隱名購房問題相關(guān)理論及實務(wù)探討

葉進芬

（430212 武漢東湖學(xué)院 管理學(xué)院 湖北 武漢）

隱名購房問題相關(guān)理論及實務(wù)探討

葉進芬

（430212 武漢東湖學(xué)院 管理學(xué)院 湖北 武漢）

在現(xiàn)實生活中，由于各種原因存在著相當(dāng)多的隱名購房行為的實例，若嚴格按照物權(quán)法定原則，很有可能導(dǎo)致真正的權(quán)利人無法享有權(quán)利。因此應(yīng)當(dāng)辯證地運用不動產(chǎn)登記的公示公信原則的效力，分析隱名購房的原因，并結(jié)合實際，對事實購房人的利益進行有區(qū)別地保護，同時，對借名登記過程中存在的某些違法的行為，應(yīng)當(dāng)依法進行處理。

隱名購房；隱名代理；隱名購房人；名義購房人

近年來，從中央到地方國家各項房產(chǎn)限購的政策紛紛出臺，很多人為了獲得購房或房貸資格而借他人的名字登記購房，這種隱名購房的方式將房屋的法律權(quán)屬和實際權(quán)屬分離開來，由此在實踐中引發(fā)了很多糾紛。其中最為常見的是實際出資人想要收回房屋，或者辦理過戶手續(xù)時，名義購房人則會矢口否認當(dāng)初雙方之間為了購房而進行的約定，想要事實上也占有房屋而不配合實際出資人。當(dāng)前法律尚未對隱名購房問題作出明確的規(guī)定，在實踐中類似的案例又曾出不窮，筆者根據(jù)曾代理過一起因隱名購房產(chǎn)生糾紛的案件，整個過程讓筆者更為深刻的感受到，當(dāng)法律規(guī)定與客觀現(xiàn)實發(fā)生沖突時，物權(quán)公示公信原則決不可一味的照搬照用。鑒于司法實務(wù)中無統(tǒng)一的判斷標(biāo)準，厘清隱名購房合同各方法律關(guān)系，界定隱名購房行為的法律效力則顯得尤為重要。

一、隱名購房行為概述

隱名購房是指實際出資購房的人借用他人的名義購買房屋，并且以被借用的名字登記所買房屋所有權(quán)的行為。因此而產(chǎn)生的隱名購房協(xié)議，在我國合同法中并無明文規(guī)定，屬無名合同。

隱名購房法律關(guān)系中一般具有以下內(nèi)涵：

（1）隱名購房人借用他人名義購房事實。隱名購房人借用名義購房人的身份買房，事先需征得名義購房人同意，還需要由名義購房人配合完成相關(guān)手續(xù)。此處的出借姓名行為不能適用民事代理的相關(guān)規(guī)定，因為普通代理的后果一般由被代理人承擔(dān)，而隱名購房行為產(chǎn)生的后果均是由隱名購房人自行承擔(dān)的。

（2）房屋所有權(quán)系登記在他人名下，隱名購房人無法在登記簿中查明其信息。隱名買房導(dǎo)致房屋的實際出資人與登記購房人不一致，不動產(chǎn)權(quán)屬登記上只能為名義購房人。實際出資人掩飾其真正購房事實的行為，在確權(quán)糾紛中非常容易被名義購房人誤導(dǎo)法院為實際出資人的贈予。

（3）隱名購房人對房屋的實際管領(lǐng)和控制。隱名購房人在實際出資買房以后，一般通過居住、出租等行為，實際享有了對房屋各項基本權(quán)能。這區(qū)別于一般的借款關(guān)系，因為名義購房人并未提出任何異議。

二、常見隱名購房常見類型分析

（1）為規(guī)避相關(guān)法律或者政策的規(guī)定。隱名購房人因被限購，無資格購買政策性或保障性用房，從而借他人名義鉆法律或政策的空子，這是隱名購房中最常見的情形。此外，還有部分當(dāng)事人以購房合同為名，掩蓋他們之間高利借貸抵押后將不動產(chǎn)流質(zhì)之實的行為。

