不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)探析

陳 贏

江西財(cái)經(jīng)大學(xué)，江西 南昌 330100

不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)探析

陳 贏

江西財(cái)經(jīng)大學(xué)，江西 南昌 330100

當(dāng)前，國(guó)內(nèi)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易的立法還不夠明晰。盡管指出了不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的交付應(yīng)用交付主義，不過(guò)因其形式的多元性以及行為的特異性，立法上還不能真正的處理好某些實(shí)務(wù)問(wèn)題。本文首先對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易中風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)的含義進(jìn)行了介紹，進(jìn)而對(duì)其中某些特定情況下的問(wèn)題進(jìn)行了詳細(xì)研究。

不動(dòng)產(chǎn)交易的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)；風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)的范圍；交付主義；實(shí)際控制主義

一、不動(dòng)產(chǎn)交易中風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)的含義

(一)什么是風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)

“風(fēng)險(xiǎn)”，這個(gè)詞語(yǔ)在平常中是較為多見(jiàn)的，也常常會(huì)被大家用在無(wú)法確定的情況下。什么是風(fēng)險(xiǎn)？各地區(qū)或各行業(yè)都有自己的定義。在債法中，對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)”的定義包括以下兩種：價(jià)金風(fēng)險(xiǎn)、給付風(fēng)險(xiǎn)。前者，又被稱(chēng)作對(duì)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，指的是在不能追責(zé)于兩方當(dāng)事人的情況下造成標(biāo)的物毀損時(shí)，或者造成給付部分或全部不能時(shí)，其對(duì)待給付是不是仍然存續(xù)的問(wèn)題。后者，又被稱(chēng)作履行風(fēng)險(xiǎn)，指的是負(fù)有這一風(fēng)險(xiǎn)的人應(yīng)該去使該給付不管怎樣變成可能，而成為不可能時(shí)，無(wú)論是不是可以追責(zé)于該當(dāng)事人，其都有著債務(wù)不遵守的責(zé)任。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，前者的當(dāng)事人只需要負(fù)擔(dān)標(biāo)的物因風(fēng)險(xiǎn)所導(dǎo)致的毀損就可以。而后者在前者的基礎(chǔ)上要求仍然執(zhí)行合同，如果未能執(zhí)行，就需要負(fù)擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

(二)風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)的范疇

風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)，指的是標(biāo)的物出現(xiàn)意外毀損后，由哪一方來(lái)負(fù)擔(dān)該毀損的一項(xiàng)法律條文。對(duì)于產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)后，當(dāng)事人負(fù)擔(dān)損失的具體情況，其實(shí)有著不同的看法。本文較認(rèn)同價(jià)金風(fēng)險(xiǎn)。就其含義來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)涉及到合同的繼續(xù)執(zhí)行，而字面上來(lái)看則只是指的價(jià)金風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)后，合同是不是要繼續(xù)執(zhí)行，實(shí)際上不需要理會(huì)風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)，而是用別的機(jī)制來(lái)加以處理。比如：合同的變更、解除等等。

二、不動(dòng)產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)的原則

(一)現(xiàn)實(shí)交付的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)

國(guó)內(nèi)明文指出：“房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前，由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān)?！比欢?，“交付使用”具體指的是怎樣呢？本文的看法是，在交付鑰匙和事實(shí)控制不相一致的時(shí)候，要以事實(shí)控制為基準(zhǔn)。也就是如果買(mǎi)受人可以表明盡管接受了鑰匙，但因?yàn)槌鲑u(mài)人的原因還不能對(duì)房屋實(shí)現(xiàn)事實(shí)上的控制，那么風(fēng)險(xiǎn)仍然要?dú)w于出賣(mài)人。

(二)觀念交付的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)

1.簡(jiǎn)易交付的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)。指的是在簽訂合同前，買(mǎi)受人已因某些原因而事實(shí)占據(jù)標(biāo)的物，則合同一旦生效就表示交付完成。它的特點(diǎn)在于，簽訂合同前買(mǎi)受人已因?yàn)槟承┮蛴?，比如借用等而占?jù)，這時(shí)候的占有屬于他主占有，對(duì)其并沒(méi)有事實(shí)控制，僅屬于暫時(shí)情況，因此無(wú)需承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。一旦合同發(fā)生效力，買(mǎi)受人對(duì)其的占有是基于買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，也就是自主占有，這時(shí)候可以對(duì)不動(dòng)產(chǎn)擁有準(zhǔn)所有權(quán)，可對(duì)其做出實(shí)際控制。由于買(mǎi)受人在合同發(fā)生效力后對(duì)事前已占有之標(biāo)的物實(shí)現(xiàn)了實(shí)際控制，因此在這種情況下，合同一旦生效即表示風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移。

