)堪憂

2016年度，受銷售業(yè)績大幅回升的影響，房企負(fù)債水平稍有下降，但資產(chǎn)負(fù)債率、現(xiàn)金流動負(fù)債比率、或有負(fù)債比率等相關(guān)指標(biāo)仍處于高位。地產(chǎn)債供給發(fā)行約8820億元，是2015年同期發(fā)行量的2.6倍；2016年中報(bào)顯示上市房企應(yīng)付債券規(guī)模已經(jīng)達(dá)到長期借款規(guī)模的一半，成為房企融資的重要渠道。值得警惕的是，地產(chǎn)行業(yè)整體負(fù)債率居高不下，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率仍在60%以上，凈負(fù)債率超過100%，資金杠桿率依然維持在高位。特別是部分中小企業(yè)投資較為激進(jìn)、杠桿率驚人，負(fù)債率持續(xù)走高。房企居高不下的債務(wù)水平與緩慢的存貨周轉(zhuǎn)效率疊加，極易放大企業(yè)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，危及企業(yè)生存發(fā)展。

三、市場供求錯(cuò)配，去化任重道遠(yuǎn)

2016年前三季度，商品房待售面積69612萬平方米，比8月末減少1258萬平方米，環(huán)比下降1.78%，并且是連續(xù)七個(gè)月減少。全國房地產(chǎn)庫存去化加速，但住宅與商業(yè)、不同規(guī)模的城市之間庫存去化的結(jié)構(gòu)性問題仍然存在。一二線城市供不應(yīng)求，而三四線城市卻依舊過剩。此外，國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2016年10月末，商品房待售面積近7億平方米，同比增長1.3%。其中住宅待售面積已現(xiàn)負(fù)增長態(tài)勢，而占總庫存近三成之多的辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房，其待售面積的同比增速均超過10%。總體來看，房地產(chǎn)行業(yè)的去化之路仍任重道遠(yuǎn)。

四、融資政策趨緊，潛在風(fēng)險(xiǎn)加大

2016年第四季度開始，隨著新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的到來，房企又開始向去杠桿方向轉(zhuǎn)變，房企公司債發(fā)行和再融資兩方面，均呈現(xiàn)出監(jiān)管收緊趨勢。隨著相關(guān)融資監(jiān)管政策的陸續(xù)出臺，各地政府也加大了對房企拿地資金來源的審核和檢查力度，依法查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不正當(dāng)經(jīng)營行為，加強(qiáng)商品住房用地交易資金來源監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。融資政策趨緊帶來的房企經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)不容小覷，未來房企的進(jìn)一步分化將更為明顯。

作者就職于中國社會科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院