《資產(chǎn)評估法》與現(xiàn)行房地產(chǎn)估價(jià)的差異探討

文/徐峰

《資產(chǎn)評估法》與現(xiàn)行房地產(chǎn)估價(jià)的差異探討

文/徐峰

《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》（以下簡稱《資產(chǎn)評估法》）已由全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)于2016年7月2日通過，自2016年12月1日起施行。本次通過的《資產(chǎn)評估法》涉及六個(gè)專業(yè)，歸屬五個(gè)部門管理。按照國務(wù)院現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定，評估行業(yè)在經(jīng)過幾次清理整頓后，劃分形成資產(chǎn)評估、土地估價(jià)、房地產(chǎn)估價(jià)、礦業(yè)權(quán)評估、舊機(jī)動(dòng)車鑒定評估和保險(xiǎn)公估等六大類評估領(lǐng)域，分別由財(cái)政部、國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、商務(wù)部、保監(jiān)會(huì)五個(gè)部門管理。

目前房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)執(zhí)行的國家標(biāo)準(zhǔn)為2013年6月26日由中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與中華人民共和國國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》（以下簡稱《標(biāo)準(zhǔn)》）和2015年4月8日聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（以下簡稱《規(guī)范》）。

中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)是全國性的房地產(chǎn)估價(jià)和經(jīng)紀(jì)行業(yè)自律管理組織，由從事房地產(chǎn)估價(jià)和經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的專業(yè)人士、機(jī)構(gòu)及有關(guān)單位組成，依法對房地產(chǎn)估價(jià)和經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)行自律管理。

筆者將圍繞《資產(chǎn)評估法》所涉及的房地產(chǎn)估價(jià)程序和技術(shù)上的一些要求，依據(jù)有關(guān)條款進(jìn)行對比分析和探討。

一、評估專業(yè)人員的差異

《資產(chǎn)評估法》的第八條明確規(guī)定：“評估專業(yè)人員包括評估師和其他具有評估專業(yè)知識(shí)及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的評估從業(yè)人員。評估師是指通過評估師資格考試的評估專業(yè)人員。國家根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要確定評估師專業(yè)類別?！倍读⒎夹g(shù)規(guī)范（試行）（二）》（法工委發(fā)〔2011〕5號(hào)）中第十條對“執(zhí)業(yè)人員”和“從業(yè)人員”作了界定：“執(zhí)業(yè)人員”用于表述符合法律規(guī)定的條件，依法取得相應(yīng)執(zhí)業(yè)證書，并從事為社會(huì)公眾提供服務(wù)的人員，例如《律師法》第二條對律師的規(guī)定、《注冊會(huì)計(jì)師法》第二條對注冊會(huì)計(jì)師的規(guī)定?！皬臉I(yè)人員”用于表述在一般性行業(yè)就業(yè)的人員，如《社會(huì)保險(xiǎn)法》第十條第二款的規(guī)定、《教育法》第四十條第一款的規(guī)定。

根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范評估行業(yè)管理意見的通知》（國辦發(fā)〔2003〕101號(hào)），目前國家設(shè)置的評估師有六大專業(yè)類別，即資產(chǎn)評估師、房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師、礦業(yè)權(quán)評估師、保險(xiǎn)公估從業(yè)人員和舊機(jī)動(dòng)車鑒定估價(jià)師。

《規(guī)范》和《標(biāo)準(zhǔn)》對房地產(chǎn)估價(jià)的定義是：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受他人委托，選派注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行分析、測算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動(dòng)。并且要求估價(jià)報(bào)告經(jīng)審核合格后，由不少于兩名參加估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽名及加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，并按有關(guān)規(guī)定和估價(jià)委托合同交付估價(jià)委托人。

《規(guī)范》中有條文作出解釋：本規(guī)范將原規(guī)范中的“估價(jià)人員”明確為注冊房地產(chǎn)估價(jià)師或房地產(chǎn)估價(jià)師。非注冊房地產(chǎn)估價(jià)師只能作為“參與估價(jià)人員”協(xié)助或幫助注冊房地產(chǎn)估價(jià)師開展有關(guān)工作，并且其工作的質(zhì)量和后果均由注冊房地產(chǎn)估價(jià)師承擔(dān)。

