王惠敏
2016年,房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)新局面,政策環(huán)境也呈現(xiàn)新的變化。中央層面,年末中央多次表態(tài)抑制資產(chǎn)泡沫防范金融風(fēng)險。地方層面,地方調(diào)控經(jīng)歷了從寬松到熱點城市持續(xù)收緊的過程:一方面,熱點城市調(diào)控政策不斷收緊,限購限貸力度及各項監(jiān)管措施頻頻加碼,遏制投資投機(jī)性需求,防范市場風(fēng)險;另一方面,三四線城市仍堅持去庫存策略,從供需兩端改善市場環(huán)境。
與此同時,中央加強(qiáng)房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè),1億非戶籍人口在城市落戶方案、產(chǎn)權(quán)保護(hù)意見等一系列規(guī)范性文件落地,區(qū)域一體化、新型城鎮(zhèn)化等繼續(xù)突破前行,住房租賃市場頂層設(shè)計出臺,住房制度建設(shè)逐步完善,為房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展構(gòu)建良好的環(huán)境。
一、中央堅持因城施策,
保障市場平穩(wěn)發(fā)展
1.兩會明確深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化,房地產(chǎn)定調(diào)因城施策去庫存
3月,兩會《政府工作報告》強(qiáng)調(diào)要在適度擴(kuò)大總需求的同時,突出抓好供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,提出要以滿足新市民需求為出發(fā)點,為“新市民”更好融入“新城鎮(zhèn)”創(chuàng)造條件,并明確今年深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的三項重點工作:加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化、推進(jìn)城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理。針對房地產(chǎn)方面,提出提高棚改貨幣化安置比例,完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策,適應(yīng)住房剛性和改善性需求,因城施策化解房地產(chǎn)庫存,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。
2.中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)房屋居住屬性,加快制度建設(shè)促進(jìn)市場平穩(wěn)發(fā)展
12月14—16日,中央經(jīng)濟(jì)工作會議上,提出要堅持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào),堅持以推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展和社會和諧穩(wěn)定。房地產(chǎn)方面,強(qiáng)調(diào)要促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位,綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制。
二、地方政策分化明顯,
熱點城市調(diào)控升級
1.熱點城市多輪調(diào)控逐步升級,限購限貸不斷加碼
2016年初,地方積極出臺各類措施推動庫存去化,隨著近兩年房地產(chǎn)去庫存工作的穩(wěn)步推進(jìn),不同城市市場表現(xiàn)分化加劇,熱點城市受前期政策利好、自身需求以及外來資金推動影響,市場持續(xù)回升,房價地價上漲較快。為控制房價漲幅,穩(wěn)定市場預(yù)期,一線城市率先出臺調(diào)控收緊措施,3月滬深限購加碼,5月北京通州商住限購,且調(diào)控收緊趨勢逐步向熱點二三線城市蔓延,蘇州、南京等地通過限價、限貸、加強(qiáng)監(jiān)管等措施穩(wěn)樓市;十一前后,22個城市城密集出臺新一輪調(diào)控政策,通過提高購房門檻、調(diào)整貸款首付比例等加碼調(diào)控遏制投資投機(jī)性需求。嘉興、懷來等一線城市周邊三四線城市也加入限購行列。中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位后,各地也積極響應(yīng),繼續(xù)升級調(diào)控,抑制房地產(chǎn)泡沫。鄭州出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控工作的通知》升級現(xiàn)有限購政策,將180平方米(含)以上住房(包括新建商品住房和存量住房)納入限購范圍;武漢擴(kuò)大住房限購區(qū)域范圍;北京市委十一屆十二次全會也強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格落實中央關(guān)于調(diào)控房價的部署和要求,堅決保持房價平穩(wěn)。
2.地方因地制宜,去庫存政策更具針對性
由于不同城市、不同區(qū)域、不同產(chǎn)品結(jié)構(gòu)庫存呈現(xiàn)明顯差異化,地方根據(jù)自身實際因城施策,去庫存政策更具針對性,多省市強(qiáng)調(diào)實施“一市(縣)一策”。如安徽、河北等地明確提出分類指導(dǎo)有保有壓;山東、湖南等地注重鼓勵農(nóng)民工進(jìn)城購房;浙江明確短期及中長期目標(biāo),措施涵蓋供需兩端及健全長效機(jī)制多個方面;長沙通過調(diào)整公積金政策刺激改善需求釋放。此外,部分省市商辦庫存規(guī)模顯著,一類如沈陽等地,住宅及商辦庫存壓力均較大,同步推進(jìn)住宅及商辦庫存去化;另一類如福州、南昌等地,僅商辦庫存壓力較大,以推進(jìn)商辦庫存去化為重點。
三、金融財稅政策差異化調(diào)整,
制度改革持續(xù)推進(jìn)
1.信貸、財稅政策差異化調(diào)整保障市場平穩(wěn)運行