（2）為轉(zhuǎn)移財產(chǎn)，逃避債務(wù)。債務(wù)人為逃避合同債務(wù)，故意隱匿或轉(zhuǎn)移財產(chǎn)，事先將房屋登記在他人名下，在債權(quán)人申請人民法院執(zhí)行案件時，核查不到登記在債務(wù)人名下的房產(chǎn)。

（3）為享受優(yōu)惠政策?，F(xiàn)有公積金貸款政策、首套房和二套房的首付比例和利率優(yōu)惠方面的差異，都會驅(qū)使隱名購房人在購房時為爭取最大優(yōu)惠而不顧風(fēng)險地以他人名義簽訂合同。

（4）為簡便手續(xù)減少稅費。因房屋的轉(zhuǎn)讓和交易均需辦理登記手續(xù)，繳納相應(yīng)稅費。有父母以未成年子女的名義購買房屋，以逃避未來可能開征的遺產(chǎn)稅；還有很多中介公司現(xiàn)金收購房產(chǎn)，因?qū)⒎慨a(chǎn)過戶給公司，需要繳納較高的費用，便將房產(chǎn)過戶給公司的員工，再以員工的名義將房產(chǎn)出售，從而減少成本賺取更高的利潤。

三、隱名購房行為的性質(zhì)及隱名購房協(xié)議效力認定

（1）隱名購房行為性質(zhì)分析。隱名購房行為若是名義購房人實際實施的，這類行為根據(jù)實際出資人與名義購房人之間的約定而產(chǎn)生的代理法律關(guān)系。實際出資人征得名義購房人的同意，以名義購房人名義簽訂購房合同、辦理按揭貸款手續(xù)，并將房屋產(chǎn)權(quán)辦至其名義購房人名下。這個過程實際上是名義購房人接受實際出資人的委托，為實際出資人的利益，以自己名義代實際出資人處理購房行為中的相關(guān)事宜，因此雙方之間構(gòu)成事實上的代理合同關(guān)系。在實施代理行為時，名義購房人直接以自己的名義與他人簽訂房屋買賣合同，若未向第三人披露實際出資人，該委托關(guān)系適用隱名代理合同的相關(guān)規(guī)定。若名義購房人以自己名義與他人簽訂房屋買賣合同時，向第三人披露了實際出資人，則適用顯名代理相關(guān)的規(guī)定。

隱名購房行為若是隱名購房人自己實際實施的，此時的名義購房人不是代理人也不是被代理人；購房行為不是為了任何人的利益的目的，而僅僅只提供給實際購房人一個名字，便于實際購房人實施購房行為。此類行為不符合代理的法律性質(zhì)，不應(yīng)認定為代理法律關(guān)系。

（2）隱名購房協(xié)議效力認定。對隱名購房協(xié)議的效力，理論界存在無效、無效和折中三種說法。隱名購房協(xié)議無效說認為隱名購房登記本身就有違合同法誠實信用原則，協(xié)議本身隱瞞了第三人，如果認定隱名購房行為有效，會有踐踏民法基本原則之嫌，不利于誠信和諧社會的構(gòu)建。因此隱名購房協(xié)議不能以協(xié)議簽訂自由來認定其有效。

隱名購房協(xié)議有效說認為，我國現(xiàn)行法律并未明文規(guī)定禁止隱名購房協(xié)議，且該行為與社會公序良俗并無實質(zhì)抵觸，不應(yīng)該適用合同法規(guī)定合同無效的事由?；诋?dāng)事人的意思自治原則，此類協(xié)議應(yīng)為有效。

隱名購房協(xié)議折中說則認為，因此類協(xié)議無合同法明文規(guī)定，適用無名合同的相關(guān)做法，在司法實踐中，應(yīng)該根據(jù)個案的具體情況來予以認定。若無違反法律、行政法規(guī)強制規(guī)定和違背社會公序良俗的情形的，應(yīng)肯定其有效性；否則，才認定此類行為無效。

筆者也認為應(yīng)該具體問題具體分析，對惡意串通，規(guī)避國家法律和行政法規(guī)的行為應(yīng)一律禁止，不認可此類協(xié)議的效力，以彰顯國家

