楊嬌嬌
安徽大學法學院,安徽 合肥 230601
?
論小區(qū)停車位的歸屬
楊嬌嬌
安徽大學法學院,安徽 合肥 230601
《物權法》第74條對于停車位的歸屬以約定方式作為判斷依據(jù),但是由于其規(guī)定過于概括,小區(qū)停車位的歸屬問題一直是社會爭議的焦點。本文通過研究我國目前的立法狀況,以找到相應的解決思路。
物權法;停車位;專有;共有
近年來,隨著工業(yè)水平的不斷發(fā)展以及人民對于生活水平的追求不斷提高,社會生活中汽車的數(shù)量不斷增長,但是小區(qū)的停車位數(shù)量卻仍然有限,二者矛盾日益突出。目前,小區(qū)停車位的權屬問題,成為學術界中討論的重點。
《物權法》第74條規(guī)定:“建筑區(qū)劃內,規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內,規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定,占用業(yè)主共有的道路或者其他場所用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有。”該條講了三條含義:第一,車庫、車位首先滿足業(yè)主需要;第二,車庫、車位的權屬問題通過相關約定加以確定;第三,占用共有道路的車位屬于業(yè)主共有。占用業(yè)主共有的道路或者其他場所設立的停車位是地面停車位,由于相應部分的土地使用權是屬于建筑物區(qū)分所有權中共有部分的共有權,全體業(yè)主對于該共有部分享有占有、使用和收益的權利。因此,《物權法》將此類停車位規(guī)定為小區(qū)業(yè)主共有。該規(guī)定在實務中,不存在較大的爭議。但是,最具爭議的就是第二點,首先,在現(xiàn)實生活中,當事人可以約定小區(qū)停車位歸屬的前提是小區(qū)停車位的權利主體明確。但是,目前小區(qū)停車位的權屬并不明確,難以約定汽車車位和車庫的歸屬。即:小區(qū)停車位自出現(xiàn)時就無法確知其所有權人。但是,《物權法》卻規(guī)定以出售、附贈等方式來約定其歸屬,使其在理論上以及實務操作上更加混亂。目前,對于小區(qū)停車位的歸屬問題依然是莫衷一是。一些觀點主張,全體業(yè)主共有停車位,不需要個人通過出資購買而取得小區(qū)的停車位的所有權;一些觀點主張,在通過付費取得小區(qū)停車位的情形下,應當取得該小區(qū)停車位的所有權,政府應當為其頒發(fā)不動產所有權證;一些觀點主張,既然小區(qū)停車位由全體業(yè)主共有,業(yè)主應當無償使用,不需要另行支付使用費用。其次,約定小區(qū)停車位歸屬的前提應當是雙方地位平等,可以平等協(xié)商。但是在現(xiàn)實生活中,業(yè)主與開發(fā)商在締約協(xié)商能力上并不平等,存在著巨大的差距。如果仍通過約定的方式來確定小區(qū)停車位的歸屬,業(yè)主的利益將在看似“公平合理”的協(xié)商中被開發(fā)商予以侵犯甚至是被剝奪。另一方面,目前的不動產買賣合同大多為格式合同,通常情況下,約定協(xié)商的余地比較小。因此,開發(fā)商具有強大的話語權。甚至,開發(fā)商可能會對小區(qū)停車位進行壟斷,高價出售停車位,使得有些業(yè)主因為停車位價格高昂,喪失獲得小區(qū)停車位的機會,這將大大侵害小區(qū)業(yè)主的合法權益。
目前,臨時停車位、地面停車位、地下停車位和樓房首層架空停車位是我國小區(qū)停車位的主要形式。
臨時停車位,是指在小區(qū)的空地上以及共用的綠地上所劃分出來的停車位。對于臨時停車位應該由全體業(yè)主共有;地面停車位,是經政府發(fā)出的《建設工程規(guī)劃許可證》批準同意,直接設置在商品房住宅小區(qū)地表,以劃線分割方式標明的停車設施。由于地面停車位是建立在屬于建筑物區(qū)分所有權中共有部分的共有權的土地上,此類停車位為小區(qū)業(yè)主共有;地下停車位,是按照建設用地規(guī)劃上許可證載明的規(guī)劃用途建造的地下停車位;樓房首層架空停車位,是指將建筑物地面上的第一層架空而形成的停車位。
前兩種停車位的權屬沒有太大爭議,但是地下停車位、架空層停車位等小區(qū)停車位的權屬存在著較大爭議。
