中國的房地產(chǎn)經(jīng)濟

張月月

近年來，我國東部沿海部分地區(qū)房地產(chǎn)市場不斷升溫，房價不斷上漲，引起人們的廣泛關(guān)注，市場上關(guān)于房地產(chǎn)出現(xiàn)嚴(yán)重泡沫的聲音不斷增強。房地產(chǎn)市場是中國經(jīng)濟發(fā)展的重要一環(huán)，為GDP的增長做出了突出的貢獻(xiàn)。但由于國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境以及房地產(chǎn)調(diào)整周期的影響，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新問題，及分析了使房地產(chǎn)持續(xù)增長的動力之源和房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，促進(jìn)中國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，就穩(wěn)定房地產(chǎn)市場以及今后國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控趨勢提出了自己的觀點。

房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展影響

年來中國經(jīng)濟的高速增長、城市化進(jìn)程的加快、居民收入水平的提高、消費結(jié)構(gòu)的升級、大量外資的進(jìn)入和勞動力的流動形成的市場有效需求，成為促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)步增長的主導(dǎo)因素。但是由于非理性投資泛濫大大超前于國民經(jīng)濟發(fā)展的水平和社會有效需求的能力引發(fā)了投資熱和結(jié)構(gòu)失衡，不僅對房地產(chǎn)業(yè)造成重創(chuàng)，而且使大量社會資金沉淀進(jìn)去，對金融市場，進(jìn)而對整個經(jīng)濟運行造成危害，將會危急到整個社會的穩(wěn)定。

一、我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展

1.近十年以來，房地產(chǎn)業(yè)取得了飛速發(fā)展，成為我國發(fā)展最快的行業(yè)之一，市場化程度也日益提高。我國自提出建立社會主義市場經(jīng)濟體制以來，房地產(chǎn)業(yè)也和其他產(chǎn)業(yè)一樣市場化進(jìn)展明顯加快。這主要表現(xiàn)在：住宅由計劃封閉生產(chǎn)轉(zhuǎn)向商品化經(jīng)營；全民、集體、股份、合資、民營等多種經(jīng)濟成份并存，開創(chuàng)了中國房地產(chǎn)投資主體多元化的時代；投資、融資由撥款改貸款，增強了房地產(chǎn)業(yè)的造血機能；運用“以新補舊，以豐補歉”、“以路帶房，以房補路”的方式方法，實現(xiàn)了住房建設(shè)和城市建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展；城市土地由無償劃撥轉(zhuǎn)為有償出讓、直至今天推行公開拍賣，為城市建設(shè)積累了大量的資金；實行貨幣安置，推行了貨幣分配制度，拆遷合理安置；取消福利分房，培育住宅買賣市場，使我國的房地產(chǎn)市場逐步走向良性循環(huán)的發(fā)展軌道。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正向規(guī)?；图瘓F化方向發(fā)展，行業(yè)集中度明顯加快，一些房地產(chǎn)巨人正在形成。房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型的行業(yè)，也是風(fēng)險較大的一個行業(yè)。因此，要想在日益激烈的房地產(chǎn)市場競爭中長久地生存和發(fā)展，必須具有強大的資金實力。世界各國房地產(chǎn)發(fā)展歷史的共同點就是企業(yè)的規(guī)?；图瘓F化，只有少數(shù)十幾家、幾十家大的房地產(chǎn)公司主導(dǎo)了大部分市場。我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過前幾年的高速發(fā)展，目前正處在一個結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時期。一些大的房地產(chǎn)公司的實力正在急劇增強，市場競爭的核心能力正在加速形成，一批對市場有較大影響能力的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)正在脫穎而出。實力小和缺乏核心競爭能力的房地產(chǎn)企業(yè)，在未來的幾年內(nèi)將會面臨被淘汰出局的危險。

