中國人在日本買房門道多

本報(bào)駐日本特約記者　蔣豐

近年來，隨著中國經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，中國人的購買力也在不斷增強(qiáng)。鄰國日本成為中國人最青睞的境外消費(fèi)地之一。繼“爆買”電飯煲、馬桶蓋、相機(jī)等電子產(chǎn)品之后，中國人已經(jīng)將“掃貨”目標(biāo)轉(zhuǎn)向日本的房地產(chǎn)。異國他鄉(xiāng)，人生地不熟，購置房產(chǎn)自然比國內(nèi)要多些曲折，可以說有機(jī)會(huì)也有風(fēng)險(xiǎn)。

買房自住：小心碰上“曾有事情的房子”

出生于大連的章龐紫，今年34歲。碩士畢業(yè)后，她就一直在北京漂著。2016年章龐紫動(dòng)用家庭所有積蓄，在東京買了一套公寓房。她給《環(huán)球時(shí)報(bào)》講述了這樣的購房經(jīng)歷:

我與丈夫在北京應(yīng)該還算混得不錯(cuò)的，都就職于位列世界500強(qiáng)的日企，而且月薪過萬。結(jié)婚后，我們也想過在北京買房。但一套70平米的房子，超過500萬，我和老公不吃不喝30年也買不起啊。

有一次與公司里的日本同事聊起，他告訴我，東京的房子要比北京便宜不少，建議我們?cè)跂|京買房。調(diào)往東京分社的申請(qǐng)獲批后，我就前往東京開始找房子。第一家房地產(chǎn)公司介紹的房子，就讓我大吃了一驚。位于東京山手線（相當(dāng)于北京二環(huán)以內(nèi)）池袋車站附近的二手房，70平米在3500萬日元左右，算下來每平米只有3萬元人民幣左右，不到北京二環(huán)房?jī)r(jià)的1/3。而且，日本房子算的是使用面積，公攤面積不算，陽臺(tái)面積也是送的。為了貨比三家，我又找了好幾家中介，很快就發(fā)現(xiàn)了比較奇怪的事情。一個(gè)街區(qū)面積差不多的二手房，價(jià)格差別能達(dá)到上千萬日元左右。與新房?jī)r(jià)格差別大還可以理解，二手房之間為什么也差別這么大。為此，我開始尋找其中原因。

首先，日本房子的建筑時(shí)間很重要。比如上世紀(jì)80年代建的房子，就比90年代建的房子便宜10%左右。這是因?yàn)槿毡竟怯幸粋€(gè)“共同修繕基金”，需要房主每月繳納。年代越久遠(yuǎn)，每月繳納的修繕基金就越高。而且，上世紀(jì)90年代前的房子防震標(biāo)準(zhǔn)低，遇到大地震就很危險(xiǎn)。此外，日本的房子需要每年繳納0.7%左右的地產(chǎn)稅。而公寓樓的土地計(jì)算是各戶共攤，因此相同面積的土地上樓越高戶數(shù)越多，每戶繳納的地產(chǎn)稅就越少。

我還遇到過低于市價(jià)一半的房子，看上去各方面都不錯(cuò)。仔細(xì)問了中介后，才知道這些房子都叫做“曾有事情的房子”，也就是發(fā)生過兇殺等惡性事件的房子。如果心理強(qiáng)大，這些房子自住當(dāng)然沒問題，不過今后要出手轉(zhuǎn)讓，可能還將面臨貶值風(fēng)險(xiǎn)。最后，我在東京池袋地區(qū)買了一套72平米房子，離車站步行10分鐘，2000年建的，送18平米陽臺(tái)，相當(dāng)于190萬人民幣左右，與北京房子比起來，非常劃算。

景區(qū)買房：20多年價(jià)格幾乎沒漲

除了章龐紫這樣買房長(zhǎng)期自住的中國人，也有一些中國人在日本各地風(fēng)景優(yōu)美的地方買房短住。今年41歲的張敏強(qiáng)，在上海經(jīng)營一家外貿(mào)公司，因?yàn)榻?jīng)常往來中日之間，2016年在日本富士山附近買了一棟兩層的小別墅。他對(duì)《環(huán)球時(shí)報(bào)》說:

我身邊的朋友，很多都在日本各地買了這種房子。說實(shí)話，價(jià)格便宜到讓人吃驚的地步。按說，地方上風(fēng)景名勝區(qū)的房子應(yīng)該很貴才對(duì)，可是日本卻不是這樣。我買的房子上下兩層超過150平米，只花了不到2000萬日元，一平米只有8000元人民幣左右。

