• <tr id="yyy80"></tr>
  • <sup id="yyy80"></sup>
  • <tfoot id="yyy80"><noscript id="yyy80"></noscript></tfoot>
  • 99热精品在线国产_美女午夜性视频免费_国产精品国产高清国产av_av欧美777_自拍偷自拍亚洲精品老妇_亚洲熟女精品中文字幕_www日本黄色视频网_国产精品野战在线观看 ?

    美國養(yǎng)老地產(chǎn)模式探究

    2017-01-13 20:26:30祁世芳
    中國房地產(chǎn)·市場版 2016年12期
    關鍵詞:韋布太陽城代爾

    祁世芳

    人口老齡化是一個全球性話題。聯(lián)合國老齡化議題的導言中寫道:“世界正處于一個獨特的、不可逆轉的進程,人口結構的轉型將導致老齡人口增加。由于生育率的下降,從2007年至2050年,60歲及以上人口比例預計將增加一倍,他們的實際人數(shù)將增長三倍,到2050年將達到20億。在大多數(shù)國家,超過80歲的人數(shù)很可能翻兩番至400萬?!?/p>

    如何讓老者們在退休后實現(xiàn)老有所依,且“依”得安心、放心?縱觀全球養(yǎng)老地產(chǎn)市場,根據(jù)參與主體分類,主要有政府主導型、市場化開發(fā)型以及政府和開發(fā)商合作開發(fā)型,其中美國的養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營時間較長,也是市場化程度最高的,大部分的養(yǎng)老機構屬私立性質(zhì),政府通常只向退休者提供最基本的養(yǎng)老需求,因此也更具借鑒意義。

    模式一:德爾·韋布——太陽城模式

    太陽城模式的開創(chuàng)者是地產(chǎn)開發(fā)商德爾·韋布(DelWebb)公司,上個世紀60年代,其以“太陽城”(SunCityCenter)命名,在亞利桑那州陽光明媚的鳳凰城建立了第一個太陽城項目,并直接帶動了美國養(yǎng)老社區(qū)的建設。

    這類地產(chǎn)項目主要針對年齡在55-70歲的活躍健康老人,除住宅外,還提供康樂會所和戶外運動設施。目前全美有十多個太陽城項目,分布于亞利桑那州、加利福尼亞州等。

    太陽城模式本質(zhì)上屬于住宅開發(fā)性質(zhì),由地產(chǎn)開發(fā)商主導,通過銷售養(yǎng)老概念住宅,開發(fā)商得以收回投資并產(chǎn)生盈利。

    太陽城選址通常位于郊區(qū),占地大、容積率低,精裝修標準,拎包即可入住,附近一般配有專為社區(qū)服務的商業(yè)中心??紤]到老年人收入水平,太陽城項目房價往往相對便宜,如“蘋果谷太陽城”位于洛杉磯東北方向120公里左右,房價僅為洛杉磯市內(nèi)的約1/3,對老年購房群體構成了極大的吸引力。

    由于項目面向的是身體康健的老者,因此社區(qū)內(nèi)沒有專門提供醫(yī)療、護理等配套服務,主要依賴社區(qū)所在城鎮(zhèn)提供的大市政配套。但社區(qū)為活躍長者們提供了多樣的設施,如高爾夫球場、娛樂中心以及教育培訓等。在醫(yī)療護理方面,允許第三方提供的家政、保健等服務。

    太陽城平均規(guī)模在23000戶左右,入住率可達90.95%,住宅類型多樣,以獨棟和雙拼為主,還有多層公寓、獨立居住中心、生活救助中心、生活照料社區(qū)、復合公寓住宅等。據(jù)2013年的一項統(tǒng)計顯示,太陽城的常住居民達20多萬人。

    德爾·韋布公司(DelWebb)是美國活躍長者之家(ActiveAdultCommunities)的領導者,以開發(fā)太陽城聞名。目前,德爾·韋布旗下活躍長者社區(qū)超過55個。

    2001年,德爾·韋布被帕爾迪集團(NYSE:PHM)收購,后者按照收入計算是全美最大的住宅建筑商。

    據(jù)了解,在被收購前,德爾·韋布市值為2.81億美元(截至2000年6月30日),歷史平均股價為17.52美元,受帕爾迪收購消息拉動,德爾·韋布股價曾沖至38.69美元,也刷新了歷史最高價位。

    帕爾迪2013財年年報披露,通常情況下,公司在拿地24-36個月后完成銷售,但旗下的德爾·韋布活躍長者地產(chǎn)開發(fā)等大型項目除外,因為這類社區(qū)的建設往往耗時更長。

