房地產(chǎn)企業(yè)工程建設(shè)合同管理的問題及對(duì)策

趙利艷

現(xiàn)代社會(huì)是法律社會(huì)，不論企業(yè)性質(zhì)、行業(yè)如何，企業(yè)都需要通過合同來開展銷售、采購、工程等系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。為了保護(hù)自身的合法利益，房地產(chǎn)企業(yè)更需要通過企業(yè)合同管理來提高合同管理的水平，保證按部就班地實(shí)現(xiàn)預(yù)定的施工計(jì)劃，不斷地提高企業(yè)經(jīng)營管理水平，避免經(jīng)濟(jì)糾紛，進(jìn)而使企業(yè)不斷發(fā)展壯大。

一、房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)工程合同管理的主要問題

合同管理貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)過程，包括從立項(xiàng)設(shè)計(jì)到竣工驗(yàn)收，涉及合作單位眾多，包括勘察設(shè)計(jì)、造價(jià)咨詢、施工總承包、分包、監(jiān)理、材料供應(yīng)商等企業(yè)。按照合同管理的階段，可以分為合同形成階段、合同簽訂階段、合同履行階段、合同結(jié)算階段。在以上各個(gè)階段，房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)工程合同管理都存在一些普遍性問題。

1.房地產(chǎn)企業(yè)法律意識(shí)淡薄，合同管理制度不健全

我國房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理是隨著市場經(jīng)濟(jì)體制而逐步發(fā)展建立起來的。1993年，我國制定了統(tǒng)一的合同法，從法規(guī)角度逐步建立工程合同制度，合同也成為企業(yè)之間建立正式的契約關(guān)系的憑證。然而，房地產(chǎn)企業(yè)（尤其是中、小型的房地產(chǎn)企業(yè)）的合同法律意識(shí)比較淡薄，漠視合同管理，甚至不知道合同與合同法律的關(guān)系，缺乏依法訂立和履行的意識(shí)，留下了極大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

2.合同形成階段的合同管理問題

合同形成階段是指房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)潛在簽約方進(jìn)行商務(wù)考察、招標(biāo)階段。大部分房地產(chǎn)企業(yè)總體開發(fā)工程進(jìn)度時(shí)間緊迫，一些房地產(chǎn)企業(yè)在組織招標(biāo)前，對(duì)對(duì)方的企業(yè)實(shí)力、企業(yè)資質(zhì)及項(xiàng)目班子、施工水平等詳細(xì)情況缺乏了解和審查，甚至未開展承包商/供應(yīng)商的商務(wù)考察而直接委托其施工，因?yàn)楹献鲗?duì)象無履行合同能力而多次更換單位甚至工程停工，給企業(yè)帶來了許多法律糾紛。

3.合同簽訂階段的合同管理問題

合同簽訂是雙方簽訂合同，正式確定契約關(guān)系的階段。主要存在以下問題：

一是訂立陰陽合同。所謂陰陽合同是指在工程實(shí)踐中，由于房地產(chǎn)開發(fā)從取得土地到取得建筑工程施工許可證需要辦理眾多手續(xù)和歷經(jīng)相當(dāng)漫長時(shí)間，從編制招標(biāo)文件到合同談判，一個(gè)中型項(xiàng)目從招投標(biāo)開始到合同簽訂，至少在3月。房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是民營和私營房地產(chǎn)企業(yè)，一般都采用設(shè)計(jì)圖紙基本具備招標(biāo)條件的情況下，內(nèi)部組織開標(biāo)，評(píng)標(biāo)，定標(biāo)，并與施工企業(yè)簽訂工程總承包合同，即陰合同；具備公開招投標(biāo)的條件時(shí)，再串通中標(biāo)單位走外部的招標(biāo)流程，備案合同，即陽合同。陰陽合同共同點(diǎn)是：陰合同總價(jià)低于陽合同，陰合同工期短于陽合同。陰合同降低工程價(jià)款、下浮讓利、增加付款條件、延長付款期限、墊資、支付保證金、縮短工期、肢解工程等，給企業(yè)埋下了潛在的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

二是合同簽訂主體資格審查不嚴(yán)。合格的合同主體，在實(shí)際簽訂過程中，企業(yè)存在著合同簽約主體審查不嚴(yán)格的問題，對(duì)方簽字代理人無授權(quán)委托書，甚至出現(xiàn)幾千萬的施工合同簽訂對(duì)方為個(gè)人等情況。這些都給企業(yè)帶來法律風(fēng)險(xiǎn)埋下隱患。

三是合同文本漏洞百出，要素不齊全等問題。目前大部分房產(chǎn)公司均自行編制施工合同，而沒有采用建設(shè)部和國家工商管理局修訂完善的《建設(shè)工程施工合同示范文本》。自行編制施工合同文本存在如下問題：第一，受合同管理人員水平影響較大，存在著法律漏洞風(fēng)險(xiǎn)。第二，違背公開、公平、公正原則，合同中設(shè)立霸王條款，加重對(duì)施工單位的責(zé)任義務(wù)，加大對(duì)施工單位的處罰力度，規(guī)避自己的責(zé)任。第三，個(gè)別條款違背現(xiàn)行法律法規(guī)。

四是工程先施工，后簽訂合同。由于工期進(jìn)度較緊，普遍工程大量存在施工先進(jìn)場，后補(bǔ)簽合同現(xiàn)象，甚至施工完畢后再簽訂合同，導(dǎo)致雙方在工程質(zhì)量、單價(jià)、數(shù)量、工期、材料等方面互相扯皮。

