鄭金穎
東北財經(jīng)大學(xué),遼寧 大連 116025
論買賣不破租賃規(guī)則下承租人利益保護(hù)
鄭金穎
東北財經(jīng)大學(xué),遼寧 大連 116025
2010年4月“新國十條”(《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》)出臺后,一些房價過高的城市相繼頒布限制家庭購房套數(shù)的規(guī)定,被稱為“限購令”。據(jù)統(tǒng)計我國現(xiàn)在已經(jīng)有49個地級以上的城市實施“限購令”。在“限購令”下讓有些人由買房變?yōu)樽夥浚S著供求關(guān)系發(fā)生變化,導(dǎo)致租房市場持續(xù)升溫。這些人會先考慮先租房,然后等著經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不斷穩(wěn)固,不斷改善居住條件。由于目前我國對承租人權(quán)益保護(hù)不夠,還沒能培育出租賃雙方通過博弈達(dá)到均衡狀態(tài)的市場。
買賣不破租賃;買賣;租賃
買賣不破租賃規(guī)則是一種承租人租賃權(quán)的對抗效力規(guī)則,大陸法系國家普遍設(shè)立的一項制度去對承租人利益進(jìn)行保護(hù),它的產(chǎn)生經(jīng)歷了一個艱難的歷程。從近代民法向現(xiàn)代民法演進(jìn)的過程中,租賃權(quán)不斷顯現(xiàn)出了物權(quán)化的特征,為了將承租人的利益進(jìn)行保障,一些重要的民法規(guī)則在各國相繼確立,如承租人的優(yōu)先購買權(quán)、買賣不破租賃原則等。
在社會生活中不可避免的會出現(xiàn)有其田者不耕、耕者無其田和有其屋者不居、居者無其屋的情形,在此情況下運用買賣不破租賃規(guī)則有利于去規(guī)制租賃法律關(guān)系中產(chǎn)生的失衡狀態(tài)。筆者從兩方面說明買賣不破租賃規(guī)則對承租人權(quán)益保護(hù)的重要性,一方面居住的是租賃的房屋的人,大多為經(jīng)濟(jì)上的弱者,如果出租人隨意轉(zhuǎn)讓租賃物無疑會對承租人的生存利益造成非常大的消極影響;從另一方面來分析該規(guī)則對承租人利益保護(hù)的重要性,承租人租賃房屋除了生活之外還有利于滿足生產(chǎn)的需要從而保障承租人在租賃物上的特定性投資,鼓勵承租人在租賃物上投入勞力資本,從而促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。
在我國買賣不破租賃規(guī)則的相關(guān)體系制度仍在在建立之中,該規(guī)則的立法規(guī)定主要表現(xiàn)在《合同法》第229條“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的,不影響租賃合同的效力”上。由于簡略的規(guī)定和模糊的適用范圍,又缺乏相關(guān)配套制度,在我國司法實踐中可操作性并不強,導(dǎo)致設(shè)立該規(guī)則時的立法目的無法實現(xiàn),需要立法上加以改善。
世界上的大多數(shù)國家在立法上確立了“買賣不破租賃”規(guī)則,以此來平衡交易各方的合法權(quán)益,與此同時也對租賃權(quán)的對抗效力加以嚴(yán)格的規(guī)定,從而避免出現(xiàn)濫用此規(guī)則去侵犯租賃物所有權(quán)受讓人合法權(quán)益的現(xiàn)象發(fā)生。在房屋租賃關(guān)系中承租人屬于弱勢的一方,對其進(jìn)行傾向性保護(hù)勢可以促進(jìn)交易的公平與效率。我國近幾年的房屋租賃市場快速發(fā)展,在房屋租賃方面的法律法規(guī)開始完善,人們對房屋租賃關(guān)系的了解也越來越多,如何更好地保護(hù)承租人權(quán)益的問題也越來越受到關(guān)注。在住房限購令政策所出現(xiàn)的租房熱的市場背景下,筆者對于“買賣不破租賃”在立法上的不足,提出幾點自己的完善建議。
(一)明確租賃物的范圍:買賣不破租賃規(guī)則在租賃法律政策上是否應(yīng)當(dāng)區(qū)分動產(chǎn)與不動產(chǎn)租賃是應(yīng)該探討的問題。
(二)確定當(dāng)事人之間的明確的法律關(guān)系:通說的觀點認(rèn)為如果在租賃期間租賃物所有權(quán)發(fā)生變動,在承租人與買受人之間就會產(chǎn)生一種維持租賃合同的效力。
筆者認(rèn)為此規(guī)則產(chǎn)生了出租人與承租人、出租人與受讓人、受讓人與承租人之間的這三方面的法律關(guān)系,因此對其法律關(guān)系及效力有需要進(jìn)一步做出詳細(xì)規(guī)定,從而加強對承租人權(quán)益的保護(hù),力求保障租賃雙方的權(quán)益均衡,不斷激發(fā)租賃市場活力,發(fā)揮在促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定方面的重要價值,這樣可以更好的發(fā)揮買賣不破租賃規(guī)則的作用。
(三)租賃權(quán)對抗第三人的效力公示制度:我國應(yīng)該將物權(quán)公示原則作為前提,根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)法律規(guī)定,用法律的方式確立租賃權(quán)的登記對抗制度,以此讓不動產(chǎn)租賃權(quán)具有對抗效力的公示作用。在此種情形下如果當(dāng)事人對租賃合同進(jìn)行了登記,那么承租人的租賃權(quán)就會具備對其他任意第三人的公示功能,就會產(chǎn)生對抗其他第三人的法律效力。筆者認(rèn)為這些問題都應(yīng)當(dāng)考慮在法律規(guī)則之內(nèi),這樣會強化適用該規(guī)則的靈活性,可以更好的平衡當(dāng)事人之間的利益,以真確達(dá)到法律規(guī)制的目的,可以不斷促進(jìn)我國房屋租賃市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。
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2095-4379-(2017)22-0256-01
鄭金穎(1992-),女,漢族,河北唐山人,東北財經(jīng)大學(xué),法學(xué)碩士研究生在讀,經(jīng)濟(jì)法學(xué)專業(yè)。