關于住房按揭的法律分析

孫 琰

（100088 中國政法大學 北京）

關于住房按揭的法律分析

孫 琰

（100088 中國政法大學 北京）

近年來，隨著我國經濟發(fā)展的不斷增速，房產作為個人重要的不動產始終是社會的熱點問題，而隨著商品房價格波動頻繁、房管監(jiān)管政策頻，房地產糾紛案件占總案件比例也逐步上升。

按揭購房是我國現(xiàn)階段最為普遍的一種購房形式，其牽扯的法律關系也相對最復雜，如何厘清法律關系是解決房產法律糾紛的重要前提。本文意在討論住房按揭相關法律關系，同時就司法實踐中出現(xiàn)的一些問題提出初步解決思路。

房地產爭議；按揭貸款；法律關系

一、按揭購房的基本法律關系

根據(jù)我國目前時間中的按揭購房情況來看，這種商品房的購買模式主要涉及三方當事人即購房人（貸款申請人）﹑房地產開發(fā)商和銀行，而三者相互之間的基本法律關系為購房人與房地產開發(fā)商間的商品房買賣法律關系﹑購房人與銀行間的借款法律關系及房地產開發(fā)商與銀行間就購房人借款的擔保法律關系。

1.購房人與開發(fā)商之間的商品房買賣關系

商品房買賣法律關系是整個按揭購房的核心法律關系，也是其他兩個法律關系存在的前提條件。購房人通常購買的是尚未完工的期房，其對實際房屋交付的狀況僅可依據(jù)商品房預售合同的約定和行業(yè)慣例，在這個環(huán)節(jié)中商品房開發(fā)商無疑是占據(jù)主導地位和優(yōu)勢地位的主體。

這一環(huán)節(jié)在司法實踐中主要表現(xiàn)為房屋交付糾紛，主要涉及房屋質量不合格﹑配套設施不符合合同約定﹑園區(qū)環(huán)境不符合簽約許諾等問題。

2.購房人與銀行間的金融借款關系

金融借款關系是住房按揭購房這種特殊購房方式的典型特征，即購房人所支付的款項并不是自有資金，而是通過向銀行進行貸款獲取的，與此同時所購房屋的也需要作為擔保物向隱含提供抵押。

這一環(huán)節(jié)在司法實踐中主要表現(xiàn)為按揭逾期糾紛，主要原因是購房人作為貸款的借款人未能按照借款協(xié)議的約定如期償還貸款，購房人因此除原借款利息外，還有可能承擔高額的違約金。

3.房產開發(fā)商與銀行間的擔保關系

基于銀行在住房按揭市場上的優(yōu)勢地位，通常都會要求開放商就其以按揭方式出售房屋的買受人貸款承擔連帶還款責任，即當購房屋無法按期償還貸款，銀行除有權要求變賣抵押物外，還有權利直接要求開放商承擔連帶還款責任。在部分交易中，房產開發(fā)商與銀行間的這種擔保關系是不對外公示的，購房人可能并不了解其中的擔保關系。

這一環(huán)節(jié)在司法實踐中主要表現(xiàn)為銀行追償糾紛，即當借款逾期發(fā)生后，銀行將開發(fā)商及購房人一并訴至法院，要求雙方連帶承擔逾期還款的本金﹑利息﹑罰息及違約金。

二、住房按揭糾紛的常規(guī)處理思路

基于除北上廣深外其他城市房地產行情局勢，目前房地產糾紛占比最多的是按揭逾期糾紛，在這類糾紛中通常的處理模式如下：

（1）因房屋買受人按揭逾期，銀行基于與開發(fā)商間的擔保法律關系直接從其在銀行預留的保證金賬戶中劃轉相等金額，通常包括本金﹑利息和罰息。部分銀行會第一時間通知開發(fā)商，也有部分銀行怠于履行通知義務，待開發(fā)商自行發(fā)現(xiàn)保證金賬戶被劃扣后，往往已經逾期多期。

