生態(tài)住宅工程項(xiàng)目財(cái)務(wù)后評(píng)價(jià)

文/楊璐萍、方增勝、何小雨 安徽新華學(xué)院 安徽合肥 230088

生態(tài)住宅工程項(xiàng)目財(cái)務(wù)后評(píng)價(jià)

文/楊璐萍、方增勝、何小雨 安徽新華學(xué)院 安徽合肥 230088

生態(tài)住宅建筑越來(lái)越被社會(huì)認(rèn)可，加強(qiáng)生態(tài)建筑投資管理工作，提高投資效益越來(lái)越受到企業(yè)的重視。而生態(tài)住宅工程項(xiàng)目投資的后評(píng)價(jià)作為投資管理的重要環(huán)節(jié)及投資決策的重要輔助手段，同時(shí)也為被評(píng)項(xiàng)目實(shí)施運(yùn)營(yíng)中出現(xiàn)的問(wèn)題提出改進(jìn)建議，從而達(dá)到提高投資效益的目的[1]。本文首先在傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)后評(píng)價(jià)指標(biāo)體系上重新構(gòu)建了新的財(cái)務(wù)后評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，擴(kuò)充了財(cái)務(wù)后評(píng)價(jià)的功能，以適用于生態(tài)住宅工程項(xiàng)目。然后選取財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資利潤(rùn)率、投資回收期四項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)，通過(guò)與生態(tài)住宅工程項(xiàng)目前評(píng)估中預(yù)測(cè)的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，得出生態(tài)住宅工程項(xiàng)目財(cái)務(wù)后評(píng)價(jià)的基本結(jié)論。最后找出影響指標(biāo)差異的主要因素，為今后生態(tài)住宅項(xiàng)目的投資決策提供參考信息。

生態(tài)住宅項(xiàng)目；財(cái)務(wù)后評(píng)價(jià)；評(píng)價(jià)指標(biāo)

1、引言

隨著建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，資本市場(chǎng)對(duì)企業(yè)的壓力逐漸增大。生態(tài)住宅建筑的出現(xiàn)為市場(chǎng)打開(kāi)了另一扇門(mén)，但在當(dāng)前企業(yè)投資建設(shè)的工程項(xiàng)目中，往往為了取得生態(tài)住宅項(xiàng)目立項(xiàng)審批而進(jìn)行了包含項(xiàng)目財(cái)務(wù)前評(píng)估內(nèi)容的可行性研究，而項(xiàng)目后評(píng)價(jià)及其中的財(cái)務(wù)后評(píng)價(jià)工作沒(méi)有得到普遍重視而開(kāi)展不夠，一方面不能恰當(dāng)?shù)膶?duì)以實(shí)施的生態(tài)住宅工程項(xiàng)目從財(cái)務(wù)的角度評(píng)價(jià)其投資效益，另一方面也不能為后續(xù)或類似生態(tài)住宅項(xiàng)目的工程可行性研究提供參考，因此有必要加強(qiáng)生態(tài)住宅投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)后評(píng)價(jià)工作。項(xiàng)目后評(píng)價(jià)能夠改進(jìn)公共管理機(jī)制，使決策主體和責(zé)任主體錯(cuò)位的現(xiàn)象得以緩解，對(duì)決策者具有制約作用，從而可以減少失誤的發(fā)生[2]。

2、生態(tài)住宅項(xiàng)目財(cái)務(wù)后評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建

在進(jìn)行項(xiàng)目財(cái)務(wù)后評(píng)價(jià)過(guò)程中，恰當(dāng)?shù)倪x擇評(píng)價(jià)指標(biāo)并進(jìn)行計(jì)算得出的正確結(jié)果對(duì)財(cái)務(wù)后評(píng)價(jià)分析和查找關(guān)鍵的影響因素起著重要作用[1]。財(cái)務(wù)后評(píng)價(jià)指標(biāo)分為三大類（共13個(gè)指標(biāo)）：一類是呈現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)際效果的指標(biāo)：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資利潤(rùn)率和投資回收期。另一類是呈現(xiàn)財(cái)務(wù)前后評(píng)價(jià)偏離程度的指標(biāo)：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化率、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率變化率、投資利潤(rùn)率變化率和投資回收期變化率。兩種情況可以滿足生態(tài)住宅項(xiàng)目實(shí)際評(píng)價(jià)效果的需要，但是要想找出前后財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)偏離的原因，我們還需要增加一類指標(biāo)來(lái)擴(kuò)展后評(píng)價(jià)的功能，從而滿足實(shí)際財(cái)務(wù)后評(píng)價(jià)的需要。所以我們把第三類指標(biāo)叫做分析財(cái)務(wù)指標(biāo)偏離原因的指標(biāo)，第三類評(píng)價(jià)指標(biāo)是在第二類評(píng)價(jià)指標(biāo)的基礎(chǔ)上分析各類指標(biāo)產(chǎn)生偏離的原因，站在生態(tài)住宅項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的角度，選取財(cái)務(wù)指標(biāo)偏離的主要指標(biāo)有固定資產(chǎn)投資變化率、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用變化率、房產(chǎn)出售收入變化率。 根據(jù)以上分析可得出三類評(píng)價(jià)指標(biāo)體系如下圖圖1所示：

EMBED Visio.Drawing.11圖1 財(cái)務(wù)后評(píng)價(jià)指標(biāo)體系圖

3、生態(tài)住宅工程財(cái)務(wù)后評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算與分析

