深圳南嶺：“中國第一村”的更新樣本

文 / 吳家明

從“種田”改行“種樓”，這是深圳許多城中村的真實(shí)寫照。曾被稱為“中國第一村”的南嶺村，也曾是深圳小產(chǎn)權(quán)房的“天堂”。但大量建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房顯然已不合時宜，城中村改造是否應(yīng)“房地產(chǎn)化”？南嶺村似乎走出了別樣的城市更新之路。

提起南嶺村，許多人會想起大名鼎鼎的“中國第一村”，也有人會想起密密麻麻的小產(chǎn)權(quán)房。與一般的城中村不同，南嶺村已不能用“村”來稱呼，這里更像是一座繁華的城鎮(zhèn)，有自己獨(dú)特的樓市屬性。不同于常規(guī)的城中村更新，在深圳產(chǎn)業(yè)調(diào)結(jié)構(gòu)、促轉(zhuǎn)型和追求質(zhì)量型發(fā)展的大背景下，南嶺村也成為一個獨(dú)特的城中村更新樣本。

“中國第一村”的前世今生

南嶺村位于深圳市龍崗區(qū)南灣街道，面積4．12平方公里，這里曾因?yàn)樨毟F被戲稱為“鴨屎圍”。改革開放后，該村先后多次發(fā)力建設(shè)工業(yè)區(qū)，靠著廠房和住房的“雙租金”模式獲得了大力發(fā)展。曾有人這么說，昨天還在秧田里揮汗如雨的原住民，早早便洗腳上地，從“種田”改行“種樓”，同樣上演了一幕幕爆炸式的造富神話。

“8年前我就來南嶺村一家工廠打工，在這里外地人比本地人多很多，但就和深圳這座城市一樣，大家倒是挺融洽，這里生活也很方便?！标愋〗銓τ浾呷缡钦f。

有這么一組公開數(shù)據(jù)，或許也能表達(dá)出陳小姐的感覺。2015年，南嶺村人均年收入超過15萬元，村集體固定資產(chǎn)達(dá)到30億元，而該村的戶籍人口還不到1000人。幾年前，在評選出的“中國最富村”中，南嶺村是廣東唯一入選的村。

從“種田”改行“種樓”，這是深圳許多城中村的真實(shí)寫照，但由過去人稱“鴨屎圍”到“中國第一村”，必有過人之處。如今，南嶺村已不能用“村”的概念來稱謂，完全是一個繁華的城鎮(zhèn)：村中商場林立、工廠云集，一派繁忙有序的景象。此外，商業(yè)中心、求水山公園、酒店、醫(yī)院、學(xué)校等公共設(shè)施一應(yīng)俱全，產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間也得到一定程度的保留。

不過，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，南嶺村雖然發(fā)生了翻天覆地的變化，但與周邊的樟樹布老村、沙灣片區(qū)的城市更新不同，南嶺村近幾年并沒有出現(xiàn)與房企合作開發(fā)新的大型住宅項(xiàng)目，但南嶺村周圍已經(jīng)有包括萬科、恒大、大族在內(nèi)的開發(fā)商進(jìn)駐并開發(fā)的項(xiàng)目， 并將此片區(qū)包裝成“東湖國際住區(qū)”，目前的售價普遍超過每平方米4萬元。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，龍崗布吉片區(qū)的二手房均價在2013年時為每平方米14502元，2016年已經(jīng)漲至每平方米38655元。

那么，在高房價以及“國際住區(qū)”的誘惑下，擁有獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢的南嶺村，城市更新將走向何方？

曾經(jīng)的小產(chǎn)權(quán)房天堂

回顧南嶺村的“樓市樣本”，小產(chǎn)權(quán)房絕對是最引人注目的部分。

“我把家安在了南嶺，就是因?yàn)楫?dāng)年在這買了一套小產(chǎn)權(quán)房?！标愋〗阈φf。的確，早在10多年前，龍崗區(qū)南灣街道尤其是南嶺村一帶就一直是深圳小產(chǎn)權(quán)房的代名詞之一，這已是深圳人公開的秘密。

在南灣人民醫(yī)院公交站下車后，映入眼簾的是一棟又一棟的高層樓房，與一般人對小產(chǎn)權(quán)房的印象停留在低矮、握手樓不同，這里的房子都是幾十層帶電梯的高層建筑，但建筑密度可以用“一線天”來形容。

