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    房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的風(fēng)險預(yù)防與控制研究

    2017-02-28 20:26厲保全
    中國市場 2017年2期
    關(guān)鍵詞:風(fēng)險預(yù)防控制機(jī)構(gòu)

    厲保全

    [摘要]隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,我國的房地產(chǎn)行業(yè)也在不斷地走向成熟,目前,房地產(chǎn)已經(jīng)成了我國社會經(jīng)濟(jì)的重要增長點(diǎn)。房地產(chǎn)在帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時,也是非常容易導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)和金融風(fēng)險出現(xiàn)的一個行業(yè)。所以,相關(guān)的評估機(jī)構(gòu)必須重視房地產(chǎn)評估體系的完善和健全。文章主要分析了當(dāng)前房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的發(fā)展情況,并進(jìn)行了防范措施的提出,希望能夠幫助我國房地產(chǎn)行業(yè)更加健康地發(fā)展。

    [關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)評估;機(jī)構(gòu);風(fēng)險預(yù)防;控制

    [DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.02.130

    對于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)而言,評估風(fēng)險對于企業(yè)的生存發(fā)展威脅是致命的,一旦出現(xiàn)評估風(fēng)險隱患,不僅需要承擔(dān)評估責(zé)任及經(jīng)濟(jì)利潤損失,對于企業(yè)的公信力更是有著嚴(yán)重的影響。隨著住房改革制度的不斷深化,帶動了我國房地產(chǎn)的發(fā)展,現(xiàn)在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)評估的關(guān)系非常緊密,房地產(chǎn)的發(fā)展也給房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展提供了機(jī)會,對評估服務(wù)的要求也在不斷地提高。但是現(xiàn)在的房地產(chǎn)評估也和其他社會中介一樣,存在的風(fēng)險比較大,必須采取措施來進(jìn)行防范。

    1 我國房地產(chǎn)評估發(fā)展情況

    房地產(chǎn)評估指的是評估房地產(chǎn)。在評估的時候,需要根據(jù)評估的目的。根據(jù)相關(guān)的原則和程序,通過正確的方法來進(jìn)行評估,確保能夠合理的推測、評估和判斷房地產(chǎn)的產(chǎn)值。在我國,房地產(chǎn)評估本身便是一個新行業(yè),其體制還不夠完善,特別是和西方國家相比,無論是評估的方法還是理論都比較落后。為了對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險進(jìn)行評估,我國相關(guān)機(jī)構(gòu)已經(jīng)出臺了一系列的文件對我國的房地產(chǎn)貸款市場來進(jìn)行規(guī)范。[1]這些規(guī)定對房地產(chǎn)評估師評估工作開展、抵押評估行為的規(guī)范,產(chǎn)生了很大影響。

    2 房地產(chǎn)評估行業(yè)存在的風(fēng)險和原因

    近些年,國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,尤其是房地產(chǎn)二級市場得到更大開放,房地產(chǎn)評估在社會經(jīng)濟(jì)、生活中發(fā)揮的作用也越來越大。房地產(chǎn)的買賣、征用、企業(yè)合資和房地產(chǎn)投資等,這些都和房地產(chǎn)評估息息相關(guān)。然而,房地產(chǎn)評估也和其他社會中介行為一樣,有很大的風(fēng)險性,必須加以防范。

    房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也帶動了房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展,但是現(xiàn)在房地產(chǎn)評估行業(yè)存在的問題還比較多,風(fēng)險也比較多,主要體現(xiàn)在下面幾點(diǎn)。

    2.1 評估抵押物時評估出的價值較高

    一般情況下在進(jìn)行房地產(chǎn)價值評估的時候,若是評估出的價格超過其總價的20%,那么這本身便是嚴(yán)重的失誤,但是現(xiàn)在房地產(chǎn)評估的時候,嚴(yán)重失誤比居然超過了50%,這導(dǎo)致的后果比較嚴(yán)重。試想,若是銀行根據(jù)評估出的價值批貸款,而實(shí)際房產(chǎn)價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到評估的價格,若是這種案例出現(xiàn)得比較頻繁,會給銀行帶來非常嚴(yán)重的損失,其風(fēng)險也是比較大的。

    2.2 沒有重視抵押貸款項(xiàng)目本身的可行性評估

    根據(jù)相關(guān)的規(guī)定,若貸款是房地產(chǎn)抵押貸款,借款人無法在規(guī)定期限內(nèi)將欠款還掉,那么銀行有對其房產(chǎn)進(jìn)行處置的權(quán)利,從而降低銀行的損失。這樣也能夠降低銀行面臨的風(fēng)險,避免損失。這樣便會導(dǎo)致很多評估機(jī)構(gòu)在評估的時候,比較重視房產(chǎn)本身的價值,而對借款人本身的償還能力不夠重視。并且房產(chǎn)價值受到的影響因素比較多,若是拖欠的時間過久,其價值也會有一定的折扣,這也直接導(dǎo)致了在欠款人沒有能力還銀行貸款的時候,銀行處理其房產(chǎn)也會比較困難,銀行所處的局面也會比較被動。

    2.3 沒有很好地把握房產(chǎn)暗藏的相關(guān)風(fēng)險

    出現(xiàn)這種情況的原因主要有兩個:首先是評估機(jī)構(gòu)本身的業(yè)務(wù)能力不夠,沒辦法全面地做好評估工作;其次則是評估機(jī)構(gòu)沒有深刻全面地認(rèn)識房產(chǎn)抵押貸款。[2]而在工作開展的時候,我們想要保證借款人能夠及時償還,便必須做好房產(chǎn)抵押評估方面的工作。

    2.4 在抵押貸款業(yè)務(wù)中房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的地位比較尷尬