首先了解生態(tài)住宅項(xiàng)目的實(shí)際總投資、建設(shè)投資、流動(dòng)資金，弄清該項(xiàng)目實(shí)際所需資金來(lái)源與前評(píng)估時(shí)的資金籌措計(jì)劃是否一致，自有資金占項(xiàng)目總投資的比例，建設(shè)投資的每年投入比例。找出該生態(tài)住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)成本較前期預(yù)測(cè)變化的主要地方。然后編制生態(tài)住宅建筑財(cái)務(wù)后評(píng)價(jià)的基本報(bào)表：項(xiàng)目實(shí)際總投資情況表、項(xiàng)目投資使用計(jì)劃與資金籌措表、營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加表、利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表、項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表。

在財(cái)務(wù)后評(píng)價(jià)各項(xiàng)數(shù)據(jù)的實(shí)際值基礎(chǔ)上，財(cái)務(wù)后評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，對(duì)三類指標(biāo)體系進(jìn)行計(jì)算分析。在重新測(cè)算項(xiàng)目實(shí)際數(shù)據(jù)的前提下，對(duì)能夠反映財(cái)務(wù)效果的第一類指標(biāo)體系進(jìn)行計(jì)算，得出項(xiàng)目在實(shí)際運(yùn)營(yíng)期內(nèi)的效益情況。算出第二類指標(biāo)，它們體現(xiàn)的是生態(tài)住宅項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的各項(xiàng)數(shù)據(jù)與前評(píng)估的偏離程度。根據(jù)第一類評(píng)價(jià)指標(biāo)選取的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益、投資利潤(rùn)率、靜態(tài)和動(dòng)態(tài)投資回收期五個(gè)指標(biāo)的計(jì)算公式可以得出第三類指標(biāo)固定資產(chǎn)投資額、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、房產(chǎn)銷售收入是影響指標(biāo)大小的關(guān)鍵因素。

通過(guò)對(duì)生態(tài)住宅項(xiàng)目建設(shè)期和運(yùn)營(yíng)期的實(shí)際數(shù)據(jù)分析并對(duì)各項(xiàng)財(cái)務(wù)后評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行進(jìn)一步的計(jì)算，得出了生態(tài)住宅工程項(xiàng)目財(cái)務(wù)后評(píng)價(jià)的基本結(jié)論。分析第一類指標(biāo)，得出該生態(tài)住宅項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行，項(xiàng)目具有一定的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。分析第二類指標(biāo)得出該生態(tài)住宅項(xiàng)目的前評(píng)估時(shí)預(yù)測(cè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)與實(shí)際運(yùn)營(yíng)的數(shù)據(jù)的差別是否較大。通過(guò)對(duì)第三類指標(biāo)的計(jì)算分析，得出了影響財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的前后變化率，找出哪些指標(biāo)偏離率最大，得出影響該生態(tài)住宅項(xiàng)目財(cái)務(wù)前后評(píng)價(jià)值差異較大的主要原因。

4、影響財(cái)務(wù)后評(píng)價(jià)指標(biāo)值變化的因素分析

影響固定資產(chǎn)投資變化的原因，可能是：環(huán)保材料費(fèi)價(jià)格上漲、機(jī)械使用費(fèi)價(jià)格上漲、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)價(jià)格上漲、其他費(fèi)用價(jià)格上漲。影響經(jīng)營(yíng)費(fèi)用變化的原因，可能是：由于近年來(lái)物價(jià)水平的上漲，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用中人工費(fèi)也出現(xiàn)一定程度的上漲，管理和銷售費(fèi)用占銷售收入的比例增長(zhǎng)了，即便在銷售收入有所減少的情況下，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用還是出現(xiàn)了一定程度的增幅。影響營(yíng)運(yùn)收入變化的原因，可能是：由于開(kāi)發(fā)商對(duì)生態(tài)住宅項(xiàng)目形勢(shì)過(guò)于樂(lè)觀的預(yù)期，在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)升溫的同時(shí)，沒(méi)有依據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律，定價(jià)過(guò)高，導(dǎo)致前期的銷售沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的效果。

結(jié)語(yǔ)：

本論文以生態(tài)住宅工程項(xiàng)目從建設(shè)期到運(yùn)營(yíng)期的實(shí)際數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，站在企業(yè)的角度，依照國(guó)家現(xiàn)行的價(jià)格體系的財(cái)稅政策，對(duì)項(xiàng)目整個(gè)生命周期的數(shù)據(jù)進(jìn)行重新測(cè)算，得出了生態(tài)住宅項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，在對(duì)比前后指標(biāo)差異的基礎(chǔ)上，找出影響前后差異的主要因素，并得出結(jié)論。本文根據(jù)生態(tài)住宅工程的特點(diǎn)，從三個(gè)方面構(gòu)建了該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)后評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。包括反映項(xiàng)目實(shí)際財(cái)務(wù)效果的第一層指標(biāo)，反映項(xiàng)目后評(píng)價(jià)與前評(píng)估兩者之間財(cái)務(wù)指標(biāo)偏離程度的第二層指標(biāo)，以及分析財(cái)務(wù)指標(biāo)偏離原因的第三層指標(biāo)，并選取了合適的評(píng)價(jià)指標(biāo)。在該后評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的基礎(chǔ)上能夠?qū)?xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)提出合理可行的建議，使項(xiàng)目的預(yù)期目標(biāo)能夠得以實(shí)現(xiàn)。

[1]國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行后評(píng)價(jià)局.1996年項(xiàng)目評(píng)價(jià)匯編.北京：北京金城出版社，1996.

[2]UNDP.GUIDELINES FOR EVALUATION[M].Ncw York:United Nations Development Program，1993

[3]高云平.保障房項(xiàng)目后評(píng)價(jià)方法及應(yīng)用研究[D].中國(guó)科學(xué)院大學(xué)（工程管理與信息技術(shù)學(xué)院),2014.

安徽省教育廳高校人文社科研究重點(diǎn)項(xiàng)目（SK2015A678）