其實(shí)，在深圳官方的表態(tài)中，深圳并不存在小產(chǎn)權(quán)房，只有“違法建筑”。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房是指城鎮(zhèn)居民違法占用農(nóng)村集體所有土地建設(shè)的居住建筑，而深圳早在2004年就實(shí)現(xiàn)了農(nóng)村集體土地的國有化轉(zhuǎn)換，但深圳是全國小產(chǎn)權(quán)房問題最突出的城市之一。

如今，南嶺村中多數(shù)的小產(chǎn)權(quán)房價格也過萬。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，南錦豪苑的一套82平方米的兩房，要價85萬元?！?013年的時候，這里的小產(chǎn)權(quán)房采光好的都要每平方米7000元，一般的也要賣到每平方米近5000元，現(xiàn)在這種兩房保守月租也能達(dá)到2300元，租金回報率還算不錯?！敝薪闂钕壬鷮τ浾弑硎?，“可能與深圳的房價漲幅相比這不算什么，但這里的小產(chǎn)權(quán)房既解決了居住問題又可以升值，有什么不好？”

“我在周圍看了許多二手房，價格都在每平方米4萬元左右，還月供還是有點(diǎn)吃力。”準(zhǔn)備購房的吳小姐對記者表示，“中介說南嶺村這邊有很多小產(chǎn)權(quán)房，雖然風(fēng)險很高，但幾十萬元就能買到，也就是買商品房的首付款，可以買來自己住，有點(diǎn)想冒下風(fēng)險?！?/p>

眾所周知，買賣小產(chǎn)權(quán)房并不受法律保護(hù)，買賣全靠“信用”，但這似乎并不影響小產(chǎn)權(quán)房的熱銷，從村里小路兩旁開滿的中介店就可以略知一二。此外，南嶺村的小產(chǎn)權(quán)房出租業(yè)十分火爆，這里租住了許多在羅湖和布吉片區(qū)上班的白領(lǐng)?！斑@里的房子不會有村里的統(tǒng)建集資證明，就算是一手買來的業(yè)主也沒有村委證明，現(xiàn)在買賣就是去律師事務(wù)所開一個轉(zhuǎn)讓公證書?！睏钕壬f道，“其實(shí)要村里的統(tǒng)建集資證明更麻煩，大家都知道是小產(chǎn)權(quán)房，但這里已經(jīng)成規(guī)模，怎么可能會被拆呢？”

記者在深圳觀瀾、沙井片區(qū)調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，一些小產(chǎn)權(quán)房還會打著可以給村委集資證明來吸引購房者，而記者在查閱南嶺村規(guī)劃地圖時發(fā)現(xiàn)，南嶺村黃金花園等樓盤所處位置原本是工業(yè)區(qū)。有當(dāng)?shù)卮迕窀嬖V記者，這些地塊當(dāng)時是以工業(yè)用地的形式租給開發(fā)商，租期為70年，至于開發(fā)商如何利用，那是開發(fā)商的事。從這個角度來看，南嶺村的小產(chǎn)權(quán)房自然就不可能存在所謂的村委證明。

由此可見，小產(chǎn)權(quán)房的利益鏈條相當(dāng)復(fù)雜，南嶺村的小產(chǎn)權(quán)房問題也是整個深圳小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀的一個縮影。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，僅在深圳布吉一帶就有多家“房地產(chǎn)公司”，這些公司不見于報端，甚至在樓盤宣傳單上也不印刷公司名稱，就像一個個“隱形者”，并催生出巨大的經(jīng)濟(jì)利潤，但這種利潤建立在許多人對城市住房的強(qiáng)烈需求和買不起商品房的無奈之上。

城中村更新的“B面”：“種”高科技公司

最新數(shù)據(jù)顯示，盡管深圳住房總量約5．2億平方米，約1035萬套，但由于占存量住房79%的未確定產(chǎn)權(quán)的原農(nóng)村私房（小產(chǎn)權(quán)房）和企業(yè)集體宿舍不能合法上市流轉(zhuǎn)，制約了深圳二手住房的供應(yīng)規(guī)模。深圳實(shí)際的商品住房與保障性住房合計僅1．7億平方米，約占15．7%。無論如何，幾十萬元就能買一套大房子，這在高房價的深圳是非常大的誘惑。