在實踐中,我國有的地區(qū)的做法是,對開發(fā)商在地下空間使用規(guī)定發(fā)布之前拿到的土地,視為開發(fā)商有地下使用權證,只要地下空間具備車庫、車位登記條件就可以登記辦證。但這條規(guī)定執(zhí)行力不強,目前,開發(fā)商申請地下車庫、車位所有權登記的并不多見,原因在于:一是,所有權的界定需要合法性和權屬明確,地下部分的權屬性界定存在技術障礙,如果尋求技術部門定位,會產生很多的稅費,開發(fā)商不愿意多出這筆錢。二是,開發(fā)商擔心在申請所有權登記后,政府干預車庫、車位的銷售,有礙其對車庫、車位的市場化處理。該地區(qū)政府將車庫、車位位置分為人防工程里與非人防工程設施里。對設置在人防工程里的車庫、車位登記在人防部門名下,非人防工程里的登記在開發(fā)商名下,允許開發(fā)商賣給業(yè)主。該地區(qū)開發(fā)商認為人防工程里的車庫、車位歸人防部門有失公平,應該是誰投資誰受益。而有的地區(qū)政府,沒有專門發(fā)放地下車庫、車位土地使用權證,很多是在發(fā)放的房產證上備注有地下車庫、車位,以及占有多少面積。關于地下車庫、車位的權屬問題,該地區(qū)政府有關人員認為應該由市場決定??梢钥闯?,小區(qū)停車位的權屬問題在不同地區(qū)有不同的做法,尚未形成統(tǒng)一的解決思路。
對于小區(qū)停車位的歸屬問題應該加以分類,將小區(qū)停車位的歸屬劃分為是屬于專有部分還是共有部分。
(一)小區(qū)停車位的專有
小區(qū)停車位作為專有部分,要滿足以下條件:第一,構造的獨立性;第二,利用上的獨立性;第三,能夠登記。故,小區(qū)停車位只要能夠通過相應劃分確定具體的空間,其在構造上就屬于獨立的。另外,只要小區(qū)停車位能夠獨立發(fā)生效用,不需要借助其他工具,就可以發(fā)揮其功能,其在利用上就具有獨立性。當小區(qū)停車位同時具備上述兩個條件,就可以通過在相關機構登記成為專有部分。但是,我國目前并沒有出臺關于停車位登記的相關法律,因此缺乏完整統(tǒng)一的制度設計。因為目前小區(qū)停車位在法律上無法登記,使其無法在法律上成為專有部分,更無法獲得專有部分的法律保護。因此,目前的任務是應當完善相關登記制度,進而給予小區(qū)停車位的獨立保護。
當小區(qū)停車位可以進行登記成為專有部分后,小區(qū)停車位具有獨立的權屬保護,小區(qū)業(yè)主從開發(fā)商處取得停車位后,可以登記在自己的名下,對于小區(qū)停車位擁有所有權,使其停車位的權屬明確化,也有利于對自己停車位進行物權保護。小區(qū)停車位實現(xiàn)專有后,將防止開發(fā)商隨意處分停車位,更會限制開發(fā)商惡意的將小區(qū)停車位高價出售給小區(qū)業(yè)主以外的其他人,小區(qū)業(yè)主的合法權益將得到保護。
(二)小區(qū)停車位的共有
除專有部分的小區(qū)停車位及有充分證據(jù)證明歸開發(fā)商所有的車庫以外,原則上,小區(qū)停車位應該歸全體業(yè)主共有。建筑區(qū)劃內,規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫,由小區(qū)業(yè)主共有。所以,任何人對該部分的小區(qū)停車位的所有權都無權事先約定,也無權侵占。開發(fā)商不得在銷售房屋時,將該部分的小區(qū)停車位一并出售,這將侵犯全體業(yè)主的合法權益。在現(xiàn)實生活中存在開發(fā)商將該部分停車位通過出售、附贈或者出租等方式給予業(yè)主,但是,需要在這里明確的是,小區(qū)業(yè)主通過該渠道取得的小區(qū)停車位,取得的只是對于小區(qū)停車位使用的權利,而非小區(qū)停車位的所有權。而且只有在小區(qū)業(yè)主之間,才可以取得此類小區(qū)停車位的使用權,小區(qū)業(yè)主以外的第三人無權擁有此項權利。同時,我國應當單獨立法,明確規(guī)定不得在屬于建筑物區(qū)分所有權中共有部分的共有權的土地上單獨自行開發(fā)停車位,以維護廣大業(yè)主的合法權益。
[1]鄧光達.論商品房住宅小區(qū)停車位的產權歸屬和相關問題——以深圳為例[J].中國房地產,2003(1).
[2]周敏,姜松.試論住宅小區(qū)停車位的產權歸屬問題 [J].市場周刊,2006(1).
[3]陳華彬.建筑物區(qū)分所有權研究[M].北京:法律出版社,2007.
[4]王澤鑒.民法物權(1)[M].北京:中國政法大學出版社,2001.
[5]梁慧星,陳華彬.物權法[M].北京:法律出版社,2007.
[6]王利民.物權法研究(上)[M].北京:中國人民大學出版社,2007.
D
A
2095-4379-(2017)21-0187-02
楊嬌嬌(1992-),女,安徽肥東人,安徽大學法學院,碩士,研究方向:民商法。