筆者認(rèn)為，上述條款的表述可以被視作國家將評估專業(yè)人員界定為執(zhí)業(yè)人員（即注冊房地產(chǎn)估價(jià)師）和從業(yè)人員的證據(jù)。根據(jù)《規(guī)范》中的規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的完成和簽署必須由注冊房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)行。

二、評估所涉當(dāng)事人的差異

在《規(guī)范》和《標(biāo)準(zhǔn)》中，估價(jià)當(dāng)事人是指與房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)有直接關(guān)系的單位或個(gè)人，包括房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)委托人。因此，“當(dāng)事人”既包含了委托人，又包含了受托人。另外估價(jià)委托人在《規(guī)范》和《標(biāo)準(zhǔn)》里指的是委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為其提供估價(jià)服務(wù)的單位或個(gè)人，俗稱“客戶”，不一定是估價(jià)對象的權(quán)利人。

《資產(chǎn)評估法》的第二十二條規(guī)定：委托人有權(quán)自主選擇符合《資產(chǎn)評估法》規(guī)定的評估機(jī)構(gòu)，任何組織或者個(gè)人不得非法限制或者干預(yù)。評估事項(xiàng)涉及兩個(gè)以上當(dāng)事人的，由全體當(dāng)事人協(xié)商委托評估機(jī)構(gòu)。委托開展法定評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)依法選擇評估機(jī)構(gòu)。這條規(guī)定第二款中所提及的“當(dāng)事人”是指與評估事項(xiàng)有直接關(guān)系的單位或個(gè)人。這里的“當(dāng)事人”是特指，即估價(jià)委托人和估價(jià)對象的權(quán)利人。從上文可以看出，《資產(chǎn)評估法》和《規(guī)范》中所指的“當(dāng)事人”是有區(qū)別的。

三、評估業(yè)務(wù)承辦人員的差異

對評估業(yè)務(wù)承辦人員，《規(guī)范》中是這樣規(guī)定的：除應(yīng)采用批量估價(jià)的項(xiàng)目外，每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)至少有一個(gè)注冊房地產(chǎn)估價(jià)師全程參與受理估價(jià)委托、實(shí)地查勘估價(jià)對象、撰寫估價(jià)報(bào)告等估價(jià)工作?！顿Y產(chǎn)評估法》的第二十四條則規(guī)定：對受理的評估業(yè)務(wù)，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指定至少兩名評估專業(yè)人員承辦。委托人有權(quán)要求與相關(guān)當(dāng)事人及評估對象有利害關(guān)系的評估專業(yè)人員回避。

依據(jù)《資產(chǎn)評估法》第八條，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)由兩名注冊房地產(chǎn)估價(jià)師承辦，或者由一名注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和一名具有評估專業(yè)知識(shí)及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的評估從業(yè)人員承辦，或者由兩名具有評估專業(yè)知識(shí)及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的評估從業(yè)人員承辦，都是符合規(guī)定的。從《資產(chǎn)評估法》第八條和《規(guī)范》、《標(biāo)準(zhǔn)》的對比分析可看出，它們對“評估專業(yè)人員”的定義是有所區(qū)別的。筆者認(rèn)為，只有由兩名注冊房地產(chǎn)估價(jià)師承辦估價(jià)業(yè)務(wù)，才能既符合《資產(chǎn)評估法》的規(guī)定，又滿足《規(guī)范》的要求。

四、評估業(yè)務(wù)現(xiàn)場勘查程序的差異

《資產(chǎn)評估法》第二十五條明確規(guī)定：評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估業(yè)務(wù)具體情況，對評估對象進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，收集權(quán)屬證明、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息和其他資料并進(jìn)行核查驗(yàn)證、分析整理，作為評估的依據(jù)。

