我國房地產(chǎn)眾籌現(xiàn)狀及其法律問題探析

王夢君

北京工商大學(xué)法學(xué)院，北京 102488

我國房地產(chǎn)眾籌現(xiàn)狀及其法律問題探析

王夢君*

北京工商大學(xué)法學(xué)院，北京 102488

房地產(chǎn)眾籌是通過互聯(lián)網(wǎng)形式面向大眾公開進行的與房產(chǎn)項目相關(guān)的投融資行為，自2014年起在中國興起以來，發(fā)展態(tài)勢良好，但也存在相關(guān)法律問題，本文旨在對該行業(yè)現(xiàn)狀以及法律問題進行分析。

房地產(chǎn)眾籌；行業(yè)現(xiàn)狀；法律問題

2014年11月國務(wù)院常務(wù)會議首次提出“開展股權(quán)眾籌融資試點，積極探索和規(guī)范發(fā)展服務(wù)創(chuàng)新的互聯(lián)網(wǎng)金融”。在政府支持以及商業(yè)判斷的背景下，國內(nèi)各大房地產(chǎn)商紛紛與互聯(lián)網(wǎng)金融機構(gòu)合作，推出房產(chǎn)眾籌項目。

一、房地產(chǎn)眾籌的界定

眾籌是指一群人出于營利或非營利的目的，通過互聯(lián)網(wǎng)平臺為特定項目或公司提供資金支持。房地產(chǎn)眾籌就是將眾籌這一融資方式運用到該行業(yè)。筆者借鑒眾籌分類標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合房地產(chǎn)眾籌項目，將房地產(chǎn)眾籌劃分為以下三種類型：產(chǎn)品型、借貸型和股權(quán)型[1]。

二、國內(nèi)房地產(chǎn)眾籌發(fā)展現(xiàn)狀

在眾多參與房地產(chǎn)眾籌的玩家中，有傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商，有房地產(chǎn)信息網(wǎng)站，也有新型眾籌平臺，通過各平臺的官方網(wǎng)站、時事新聞等相關(guān)資料的整理，筆者梳理了房地產(chǎn)眾籌自2014年興起以來，行業(yè)內(nèi)發(fā)生的一系列大事件[2]：

2014年3月4日，中關(guān)村募集200人滄州眾籌買房，這成為我國首例眾籌建房；2014年6月17日，房寶寶作為首款房產(chǎn)眾籌產(chǎn)品上線；2014年8月18日，由平安好房推出的美國南卡加夫尼市學(xué)生公寓項目是首款海外房產(chǎn)眾籌項目；2014年9月23日，萬科聯(lián)合搜房網(wǎng)推出房產(chǎn)眾籌項目，這是開發(fā)商在眾籌領(lǐng)域的第一次嘗試；2014年10月10日，新浪樂居作為首家眾籌建房投資平臺上線；2014年11月1日，中籌網(wǎng)金作為首家專門做“房產(chǎn)眾籌”的平臺上線；2015年5月29日，成立首個房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟；2015年6月2日，國內(nèi)第一支房產(chǎn)眾籌基金由平安好房聯(lián)合大華基金推出。

(一)借貸型

以“搜房眾籌”的項目萬科城為例，蘇州萬科城為萬科首個房產(chǎn)眾籌項目。項目以蘇州萬科城一套全裝100m2、市值約90萬元的三房作為標(biāo)的，眾籌金額為54萬元。根據(jù)規(guī)則，投資者只要投資1000元以上，在眾籌成功后，便可參與接下來的競買；萬科通過搜房網(wǎng)作為眾籌平臺在投資者中進行拍賣，最終只有一位投資者買下該套房產(chǎn)。中標(biāo)者將獲得折扣購房權(quán)；而成交金額超出54萬的部分，將作為投資收益分給未能拍得房屋的其他人。

(二)股權(quán)型

在眾籌項目成立的前提下，眾籌發(fā)起方負責(zé)協(xié)助全部眾籌參與者在當(dāng)?shù)刈猿钟袠?biāo)的的房產(chǎn)公司(以下簡稱“A公司”)以購買眾籌標(biāo)的房產(chǎn)，眾籌參與者根據(jù)持有的眾籌產(chǎn)品份額持有A公司的相應(yīng)股權(quán)份額(1份眾籌產(chǎn)品對應(yīng)A公司5%的股權(quán))，眾籌參與者共同作為A公司的全資股東。

