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    營改增后房地產(chǎn)企業(yè)所受影響及應(yīng)對(duì)措施

    2017-01-23 20:41常煜晴
    財(cái)經(jīng)界·學(xué)術(shù)版 2016年21期
    關(guān)鍵詞:建筑業(yè)稅負(fù)增值稅

    常煜晴

    2016年3月18日,國務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過了全面推開“營改增”試點(diǎn)方案,明確自2016年5月1日起,全面推開“營改增”試點(diǎn),將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入試點(diǎn)范圍。至此,房地產(chǎn)業(yè)正式全面推進(jìn)“營改增”這項(xiàng)重大稅制改革措施。雖然此次稅制改革有利于改善房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)現(xiàn)狀,改善房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營狀況,但企業(yè)若操作不當(dāng),“營改增”可能會(huì)導(dǎo)致稅負(fù)加重,使企業(yè)面臨生死挑戰(zhàn)。

    本文以“營改增”為著眼點(diǎn),討論此次稅制改革對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響,并提出在改革全面推動(dòng)的關(guān)鍵時(shí)刻,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何應(yīng)對(duì)才能最大程度的保護(hù)自身利益,求得穩(wěn)健、可持續(xù)發(fā)展。

    一、房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營特點(diǎn)

    (一)開發(fā)周期長

    房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)一般要經(jīng)過可行性研究、項(xiàng)目決策、建設(shè)前期準(zhǔn)備、建設(shè)、銷售和交付使用等多個(gè)階段,環(huán)節(jié)多、耗時(shí)長。且考慮到企業(yè)研究進(jìn)度、決策流程的不同以及其他因素的影響,開發(fā)時(shí)長也存在差異。

    (二)產(chǎn)業(yè)鏈條長

    房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目離不開與金融、策劃設(shè)計(jì)、咨詢服務(wù)、交通運(yùn)輸、建筑、廣告、市場(chǎng)營銷和物業(yè)管理等多種類型企業(yè)的交流與聯(lián)系。產(chǎn)業(yè)鏈條長,涉及面廣,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)情況很大程度上受到上下游企業(yè)的影響和牽制。

    (三)資金投入大

    房地產(chǎn)前期開發(fā)環(huán)節(jié)需要投入大量的資金,包括土地使用權(quán)出讓金、土地征遷安置費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)以及項(xiàng)目開發(fā)過程中產(chǎn)生的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等一系列費(fèi)用。其中土地費(fèi)用和建筑費(fèi)用約占總成本的80%,在資金投入中占比最大。

    (四)融資成本高

    房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期長、資金投入大,資金的占用時(shí)間長,導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)前期對(duì)現(xiàn)金流的要求高,這也要求企業(yè)有強(qiáng)有力的融資手段能夠支撐項(xiàng)目的前期開發(fā)。因此在項(xiàng)目開發(fā)前期,房地產(chǎn)企業(yè)多會(huì)通過信托融資、債券融資等多種融資渠道來滿足自己的資金需求,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本增加。

    二、“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

    因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)涉及范圍廣,業(yè)務(wù)復(fù)雜且特殊,故營改增政策的推行將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響,主要包括開發(fā)成本、稅負(fù)、現(xiàn)金流、利潤等方面。

    (一)“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的影響

    房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本中,土地費(fèi)用和建筑費(fèi)用占總成本的比重最大。而此次稅制改革建筑業(yè)也包括其中,因此如果建筑業(yè)在“營改增”中稅負(fù)增加,則依據(jù)相應(yīng)的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁理論,建筑業(yè)的部分稅負(fù)將會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)業(yè),導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本上升。