4.合同履行期的合同管理問題

合同履行期是合同簽訂雙方依照合同約定，保質(zhì)保量地落實(shí)施工、推進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)期。這一時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)合同管理主要有以下問題：一是不重視合同交底工作。合同交底是公司合同簽訂人員和合同管理人員向合同履行人員陳述合同意圖、合同要點(diǎn)、合同執(zhí)行計(jì)劃的過程，明確合同執(zhí)行中細(xì)節(jié)。合同交底是履行好合同的基本保證，合同交底要求全面、全員、全過程交底；二是不重視合同簽訂后的管理。各部門沒有進(jìn)行協(xié)調(diào)、溝通、管理。對(duì)履行情況、產(chǎn)生或潛在的問題沒及時(shí)地糾偏、補(bǔ)救、監(jiān)控。

二、房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范化合同管理的規(guī)范化對(duì)策

1.增加企業(yè)法律意識(shí)，建立合同管理制度

首先，建議企業(yè)建立一套適應(yīng)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的切實(shí)可行的、能有效調(diào)動(dòng)各方責(zé)任人的管理制度，才能確保企業(yè)的執(zhí)行力，才能避免企業(yè)簽訂、履行、變更合同時(shí)遭受經(jīng)濟(jì)損失。也可以避免企業(yè)人員（如合同管理人員跳槽等）變動(dòng)對(duì)合同管理工作的影響。

其次，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、招投標(biāo)法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，使全體人員能夠熟悉和使用這些法律、法規(guī)。公司可定期組織開展法律知識(shí)專題講座、交流總結(jié)會(huì)等形式，逐漸樹立法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。嚴(yán)格執(zhí)行國家的招投標(biāo)及合同管理規(guī)定，依法進(jìn)行公開招投標(biāo)項(xiàng)目，不訂立陰陽合同，避免私下合同，即使必須簽訂協(xié)議，合同的重要條款必須保持一致。

2.加強(qiáng)合同管理，嚴(yán)格建設(shè)工程施工合同示范文本的應(yīng)用，規(guī)范合同表述形式

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視合同示范文本的編制，積極吸收和采納國內(nèi)、國外成熟的企業(yè)合同管理經(jīng)驗(yàn)，編制合同示范文本，統(tǒng)一合同條款表述，規(guī)避各分公司、項(xiàng)目部對(duì)條款的隨意修改而帶來的合同風(fēng)險(xiǎn)。合同示范文本應(yīng)該經(jīng)過相關(guān)職能部門的充分討論，充分吸收各部門的意見。應(yīng)力求用詞清晰嚴(yán)謹(jǐn)，避免模糊詞匯的應(yīng)用甚至用詞之間的相互矛盾。合同示范文本應(yīng)包含以下主要內(nèi)容：對(duì)合同價(jià)款支付的統(tǒng)一約定；對(duì)工程延誤的處罰條款；工程質(zhì)量的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)的約定要詳盡；對(duì)自身的約束條款；利用履約保證金或履約保證函、滯納金等形式來約束承包商；材料上漲的約定；設(shè)計(jì)變更與現(xiàn)場簽證引起的工程量增減約定等。

3.加強(qiáng)建設(shè)工程合同的全工程管理

合同管理伴隨工程全部過程，從工程質(zhì)量、工期、造價(jià)都以合同為執(zhí)行依據(jù)，因而合同管理需要全員、全工程，積極總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問題，第一時(shí)間尋找解決問題辦法，補(bǔ)充完善合同。同時(shí)房地產(chǎn)積極做好與招投標(biāo)代理公司、監(jiān)理公司配合，嚴(yán)格按照合同管理工程項(xiàng)目，保證工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)符合合同要求，保證工程進(jìn)度符合合同約定進(jìn)度，按時(shí)支付工程款，對(duì)變更和洽商按照審批權(quán)限批準(zhǔn)，確定責(zé)任歸屬，避免合同履約糾紛。

4.建立合同分析考核機(jī)制

合同管理是動(dòng)態(tài)的過程，尤其需要對(duì)合同履行情況進(jìn)行跟蹤、總結(jié)，防范可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，這就需要建立合同分析考核機(jī)制。如定期（以每月為期最為合適）對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析、檢查合同履行情況，形成《月度合同管理履約檢查情況報(bào)告》。

5.聘用專業(yè)化的合同管理人才

建立合同管理制度意味著企業(yè)必須設(shè)立專門的人員、專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行這項(xiàng)重要的工作，而不能將合同管理僅作為其他科室的兼職工作。事實(shí)上，合同管理涉及的知識(shí)的廣泛性和復(fù)雜性，也決定了必須招聘專業(yè)化的人才進(jìn)行合同管理。通過對(duì)外公開招聘、內(nèi)部選拔等方式，將具備合同管理專業(yè)知識(shí)的人才分配到總部、分公司、項(xiàng)目的各個(gè)崗位上進(jìn)行輪崗，有利于更系統(tǒng)地掌握相關(guān)知識(shí)。與此同時(shí)，注重對(duì)合同管理專業(yè)人才的培訓(xùn)，包括建筑、法律、管理等專業(yè)知識(shí)，提高其管理水平。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)可以從加強(qiáng)法律意識(shí)學(xué)習(xí)、建立合同管理制度、聘用專業(yè)化的合同管理人才、編制合同示范文本、制定標(biāo)準(zhǔn)管理程序、建立合同分析考核機(jī)制、聘用專業(yè)化的合同管理人才等方面規(guī)范和完善房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理工作，提高房地產(chǎn)企業(yè)合同管理水平，規(guī)律合同履約風(fēng)險(xiǎn)。