(三)產(chǎn)品型

眾籌平臺面向特定共同建房投資人群眾籌，招募會員參與眾籌建房計劃。如果有合意的項目，可交訂金1000元并簽訂意向協(xié)議。當(dāng)參與人數(shù)達到規(guī)定數(shù)量，平臺提前一個月告知開始拍地，拍地成功后，參與者交納最低30%的“首付”并簽訂詳細購房協(xié)議，之后便開始尋找合適開發(fā)商代理建房。建房期間，平臺每三個月定期發(fā)送建房報告給眾籌參與者，披露房屋建設(shè)進展。預(yù)計9-12個月后，項目可以領(lǐng)到銷售許可證，這時眾籌參與者需簽訂正式買房合同并辦理按揭貸款。待房屋竣工驗收，為參與者辦理交付手續(xù)，平臺會收取管理費。

三、房地產(chǎn)眾籌的法律問題分析

(一)產(chǎn)品型

產(chǎn)品型房地產(chǎn)眾籌的是以“房地產(chǎn)”為回報形式的眾籌，眾籌支持的最終目的是獲得“房地產(chǎn)”這一事物，獲得產(chǎn)品消費[3]。就實踐來看，目前絕大部分產(chǎn)品型房地產(chǎn)眾籌在網(wǎng)上發(fā)起眾籌時還處在立項階段，既未獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，開發(fā)建設(shè)的資金投入也未達規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，那么是否違反了我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條有關(guān)規(guī)定？

(二)股權(quán)型

股權(quán)型房地產(chǎn)眾籌實踐的一大困難在于用什么樣的財富標(biāo)準(zhǔn)來衡量投資者是否合格[4]。對投資者要求過高，不利于項目推廣，也不符合“普惠金融”的特性；若對投資者要求過低，又無法實現(xiàn)保護投資者的目的?！端侥脊蓹?quán)眾籌征求意見稿》第14條試圖對私募股權(quán)眾籌的投資者設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)。目前，股權(quán)型房地產(chǎn)眾籌的投資者是否符合私募股權(quán)對于投資者的要求還有待商榷。

(三)產(chǎn)品型

2016年8月24日，中國銀監(jiān)會、工業(yè)和信息化部、公安部、國家互聯(lián)網(wǎng)信息辦公室聯(lián)合發(fā)布了《網(wǎng)絡(luò)借貸信息中介機構(gòu)業(yè)務(wù)活動管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)。《辦法》明確網(wǎng)貸機構(gòu)的本質(zhì)是信息中介機構(gòu)，開展的業(yè)務(wù)是金融信息中介服務(wù)，涉及資金融通及相關(guān)風(fēng)險管理，并且明確“禁止網(wǎng)貸機構(gòu)開展類資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)或?qū)崿F(xiàn)以打包資產(chǎn)、證券化資產(chǎn)、信托資產(chǎn)、基金份額等形式的債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為”。禁止平臺進行類資產(chǎn)證券化的規(guī)定使得實踐中債權(quán)型房地產(chǎn)眾籌的交易模式由“創(chuàng)新”轉(zhuǎn)變?yōu)椤安缓弦?guī)”。

綜上，房地產(chǎn)眾籌行業(yè)在我國發(fā)展還存在諸多問題，也需要通過法律及監(jiān)管手段助推其走上正規(guī)化、科學(xué)化道路。

[1]雷禹，陳文.房地產(chǎn)眾籌發(fā)展模式研究[J].南方金融，2015(總464期).

[2]嚴(yán)躍進.眾籌購房能走多遠[J].新產(chǎn)經(jīng)，2014(12).

[3]梁清華.我國眾籌的法律困境及解決思路[J].學(xué)術(shù)研究，2014(9).

[4]范家琛.眾籌商業(yè)模式研究[J].企業(yè)經(jīng)濟，2013(8).

王夢君(1991-)，女，滿族，河北秦皇島人，北京工商大學(xué)法學(xué)院，碩士研究生，研究方向：國際經(jīng)濟法。

D922.29；D922.28；D

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