（2）開發(fā)商發(fā)現(xiàn)保證金賬戶被劃扣后，通常會第一時間聯(lián)系購房人要求其按期償還銀行貸款并依據(jù)擔保關系要求購房人返還被劃扣金額。當購房人失聯(lián)或喪失還款能力時，如何處理后續(xù)問題很考驗實務操作能力。

其一，若購房人失聯(lián)或明確表示無還款能力，開發(fā)商宜立即啟動訴訟程序，將解除商品房買賣合同作為主要訴請，同時要求購房人配合辦理購房合同在房管局的注銷手續(xù)，以及相應的違約賠償。此時，為了避免購房人其他債務可能對房屋產權的影響，宜督促法官盡快下判決并進入執(zhí)行程序。

實踐中曾經遇到部分房屋在解除合同判決下達或生效前被其他法院查封的情形，此時需要很強的溝通和解答能力。鑒于我國各地基層法院工作人員法學素養(yǎng)或政績訴求所迫，嚴格依法解除查封是存在一定操作困難的。

若確無法解除查封，應當確保溝通查封拍賣法院，明確將購房款優(yōu)先支付銀行按揭款和開發(fā)商代墊的月供，否則開發(fā)商將面臨房款兩失的巨大風險。

其二，若購房人可以成功聯(lián)系并愿意償還款項，可以暫不提起訴請避免矛盾激化，盡可能通過非訴訟手段督促購房人還款。

（3）若購房人可以成功聯(lián)系但并不愿意償還款項時，訴訟實操中應當以銀行作為第三人一并列為訴訟當事人，避免基層法院僅處理商品房買賣合同的解除問題，不處理按揭款返還的問題。解除商品房買賣合同后，開發(fā)商需要在扣除相應的違約金后將剩余房款全部返還購房人，但在按揭購房的模式下，購房人的全部房款實際以銀行代付的形式付清，屆時執(zhí)行中將面臨開發(fā)商必須將銀行按揭款返還購房人并承擔購房人不向銀行還款的實際責任。

（4）很多開發(fā)商為了震懾購房人，故意給開發(fā)商設計了很好實現(xiàn)的合同解除權處罰條件和很嚴苛的違約責任。但在實操環(huán)節(jié)，部分基層法院會在合同書面審查外增加合理性審查，即有可能以合同條款為格式合同為由，否定合同單方解除權觸發(fā)條款和高額違約金條款。因此在合同設計的時候，應當對此有所重視，可以在合同簽字頁明確提出部分重要條款“經審閱后方可簽字”的提示，為避免具體情況違約金條款失效導致正當權利無法主張，可以在合同內增設概括性的違約金懲罰條款，違約金金額或比例與合同解除違約金保持一致并盡可能不高于總價款的30%。若合同簽訂在先，訴訟前可以以主動降低違約金金額的方式來規(guī)避違約金條款被宣告無效的風險，但這種模式也存在不被法院認可的風險，實為不可為而為之的辦法。

（5）實操中還可能存在這樣一個問題，很多開發(fā)商自己成立了小區(qū)的物業(yè)公司。購房人在房屋交付后又存在著向物業(yè)公司支付物業(yè)管理費的義務，當要求解除商品房買賣合同的同時，應當將物業(yè)公司的合法債權納入考慮范圍，否則一旦商品房買賣合同解除，物業(yè)公司標的較小的債權但另主張訴訟時間成本較高。

具體操作可以考慮以物業(yè)公司債權讓與給開發(fā)商的形式，但必須注意債權讓與以告知為生效要件，宜在正式開庭前以郵寄的方式遞送告知函，避免開庭時就債權讓與函是否可以當場作為證據(jù)使用而產生不必要的爭議。

總而言之，住房按揭的法律關系比較復雜，涉及的實踐情況又千變萬化，因此應當引起法學界的充分注意，既要維持金融秩序，又要保護好購房人的合法權益，也不能忽視合法開發(fā)商的正當權益。

[1]史尚寬.《民法總論》

[2]謝在全.《民法物權論》

[3]史尚寬.《物權法論》

[4]陳本寒.《擔保法通論》