離婚按揭房屋的權(quán)屬及增值問題研究

陳 潔

南昌大學法學院，江西 南昌 330031

?

離婚按揭房屋的權(quán)屬及增值問題研究

陳 潔

南昌大學法學院，江西 南昌 330031

伴隨經(jīng)濟的繁榮，房價的節(jié)節(jié)攀升，“按揭買房”對于廣大民眾來說已不是新鮮詞。按揭貸款買房已成為越來越普遍的購房的不二選擇，在高離婚率的現(xiàn)實中，按揭貸款購買的房屋的權(quán)屬及分割問題也勢必成為離婚糾紛中的爭議焦點。本文將就按揭買房中比較典型的一種類型，即婚前一方按揭并完成首付和貸款手續(xù)，婚后夫妻共同還貸展開論述。首先，分析其中的法律關(guān)系；接著，討論此類房屋的權(quán)屬問題；最后，分析該類房屋增值部分的性質(zhì)及如何分割。

離婚；按揭房屋；增值；權(quán)屬；分割

一、按揭房屋的法律關(guān)系

《婚姻法解釋(三)》第十條對婚前一方按揭并完成首付和貸款手續(xù)，婚后夫妻共同還貸的買房形式下的離婚糾紛進行了規(guī)定，這正是本文討論的類型。首先，分析這類房屋購買方式中涉及的法律關(guān)系，即買房人(夫妻中的一方)、賣房人(開發(fā)商)、商業(yè)銀行這三者之間的關(guān)系，其實就是三個合同關(guān)系，一是買房人也就是夫妻中的一方與開發(fā)商之前簽訂的房屋購買合同，二是夫妻一方與銀行之間簽訂的房屋款借貸合同，三是持有房屋產(chǎn)權(quán)證一方與銀行之間簽訂的抵押合同。

二、房屋權(quán)屬

《婚姻法解釋(三)》第十條不以何時取得房屋產(chǎn)權(quán)證為標準對房屋歸屬進行認定，也就是說不管不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證是在婚前取得還是婚后取得，而是以不動產(chǎn)買賣合同的簽訂時間為標準對離婚后不動產(chǎn)的歸屬進行認定，只要不動產(chǎn)買賣合同在婚前簽訂，房屋登記在簽訂買賣合同的買房人名下，則可以判決歸登記方所有。馬憶南教授認為，對于一方婚前簽訂買賣合同支付首付款、婚后夫妻共同還貸這類房產(chǎn)，完全認定為夫妻共同財產(chǎn)或一方的個人財產(chǎn)都不太公平，該房產(chǎn)實際上是婚前個人財產(chǎn)(婚前個人支付首付及還貸部分)與婚后共同財產(chǎn)(婚后雙方共同還貸部分)的混合體。

《婚姻法解釋(三)》第十條直接規(guī)定，這類房屋登記方在哪一方的名下，房屋權(quán)屬就歸于哪一方。一方面有利于司法實踐中對該類問題有一個確定的標準，因為如果夫妻一方在結(jié)婚前就簽訂了不動產(chǎn)買賣合同，出于便利和交易習慣，那么在接下來的過程中，首付款也是以簽訂買賣合同的夫妻一方的名義繳納的，貸款手續(xù)往往也是以該方的名義辦理的，將來的房產(chǎn)也是登記在簽訂買賣合同的一方名下，將房屋直接判其所有，執(zhí)行起來不會涉及產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，同時關(guān)于貸款合同的權(quán)利義務主體也無需變更，因此成為這類房屋購買的約定俗成的交易習慣。另一方面，其背后也是有其法理依據(jù)，因為一般情況下取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的時候不一定是房屋實際交付的時間，很多情況下都是買房人自身無法預測也不是因為買房人的過失的情況發(fā)生，使得買房人取得產(chǎn)權(quán)證的時間落后于房屋實際交付的時間。我國之所以實行不動產(chǎn)物權(quán)登記不就是出于維護交易安全、保護善意第三人利益的考慮，那么當我們將視角轉(zhuǎn)到離婚案件中，會發(fā)現(xiàn)離婚糾紛中根本不存在與善意第三人的利益沖突。當夫妻一方已經(jīng)通過銀行貸款方式向房地產(chǎn)開發(fā)商支付了全部購房款后，房屋買賣合同實際已經(jīng)履行完畢，買房人與開發(fā)商之間的基于房屋買賣合同的債券債務關(guān)系已經(jīng)結(jié)束，買房人婚后取得的物權(quán)只是財產(chǎn)權(quán)利的自然轉(zhuǎn)化，所以《婚姻法解釋(三)》直接將按揭房屋認定為一方個人財產(chǎn)，相對來說還是比較公平的。

三、房屋增值部分的性質(zhì)認定

(一)問題的爭議點

首先，把按揭房屋的價值結(jié)構(gòu)分解成兩部分，即一部分是房屋的原值，另一部分則是增值。關(guān)于增值部分的法律性質(zhì)，學術(shù)界有兩種主張，一種是主張增值部分為婚前個人財產(chǎn)；另一種則主張是夫妻共同財產(chǎn)。

而婚前一方按揭購買并辦理完貸款手續(xù)，婚后夫妻共同還貸的房屋增值部分究竟是屬于“一方以個人財產(chǎn)投資取得的收益”？還是“孳息”、“自然增值”？自然增值是在不改變財產(chǎn)狀態(tài)情形下實現(xiàn)的增值，因為某些客觀原因?qū)е碌膬r值增加，很明顯房屋價值的增加屬于自然增值的范疇。這樣矛盾就出來了，如果房屋的增值屬于自然增值，那么根據(jù)《婚姻法解釋(三)》第五條的規(guī)定，則房屋增值部分將會被認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。但是根據(jù)《婚姻法解釋(二)》第十一條和《婚姻法解釋(三)》第十條第二款，房屋增值部分將會被認定為夫妻共同財產(chǎn)。

(二)夫妻個人財產(chǎn)的婚后增值性質(zhì)認定及其分割

本文認為，既然在房屋已經(jīng)被認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)的情況下，那么，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間房屋的增值部分不論從什么角度來說都應當歸該房屋的所有權(quán)人；但是如果缺少夫妻另一方的貢獻，這個房屋也不可能保值和增值的，所以，在這種情況下也是不能忽視夫妻另一方的付出的，獲得房屋所有權(quán)的一方有義務就該房屋的增值部分對夫妻另一方進行適當補償。

[1]馬憶南.婚姻家庭繼承法學[M].北京：北京大學出版社，2014.

[2]孫國鳴.離婚糾紛法律解析判例分析與訴訟指引[M].北京：中國法制出版社，2012.

[3]中國法制出版社編.婚姻法新解讀[M].北京：中國法制出版社，2012.

D

A

2095-4379-(2017)06-0226-01

陳潔(1993-)，女，漢族，江西贛州人，南昌大學法學院，碩士研究生，研究方向：民商法。