淺談代建工作中應(yīng)注意的一些問題

劉建華

廈門市同安區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司（361000）

淺談代建工作中應(yīng)注意的一些問題

劉建華

廈門市同安區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司（361000）

隨著代建制的不斷完善，政府投資項(xiàng)目的不斷增加，政府對(duì)代建工作也提出了更高的要求，因此代建單位需進(jìn)一步加強(qiáng)管理，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提升代建管理水平。這里結(jié)合筆者的工作經(jīng)驗(yàn)，就代建工作中應(yīng)注意的一些問題進(jìn)行總結(jié)分析，以提高政府投資項(xiàng)目的質(zhì)量和效益。

代建工作；注意；問題

1 處理好“建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告審批”和“項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案確定”二者之間的關(guān)系

項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的審批一般由項(xiàng)目所在地的發(fā)改部門審批，投資超過一定規(guī)?；?qū)徟块T認(rèn)為有必要的，發(fā)改部門將委托工程咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估、評(píng)審。而初步設(shè)計(jì)方案一般需經(jīng)項(xiàng)目建設(shè)單位、使用單位及政府各級(jí)審批部門審核確定。項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案決定項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、總投資，其最終確定影響工程可行性研究報(bào)告的定稿、審批。沒有處理好二者的關(guān)系，將造成初步方案設(shè)計(jì)、可行性研究報(bào)告編制、審批工作的重復(fù)，延誤代建項(xiàng)目前期工作的推進(jìn)。筆者負(fù)責(zé)的某安置小區(qū)二期項(xiàng)目前期代建工作，該項(xiàng)目總建筑面積約9 7780 m2，容積率為2.21，估算總投資約3.8億元，主要建設(shè)安置房及配套設(shè)施，根據(jù)項(xiàng)目當(dāng)?shù)匾?，?xiàng)目經(jīng)區(qū)發(fā)改部門在“多規(guī)合一”業(yè)務(wù)協(xié)同平臺(tái)策劃生成并列入?yún)^(qū)級(jí)基建項(xiàng)目前期工作計(jì)劃后，可開展可行性研究報(bào)告編制工作，總投資超過3 000萬元的項(xiàng)目需由發(fā)改部門委托工程咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)審，評(píng)審?fù)ㄟ^后發(fā)改部門給予批復(fù)工程可行性研究報(bào)告。該項(xiàng)目2017年3月在“多規(guī)合一”業(yè)務(wù)協(xié)同平臺(tái)策劃生成，工程可行性研究報(bào)告在編制過程中，對(duì)項(xiàng)目的需求做了大量的調(diào)查研究，最終根據(jù)各地質(zhì)災(zāi)害點(diǎn)安置戶需求及安置房一期項(xiàng)目剩余房源統(tǒng)籌考慮后，確定建設(shè)規(guī)模及總投資。2017年5月工程可行性研究報(bào)告通過評(píng)審，2017年6月在該項(xiàng)目申報(bào)項(xiàng)目工程可行性研究報(bào)告審批的過程中，區(qū)級(jí)人民政府印發(fā)了 《區(qū)級(jí)財(cái)政性投資基建項(xiàng)目管理暫行辦法》的通知，要求設(shè)計(jì)方案需按相關(guān)權(quán)限經(jīng)區(qū)黨、政會(huì)議研究通過。政府為提高土地利用率，最終經(jīng)會(huì)議研究確定，將該項(xiàng)目容積率由2.21提高至3.0，安置房由高層建筑調(diào)整為超高程建筑，增加建設(shè)規(guī)模及總投資。因此，已完成的初步設(shè)計(jì)方案及工程可行性研究報(bào)告編制、評(píng)審工作需重頭再來，增加了各單位的工作量，造成項(xiàng)目前期工作的延誤。

2 做好項(xiàng)目投資概算審查，避免漏項(xiàng)少算

建設(shè)項(xiàng)目概算總投資一般包括建安工程費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)等，它能比較全面、具體地反映整個(gè)工程建設(shè)費(fèi)用，所以代建工作中，應(yīng)做好對(duì)概算的初步審核，通過審核對(duì)原概算進(jìn)行補(bǔ)充、調(diào)整和完善，使批準(zhǔn)后的概算真正符合工程建設(shè)實(shí)際情況，從而避免漏項(xiàng)少算的現(xiàn)象發(fā)生。因建筑安裝工程費(fèi)的漏項(xiàng)少而影響項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度問題，在項(xiàng)目完成施工招標(biāo)、建設(shè)施工過程中將暴露出來。因政府投資建設(shè)項(xiàng)目概算調(diào)整需按權(quán)限層層審批，通常需先調(diào)整、補(bǔ)充設(shè)計(jì)，再編制預(yù)算、上報(bào)政府審批，所需時(shí)間較長(zhǎng)，因此影響施工進(jìn)度。實(shí)際工作中根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，編制的概算應(yīng)注意納入以下項(xiàng)目:

1）項(xiàng)目用水、用電的接引所需的費(fèi)用，包括施工用水、用電。

由于部分設(shè)計(jì)單位對(duì)建筑紅線范圍外的設(shè)計(jì)不夠重視，造成項(xiàng)目用水、用電的接引設(shè)計(jì)深度不足，用水、用電的接引在圖紙中通常表達(dá)為“接市政用水”、“接市政用電”，在沒有明確接引點(diǎn)及路徑、無詳細(xì)設(shè)計(jì)的情況下，此部分費(fèi)用在概算編制時(shí)通常遺漏少算。我司代建的區(qū)級(jí)福利院、地質(zhì)災(zāi)害點(diǎn)移民集中安置房等項(xiàng)目，分別處于遠(yuǎn)離城區(qū)中心的邊遠(yuǎn)山區(qū)及城郊結(jié)合部，在項(xiàng)目周邊道路等配套設(shè)施未形成的情況下，項(xiàng)目周邊的水源水壓低且極不穩(wěn)定，二個(gè)項(xiàng)目均采用增設(shè)室外消防水池及二次供水的方式才能滿足消防及生活用水需求。因此該項(xiàng)目所處位置的用水、用電環(huán)境決定項(xiàng)目供水、供電方案，造成接水、接電所需的費(fèi)用較高，對(duì)概算總投資額影響大，在設(shè)計(jì)階段若沒有進(jìn)行充分的勘察研究并深化設(shè)計(jì)，將造成概算編制的漏項(xiàng)少算。

根據(jù)現(xiàn)行施工招標(biāo)文件及施工合同范本專用條款關(guān)于發(fā)包人工作的約定，發(fā)包人應(yīng)將施工所需的水、電等接至施工場(chǎng)地，一些項(xiàng)目在完成施工招標(biāo)、施工單位即將進(jìn)場(chǎng)施工時(shí)，才發(fā)現(xiàn)發(fā)包人未解決施工用水、用電問題，無法施工。因此作為政府投資建設(shè)工程項(xiàng)目發(fā)包人的代建單位，應(yīng)要求概算編制單位充分考慮施工用水、用電接引方案，估足費(fèi)用，并在工程開工前及時(shí)申請(qǐng)施工用水、用電，滿足施工需求。

2）構(gòu)成工程建設(shè)其他費(fèi)用的各項(xiàng)費(fèi)用。

政府投資的房屋建筑項(xiàng)目概算中的工程建設(shè)其他費(fèi)用包括前期工作咨詢費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)（代建費(fèi)）、工程監(jiān)理費(fèi)、勘察測(cè)量費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)、環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)、地震安全性評(píng)價(jià)費(fèi)、水土保持咨詢服務(wù)費(fèi)、地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估費(fèi)、節(jié)能專篇編制費(fèi)等，編制概算時(shí)應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況及本地區(qū)的有關(guān)規(guī)定、取費(fèi)依據(jù)，列齊費(fèi)用項(xiàng)目、估足各項(xiàng)費(fèi)用。如筆者曾負(fù)責(zé)的某區(qū)地質(zhì)災(zāi)害點(diǎn)移民集中安置房項(xiàng)目屬于保障性住房且涉及占用林地，因此概算中除上述提及的一些工程建設(shè)其他費(fèi)用外，還包含占用林地可行性研究報(bào)告編制費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、燃?xì)夤こ探ㄔO(shè)費(fèi)、有線電視建設(shè)費(fèi)、公共維修基金、房產(chǎn)測(cè)繪費(fèi)、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估費(fèi)等。

3 督促設(shè)計(jì)單位做好限額設(shè)計(jì)

因設(shè)計(jì)單位在投資控制工作方面相對(duì)薄弱，一些設(shè)計(jì)單位造價(jià)管理方面的業(yè)務(wù)人員水平不高或欠缺經(jīng)驗(yàn)，有的甚至沒有造價(jià)管理人員，有的設(shè)計(jì)單位將設(shè)計(jì)概算委托其他單位編制，造成施工圖設(shè)計(jì)和投資控制工作脫節(jié)，最終根據(jù)設(shè)計(jì)成果編制的預(yù)算超概算。此時(shí)再來調(diào)整設(shè)計(jì)就異常困難且影響建設(shè)進(jìn)度，因此應(yīng)大力要求設(shè)計(jì)單位必須進(jìn)行限額設(shè)計(jì)?？稍谠O(shè)計(jì)合同中約定設(shè)計(jì)及變更的限額，超出部分對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)按一定的比例進(jìn)行扣減，以此要求設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)工作時(shí)必須謹(jǐn)慎、細(xì)致，以減少投資，避免不必要的變更，加快項(xiàng)目進(jìn)度。