四、實務(wù)中對隱名購房中合法實際購房人的權(quán)利保護

1.涉及第三人

隱名購房后，房屋已被名義購房人轉(zhuǎn)讓給第三人，且辦理過戶登記的，第三人可以基于善意取得制度獲得房屋所有權(quán)，隱名購房人只能請求名義購房人返還房款并承擔(dān)違約責(zé)任。此時，隱名購房人務(wù)必保管好所有支付房款的原始憑證，才能得到法院的支持。

2.不涉及第三人

隱名購房后，房屋并未發(fā)生轉(zhuǎn)讓，對于隱名購房人的權(quán)利也應(yīng)區(qū)分情況不同對待。

（1）如果當(dāng)事人買賣的是一般房屋（包括商品房或私房），隱名購房人與名義購房人間構(gòu)成委托代理關(guān)系且隱名購房人已實際全額出資的，房屋產(chǎn)權(quán)則應(yīng)歸隱名購房人所有，隱名購房人的權(quán)利應(yīng)受到法律的保護。

名義購房人如果愿意配合隱名購房人辦理更名手續(xù)，實務(wù)中可以采用另行簽訂購房合同，將房屋由名義購房人出賣給隱名購房人。據(jù)此，房產(chǎn)證變更至隱名購房人名下。

若名義購房人不配合辦理，拒不返還房屋，案件則會變得復(fù)雜得多。對于隱名購房人必須通過確權(quán)之訴由人民法院確認訴爭房屋為其實際所有，然后根據(jù)人民法院的生效判決書辦理房產(chǎn)變更手續(xù)。而此案最關(guān)鍵的證據(jù)須要隱名購房人提供：委托隱名購房的協(xié)議和實際出資的原始憑證?？陬^的約定在實踐中一般難以得到法院的支持。另外，相關(guān)協(xié)議必須是原件，若原件丟失的，其他支撐證據(jù)再多也不濟于事。筆者代理的案件正是因為無法找到當(dāng)初約定的原件，法院并未支持確認房屋所有權(quán)的請求，而只支持返還房款相關(guān)的請求。

（2）如隱名購房人借用他人名義買房，是為了貪圖便宜、規(guī)避房屋銷售的有關(guān)法律規(guī)定，如以他人的名義購買特困補助房、經(jīng)濟適用房等。當(dāng)政府規(guī)定了此類房屋購買的限制條件，名義購房人出借自己的身份證件為他人代購特定房屋，實際上是損害其他需要保護的特定群體的利益的非法行為。在這種情況下，應(yīng)以“合法形式掩蓋非法目的”為由，確認隱名購房人與名義購房人間的借名買房行為無效，隱名購房人的權(quán)利不應(yīng)得到保護，房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸名義購房人所有。隱名購房人已經(jīng)支付的購房款，只能要求名義購房人予以返還。

綜上，隱名購房合同雖然可以適用合同法關(guān)于隱名代理的相關(guān)規(guī)定，保護被代理人（隱名購房人）的權(quán)利。但在不動產(chǎn)的糾紛中，主要適用的依然是物權(quán)法上的物權(quán)公示公信原則。實際出資人若無充足的證據(jù)證明自己與名義購房人之間確實存在委托代理關(guān)系，或名義購房人惡意將房屋出賣，實際出資人均無法主張對房屋的所有權(quán)。因此隱名購房應(yīng)慎行。

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[2]周峰，李興.隱名購房行為的法律性質(zhì)認定與執(zhí)法對策研究[J].法律適用，2012年第8期.

[3]司偉.論不動產(chǎn)登記與權(quán)屬確認—兼論對《物權(quán)法司法解釋一》第2條的理解[J].法律適用，2016年第5期.

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[5]葉峰.隱名購房合同的效力認定[J].中國房地產(chǎn)，2015年第7期.

[6]魏海.不動產(chǎn)事實物權(quán)的判定依據(jù)及沖突解決規(guī)則[J].法律適用，2010年第4期.

葉進芬（1980～），女，湖北仙桃人，武漢東湖學(xué)院管理學(xué)院講師。