面向可實(shí)施性的商業(yè)設(shè)施布局規(guī)劃

吳 揚(yáng)

(浙江省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院，浙江 杭州 310000)

面向可實(shí)施性的商業(yè)設(shè)施布局規(guī)劃

吳 揚(yáng)

(浙江省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院，浙江 杭州 310000)

在剖析當(dāng)前商業(yè)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)存在問題的基礎(chǔ)上，以浙江省江山市為例，探討了消費(fèi)時(shí)代商業(yè)設(shè)施規(guī)劃的新框架，并從疏理商業(yè)規(guī)模、明確商業(yè)體系結(jié)構(gòu)、實(shí)現(xiàn)圖則控制引導(dǎo)等方面，提出了其規(guī)劃編制思路，旨在將城市商業(yè)發(fā)展的控制要求落實(shí)到用地層面，實(shí)現(xiàn)商業(yè)規(guī)劃的可操作性。

商業(yè)規(guī)劃，商業(yè)設(shè)施，發(fā)展規(guī)模，空間結(jié)構(gòu)

0 引言

隨著經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展，我國迎來了消費(fèi)時(shí)代。許多城市，尤其是發(fā)達(dá)地區(qū)的發(fā)展重點(diǎn)開始從“生產(chǎn)驅(qū)動”向“消費(fèi)驅(qū)動”轉(zhuǎn)變。商業(yè)作為服務(wù)業(yè)發(fā)展的重要組成，日益成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有決定性的因素，商業(yè)規(guī)劃的重要性也愈發(fā)突出。作為一個(gè)相對新興的規(guī)劃類型，商業(yè)規(guī)劃面向的是商業(yè)這個(gè)高度競爭性、市場化的行業(yè)，該行業(yè)高度的變化性、競爭性與傳統(tǒng)規(guī)劃強(qiáng)調(diào)的穩(wěn)定性、公共性形成了強(qiáng)烈的沖突[1]，商業(yè)本身的特性決定了商業(yè)規(guī)劃的復(fù)雜性。在商業(yè)消費(fèi)日益成為人們生活中的核心內(nèi)容的背景下，如何通過較為成功的商業(yè)規(guī)劃，完善城市的綜合服務(wù)，提升城市的影響力和輻射力，成為當(dāng)前許多城市建設(shè)關(guān)注的重點(diǎn)。

1 商業(yè)規(guī)劃相關(guān)研究回顧

近年來隨著商業(yè)在城市發(fā)展中地位日益凸顯，許多城市都紛紛編制商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃、商業(yè)街區(qū)規(guī)劃等商業(yè)相關(guān)規(guī)劃，關(guān)于商業(yè)規(guī)劃的研究與討論也日益增多。

從編制內(nèi)容來看，目前商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃編制主要依據(jù)商務(wù)部2004年印發(fā)的《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃編制規(guī)范》(商建發(fā)[2004]180號)，規(guī)劃內(nèi)容主要按照規(guī)范要求的內(nèi)容模式進(jìn)行編制，編制內(nèi)容一般為提出各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)、改造思路及業(yè)態(tài)設(shè)置導(dǎo)向，對應(yīng)輻射半徑及規(guī)模指標(biāo)要求，進(jìn)行商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施布點(diǎn)，明確各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)區(qū)域位置、面積規(guī)模、業(yè)態(tài)特色等[2]。

商業(yè)發(fā)展是動態(tài)多變的，如何能夠進(jìn)行有效的管理與引導(dǎo)是城市關(guān)注的重點(diǎn)。因此針對商業(yè)規(guī)劃這一未來學(xué)屆關(guān)注熱點(diǎn)區(qū)，有必要在現(xiàn)有背景與趨勢下，從規(guī)模、業(yè)態(tài)、布局三個(gè)角度入手，形成基于規(guī)劃角度并區(qū)別于傳統(tǒng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的規(guī)劃框架。