這一條款是關(guān)于評估業(yè)務(wù)現(xiàn)場勘查程序要求的，涉及四個(gè)方面：第一，現(xiàn)場勘查程序的履行；第二，搜集必要評估資料作為依據(jù)；第三，對取得的資料進(jìn)行核查、驗(yàn)證；第四，對資料進(jìn)行分析和整理?！兑?guī)范》在有關(guān)估價(jià)程序的條款中規(guī)定：對搜集的估價(jià)所需資料應(yīng)進(jìn)行檢查。當(dāng)估價(jià)委托人是估價(jià)對象權(quán)利人時(shí)，應(yīng)查看估價(jià)對象的權(quán)屬證明原件，并應(yīng)將復(fù)印件與原件核對，不得僅憑復(fù)印件判斷或假定估價(jià)對象的權(quán)屬狀況，《規(guī)范》還在條文說明中作了解釋：雖然估價(jià)委托人應(yīng)當(dāng)如實(shí)提供其掌握的估價(jià)所需資料，并對其提供的資料的合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)，但也要對估價(jià)委托人提供的資料審慎檢查。對于估價(jià)對象的權(quán)屬狀況，當(dāng)估價(jià)委托人自稱是估價(jià)對象權(quán)利人時(shí)，不能僅憑權(quán)屬證明復(fù)印件作出判斷，應(yīng)與原件進(jìn)行核對。兩者相比較，《資產(chǎn)評估法》較《規(guī)范》在取得資料的力度上要更進(jìn)一步，更加突出了評估專業(yè)人員（即注冊房地產(chǎn)估價(jià)師）的義務(wù)，不僅要審查核實(shí)資料，而且要去驗(yàn)證資料的合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性，此外，在程度上也作出了更進(jìn)一步要求，即對搜集的資料要進(jìn)行必要的分析、歸納和整理，其后才能形成評定估算的依據(jù)。

五、評估方法選擇的差異

對評估方法的選擇，在《資產(chǎn)評估法》第二十六條中，也有更加清晰明確的定義：評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)恰當(dāng)選擇評估方法，除依據(jù)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則只能選擇一種評估方法的外，應(yīng)當(dāng)選擇兩種以上評估方法，經(jīng)綜合分析，形成評估結(jié)論，編制評估報(bào)告。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對評估報(bào)告進(jìn)行內(nèi)部審核。

上述條款是關(guān)于評估方法選擇和機(jī)構(gòu)內(nèi)部審核的規(guī)定，涉及四個(gè)方面：第一，評估方法的選擇應(yīng)當(dāng)恰當(dāng)，應(yīng)具體說明選擇的理由和放棄的理由；第二，選用的評估方法數(shù)量，根據(jù)評估準(zhǔn)則，除只能選擇一種評估方法的外，評估業(yè)務(wù)必須選擇兩種以上評估方法，這是對所有專業(yè)類別評估的要求；第三，評估結(jié)論的形成，必須經(jīng)過綜合分析，充分闡述評估結(jié)論的選取；第四，內(nèi)部審核，評估機(jī)構(gòu)對外出具的評估報(bào)告必須經(jīng)過內(nèi)部審核。《資產(chǎn)評估法》在這一條款中，對選擇估價(jià)方法作出規(guī)定：首先是要遵守所有專業(yè)類別評估的執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則，其次要有兩種以上的評估方法。估價(jià)方法的選擇在《規(guī)范》中描述如下：當(dāng)估價(jià)對象僅適用一種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，可只選用一種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。當(dāng)估價(jià)對象適用兩種或兩種以上估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，宜同時(shí)選用所有適用的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍。當(dāng)必須取舍時(shí)，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明并陳述理由。《資產(chǎn)評估法》和《規(guī)范》都強(qiáng)調(diào)用兩種以上評估方法，《規(guī)范》更加注重于方法的適用性，并且明確，只要是適用的方法，都要運(yùn)用?！顿Y產(chǎn)評估法》表達(dá)了選擇方法的最低要求，即至少兩種評估方法。

六、評估報(bào)告簽章、責(zé)任的差異

《資產(chǎn)評估法》第二十七條規(guī)定：評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由至少兩名承辦該項(xiàng)業(yè)務(wù)的評估專業(yè)人員簽名并加蓋評估機(jī)構(gòu)印章。評估機(jī)構(gòu)及其評估專業(yè)人員對其出具的評估報(bào)告依法承擔(dān)責(zé)任。委托人不得串通、唆使評估機(jī)構(gòu)或者評估專業(yè)人員出具虛假評估報(bào)告。

上述條款是關(guān)于評估報(bào)告的簽章、責(zé)任和委托人授意虛假報(bào)告的規(guī)定。評估報(bào)告須由至少兩名承辦該業(yè)務(wù)的評估專業(yè)人員簽名，并由評估機(jī)構(gòu)蓋章，非法定評估報(bào)告可以由從業(yè)人員簽名。