    帕爾迪下屬的三個子品牌為專注首次置業(yè)需求的CentexHomes,針對改善性購需求的PulteHomes以及鎖定活躍長者的德爾·韋布,截至2013財年末,這3個品牌銷售分別占集團總銷售額的25%、46%以及29%。一般來說,德爾·韋布的社區(qū)比首次置業(yè)和改善型社區(qū)占地面積更大。1993-2001年,德爾·韋布的平均毛利率為19.2%,平均凈利潤率約為3%。截至2001年6月(被收購前),德爾·韋布的凈資產(chǎn)收益率 (ROE)為18.2%,這一水平在當時全美社區(qū)開發(fā)商中排第六位。

    由于涉足養(yǎng)老地產(chǎn)項目的開發(fā)和出售,以及配套設施的營建,德爾·韋布是典型的重資產(chǎn)公司,作為太陽城模式的代表企業(yè),其多年來都是微利經(jīng)營。在被大型建筑商帕爾迪收購后,結合兩家公司各自的優(yōu)勢以及開發(fā)經(jīng)驗,德爾·韋布得以繼續(xù)主導著美國高質(zhì)量老年住宅社區(qū)的開發(fā)。

    模式二:布魯克代爾——CCRC模式

    在美國,另一種主流養(yǎng)老地產(chǎn)模式為持續(xù)護理退休社區(qū)(Continue Care of Retirement Community,以下簡稱CCRC),由運營商主導,主打精細化管理服務。這一模式已有100多年歷史,經(jīng)過長期發(fā)展,CCRC進一步發(fā)展成為一種復合型養(yǎng)老社區(qū)。

    CCRC模式的理念是,在復合型社區(qū)中滿足老人對健康管理、護理和醫(yī)療等不同生理年齡階段的基本養(yǎng)老需求,令老人不需要搬家就可以在CCRC社區(qū)中完成人生三分之一的幸福旅程,這也是一種提升客戶粘性的有效做法。

    全美目前共有近2000處CCRC,其中約82%為非盈利性組織所有,有相當一部分是從傳統(tǒng)養(yǎng)老院轉型而來。

    CCRC主要服務三類老人,一類是自理型老人,年齡介于55-65歲之間,在社區(qū)中有獨立住所。社區(qū)為這部分老年人提供便捷的社區(qū)服務,如餐飲、清潔、醫(yī)療保健及緊急救護等。同時,為滿足老年人精神生活的需求,社區(qū)會組織各種形式的活動,如老年大學、興趣協(xié)會等。

    第二類是介助型老人,主要服務對象為需要他人照料的老人。這類老人除了可以得到社區(qū)服務外,還有類似飲食、穿衣、洗浴等日常生活護理。為了豐富介助老人的生活,一些社區(qū)也會在老人身體可接受范圍內(nèi),提供各類活動。

    第三類是介護型老人,針對的是生活完全無法自理的老人,在介護型社區(qū),老人24小時都處于專業(yè)護士的監(jiān)護之下。介護型老人年齡一般在80歲以上,同時居住在特殊的單元里。

    CCRC模式對管理和護理人員水平要求較高,員工人數(shù)眾多,服務提供者和入住老人的比例一般為1:1。為了集中為老人提供全方位服務,并進一步降低看護成本,CCRC項目通常位于郊區(qū),以多層為主,布局緊湊,密度相對太陽城更高。

    和太陽城靠出售地產(chǎn)獲利不同,CCRC只提供地產(chǎn)租賃權和服務享受權,通過收取房屋租賃費和服務費賺錢。其中,服務費包括一次性的入門費、定期的房屋租賃費及特殊服務費等。根據(jù)房間大小,入門費從20萬美元到100萬美元不等,年費或月費則視所需護理的程度而定,針對健康活躍長者,每月需要支付3000美元,半護理老人4000美元/月,全護理老人則是5000-6000美元/月。特殊服務費則取決于個體所需的額外護理服務。

    CCRC模式具有支付入門費的會員制特點,這恰恰也是這種模式的突出風險之一,假如遭遇不誠信的企業(yè),或因企業(yè)經(jīng)營不善等導致項目現(xiàn)金流出現(xiàn)嚴重問題時,老人預先繳納的入門費就極有可能 “打水漂”。因此,CCRC模式必須由具備市場認可、具有優(yōu)秀品牌的公司進行管理和開發(fā)。