    分析“營改增”對(duì)建筑業(yè)稅負(fù)的影響。首先,建筑業(yè)所面對(duì)的材料供應(yīng)商多以個(gè)體戶、小規(guī)模納稅人為主,存在“散、雜、小”的特點(diǎn),故在購買建筑材料時(shí)可能會(huì)存在沒有發(fā)票或者無法取得增值稅專用發(fā)票的情況,從而導(dǎo)致購進(jìn)材料的進(jìn)項(xiàng)稅額無法正常抵扣,增加建筑業(yè)的稅負(fù)。其次,如今人工成本不斷上漲,建筑工程的人工費(fèi)也在工程總造價(jià)中占據(jù)越來越大的比重,而建筑業(yè)主要的勞務(wù)用工來源是成建制的勞務(wù)公司或零散的農(nóng)民工,勞務(wù)公司作為微利企業(yè)難以承擔(dān)高額的增值稅銷項(xiàng)稅額,多會(huì)習(xí)慣性的將政策壓力下的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到施工企業(yè),而零散的農(nóng)民工更是不具備開具增值稅專用發(fā)票的資格,因此人工費(fèi)同樣無法取得可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。

    綜合以上原因,建筑業(yè)的稅負(fù)會(huì)加重,建筑成本會(huì)上升,也必然會(huì)將增加的成本攤銷在商品中隨之轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)企業(yè),從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本上升。

    (二)“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響

    此前,我國房地產(chǎn)行業(yè)流轉(zhuǎn)稅采用的是營業(yè)稅和土地增值稅雙重征收的制度。兩種稅種均為價(jià)內(nèi)稅,稅收的增加會(huì)影響到商品的價(jià)格,并且隨著商品的流轉(zhuǎn)出現(xiàn)重復(fù)征稅問題。而增值稅作為價(jià)外稅,通過對(duì)增值部分進(jìn)行征稅的形式實(shí)現(xiàn)了課稅數(shù)額的正確性,避免重復(fù)征稅,并能有效降低產(chǎn)品開發(fā)成本。

    針對(duì)“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)會(huì)降低還是提高的問題。一方面,“營改增”能夠有效地避免此前營業(yè)稅重復(fù)征稅、退稅的現(xiàn)象,降低企業(yè)稅負(fù),同時(shí),通過建立增值稅的進(jìn)項(xiàng)、銷項(xiàng)抵扣關(guān)系,能夠促使房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整內(nèi)部架構(gòu),改變運(yùn)營模式和業(yè)務(wù)模式,從而提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。特別是“營改增”后土地出讓金可從銷售額中減除,是房地產(chǎn)企業(yè)重大利好的一面。因土地成本是一、二線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目的最大單項(xiàng)成本,這一政策基本確保了一、二線城市房地產(chǎn)行業(yè)整體性不加稅。比如,某房地產(chǎn)企業(yè)房?jī)r(jià)3萬元,土地成本每平米1.5萬元,增值稅銷項(xiàng)稅額(3-1.5)/1.11*11%=0.15萬元,此時(shí)即使沒有任何其他抵扣,該企業(yè)的稅負(fù)已可降到5%,與營業(yè)稅環(huán)境下持平。加上其他抵扣,房地產(chǎn)企業(yè)有望減稅。

    但另一方面,對(duì)于一些規(guī)模較小、經(jīng)營不規(guī)范或者所在地區(qū)發(fā)展水平低、發(fā)展速度慢的房地產(chǎn)企業(yè)來說,可能一時(shí)難以適應(yīng)“營改增”,出現(xiàn)稅負(fù)加重的情況,給企業(yè)的運(yùn)行和經(jīng)營造成一定的負(fù)擔(dān)。以上述土地出讓金抵扣銷售額為例,三、四線城市房地產(chǎn)企業(yè)的土地成本占總成本的比重不如一、二線城市,故在同樣情況下并不能取得顯著的減稅效果。同時(shí),雖然現(xiàn)在已經(jīng)開始全面推進(jìn)“營改增”,但像建筑業(yè)等行業(yè)改革難度較大,很有可能出現(xiàn)增值稅鏈條尚不能及時(shí)形成的情況,繼而出現(xiàn)增值稅抵扣困難的問題,比如人工費(fèi)無法開具增值稅專用發(fā)票,房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)階段向政府繳納的各項(xiàng)費(fèi)用也不能進(jìn)行抵扣,這無疑會(huì)進(jìn)一步增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。