《規(guī)范》在相應(yīng)條款中指出：估價(jià)報(bào)告經(jīng)審核合格后，應(yīng)由不少于兩名參加估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽名及加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，并應(yīng)按有關(guān)規(guī)定和估價(jià)委托合同交付估價(jià)委托人。這說明無論是法定估價(jià)報(bào)告還是非法定估價(jià)報(bào)告，都必須由注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽名，“從業(yè)人員”不能簽署房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。換言之，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的法律責(zé)任是由簽字的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)的。

七、評估檔案保存期限的差異

《規(guī)范》對評估檔案保存期限也有明確規(guī)定：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)整理和保存估價(jià)資料，并應(yīng)保存到估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束且不得少于10年。保存期限應(yīng)自估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算。

《資產(chǎn)評估法》第二十九條則規(guī)定：評估檔案的保存期限不少于十五年，屬于法定評估業(yè)務(wù)的，保存期限不少于三十年。這一條款是關(guān)于評估檔案的保存期限的，法定評估業(yè)務(wù)檔案保存期限不少于30年（包括30年），非法定評估業(yè)務(wù)檔案保存期限不少于15年（包括15年）。評估檔案的保存期限，自評估合同終止之日起計(jì)算，這表示，對法定業(yè)務(wù)的事后追責(zé)期限為30年，對非法定業(yè)務(wù)的事后追責(zé)期限為15年。資產(chǎn)評估領(lǐng)域現(xiàn)有評估師超過13萬人，評估人員大約60多萬，評估機(jī)構(gòu)超過1.4萬家，涉及六個(gè)專業(yè)，歸屬五部門管理，評估對象可分六大類：不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益。前面五類對應(yīng)我國目前的資產(chǎn)評估、土地評估（估價(jià)）、房地產(chǎn)評估（估價(jià)）、礦業(yè)權(quán)評估、保險(xiǎn)公估和舊機(jī)動(dòng)車評估六大類評估行業(yè)，不同行業(yè)對檔案保存期限的要求會(huì)有所不同?！顿Y產(chǎn)評估法》涵蓋了以上所有專業(yè)類別評估，因此，所有行業(yè)的保存期限都要嚴(yán)格按照《資產(chǎn)評估法》的要求執(zhí)行。

八、估價(jià)委托人權(quán)利的差異

《規(guī)范》中未有條文對估價(jià)委托人權(quán)利這方面作出明確規(guī)定，但從對相關(guān)條文的解釋可以看出，《規(guī)范》中隱含了這方面的要求。《規(guī)范》中規(guī)定：估價(jià)技術(shù)報(bào)告可按估價(jià)委托合同約定不向估價(jià)委托人提供。相對應(yīng)的條文說明所作的解釋為：估價(jià)委托合同中對是否向估價(jià)委托人提供估價(jià)技術(shù)報(bào)告未作約定或約定不明確的，如果估價(jià)委托人要求提供估價(jià)技術(shù)報(bào)告，則房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)向其提供估價(jià)技術(shù)報(bào)告。這說明，委托人如果對房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告有異議，有權(quán)利要求估價(jià)機(jī)構(gòu)提供技術(shù)報(bào)告。換言之，委托人可以要求估價(jià)機(jī)構(gòu)對估價(jià)程序及如何得出估價(jià)結(jié)論等作出書面解釋。而《資產(chǎn)評估法》的第三十條規(guī)定：委托人對評估報(bào)告有異議的，可以要求評估機(jī)構(gòu)解釋。這說明，評估報(bào)告出具后要求評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行解釋，是委托人的權(quán)利，即對估價(jià)報(bào)告作出解釋是估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的應(yīng)盡義務(wù)。

綜上所述，現(xiàn)有《規(guī)范》和《標(biāo)準(zhǔn)》與《資產(chǎn)評估法》規(guī)定尚存有一定差異，應(yīng)根據(jù)《資產(chǎn)評估法》對前二者作出及時(shí)修改。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)估價(jià)在實(shí)際操作中，除《規(guī)范》和《標(biāo)準(zhǔn)》的要求有更高、更嚴(yán)格的方面外，都必須按照《資產(chǎn)評估法》來實(shí)施，這樣才能促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)更加規(guī)范、健康地發(fā)展。

（作者單位：上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司）