2 江山市商業(yè)現(xiàn)狀特征分析

2.1 規(guī)模

現(xiàn)狀總量尚可，規(guī)劃增量較多，但分布不均。江山市中心城區(qū)現(xiàn)狀3 000 m2以上商業(yè)建筑面積為25.55萬m2(《江山市中心城區(qū)商業(yè)設(shè)施規(guī)劃》目前已通過專家論證，即將結(jié)束。文中所有涉及相關(guān)數(shù)據(jù)均截止2015年年底。本文所指商業(yè)設(shè)施為3 000 m2以上獨(dú)立占地的大型商業(yè)、商務(wù)設(shè)施)，人均商業(yè)面積為1.1 m2，現(xiàn)狀商業(yè)規(guī)模處于正常范圍內(nèi)。近期在建和擬建商業(yè)建筑面積為81.79萬m2，建成后人均商業(yè)面積將高出西方發(fā)達(dá)國家人均1.2的相對適宜商業(yè)面積標(biāo)準(zhǔn)；從增量空間分布來看，城北新城新增商業(yè)明顯多于城南新城，存在空間分布不均的情況。主要城市人均商業(yè)面積比較見圖1，各分區(qū)新增商業(yè)量對比見圖2。

2.2 業(yè)態(tài)

以底商為主導(dǎo)，業(yè)態(tài)構(gòu)成和消費(fèi)習(xí)慣相對傳統(tǒng)。江山市中心城區(qū)零售商業(yè)大多以沿街商鋪的形式存在，便利店、超市、百貨店、專賣店等小規(guī)模、低檔次的商業(yè)形式較多，而大型綜合性商場、市中心購物中心、郊區(qū)購物中心等現(xiàn)代、高檔的商業(yè)形式較少。

目前江山市民的消費(fèi)方式還是以傳統(tǒng)的消費(fèi)為主，江山商業(yè)的營運(yùn)時(shí)間為傳統(tǒng)的朝九晚五的方式，和工作日的上班時(shí)間基本重合。

2.3 空間

一級中心較為發(fā)達(dá)，二級中心正在形成。江山商業(yè)空間結(jié)構(gòu)還處于單中心集聚的階段，因此相對于周邊商圈的發(fā)展，傳統(tǒng)核心商圈的發(fā)展是最具規(guī)模和相對成熟的。南北兩翼的二級中心正在建設(shè)，沒有形成能夠支撐“一主兩次”空間結(jié)構(gòu)的商業(yè)中心體系。

2.4 運(yùn)營

以銷售為主，運(yùn)營方式較為落后。從商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營方式看，大部分物業(yè)采用的還是類似房地產(chǎn)開發(fā)所常采用的以銷售為主的方式，很多都是建成后作為商鋪分散出售或出租，導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)在運(yùn)營中無法對商業(yè)運(yùn)營的業(yè)態(tài)進(jìn)行統(tǒng)一控制，店鋪空置率高、業(yè)態(tài)層次不齊的情況突出。

3 江山市商業(yè)設(shè)施規(guī)劃編制思路

3.1 立足江山實(shí)際，梳理商業(yè)發(fā)展規(guī)模

目前的商業(yè)規(guī)劃對于商業(yè)特征和問題的描述過于偏重定性，缺少量的支撐，鮮有對一個(gè)地區(qū)商業(yè)規(guī)模的整體疏理和人均商業(yè)面積的基本判斷[3]。因此本次規(guī)劃的重要內(nèi)容是通過借鑒國內(nèi)外先進(jìn)城市的商業(yè)發(fā)展目標(biāo)及人均商業(yè)面積指標(biāo)，結(jié)合商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀規(guī)模及江山社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，科學(xué)預(yù)測江山商業(yè)的規(guī)模。

3.2 把握差異特色，明確商業(yè)體系結(jié)構(gòu)

商業(yè)等級結(jié)構(gòu)要清晰，這樣能夠避免商業(yè)中心建設(shè)的雷同發(fā)展和惡性競爭。因此規(guī)劃結(jié)合城市空間結(jié)構(gòu)、居住區(qū)布局、大型公共設(shè)施等影響布局的重要因素，確定未來城市商業(yè)設(shè)施布局的空間結(jié)構(gòu)，并對區(qū)內(nèi)重點(diǎn)地區(qū)的發(fā)展重點(diǎn)、業(yè)態(tài)、布局和形態(tài)進(jìn)行指引。