4 工期緊、結(jié)構(gòu)復(fù)雜的項(xiàng)目合理劃分工程施工標(biāo)段，設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、工程施工同步推進(jìn)

政府投資的建設(shè)項(xiàng)目有學(xué)校、醫(yī)院、展館、氣象站、福利院、保障性住房等房屋建筑項(xiàng)目，也有道路、環(huán)境整治、景觀提升、公園等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，種類繁多，建設(shè)規(guī)模大小不等。其中有些項(xiàng)目屬于政績(jī)工程、標(biāo)志性建筑，備受地方政府領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注，常被納入地方重點(diǎn)項(xiàng)目，進(jìn)行督查、督辦。這些項(xiàng)目體量大、結(jié)構(gòu)復(fù)雜，急于建成投入使用，在工期緊迫的情況下，精心規(guī)劃項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，合理劃分工程施工標(biāo)段，按各專業(yè)間的先后邏輯順序組織設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工，交叉作業(yè)，充分利用工作面以提高效率顯得十分重要。筆者曾負(fù)責(zé)代建的某區(qū)級(jí)文化中心，總建筑面積30 241 m2，總投資約1.3億元，主要建設(shè)科技館、圖書館、文化館及影劇院，該項(xiàng)目被地方政府確定作為第十一屆中國戲劇節(jié)的演出場(chǎng)館之一，必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)建成投入使用。該項(xiàng)目定額工期為760 d，經(jīng)專家論證后壓縮為450 d，在工期緊、任務(wù)重的情況下，項(xiàng)目分為主體建筑、二次裝修、舞臺(tái)工藝、建筑聲學(xué)、建筑智能化、室外景觀六個(gè)部分進(jìn)行設(shè)計(jì)施工劃分為主體工程、二次裝修、舞臺(tái)機(jī)械及幕布、舞臺(tái)音響、舞臺(tái)燈光、智能化、空調(diào)設(shè)備、電梯、夜景等多個(gè)標(biāo)段，參建單位多達(dá)三十余家。項(xiàng)目建設(shè)過程中始終以經(jīng)專家論證的工期為目標(biāo)，以±0.00以下結(jié)構(gòu)、主體混凝土結(jié)構(gòu)、屋面鋼結(jié)構(gòu)、內(nèi)外裝修、設(shè)備安裝為主要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，各子項(xiàng)設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工交叉同步進(jìn)行。該項(xiàng)目在施工階段，及時(shí)確定材料與專業(yè)施工隊(duì)伍，施工單位加班加點(diǎn)，主體結(jié)構(gòu)、裝修與設(shè)備安裝交叉分段施工，代建及監(jiān)理單位常駐項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，統(tǒng)一協(xié)調(diào)，綜合管理，通過各參建單位的共同努力，項(xiàng)目按時(shí)完成投入使用。

5 竣工財(cái)務(wù)決算及時(shí)辦理

政府投資項(xiàng)目在資金撥付過程中，財(cái)政部門一般會(huì)預(yù)留一部分資金待項(xiàng)目竣工財(cái)務(wù)決算完成、工程保修期滿后撥付。項(xiàng)目竣工財(cái)務(wù)決算辦理是否及時(shí)，也成為考核代建單位的指標(biāo)之一。例如，廈門市同安區(qū)政府規(guī)定，代建單位應(yīng)在項(xiàng)目完工、可投入使用后3個(gè)月內(nèi)報(bào)送工程竣工決算，工程竣工決算經(jīng)財(cái)政審核后15個(gè)工作日內(nèi)完成竣工財(cái)務(wù)決算編制報(bào)審工作，否則每延遲一個(gè)月將扣減代建管理費(fèi)的10%。因此代建單位對(duì)辦理項(xiàng)目竣工財(cái)務(wù)決算工作應(yīng)引起重視，該工作對(duì)計(jì)取代建管理費(fèi)來說事半功倍，不僅可以確保代建工作的付出得到回報(bào)，還可以及時(shí)申請(qǐng)項(xiàng)目剩余資金用于支付工程尾款，緩解施工單位的資金壓力，一定程度上避免了年終歲末工人討薪及勞資糾紛事件的發(fā)生。

總之，投資、進(jìn)度、質(zhì)量控制是代建工作的主要內(nèi)容，代建管理人員應(yīng)通過項(xiàng)目管理實(shí)踐，改進(jìn)代建管理的薄弱環(huán)節(jié)，豐富管理經(jīng)驗(yàn)，提升管理水平，以滿足政府投資項(xiàng)目高質(zhì)量、高效益的要求。