不過，早在2015年，深圳市委常委會議就審議通過了《中共深圳市委深圳市人民政府關(guān)于嚴(yán)查嚴(yán)控違法建設(shè)的決定》《深圳市關(guān)于全面疏導(dǎo)從源頭遏制違法建設(shè)的若干措施》《深圳市查處違法用地和違法建筑工作共同責(zé)任考核辦法》等“1+2”文件。

3個文件“劍指”違建，自然也包括城中村的違法建筑。

城中村要繼續(xù)“種樓”，選擇大量建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房顯然已不合時宜，選擇大規(guī)模拆除重建是目前深圳多數(shù)城中村選擇繼續(xù)“種樓”的方式之一。根據(jù)深圳市規(guī)劃國土委此前發(fā)布的《深圳市城市更新“十三五”規(guī)劃》，規(guī)劃期內(nèi)力爭完成100個城中村或舊住宅區(qū)、舊商業(yè)區(qū)綜合整治項(xiàng)目，完成約20個城中村住宅改造項(xiàng)目，滿足50萬人的現(xiàn)代化住房需求。在舊城區(qū)更新指引方面，文件也提到采取以綜合整治為主的更新方式，審慎開展拆除重建。

多數(shù)城中村選擇與開發(fā)商合作舊改，進(jìn)行大規(guī)模的重建，南嶺村的更新似乎有點(diǎn)不一樣。雖然小產(chǎn)權(quán)房等歷史遺留問題還不能在短時間內(nèi)得到解決，村內(nèi)也沒有新的住宅更新項(xiàng)目，但南嶺村里許多陳舊的工業(yè)廠房正在悄然“變身”。一些成為創(chuàng)客空間，一些廠房招租的方向再也不是過去的工業(yè)，而是研發(fā)中心、藝術(shù)原創(chuàng)等方向。此外，南嶺村打造的1983創(chuàng)意小鎮(zhèn)也將于4月正式落成，成為南嶺村未來幾年新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。經(jīng)過一番整治，清華啟迪科技園眾創(chuàng)空間讓曾經(jīng)的“三來一補(bǔ)”舊工業(yè)園區(qū)實(shí)現(xiàn)了“創(chuàng)新蝶變”。

而在2016年，這個曾經(jīng)聞名全國的“中國第一村”不僅建起科技園，還成立了一家生物制藥研究院，甚至涉足電影、人工智能、收購?fù)顿Y公司等“高大上”的產(chǎn)業(yè)。對于南嶺村的改變，當(dāng)?shù)卮迕駱芬娖涑桑骸罢l敢保證我們不能孵化出第二個騰訊？”

由此可見，南嶺村的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間得到一定程度的拓寬，這或許也是除大拆大建之外城中村更新的一條新路。其實(shí)，深圳市場已經(jīng)興起“微改造”。所謂“微改造”，不是大拆大建，而是在維持建筑格局基本不變的前提下，通過建筑局部拆建、建筑物功能置換、保留修繕、完善基礎(chǔ)設(shè)施等辦法，對老舊建筑物實(shí)施更新。此外，物業(yè)經(jīng)過升級改造后，效益也會提升，城中村集體也就有更多的資金投入配套建設(shè)，也將進(jìn)一步改善城中村的環(huán)境和面貌。

那么，城中村改造應(yīng)不應(yīng)該強(qiáng)調(diào)“房地產(chǎn)化”？城中村一窩蜂搞房地產(chǎn)，但是否也要預(yù)留充足的產(chǎn)業(yè)空間才能多元化發(fā)展？對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，城中村改造本質(zhì)是為了解決產(chǎn)業(yè)問題和居住問題，所以有住房建設(shè)是合理的，但關(guān)鍵要做出新的產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)是黏合市場需求的因素，而非住房。

如果說大拆大建是城中村改造的“A面”，那么南嶺村的改造或許是城中村更新的“B面”。曾經(jīng)的小產(chǎn)權(quán)房天堂如今正走出一條不一樣的更新之路，南嶺村也成為獨(dú)特的城市更新樣本。