    (三)“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的影響

    本次營改增的目的是減稅,故若企業(yè)能夠很好地做到稅負(fù)的降低,那么相同業(yè)務(wù)狀態(tài)下支付稅款的現(xiàn)金支出將會(huì)減少,從而改善房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流狀況。同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)為了謀求更好、更快發(fā)展,常會(huì)購置大量施工設(shè)備,而營改增后因?yàn)樵鲋刀惖南嗟挚坌裕瑫?huì)使房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流出在現(xiàn)金流量表中顯示的數(shù)據(jù)減小,從而促使房地產(chǎn)企業(yè)的投資行為。同時(shí),隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈和房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)的復(fù)雜及特殊性,房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)不得不考慮加大融資力度,從而保證充足的現(xiàn)金流。但由于房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動(dòng)通常具有階段性(項(xiàng)目開發(fā)前期),會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)面臨沉重的利益壓力和負(fù)債壓力。

    (四)“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)利潤的影響

    前文分析“營改增”會(huì)使建筑業(yè)等行業(yè)將部分稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)企業(yè),使房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本上升。而如今房?jī)r(jià)受政府宏觀調(diào)控,因此在市場(chǎng)環(huán)境沒有明顯好轉(zhuǎn)的情況下,房地產(chǎn)企業(yè)很難通過提高售價(jià)的方式將稅制改革帶來的成本增加轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者,只能自行消化,這勢(shì)必會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)的利潤受損。

    三、“營改增”下房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)措施

    前文分析可知“營改增”會(huì)影響企業(yè)流轉(zhuǎn)稅、成本、現(xiàn)金流、利潤等多個(gè)方面,故房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)高度重視,積極采取應(yīng)對(duì)措施最大程度的保護(hù)自身利益,實(shí)現(xiàn)企業(yè)在改革期的平穩(wěn)過度。

    (一)加強(qiáng)內(nèi)部管理

    營改增稅制改革涉及到企業(yè)工作的方方面面,需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)人員的全盤考慮、共同應(yīng)對(duì)。

    一是要加大對(duì)“營改增”政策的宣傳力度,聘請(qǐng)事務(wù)所的專業(yè)人員開展培訓(xùn)或咨詢工作,做到企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)正確認(rèn)識(shí)“營改增”對(duì)企業(yè)帶來的機(jī)遇與挑戰(zhàn),財(cái)務(wù)管理人員、工程成本核算人員熟練掌握相關(guān)操作流程,提高相關(guān)人員的專業(yè)技能和管理水平。二是要及時(shí)設(shè)立適應(yīng)營改增政策的管理機(jī)制,完善納稅管理工作模式,健全納稅管理工作秩序,強(qiáng)調(diào)納稅管理的重要性。三是成立專門的納稅管理工作部門,由專人負(fù)責(zé)籌劃。同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制,完善發(fā)票管理制度,提高會(huì)計(jì)核算質(zhì)量,力求每筆賬目都有合法的原始依據(jù),杜絕以收款收據(jù)等白條充當(dāng)發(fā)票的行為,并嚴(yán)格會(huì)計(jì)核算程序,加強(qiáng)項(xiàng)目核算,做到在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的同時(shí)結(jié)束會(huì)計(jì)核算。

    (二)做好各項(xiàng)籌劃

    “營改增”后,企業(yè)在稅務(wù)籌劃方面獲得了較之前更大的發(fā)展空間,此時(shí)企業(yè)應(yīng)把握機(jī)會(huì),根據(jù)實(shí)際情況充分利用。

    一是要增強(qiáng)增值稅專用發(fā)票的管理。在進(jìn)行材料采購時(shí)盡量選擇集中采購的方式,避免零星處理。同時(shí)提高納稅意識(shí),杜絕在材料采購過程中貪圖價(jià)格上的一些優(yōu)惠而放棄索要發(fā)票的行為,避免出現(xiàn)因無發(fā)票導(dǎo)致企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額無法抵扣而增加稅負(fù)的情況。