3.3 圖則控制引導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)空間落地

目前規(guī)劃體系對商業(yè)的規(guī)劃控制僅僅體現(xiàn)在用地指標(biāo)上，本身沒有對商業(yè)的業(yè)態(tài)和規(guī)模等作出規(guī)定，政府無法有效地招商引資，也無法對商業(yè)開發(fā)行為進(jìn)行有效的管理和控制[4]。因此本次規(guī)劃將控制指標(biāo)體系分為商業(yè)片區(qū)、商業(yè)街區(qū)、特色商業(yè)街、重點(diǎn)區(qū)塊四類，每級指標(biāo)又可分為強(qiáng)制性和引導(dǎo)性指標(biāo)兩類，從而為不同地區(qū)未來商業(yè)發(fā)展、招商、建設(shè)、控制等提供可操作性的指引意見。

4 江山市商業(yè)設(shè)施布局規(guī)劃

4.1 發(fā)展規(guī)模預(yù)測

江山市商業(yè)設(shè)施用地規(guī)模的確定首先遵循江山中心城區(qū)總體規(guī)劃的要求，同時(shí)參考國家相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)GB 50442—2008城市公共設(shè)施規(guī)劃規(guī)范，并借鑒類似城市的商業(yè)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)經(jīng)驗(yàn)來綜合確定商業(yè)發(fā)展規(guī)模。規(guī)劃確定江山中心城區(qū)各級商圈用地面積約為155 hm2，建筑開發(fā)量約為180萬m2。

預(yù)測結(jié)果匯總見表1。

表1 預(yù)測結(jié)果匯總表

江山中心城區(qū)各級商圈開發(fā)規(guī)模見表2。

表2 江山各級商圈開發(fā)量一覽表

4.2 商業(yè)設(shè)施體系構(gòu)建

1)明確中心：對接區(qū)域、體現(xiàn)差異、確定商業(yè)中心等級。根據(jù)總體規(guī)劃確定的“一帶三片，一主兩次”的城市空間布局形態(tài)，并結(jié)合現(xiàn)有消費(fèi)模式、空間發(fā)展趨勢，規(guī)劃構(gòu)建“城市級—片區(qū)級—社區(qū)級”三級商業(yè)設(shè)施級配結(jié)構(gòu)。各級中心地位與作用關(guān)系如表3所示。

表3 各級中心地位與作用關(guān)系

2)層級細(xì)化：完善各層次商業(yè)中心的規(guī)模、布局及業(yè)態(tài)指引。在商業(yè)等級明確的基礎(chǔ)上，我們對不同等級商業(yè)中心的功能定位、業(yè)態(tài)導(dǎo)向、建設(shè)規(guī)模、空間策略等作了進(jìn)一步指引。其中老城城市級商業(yè)中心主打文化品牌，將商業(yè)開發(fā)與歷史人文特色相互結(jié)合，實(shí)現(xiàn)綜合化發(fā)展；城北和城南片區(qū)級商業(yè)中心重點(diǎn)關(guān)注業(yè)態(tài)組織的綜合化和商圈賣點(diǎn)，其中城北片區(qū)級商業(yè)中心突出高端化，城南片區(qū)級商業(yè)中心突出專業(yè)化；社區(qū)級商業(yè)主要以居住區(qū)為單位，形成整個(gè)江山中心城區(qū)社區(qū)商業(yè)服務(wù)全覆蓋。各級中心發(fā)展指引見表4。

表4 各級中心發(fā)展指引

3)體系優(yōu)化：增加特色區(qū)塊，進(jìn)行彈性化引導(dǎo)。規(guī)劃在傳統(tǒng)商業(yè)等級基礎(chǔ)上，增加特色區(qū)塊這一層級，打破了傳統(tǒng)商業(yè)體系的等級化指引。特色區(qū)塊主要是依托市場作彈性化空間預(yù)留，并依發(fā)展時(shí)序進(jìn)行區(qū)別化指引。在江山商業(yè)設(shè)施規(guī)劃中，結(jié)合江山歷史文化和景觀特色共打造7條特色街和4個(gè)重點(diǎn)區(qū)塊，作為商業(yè)中心之外的重要補(bǔ)充。