二、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟中存在的問題

需求大于供給使得住房價格過高。經(jīng)濟的快速發(fā)展提高了人們的生活水平，人們對住房條件的要求也隨之提高。隨著城市化進(jìn)程的加快，城鎮(zhèn)居民人口數(shù)迅速增加，加之部分投資者也向房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)軍，使得對房地產(chǎn)的需求加劇，同時，我國房地產(chǎn)地塊的規(guī)模、選址等都是由政府預(yù)先規(guī)劃實施，而不是由市場決定，這些因素都決定了房地產(chǎn)市場是以供給決定需求，供給無法對需求的增加進(jìn)行敏感的反應(yīng)，而只能以高房價表現(xiàn)出來。

房地產(chǎn)業(yè)受政府政策干預(yù)的影響。市場經(jīng)濟條件下，政府出臺的對市場的干預(yù)政策會影響土地的價格，進(jìn)而造成房價的波動。土地的所有權(quán)歸屬于國家，政府擁有土地開發(fā)的控制權(quán)，房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模直接受政府控制程度的影響。另外，政府干預(yù)政策的出臺，還可能造成房地產(chǎn)市場的不公平競爭，導(dǎo)致滋生腐敗現(xiàn)象，分配不公，國有資源流失。

房地產(chǎn)開發(fā)商融資渠道單一，商業(yè)銀行的監(jiān)督管理機制不健全。房地產(chǎn)開發(fā)一般都需要大量的資金，大部分的房地產(chǎn)開發(fā)商主要依靠銀行貸款來維持日常的運營，出售房屋后用收入來歸還貸款，這樣，房地產(chǎn)開發(fā)商就把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了商業(yè)銀行。金融危機爆發(fā)后，商業(yè)銀行的金融監(jiān)管問題提上了日程，但是現(xiàn)階段我國相關(guān)的制度還不完善，給商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商的監(jiān)管帶來了較大困難。

三、針對我國房地產(chǎn)所提出的措施

1.大規(guī)模推出經(jīng)濟適用房

之所以存在房地產(chǎn)的問題，根本在于中國對房地產(chǎn)嚴(yán)重的剛需，有需求才有投資，進(jìn)而才易產(chǎn)生投機。國家推出大量的經(jīng)濟適用房，這將對現(xiàn)有房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及價格產(chǎn)生重大影響，從根本解決居民的住房問題，緩解房地產(chǎn)市場緊張的需求，房價自然不會繼續(xù)走高。

2.強化土地資源管理

通過土地資源量的調(diào)整，控制價格上漲。政府要通過對全國各城市房地產(chǎn)市場的真實信息的收集與整合，判斷真實土地市場的供需要求。應(yīng)該做到及時發(fā)布切實的信息公告，將房地產(chǎn)信息真實化，透明化。在此基礎(chǔ)上，合理規(guī)劃土地用途，合理價格提供土地。要堅決制止盲目的高檔房投資，倡導(dǎo)經(jīng)濟適用房。對于諸多囤積土地等不合理行為，實行嚴(yán)厲的處置手段。

3.減少地方政府對房地產(chǎn)業(yè)的財政依賴

必須明確，政府不能簡單的把整個區(qū)域的經(jīng)濟增長率作為衡量地方政府政績的唯一指標(biāo)。如若把更多的評判標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)移在人均的生活質(zhì)量和滿意程度等實在的問題上，泡沫在很大程度上便會不攻自破。但很遺憾的是，在當(dāng)下的中國政治體系中要實現(xiàn)這一目標(biāo)難如登天。因此我們只能試圖尋求更為“簡易化”的操作。

要減少地方政府對房地產(chǎn)業(yè)的財政依賴，我們可以試圖增加地方政府對其他行業(yè)的財政依賴。這就需要中央有效地整頓目前日益惡化的投資環(huán)境，出資巨資來扶持其他產(chǎn)業(yè)尤其是制造業(yè)的實質(zhì)性改革，而不是用4萬億解決眼皮下的產(chǎn)能過剩而營造未來的更大的產(chǎn)能過剩。

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