    二是嚴(yán)格篩選合作伙伴,加強(qiáng)對(duì)合作商的管理。在對(duì)合作商(施工單位、供應(yīng)商)進(jìn)行選擇的時(shí)候,可以通過招投標(biāo)的方式,除考慮合作商的資質(zhì)、報(bào)價(jià)以及規(guī)模等因素外應(yīng)將開具增值稅專用發(fā)票考慮在內(nèi),從源頭把關(guān)。另外,與施工單位簽訂合同常用的模式有包工包料和甲供材料兩種,在選擇時(shí)可以進(jìn)行合理的稅收籌劃,通過自購材料取得更高的進(jìn)項(xiàng)抵扣稅額,有效降低稅收負(fù)擔(dān)。同時(shí),應(yīng)優(yōu)先選擇一般納稅人為合作對(duì)象,從而取得更高進(jìn)項(xiàng)抵扣額;若與小規(guī)模納稅人進(jìn)行合作,也應(yīng)及時(shí)與供貨方商議,要求供貨方向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票,用于增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣。

    三是處理好稅款抵扣問題。在房地產(chǎn)行業(yè)中資金成本占有很高的比例,因此要想提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益,就應(yīng)合理處理資金成本的支出問題。一方面,企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)梳理企業(yè)的融資成本問題,重新整合企業(yè)內(nèi)部資源,另一方面,應(yīng)注重處理開發(fā)支出中占比較大的支出成本,如房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視土地出讓金的票據(jù)形式,注意是否有機(jī)會(huì)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。另外,還可以通過推行精裝修策略,通過購置大量電器商品等形式獲得進(jìn)項(xiàng)抵扣額,同時(shí)提高企業(yè)商品的競(jìng)爭(zhēng)力。

    (三)改善經(jīng)營模式

    “營改增”使房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)及開發(fā)成本等多個(gè)方面發(fā)生了變化,故房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式、市場(chǎng)行為等都會(huì)受到極大的影響。此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)及時(shí)、充分的了解市場(chǎng)變化情況,順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求調(diào)整企業(yè)經(jīng)營模式。

    一是合理縮短項(xiàng)目開發(fā)周期。通過合理運(yùn)用經(jīng)費(fèi)和項(xiàng)目籌劃,減少資金占用時(shí)間,從而提高資金周轉(zhuǎn)率,降低融資成本。二是提高項(xiàng)目質(zhì)量,可通過加大公共配套設(shè)施的投入,打造高品質(zhì)智能社區(qū),如此不僅可以有效獲得材料采購的進(jìn)項(xiàng)抵扣額,還可以在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中搶占先機(jī),打造企業(yè)知名度。三是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品多元化,房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的調(diào)控空間要大于住宅項(xiàng)目,故房地產(chǎn)企業(yè)可以通過對(duì)商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的調(diào)控將自身稅負(fù)部分轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上,從而降低自身稅負(fù),故房地產(chǎn)企業(yè)可以通過住宅項(xiàng)目和商業(yè)項(xiàng)目同步開發(fā)的方式來降低自身稅負(fù),減輕稅負(fù)壓力,實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升。

    四、結(jié)束語

    “營改增”的實(shí)施是我國稅制改革過程中非常重要的一項(xiàng)舉措,這不僅僅是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的一項(xiàng)重要變革,也給企業(yè)的發(fā)展帶來了極其有利的機(jī)遇。當(dāng)然,我們同樣不可忽視改革過程中可能會(huì)給企業(yè)帶來的各種威脅和挑戰(zhàn)。因此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身情況積極適應(yīng)營改增政策,抓住時(shí)機(jī)進(jìn)行改革。只有保證企業(yè)的自身發(fā)展方向與國家宏觀政策方針一直,企業(yè)才能更好的實(shí)現(xiàn)自身發(fā)展,提高經(jīng)濟(jì)效益。

    參考文獻(xiàn):

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