    布魯克代爾老年關懷公司是全美最大的養(yǎng)老地產(chǎn)運營商,負責老年人退休后護理、醫(yī)療、起居等,以入門費、租賃為主要收入來源。據(jù)美國老年住宅協(xié)會(以下簡稱ASHA)2013年報告,布魯克代爾已連續(xù)五年蟬聯(lián)規(guī)模最大的養(yǎng)老地產(chǎn)運營商頭銜,該公司同時也是美國第三大養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商,這決定了布魯克代爾既是輕資產(chǎn)公司,也有重資產(chǎn)運作模式。

    截至2016年3月31日,布魯克代爾在美國36個州擁有647個社區(qū),運營著超過550個老年生活社區(qū)和退休社區(qū),每天有超過32000名服務人員向逾52000位入住老者提供護理。公司2014年一季報披露,公司旗下供出售的社區(qū)有226個,用于租賃的329個,僅提供管理服務的有92個社區(qū)。

    不過,布魯克代爾的經(jīng)營狀況并不好,自2005年登陸紐交所以來,其長期處于虧損狀態(tài),截至2013年末,公司凈資產(chǎn)收益率為-0.7%。統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),7年來公司毛利率和凈利率平均值分別為37.93%和-5.56%。

    盡管連年虧損,但布魯克代爾在二級市場上的股價表現(xiàn)并不差。自2009年3月觸及2.5美元的歷史最低點以來,公司股價一路震蕩上行,最新報34.95美元,5年多來累計漲幅約達13倍,市值約60億美元。對此,一位對美國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)頗有研究的業(yè)內(nèi)人士表示,“主要是因為大家對它的模式比較認可。作為CCRC模式的龍頭企業(yè),二級市場愿意給予公司一個高估值。至于其凈利潤為負,則是因為人力、折舊等運營成本高企”。

    以2013財年年報為例,布魯克代爾運營成本中最大的一項為人工成本,占比66%,這和公司本身以提供護理服務為主業(yè),需要大量人力密切相關。此外,費用的核心組成部分為租金和折舊攤銷費用,各占11%。

    布魯克代爾雖然常年虧損,其營收卻穩(wěn)定增長。自2007年以來,公司營收同比增幅分別為4.8%、4.9%、12.72%、7.78%、12.64%以及4.5%;公司經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流入也逐年上升,2008-2013年依次為1.37億、2.37億、2.28億、2.68億、2.91億和3.66億美元。

    在今年2月的公告中,布魯克代爾宣布將與Emeritus合并,后者是行業(yè)第二大運營商,合并后的公司將成為美國最大的養(yǎng)老地產(chǎn)運營商,布魯克代爾占新公司73.1%的股份,據(jù)悉,合并事項已于今年7月完成。

    模式三:HCP——REITs模式

    據(jù)統(tǒng)計,截至2013年6月1日,在全美規(guī)模最大的五大老年住宅開發(fā)商中,有兩家是房地產(chǎn)投資信托公司(以下簡稱REITs)。金融機構參與養(yǎng)老地產(chǎn)的優(yōu)勢在于,其為地產(chǎn)項目提供了資金來源,可有效解決資金占用較長的問題,并為開發(fā)商提供了更好的退出機制。

    REITs是美國養(yǎng)老地產(chǎn)的主流投資商。大多數(shù)養(yǎng)老或醫(yī)療地產(chǎn)類的REITs公司成立于上世紀70-80年代,大型REITs公司擁有的物業(yè)數(shù)量可達600多處,其中,80%-90%的物業(yè)是自有的,其余物業(yè)則是通過與運營商或其他投資人合作發(fā)起的私募基金平臺持有。這類REITs總資產(chǎn)規(guī)模可達百億美元以上,但員工卻只有一兩百人,屬于典型的資本密集型企業(yè)。

    REITs最常見的投資方式有兩種,一種是凈出租模式,另一種是委托經(jīng)營模式。在凈出租模式下,REITs公司將養(yǎng)老物業(yè)出租給運營商,每年收取固定租金費用,而直接運營費用、社區(qū)維護費用、稅費、保險費等一切由運營商承擔。在這種模式下,REITs的毛利潤率很高,租金收益可達50%以上,而且?guī)缀醪怀袚魏谓?jīng)營風險;與之相對,作為租戶的運營商則獲取全部經(jīng)營收入及剔除租金費用、運營成本后的剩余收益,并承擔絕大部分經(jīng)營風險。

    在委托經(jīng)營模式下,REITs公司將旗下物業(yè)托管給運營商,運營商每年收取相當于經(jīng)營收入5%—6%作為管理費,但不承擔經(jīng)營虧損的風險,也不獲取剩余收益,所有的經(jīng)營收入都歸REITs所有,經(jīng)營成本也由REITs公司負擔,相應的,REITs獲取租金及經(jīng)營剩余收益,承擔大部分經(jīng)營風險。