    在進(jìn)行房屋抵押貸款的時候,銀行、貸款人以及房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系比較微妙,三者相互依賴、相互獨(dú)立,為了自身的利益也會利用對方。并且,房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的地位尤為尷尬。貸款人本身是買評估報告的人,評估機(jī)構(gòu)必須給其提供服務(wù),但是也不能夠不重視銀行,若是房產(chǎn)評估不合格,銀行也會非常不滿意,銀行會不信任這個機(jī)構(gòu),甚至?xí)鈿⑦@個機(jī)構(gòu),所以,其面臨的風(fēng)險比較大。[3]

    2.5 評估師的素質(zhì)會導(dǎo)致風(fēng)險的出現(xiàn)

    評估師若是優(yōu)秀,其寫出的評估報告價值也會比較高,并且評估師對房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)而言是非常重要的。若是評估師本身的道德修養(yǎng)存在問題,為了自身的利益會利用工作過程中存在的漏洞牟利,后果非常嚴(yán)重。

    3 防范房地產(chǎn)評估風(fēng)險的策略

    房地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)在已經(jīng)慢慢地成熟,房地產(chǎn)的風(fēng)險在不斷地降低,但是其中存在的問題還比較多。房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)想要規(guī)避風(fēng)險,便必須做到下面四點(diǎn)。

    3.1 謹(jǐn)慎選擇客戶,保證信息的合法性和真實(shí)性

    在進(jìn)行客戶選擇的時候,評估機(jī)構(gòu)必須慎重,必須全面地審查客戶提供的相關(guān)資料,保證客戶提供資料和信息的真實(shí)性。這便要求客戶和評估機(jī)構(gòu)之間進(jìn)行充分

    合理的溝通,全面地了解房產(chǎn)的實(shí)際價值,確保做出的評估報告可行度較高,維護(hù)評估機(jī)構(gòu)的良好形象,降低其出現(xiàn)風(fēng)險的概率。

    3.2 做好內(nèi)部管理工作,將責(zé)任落實(shí)到每一個人

    房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)必須認(rèn)識到行業(yè)內(nèi)部管理的重要性,對內(nèi)部質(zhì)量控制體系進(jìn)行完善和健全,而想要做到這點(diǎn),便必須保證質(zhì)量控制程序和體系的完善。在我國,評估機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)評估行業(yè)的主體,需要承擔(dān)其應(yīng)該承擔(dān)的任務(wù),其必須做好行業(yè)的協(xié)調(diào)、管理、服務(wù)以及監(jiān)督工作。對這些控制制度而言,估價復(fù)審制度是非常重要的,其存在能夠切實(shí)提高評估機(jī)構(gòu)本身的專業(yè)水平,對評估的程序和方法合理性進(jìn)行評判,這樣能夠很好地降低評估的風(fēng)險,提高評估的合理性。

    3.3 重視制度的完善和創(chuàng)新

    每個行業(yè)都有屬于自身的規(guī)范和相關(guān)的制度,房地產(chǎn)評估行業(yè)想要更好地進(jìn)步和發(fā)展便必須重視評估制度的完善,這也是降低風(fēng)險的重要策略。和國外相比,我國評估機(jī)構(gòu)發(fā)展起步比較晚,和先進(jìn)國家之間的差距也比較大。所以有必要借鑒發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn),并以此為基礎(chǔ)進(jìn)行創(chuàng)新,確保制度的評估規(guī)范和制度符合我國特色。并且在進(jìn)行評估的時候,也必須嚴(yán)格地根據(jù)我國的相關(guān)規(guī)定和發(fā)展進(jìn)行,主管部門也必須發(fā)揮自身的管理監(jiān)督作用,定期評審評估機(jī)構(gòu)以及評估師,若是發(fā)現(xiàn)問題,必須嚴(yán)厲地懲罰,從而給其發(fā)展提供一個良好的環(huán)境。

    3.4 重視評估人員素質(zhì)的提高

    評估人員素質(zhì)對于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)而言是非常重要的,只有評估人員本身的從業(yè)素質(zhì)提高了,房地產(chǎn)行業(yè)才可能健康地發(fā)展。評估師不僅需要具備專業(yè)的知識,而且還必須了解法律、經(jīng)濟(jì)、財務(wù)以及建筑等方面的知識。房地產(chǎn)評估行業(yè)協(xié)會以及主管部門也應(yīng)該有意識地培訓(xùn)評估人員,不斷地提高評估人員的素質(zhì)。此外,評估機(jī)構(gòu)和評估人員還應(yīng)該根據(jù)自身的實(shí)際需要和特點(diǎn)來有針對性地進(jìn)行培訓(xùn),只有這樣,房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)才能夠更好地發(fā)展,滿足社會發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際需要。

    4 結(jié) 論

    隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,我國的房地產(chǎn)行業(yè)不斷地進(jìn)步,房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的作用也愈加突出,特別是現(xiàn)在我國房地產(chǎn)評估行業(yè)起步比較晚,存在的風(fēng)險也比較多。我們必須正視這些風(fēng)險,采取措施解決問題,重視制度的完善,不斷地提高行業(yè)從業(yè)人員本身的素質(zhì)。只有這樣,房地產(chǎn)評估行業(yè)才能夠得到健康的發(fā)展,房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的作用才能夠真正發(fā)揮出來。

    參考文獻(xiàn):

    [1]秦圓圓.完善我國房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)監(jiān)管體制的思考[J].南方金融,2010(4):36-37.

    [2]李敏.房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)脫鉤改制后存在的問題及對策分析[J].時代金融,2014(9):172,176.

    [3]陳宏海.房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的風(fēng)險預(yù)防與控制[J].經(jīng)營管理者,2011(9):192.

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