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    投資海外房產(chǎn)應(yīng)慎之又慎

    2017-02-21 22:10:26高峰
    上海企業(yè) 2016年12期
    關(guān)鍵詞:置業(yè)溫哥華國人

    高峰

    近年來,更多中國人在美國、澳大利亞、加拿大、日本等多個國家買房置業(yè)。有數(shù)據(jù)顯示,在國人大量置業(yè)的影響下,溫哥華、倫敦、斯德哥爾摩等地房價自2011年以來已平均上漲50%,而其他金融中心僅上漲13%,由此造成與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和通脹十分不符的情形。

    有報道稱,作為中國房地產(chǎn)投資第二大目的地的澳大利亞,因為當(dāng)?shù)鼐用癖г狗Q,中國人對悉尼和墨爾本等城市的房地產(chǎn)的需求旺盛,致使本國居民對市場價格不敢問津,由此當(dāng)?shù)亻_啟了對外國買家的打壓。

    “用國內(nèi)買毛坯房的錢換國外精裝修的家”、“買房移民”……這些標(biāo)語是近年來吸引國人海外置業(yè)的常用宣傳語,也是國人海外購置房產(chǎn)的主要原因。在此背景下,眾多國內(nèi)房企開始遠(yuǎn)赴海外建房,做起國內(nèi)人的生意。

    《中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展研究報告》顯示,2015年海外房地產(chǎn)投資總額已達(dá)250億美元,正以年均50%左右的速度增長。

    中國資本已經(jīng)成為世界上第二大跨境房地產(chǎn)投資來源,僅次于美國,超越了加拿大、中國香港和新加坡。據(jù)悉,2014年,萬科、萬達(dá)、綠地、保利、中海、碧桂園等大中房企均選擇布局海外房產(chǎn),共有27宗項目,同比增長了93%。

    由于國內(nèi)一線城市高品質(zhì)可售資產(chǎn)稀缺,以及核心或核心增長型資產(chǎn)收益率不斷被擠壓,越來越多國內(nèi)投資者轉(zhuǎn)向海外尋求投資機(jī)會。另一個原因則是匯率波動,預(yù)計中國的海外投資在中短期內(nèi)將會持續(xù)增長。

    萬科創(chuàng)始人王石此前就指出,一方面要平衡國內(nèi)風(fēng)險,另一方面國外有發(fā)展前景,未來萬科海外發(fā)展的重點在兩個經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)一一北美和歐洲,核心是三個國家:美國、加拿大和英國。

    有業(yè)內(nèi)人士表示,國內(nèi)房企到國外開發(fā)的房產(chǎn)大多還是賣給國人,國人相對熟悉這些房企,并且他們更懂國人的需求和喜好。

    以萬科為例,自2013年2月開始,萬科與鐵獅門共同開發(fā)美國舊金山富升街201地塊的高層豪華住宅公寓項目,正式布局美國。2015年10月,萬科以3000萬英鎊收購了位于英國倫敦科技城中心的The Stage項目20%股份,一舉進(jìn)入歐洲房地產(chǎn)市場。據(jù)不完全統(tǒng)計,截至目前,萬科在中國香港、新加坡、舊金山、紐約、西雅圖、倫敦等城市至少擁有17個項目。

    萬達(dá)方面,自2014年以來,萬達(dá)注資20億至30億英鎊在英國開展城市改造項目;2014年7月,萬達(dá)以9億美元投資興建美國芝加哥的一座五星級地標(biāo)酒店及公寓;同年8月,萬達(dá)以9億美元并購澳大利亞黃金海岸珠寶三塔項目,并于2016年攜手日東集團(tuán)投資數(shù)十億澳元在黃金海岸建設(shè)主題度假村以及主題公園。此外,萬達(dá)還于2015年12月獲批新建價值達(dá)10億澳元的悉尼環(huán)形碼頭項目,其中公寓產(chǎn)品預(yù)估均價超4.5萬美元以上。

    綠地集團(tuán)重點布局的海外區(qū)域更是大多處在國人有較多海外置業(yè)需求或華人較多的地方。例如韓國濟(jì)州島項目、“倫敦之巔”、悉尼、洛杉磯等地的“綠地中心”、紐約“太平洋公園”、馬來西亞的智慧城市等等。碧桂園甚至100億加碼馬來西亞市場,以“第二家園”的宣傳語吸引國內(nèi)投資者。

    瑞銀最新發(fā)布的2016年全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)報告指出,剛性供給以及中國買家持續(xù)涌入,成為推動海外房價不斷攀升的重要因素,低利率、全球資本的流入和投資者對于回報率的樂觀心態(tài)更助長了這一膨脹勢頭。

    報告顯示,過去五年內(nèi)溫哥華,倫敦和斯德哥爾摩的房價激增,房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險排行前三。悉尼、慕尼黑和中國香港的估值也不容樂觀,舊金山是美國估值最高的房地產(chǎn)市場,但尚未達(dá)到泡沫風(fēng)險。在接近房地產(chǎn)泡沫的城市中,房價自2011年以來已經(jīng)增加了近50%,而其他城市的平均漲幅只有不到15%。

    以加拿大溫哥華為例,溫哥華的排名從去年的第四位飆升至第一位,該城市的房價在過去十年中翻了一倍,這也引發(fā)了當(dāng)?shù)鼐用竦膹?qiáng)烈抗議,因為目前的房價已經(jīng)相當(dāng)于他們多數(shù)人一生所有收入的90%。

    “如此懸殊的差距與各自當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)狀況和通膨率不符。這些城市的共同點是利率非常低,這與實體經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁表現(xiàn)背道而馳。對多數(shù)估值過高的市場而言,這種形勢不堪一擊?!比疸y方面表示。

    瑞銀指出,宏觀經(jīng)濟(jì)態(tài)勢的變化,投資者情緒的轉(zhuǎn)變或者供給量的大幅增加,都有可能引發(fā)房價的迅速下降,因此部分市中心的房價被嚴(yán)重高估。

    此外,海外置業(yè)政策風(fēng)險也不可低估。此前因國人買房大幅度推升房價后,新加坡、澳大利亞均采取了部分限制外國人置業(yè)的措施。

    今年7月25日,作為加拿大國外投資者最多的地區(qū),加拿大溫哥華宣布房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅新政,8月2日起將向來自海外的房地產(chǎn)投資者額外征收15%的房屋轉(zhuǎn)讓稅。這意味著,賣價為200萬加元的房產(chǎn),此前僅需繳納3.8萬加元(約為19.2萬元人民幣)轉(zhuǎn)讓稅,而現(xiàn)在則漲到33.8萬加元(約為170.4萬元人民幣),單這一項稅費就增加近8倍。

    而今年6月加拿大央行對多倫多和溫哥華房地產(chǎn)市場發(fā)出警告稱,長期來看房地產(chǎn)供給仍有彈性,需求基本面不支持房價強(qiáng)勁上漲,需注意防范樓市風(fēng)險,并警告房價上漲不可持續(xù)。

    海外置業(yè)不僅面臨法律風(fēng)險、匯率風(fēng)險,且因宏觀政策的改變,持有、轉(zhuǎn)讓成本改變的不可控,也會使房產(chǎn)隨時暴露在風(fēng)險之中。

    (作者系中國城市經(jīng)濟(jì)文化研究會秘書長、中國科學(xué)院教授、作家)

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