4.3 商業(yè)設(shè)施的控制引導(dǎo)

確定了商業(yè)設(shè)施的發(fā)展規(guī)模和體系結(jié)構(gòu)后，為使得這些商業(yè)量能夠落實(shí)在具體的地塊，我們采用控制圖則的形式最終將商業(yè)設(shè)施的布局控制落實(shí)到用地層面。其中商業(yè)片區(qū)和商業(yè)街區(qū)兩個(gè)層次主要以控規(guī)圖則的形式來進(jìn)行規(guī)劃控制，特色區(qū)塊則主要以引導(dǎo)控制為主。

1)商業(yè)片區(qū)圖則控制。確定老城、城北和城南三大商業(yè)片區(qū)的商業(yè)定位，規(guī)劃區(qū)內(nèi)的商業(yè)建筑總量以及各類業(yè)態(tài)的商業(yè)容量比例，同時(shí)確定商圈主導(dǎo)業(yè)態(tài)，鼓勵和限制業(yè)態(tài)種類。另外，在空間布局上對該片區(qū)未來發(fā)展的城市形態(tài)做出布局導(dǎo)向，使其未來城市空間符合規(guī)劃商圈定位。

2)商業(yè)街區(qū)圖則控制。在三大商業(yè)片區(qū)的商業(yè)總量控制和業(yè)態(tài)引導(dǎo)控制的基礎(chǔ)上，我們結(jié)合常規(guī)的控制性規(guī)劃控制要素對片區(qū)內(nèi)各地塊用地面積、用地性質(zhì)、商業(yè)面積、商業(yè)所需停車位、商業(yè)主要業(yè)態(tài)等進(jìn)行了規(guī)劃。

3)特色區(qū)塊控制引導(dǎo)。確定特色商業(yè)街及重點(diǎn)區(qū)塊的發(fā)展定位和商業(yè)建筑總量，同時(shí)確定主導(dǎo)業(yè)態(tài)，鼓勵和限制業(yè)態(tài)種類。另外，在空間布局上對該特色區(qū)塊未來發(fā)展的空間形態(tài)做出布局導(dǎo)向。

5 結(jié)語

隨著商業(yè)在城市發(fā)展中地位日益凸顯，商業(yè)規(guī)劃的研究也日益增多。作為提升城市活力與影響的重要措施，商業(yè)規(guī)劃的成功與否決定了其發(fā)展品質(zhì)以及吸引力。在缺乏相應(yīng)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)實(shí)下，商業(yè)設(shè)施規(guī)劃值得深入研究探索。江山市商業(yè)設(shè)施規(guī)劃僅僅是拋磚引玉，在編制方法、思路、內(nèi)容等方面還有待進(jìn)一步完善。

[1] 謝滌湘.市場經(jīng)濟(jì)體制下城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃研究[J].現(xiàn)代城市研究，2008(3):14-18.

[2] 陳志誠，侯 雷.探索有效的規(guī)劃控制與引導(dǎo)模式——淺議城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃新的范型[J].城市規(guī)劃，2011(4):26-29.

[3] 馬 璇，林辰輝.消費(fèi)時(shí)代城市商業(yè)規(guī)劃的探索與實(shí)踐[J].城市規(guī)劃學(xué)刊，2012(7):193-197.

[4] 蔣維科.如何實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃體系中對商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的布局控制研究——以蘇州工業(yè)園區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃為例[A].2010中國城市規(guī)劃年會論文集[C].2010.

Commercial facility layout planning based on implementation

Wu Yang

(ZhejiangUrban&RuralPlanningDesignInstitute,Hangzhou310000,China)

Based on analyzing current commercial facilities planning and construction problems, taking Jiangshan city of Zhejiang province as an example, the paper explores new commercial facility planning frame in the consumption era, and puts forward its planning and compiling concepts from aspects of collecting commercial scale, identifying commercial system structure and realizing drawing and planning control guidance, with a view to implement land utilization of urban commercial development control and to realize operational commercial planning as well.

commercial planning, commercial facilities, development scale, spatial structure

1009-6825(2017)01-0022-03

2016-10-20

吳 揚(yáng)(1984- )，女，工程師

TU984.13

A