2.占有改定的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)。指的是在合同中指出，所有權(quán)轉(zhuǎn)至買(mǎi)受人，不過(guò)不動(dòng)產(chǎn)仍是由出賣(mài)人占據(jù)，前者獲得的是間接占有。這時(shí)候需要分清該種情形下兩方之間的關(guān)系。在合同產(chǎn)生效力之前，兩方的關(guān)系即產(chǎn)生改變。一方面，買(mǎi)受人變成準(zhǔn)所有權(quán)人，對(duì)其具有事實(shí)控制權(quán)；另一方面，出賣(mài)人基于某些原因仍然占據(jù)房屋，這時(shí)候是有條件的。比如，A買(mǎi)B的房子，兩方約定B房之所有權(quán)轉(zhuǎn)移至A，但不必交付，A讓B將房屋交給C租用，則該種情況下，A與C就屬于租賃關(guān)系，而B(niǎo)實(shí)際上就是交付于A，所以風(fēng)險(xiǎn)已由B轉(zhuǎn)到A，而占有改定僅是把B、C合為一人，其所代指的關(guān)系并沒(méi)有發(fā)生變化，故其理想通。因此，在這種情況下，兩方關(guān)系發(fā)生改變，即合同生效時(shí)即表示風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移。

3.指示交付的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)。指的是在第三方占據(jù)標(biāo)的物的情況下，出賣(mài)人將向其要求返還的權(quán)利讓給買(mǎi)受人，以代替實(shí)際交付。前面提到的兩個(gè)概念并不牽涉到第三方，都屬于雙方的直接交互方式，所以沒(méi)有可能的糾紛。而指示交付則不一樣，牽涉到了第三方，必須通過(guò)第三方才能轉(zhuǎn)移對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的控制，這時(shí)候情況變得復(fù)雜，并具有一定的不可及性。比如：出賣(mài)人在沒(méi)有通知第三方的情況下將房屋出售，第三方若就此提起訴訟，則買(mǎi)受人的所有權(quán)會(huì)受到很大影響，這在實(shí)際情況下是常常發(fā)生的。這就導(dǎo)致了買(mǎi)受人不能即時(shí)獲得權(quán)益，也就不能即時(shí)控制風(fēng)險(xiǎn)，這就違背了“風(fēng)險(xiǎn)控制原則”。所以，在這種特定的情況下，在買(mǎi)受人事實(shí)上已經(jīng)控制房屋之后，風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)換才是較為合理的。而事實(shí)控制的表現(xiàn)是，買(mǎi)受人對(duì)于房屋之控制能夠借由第三方傳達(dá)到房屋，而且可以要求第三方負(fù)擔(dān)租金。

三、結(jié)語(yǔ)

風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)的范疇牽涉到負(fù)擔(dān)人承擔(dān)責(zé)任的多寡，是利益上的問(wèn)題，對(duì)其的看法存在許多爭(zhēng)論，主要包括以下兩種：給付風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)金風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)，前者的當(dāng)事人只需要負(fù)擔(dān)標(biāo)的物因風(fēng)險(xiǎn)所導(dǎo)致的毀損就可以。而后者在前者的基礎(chǔ)上要求仍然執(zhí)行合同，如果未能執(zhí)行，就需要負(fù)擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。通過(guò)對(duì)前者已有相關(guān)闡述的分析，在這里提出一個(gè)新的觀點(diǎn)——實(shí)際控制主義。它是基于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)換時(shí)間點(diǎn)的判斷，是風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)的關(guān)鍵所在。在不動(dòng)產(chǎn)交易中，風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)“以交付主義為主，實(shí)際控制主義為輔”能夠較好的處理實(shí)務(wù)中的困難。

[1]郭麗萍，張明陽(yáng).淺析合同法中不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)[J].決策與信息旬刊，2012(1)：132-133.

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2095-4379-(2017)24-0227-01

陳贏(1987-)，男，漢族，江西南昌人，江西財(cái)經(jīng)大學(xué)，2015級(jí)民商法學(xué)碩士研究生(二年級(jí))在讀，研究方向：民商法。