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    數(shù)據(jù)2016

    2017-03-04 10:16:37
    關(guān)鍵詞:銷(xiāo)售

    2016年行業(yè)“先揚(yáng)后抑”,前三季“繁榮火熱”,四季度“調(diào)控回落”,開(kāi)發(fā)投資、銷(xiāo)售、新開(kāi)工等指標(biāo)“虎頭蛇尾”,增速?zèng)_高回落。總體而言,2016年行業(yè)既有“驚喜”也不乏“隱憂(yōu)”,“喜”的是商品房銷(xiāo)售面積、金額雙創(chuàng)歷史新高,待售面積持續(xù)下滑;“憂(yōu)”的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速、新開(kāi)工面積增速持續(xù)低位,結(jié)構(gòu)調(diào)整緩慢、商辦庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)有增無(wú)減。隨著“抑制資產(chǎn)泡沫”和“防范金融風(fēng)險(xiǎn)”的政策基調(diào)確立以及相應(yīng)實(shí)施措施陸續(xù)出臺(tái),行業(yè)持續(xù)調(diào)整在所難免,2017年房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)仍將繼續(xù)探底或回落。

    一、商品房銷(xiāo)售面積、金額再造行業(yè)“高峰”,

    破15億平方米、12萬(wàn)億元無(wú)懸念

    商品房銷(xiāo)售面積、金額增速年初高開(kāi)高走后,4月份達(dá)到最高點(diǎn),隨著基數(shù)效應(yīng)不斷抬升,此后增速逐步回落。四季度,多城密集出臺(tái)調(diào)控政策、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管,10月、11月商品房銷(xiāo)售面積、金額增速?zèng)_高回落,前11個(gè)月增速雙雙創(chuàng)下今年新低。1-11月份,商品房銷(xiāo)售面積135829萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)24.3%,較最高點(diǎn)下降12.2個(gè)百分點(diǎn);商品房銷(xiāo)售額102503億元,增長(zhǎng)37.5%,較4月份55.9%的增速峰值下滑18.4個(gè)百分點(diǎn)。

    整體看,政策收緊導(dǎo)致增速放緩卻難掩全年行業(yè)銷(xiāo)售規(guī)模再創(chuàng)歷史新高之“喜”。其中商品房銷(xiāo)售金額早在前10月便突破2015年創(chuàng)下的最高點(diǎn),到11月,商品房銷(xiāo)售面積也達(dá)到135829萬(wàn)平方米,比2013年成交面積頂峰(130551萬(wàn)平方米)高出5278萬(wàn)平方米,再創(chuàng)面積新高。按12月成交面積維持1.5億平方米保守估算,2016年全年銷(xiāo)售面積將破15億平方米。

    二、土地購(gòu)置“量跌價(jià)漲”印證結(jié)構(gòu)變化,

    成交金額同比增21.4%

    憑借一線和熱點(diǎn)二線城市的一、二手房市場(chǎng)成交火熱、量?jī)r(jià)齊升,土地市場(chǎng)尤其是熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)的“高熱難擋”,部分城市逢土拍必出“三高地王”,全國(guó)土地購(gòu)置面積累計(jì)同比降幅不斷收窄,前11月從-20%提升到-4.3%,相較2015年的-31.7%更是回升了27.4個(gè)百分點(diǎn)。與之相對(duì)的是,土地成交價(jià)款同比增速持續(xù)正增長(zhǎng),且三季度加速上揚(yáng),到11月末,土地成交價(jià)款累計(jì)達(dá)到7777.48億元,已超過(guò)2015年全年金額,累計(jì)同比增速高達(dá)21.4%,創(chuàng)下自2014年以來(lái)新高。

    值得注意的是,年內(nèi)土地購(gòu)置面積增速與成交價(jià)款增速之間的“剪刀差”不斷加大,恰恰說(shuō)明了今年土地成交的結(jié)構(gòu)變化,主要是地價(jià)較高的一線和熱點(diǎn)二線城市土地成交為主,地價(jià)相對(duì)較低的三四線城市2016年土地成交普遍縮量,也就造成了“量跌價(jià)漲”顯著格局。

    三、商品房待售面積連降9個(gè)月,住宅庫(kù)存

    較年初高點(diǎn)去化13%

    2016年全國(guó)銷(xiāo)售面積破新高,意味著“去庫(kù)存”也一定會(huì)取得初步成效。到11月末,全國(guó)商品房待售面積約6.91億平方米,較去年末減少2488萬(wàn)平方米,且從年初的最高點(diǎn)連續(xù)9個(gè)月下降,整體減少3.8%。其中,住宅待售面積約4.05億平方米,較年初最高點(diǎn)減少6178萬(wàn)平方米,下降13.2%。但商業(yè)和辦公物業(yè)的庫(kù)存量大幅增加又讓行業(yè)前景蒙上陰影,去庫(kù)存依然是行業(yè)2017年的主基調(diào)。

    四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速艱難回升至6.5%,

    維持相對(duì)低位波動(dòng)

    自2013年7月以來(lái),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速一路滑坡,2015年降至最低1%,2016年在基數(shù)效應(yīng)以及新開(kāi)工面積增速加快、土地購(gòu)置回暖帶動(dòng)下,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額艱難筑底回升,2016年4月增速達(dá)到7.2%,為最高。下半年,政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變,投資增速上升動(dòng)能不足,又開(kāi)始波動(dòng)下滑,截至到11月,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比名義增長(zhǎng)6.5%。

    作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎,今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)有目共睹,至少在實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)集體滑坡背景下沒(méi)有拖后腿。就其增速而言,持續(xù)的相對(duì)低位波動(dòng),尤其是在商品房銷(xiāo)售面積和金額雙雙創(chuàng)下歷史新高的情況下,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額并未同步大幅回升,銷(xiāo)售-投資傳導(dǎo)機(jī)制依然失效,由此來(lái)看,行業(yè)整體存量過(guò)高仍是不爭(zhēng)事實(shí)。

    五、新開(kāi)工增速?zèng)_高僅“曇花一現(xiàn)”,

    短期必面臨供應(yīng)不足壓力

    受此前基數(shù)較低影響,2016年新開(kāi)工面積增速由負(fù)轉(zhuǎn)正,一季度累計(jì)同比增速攀升至21.4%的最高點(diǎn),絕對(duì)量也在6月份創(chuàng)下年內(nèi)高點(diǎn),在短暫的高位盤(pán)整后隨即逐月下滑。四季度以來(lái),增速始終保持在10%以下,新開(kāi)工面積增速?zèng)_高僅“曇花一現(xiàn)”。

    從行業(yè)發(fā)展來(lái)看,新開(kāi)工面積指標(biāo)并未真正好轉(zhuǎn),增速?zèng)_高回落至10%甚至全年5%左右也都不無(wú)可能,未來(lái)市場(chǎng)面臨可售貨值不足,尤其是一線和熱點(diǎn)二線城市市場(chǎng)嚴(yán)重供不應(yīng)求的局面不能有顯著緩解,房?jī)r(jià)、地價(jià)上升的壓力將維持較長(zhǎng)時(shí)間。

    本文由易居(中國(guó))克而瑞研究中心供稿

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