7月26日政治局會議強(qiáng)調(diào),要堅持適度擴(kuò)大總需求,繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策,靈活調(diào)控,把握好重點、節(jié)奏、力度,為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營造良好宏觀環(huán)境。中國人民銀行貨幣政策委員會2016年第二季度例會強(qiáng)調(diào),繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策,更加注重松緊適度,靈活運用多種貨幣政策工具,保持適度流動性,實現(xiàn)貨幣信貸及社會融資規(guī)模合理增長。年末中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出,要繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策,貨幣政策要保持穩(wěn)健中性,適應(yīng)貨幣供應(yīng)方式新變化,調(diào)節(jié)好貨幣閘門,努力暢通貨幣政策傳導(dǎo)渠道和機(jī)制,維護(hù)流動性基本穩(wěn)定。
今年以來,央行綜合運用多種貨幣政策工具,保持流動性水平合理充裕,實現(xiàn)貨幣信貸及社會融資規(guī)模合理增長。在靈活運用傳統(tǒng)貨幣政策工具的同時,不斷創(chuàng)新和完善調(diào)控思路和方式,包括建立公開市場每日操作常態(tài)化機(jī)制,以每日一次的頻率穩(wěn)定開展7 天期逆回購操作,重啟14天期、28天期逆回購,進(jìn)一步提高流動性管理的精細(xì)化程度;每月進(jìn)行常備借貸便利(SLF)、中期借貸便利(MLF)、抵押補(bǔ)充貸款(PSL)等工具的運用,以配合逆回購進(jìn)行流動性管理,提供不同期限流動性。
2.營改增細(xì)則落地并進(jìn)入實施階段
今年《政府工作報告》提出5月1日全面營改增后,相關(guān)部委加快落實,3月23日,財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》,對于房地產(chǎn)營改增方面,稅率、計稅方式、過渡時期辦法、二手房交易納稅均做了說明。為保障營改增工作順利推進(jìn),4月李克強(qiáng)總理多次召開座談會,部署營改增相關(guān)事宜,財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布通知,明確關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅等計稅依據(jù)。國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化營改增納稅服務(wù)工作的通知》,提出20條服務(wù)措施,聚焦分析,精準(zhǔn)服務(wù)。財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點有關(guān)再保險、不動產(chǎn)租賃和非學(xué)歷教育等政策的通知》。12月28日,財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合召開營改增媒體吹風(fēng)會,明確繼續(xù)密切跟蹤試點情況,確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增;全面系統(tǒng)評估營改增試點情況,進(jìn)一步完善試點政策;結(jié)合增值稅改革和立法進(jìn)程,進(jìn)一步優(yōu)化稅制。地方也積極落實,上海出臺《個人出租不動產(chǎn)代開增值稅發(fā)票管理辦法(試行)》,上海私房出租應(yīng)繳納增值稅,月租金3萬以下可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。
四、深化住房制度改革,
健全住房供應(yīng)體系
1.十三五規(guī)劃深化住房制度改革,指明中長期發(fā)展方向
3月17日,《國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要》全文正式發(fā)布,提出構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系,優(yōu)化住房供需結(jié)構(gòu),穩(wěn)步提高居民住房水平,更好保障住有所居。
“人、地、金”是推動房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的三要素,十三五規(guī)劃綱要提出的推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化、深化房地產(chǎn)制度改革、建立健全房地產(chǎn)長效機(jī)制也在這三方面提出了相應(yīng)的要求。人口方面,提出加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化,積極應(yīng)對人口老齡化;土地方面,加快建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場,完善交通網(wǎng)絡(luò)體系,提高土地利用強(qiáng)度;金融改革方面,完善以財政政策、貨幣政策為主,產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域政策、投資政策、消費政策、價格政策協(xié)調(diào)配合的政策體系,增強(qiáng)財政貨幣政策協(xié)調(diào)性。
2.加快培育住房租賃市場,完善購租并舉住房制度
8月16日,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)改委、工業(yè)和信息化部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、銀監(jiān)會等七部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》,針對當(dāng)前中介市場亂象制定了嚴(yán)格的規(guī)范措施,包括規(guī)范中介服務(wù)行為、完善行業(yè)管理制度、加強(qiáng)中介市場監(jiān)管等。隨著二手房市場以及住房租賃市場快速發(fā)展,房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展較快,但由于缺乏嚴(yán)格的法律規(guī)范進(jìn)行制約,導(dǎo)致市場存在諸多問題。該意見的出臺,使中介市場的管理有了頂層指導(dǎo)意見,有利于規(guī)范房地產(chǎn)中介市場秩序,切實維護(hù)群眾合法權(quán)益,推進(jìn)中介市場健康發(fā)展。
作者系中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長