因房屋權(quán)屬爭議引發(fā)的行政訴訟如何維權(quán)

安一凌 石 興

沈陽市中級人民法院，遼寧 沈陽 110000

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因房屋權(quán)屬爭議引發(fā)的行政訴訟如何維權(quán)

安一凌 石 興

沈陽市中級人民法院，遼寧 沈陽 110000

本案房屋登記糾紛的實(shí)質(zhì)屬于民事權(quán)屬糾紛，當(dāng)事人的實(shí)體利益僅通過行政訴訟對登記行為的合法性進(jìn)行審查并不能實(shí)現(xiàn)，而應(yīng)通過民事訴訟確權(quán)后來解決。

房屋登記；行政訴訟；民事訴訟

一、案情

張某與王某于1948年到XX市定居購買一處私有房產(chǎn)，于1988年動遷，后回遷至本案涉訴房屋，地址在XX市L區(qū)，建筑面積為30.57平方米，性質(zhì)為公有住房。該房屋承租代表人為王某，共同承租人為張某。張某于2000年8月29日去世。2002年7月20日，王某將涉訴房屋私有化為王某單獨(dú)所有。張某與王某共育有四子：張某祥、張某杰、張某華和張某久。2012年7月31日，王某與張某華簽訂《存量房買賣合同》，2012年8月17日，XX市房產(chǎn)局向張某華頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。王某于2012年11月8日去世。張某祥認(rèn)為，張某華以欺騙方式從王某處以極低價格購買涉訴房屋，侵害了其他繼承人的利益，張某華與王某簽訂的房屋買賣合同應(yīng)屬無效。XX市房產(chǎn)局在沒有征得全體共有人同意的情況下為張某華辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，違反法律規(guī)定，應(yīng)予糾正。張某祥申請XX市房產(chǎn)局撤銷為張某華發(fā)放的房產(chǎn)證明，但XX市房產(chǎn)局未撤銷該房產(chǎn)證明。現(xiàn)張某祥于2014年8月25日以XX市房產(chǎn)局為被告，張某華、張某杰、張某久為第三人提起房屋登記行政訴訟，請求法院判令撤銷登記在張某華名下坐落于XX市L區(qū)的房屋登記，形成本案。

二、裁判

一審法院裁定：駁回張某祥的起訴。訴訟費(fèi)50元，退還張某祥。

宣判后，張某祥不服，向XX市中級人民法院提起上訴。

XX市中級人民法院二審裁定：駁回上訴，維持原裁定。

該裁定發(fā)生法律效力后，張某祥向M省高級人民法院申請?jiān)賹彙?/p>

XX市中級人民法院再審認(rèn)為：關(guān)于張某祥提出的撤銷XX市房產(chǎn)局于2012年7月31日登記在張某華名下坐落于XX市L區(qū)的房產(chǎn)登記證明的再審請求，因其請求實(shí)質(zhì)是因房屋權(quán)屬爭議引發(fā)的行政訴訟，在依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動中，不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因只能是當(dāng)事人的法律行為。而XX市L區(qū)人民法院案件案由為房屋買賣合同糾紛，該判決僅確認(rèn)訴爭房屋在張某去世后存在除王某以外的其他繼承人，判決主文部分并未明確具體繼承人名稱及應(yīng)繼份額。且張某祥已于2014年12月24日向張某杰、張某華、張某久另案提起繼承訴訟，現(xiàn)該案尚在一審審理中。本案的爭議應(yīng)由當(dāng)事人就已經(jīng)進(jìn)行的民事訴訟解決，在民事訴訟判決作出后，依民事裁判即可變更登記。故張某祥未經(jīng)民事訴訟而直接提起行政訴訟不妥，一、二審予以裁駁并無不當(dāng)，應(yīng)予維持。關(guān)于張某祥提出的要求XX市房產(chǎn)局因自身過失行為賠償張某祥相應(yīng)財物損失、精神損失費(fèi)、誤工費(fèi)、交通費(fèi)的再審請求，因超出一審訴訟請求，且不屬于行政訴訟審理范圍，不予審理。

三、評析

本案原告作為對房屋登記薄記載的權(quán)屬存有異議的利害關(guān)系人，表面上看是不服行政機(jī)關(guān)的登記行為，進(jìn)而對行政機(jī)關(guān)提起房屋登記行政訴訟，但其背后真正的原因是其與登記權(quán)利人之間存在民事爭議所致。房屋登記糾紛的實(shí)質(zhì)屬于民事權(quán)屬糾紛，當(dāng)事人的實(shí)體利益僅通過行政訴訟對登記行為的合法性進(jìn)行審查并不能實(shí)現(xiàn)，而應(yīng)通過民事訴訟確權(quán)后來解決。

(一)房屋存在權(quán)屬爭議的房屋行政登記案件無法通過行政訴訟解決根本性權(quán)屬爭議

通常情況下，當(dāng)事人如果因?yàn)榉课輽?quán)屬爭議而對房屋產(chǎn)權(quán)證的登記有異議而提起的行政訴訟請求表面上是撤銷行政登記的行政訴訟行為，其內(nèi)涵是民事糾紛。在行政訴訟中法庭主要審查行政機(jī)關(guān)作出的具體行政行為是否具有合法性，是不能附帶審查民事糾紛的。房屋所有權(quán)證是行政機(jī)關(guān)根據(jù)對申請人提供的相關(guān)房產(chǎn)材料的審查結(jié)果，決定是否給予申請人房屋產(chǎn)權(quán)的一種審查登記行為。即使當(dāng)事人就行政機(jī)關(guān)的房屋登記行為提起行政訴訟，法院只能針對該行政行為是否合法進(jìn)行審理，并不能裁判民事爭議。同時，要想對行政機(jī)關(guān)的登記行為是否合法做出認(rèn)定，法庭必須查清房屋的權(quán)利狀況。這一判定需要建立在對權(quán)利請求人與權(quán)利登記人之間的權(quán)屬糾紛進(jìn)行先行判斷的基礎(chǔ)之上，勢必要按照民事訴訟的程序，適用民事實(shí)體法律進(jìn)行審查。

(二)房屋存在權(quán)屬爭議的房屋行政登記案件通過民事訴訟處理方為徹底有效之途徑

本案糾紛的實(shí)質(zhì)問題就是房屋所有權(quán)的歸屬問題。該糾紛系房屋所有權(quán)請求人與房屋登記人之間產(chǎn)生的，雙方當(dāng)事人只有通過民事訴訟的方式才能真正解決。至于房屋所有權(quán)請求人與行政機(jī)關(guān)之間并不存在利害關(guān)系。因此，只有通過民事訴訟對房屋的權(quán)屬進(jìn)行正確的裁判，這樣才能從根本上解決問題。而沒有必要以此為據(jù)再提起行政訴訟請求撤銷原產(chǎn)權(quán)憑證。房屋所有權(quán)人可以根據(jù)生效的民事確權(quán)判決向登記機(jī)關(guān)申請變更登記手續(xù)，就本案當(dāng)事人而言提起行政訴訟撤銷原產(chǎn)權(quán)證是完全沒有必要的。

[1]程琥.房屋登記行政訴訟案件相關(guān)情況分析[J].人民司法，2009(09).

[2]關(guān)保英.行政法的價值定位[M].北京：中國政法大學(xué)出版社，1997.

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A

2095-4379-(2017)18-0179-01

安一凌(1982-)，遼寧鐵嶺人，就職于沈陽市中級人民法院，研究方向：民商法學(xué)；石興(1982-)，遼寧興城人，就職于沈陽市中級人民法院，沈陽市中級人民審監(jiān)一庭，研究方向：民法。