不過，買了房子后，我也發(fā)現(xiàn)了一些問題。首先是這些地方由于老齡化，除了旅游旺季，街上平時(shí)根本看不到年輕人，沒有什么大型超市，老人們開的商店品種少、關(guān)門早，過了下午6點(diǎn)，要買點(diǎn)什么東西真的很不方便。這些房子20多年來價(jià)格基本沒有上漲過，今后想升值估計(jì)也很難。如果是出于投資目的，這些房子買了就算砸手里了。日本房產(chǎn)利得稅規(guī)定，持有房產(chǎn)5年以內(nèi)轉(zhuǎn)售的，需繳納房產(chǎn)升值金額的40%，超過5年則是20%。投資者一旦逃稅，將面臨無法再購買日本房產(chǎn)、入關(guān)困難等問題。即使今后將房產(chǎn)過戶給孩子，日本政府還要按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格的50%收繳資產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅。也就是說，房子賣也很難賣，給孩子還要向政府先交房?jī)r(jià)一半的錢才行。所以，這種地方上的房子，真的只能用于度假休閑。

買房出租：交通好是王道

中國人在日本投資的房產(chǎn)中，還有非自住的出租房。今年52歲的肖靜艷2015年在東京核心地區(qū)購入兩套房子用于出租。肖靜艷告訴記者：

我在東京買房時(shí)，相中了山手線田端車站附近的兩套房子。一套70平米，3200萬日元，步行到車站8分鐘。另一套90平米，步行到車站20分鐘，3400萬日元。買下后我決定馬上開始出租。

為了避免房東與房客產(chǎn)生糾紛，日本的房屋出租一般需要通過擁有政府批準(zhǔn)資質(zhì)的中介公司。房東與房客不需要直接見面，出現(xiàn)維修等事宜也全權(quán)由中介公司處理。房東與中介公司簽訂委托協(xié)議后，不管中介公司能出租到多少錢，都會(huì)按照協(xié)商好的價(jià)格支付給房東，也就是說房東在合約期內(nèi)一般不存在房租風(fēng)險(xiǎn)。

我跑了好幾家中介公司后，發(fā)現(xiàn)大家給出的價(jià)格沒有太大區(qū)別，就選擇一家出租了兩套房屋。雖然都在田端車站附近，但是離車站8分鐘那套的年收益率能夠超過購房?jī)r(jià)格的7%，而離車站20分鐘那套，雖然房子更新，面積也多出不少，但是年收益率不到5%。可見，在日本投資房屋出租，離電車站、地鐵站的遠(yuǎn)近是最重要的。因?yàn)闁|京這些日本大都市，人們上下班80%以上是通過電車和地鐵，自己開車的非常少。

此外，房屋構(gòu)造也是一個(gè)重要因素。日本房子一般分為鋼筋造、半鋼筋造、木造等，同一地段相同面積的房子，構(gòu)造不同，出租價(jià)格能相差一倍。所以，在日本購房用于出租時(shí)，最重要的是注意離車站遠(yuǎn)近及房屋構(gòu)造，并選好中介公司?！?/p>

投資小貼士：

在日本購房的權(quán)利和義務(wù)

在日本購房的時(shí)候，購房者一方面需要履行一定義務(wù)，如實(shí)填寫自己的情況，另一方面也可以行使很多權(quán)利。

首先，購房需要填寫眾多的表格。有幾項(xiàng)內(nèi)容需要投資者特別注意。日本中介公司會(huì)詢問購房者以及家屬是否在外國政府擔(dān)任過“重要職務(wù)”。在日本，所謂的“重要職務(wù)”是指內(nèi)閣總理大臣、國務(wù)大臣和副大臣、參眾兩院議長(zhǎng)和副議長(zhǎng)、最高法院院長(zhǎng)、駐外大使、自衛(wèi)隊(duì)參謀長(zhǎng)和副參謀長(zhǎng)、中央銀行的負(fù)責(zé)人等等。在進(jìn)行房地產(chǎn)交易的時(shí)候，每個(gè)購房人都有義務(wù)就上述問題，填寫《有關(guān)付款時(shí)需要確認(rèn)項(xiàng)目申告書》。

另外，中介公司還會(huì)讓購房者在表格里面填寫自己是不是“反社會(huì)的勢(shì)力”。在日本購買高級(jí)公寓時(shí)，日本對(duì)黑社會(huì)暴力團(tuán)以及暴力團(tuán)相關(guān)企業(yè)成員是拒絕的，把他們統(tǒng)稱為“反社會(huì)的勢(shì)力”。即使簽約以后，如果中介發(fā)現(xiàn)購房者是“反社會(huì)的勢(shì)力”，也可以立即解約，但要支付相當(dāng)于購房款20%的違約金。

鮮為中國人所知的是，在日本東京購買房屋的時(shí)候，可以向中介公司了解有關(guān)購房地域的土壤情況。中介公司必須出示《土地利用履歷書》《關(guān)于土地污染狀況的調(diào)查》《土地污染對(duì)策》等。

有一點(diǎn)還不得不說，日本是一個(gè)“地震王國”，在日本購買房屋的中國人多多少少都會(huì)擔(dān)心地震對(duì)房屋的影響。購房者可以向中介公司詢問東京都已經(jīng)發(fā)表的《地震等被害想定報(bào)告書》，看看自己購房所處的地區(qū)在報(bào)告書里面處于什么位置，未來可能發(fā)生的首都直下型地震、首都海溝型地震、首都活斷層地震、南海槽型巨大地震等對(duì)房屋可能會(huì)有什么樣的影響。