數(shù)據(jù)2016

2016年行業(yè)“先揚后抑”，前三季“繁榮火熱”，四季度“調(diào)控回落”，開發(fā)投資、銷售、新開工等指標“虎頭蛇尾”，增速沖高回落?？傮w而言，2016年行業(yè)既有“驚喜”也不乏“隱憂”，“喜”的是商品房銷售面積、金額雙創(chuàng)歷史新高，待售面積持續(xù)下滑；“憂”的是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、新開工面積增速持續(xù)低位，結(jié)構(gòu)調(diào)整緩慢、商辦庫存風險有增無減。隨著“抑制資產(chǎn)泡沫”和“防范金融風險”的政策基調(diào)確立以及相應(yīng)實施措施陸續(xù)出臺，行業(yè)持續(xù)調(diào)整在所難免，2017年房地產(chǎn)行業(yè)各項指標仍將繼續(xù)探底或回落。

一、商品房銷售面積、金額再造行業(yè)“高峰”，

破15億平方米、12萬億元無懸念

商品房銷售面積、金額增速年初高開高走后，4月份達到最高點，隨著基數(shù)效應(yīng)不斷抬升，此后增速逐步回落。四季度，多城密集出臺調(diào)控政策、加強市場監(jiān)管，10月、11月商品房銷售面積、金額增速沖高回落，前11個月增速雙雙創(chuàng)下今年新低。1-11月份，商品房銷售面積135829萬平方米，同比增長24.3%，較最高點下降12.2個百分點；商品房銷售額102503億元，增長37.5%，較4月份55.9%的增速峰值下滑18.4個百分點。

整體看，政策收緊導致增速放緩卻難掩全年行業(yè)銷售規(guī)模再創(chuàng)歷史新高之“喜”。其中商品房銷售金額早在前10月便突破2015年創(chuàng)下的最高點，到11月，商品房銷售面積也達到135829萬平方米，比2013年成交面積頂峰（130551萬平方米）高出5278萬平方米，再創(chuàng)面積新高。按12月成交面積維持1.5億平方米保守估算，2016年全年銷售面積將破15億平方米。

二、土地購置“量跌價漲”印證結(jié)構(gòu)變化，

成交金額同比增21.4%

憑借一線和熱點二線城市的一、二手房市場成交火熱、量價齊升，土地市場尤其是熱點城市土地市場的“高熱難擋”，部分城市逢土拍必出“三高地王”，全國土地購置面積累計同比降幅不斷收窄，前11月從-20%提升到-4.3%，相較2015年的-31.7%更是回升了27.4個百分點。與之相對的是，土地成交價款同比增速持續(xù)正增長，且三季度加速上揚，到11月末，土地成交價款累計達到7777.48億元，已超過2015年全年金額，累計同比增速高達21.4%，創(chuàng)下自2014年以來新高。

值得注意的是，年內(nèi)土地購置面積增速與成交價款增速之間的“剪刀差”不斷加大，恰恰說明了今年土地成交的結(jié)構(gòu)變化，主要是地價較高的一線和熱點二線城市土地成交為主，地價相對較低的三四線城市2016年土地成交普遍縮量，也就造成了“量跌價漲”顯著格局。

三、商品房待售面積連降9個月，住宅庫存

較年初高點去化13%

2016年全國銷售面積破新高，意味著“去庫存”也一定會取得初步成效。到11月末，全國商品房待售面積約6.91億平方米，較去年末減少2488萬平方米，且從年初的最高點連續(xù)9個月下降，整體減少3.8%。其中，住宅待售面積約4.05億平方米，較年初最高點減少6178萬平方米，下降13.2%。但商業(yè)和辦公物業(yè)的庫存量大幅增加又讓行業(yè)前景蒙上陰影，去庫存依然是行業(yè)2017年的主基調(diào)。

四、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速艱難回升至6.5%，

維持相對低位波動

自2013年7月以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速一路滑坡，2015年降至最低1%，2016年在基數(shù)效應(yīng)以及新開工面積增速加快、土地購置回暖帶動下，房地產(chǎn)開發(fā)投資額艱難筑底回升，2016年4月增速達到7.2%，為最高。下半年，政策風向轉(zhuǎn)變，投資增速上升動能不足，又開始波動下滑，截至到11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比名義增長6.5%。

作為拉動經(jīng)濟增長的重要引擎，今年房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長貢獻有目共睹，至少在實體經(jīng)濟增長集體滑坡背景下沒有拖后腿。就其增速而言，持續(xù)的相對低位波動，尤其是在商品房銷售面積和金額雙雙創(chuàng)下歷史新高的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)投資額并未同步大幅回升，銷售-投資傳導機制依然失效，由此來看，行業(yè)整體存量過高仍是不爭事實。

五、新開工增速沖高僅“曇花一現(xiàn)”，

短期必面臨供應(yīng)不足壓力

受此前基數(shù)較低影響，2016年新開工面積增速由負轉(zhuǎn)正，一季度累計同比增速攀升至21.4%的最高點，絕對量也在6月份創(chuàng)下年內(nèi)高點，在短暫的高位盤整后隨即逐月下滑。四季度以來，增速始終保持在10%以下，新開工面積增速沖高僅“曇花一現(xiàn)”。

從行業(yè)發(fā)展來看，新開工面積指標并未真正好轉(zhuǎn)，增速沖高回落至10%甚至全年5%左右也都不無可能，未來市場面臨可售貨值不足，尤其是一線和熱點二線城市市場嚴重供不應(yīng)求的局面不能有顯著緩解，房價、地價上升的壓力將維持較長時間。

本文由易居（中國）克而瑞研究中心供稿