    對比可知,在凈出租模式下,REITs的風險更低、收益更穩(wěn)定,因此,為降低資金成本,REITs的大部分物業(yè)采用凈出租方式運營,只有少數(shù)物業(yè)采用委托經(jīng)營模式運營。

    正是依靠賺取租金收入以及部分經(jīng)營所得,REITs獲得了源源不斷的穩(wěn)定收益,也由此成為了養(yǎng)老地產(chǎn)市場上有力的長期投資人。

    HCP公司是美國一家服務于醫(yī)療保健領域的房地產(chǎn)投資信托公司,在美國紐交所上市,也是標普500指數(shù)成分股,目前公司總市值為198億美元。旗下地產(chǎn)包括老年人住宅、生命科學地產(chǎn)、診所、醫(yī)院及專業(yè)護理院。

    2013年期末,HCP旗下共有444個養(yǎng)老地產(chǎn)項目,運營成本為9560.3萬美元,公司獲得的租賃收入為6.03億美元,入住和服務費用為1.46億美元,扣除折舊攤銷等,2013年公司來自養(yǎng)老地產(chǎn)的凈營收約為5.94億美元,同比增長24%。

    通過上述案例不難發(fā)現(xiàn),美國養(yǎng)老地產(chǎn)生態(tài)圈的構建離不開各個市場主體的分工合作:開發(fā)商采取拿地、建房、賣房的“快進快出”方式,是典型的重資產(chǎn)運作模式,利潤微薄,且因受制于養(yǎng)老設施等配套的建造,資金回籠速度相比一般地產(chǎn)業(yè)更慢;運營商通常只租賃不持有,同時提供專業(yè)護理服務,借助輕資產(chǎn)模式放大經(jīng)營現(xiàn)金回報,但需承擔經(jīng)營風險;投資商(如REITs)則通過長期持有資產(chǎn)獲取穩(wěn)定的租金收益,利潤率高但資金回籠期長,風險低,但投資回報率也略低。

    一方面,在這種各司其職的方式下,參與者既能找到專業(yè)的運營商,也能尋到長期投資人,同時也滿足了各類投資主體的風險偏好,進一步促進了美國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展。

    另一方面,美國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)中傳統(tǒng)的開發(fā)商和運營商利潤微薄也是不爭的事實,而這種微利甚至虧損經(jīng)營的狀況不僅僅發(fā)生在上市公司身上。

    金融信息公司Sageworks分析師利比·比爾曼表示,最不賺錢的行業(yè)具有一個共同點,即費用支出都很龐大。持續(xù)照護和輔助生活服務設施行業(yè)的凈利潤率向來微薄,提供服務所需的設備以及固定成本可能非常高;此外,很多設施從政府項目和保險公司獲得的報銷比例也受到嚴格控制。

    猜你喜歡
    韋布太陽城代爾
    我有兩座城池
    軍嫂(2024年5期)2024-06-03 14:21:11
    韋布空間望遠鏡捕捉到天王星光環(huán)
    詹姆斯·韋布望遠鏡:科學家解釋它拍攝到的第一批驚人圖像以及它將如何改變天文學
    英語文摘(2022年9期)2022-10-26 06:58:16
    NASA突破性的詹姆斯·韋布空間望遠鏡成功發(fā)射升空
    英語文摘(2022年3期)2022-04-19 13:01:30
    柯克代爾洞穴之謎
    我是太陽城的小公民
    唐山三友發(fā)布竹代爾、莫代爾、彩纖三大類產(chǎn)品
    太陽城
    神奇的太陽城
    樂觀的信念
    国产精品自产拍在线观看55亚洲 | 一区二区三区激情视频| 91精品国产国语对白视频| 亚洲中文日韩欧美视频| 啦啦啦在线免费观看视频4| 99精品在免费线老司机午夜| 午夜久久久在线观看| 国产男女内射视频| 一本色道久久久久久精品综合| 欧美黄色淫秽网站| e午夜精品久久久久久久| 免费av中文字幕在线| 日韩有码中文字幕| 亚洲国产av新网站| 香蕉国产在线看| 中国美女看黄片| 国产一区二区三区在线臀色熟女 | 国产精品欧美亚洲77777| 女人精品久久久久毛片| 精品久久蜜臀av无| 亚洲第一欧美日韩一区二区三区 | 亚洲中文日韩欧美视频| 五月天丁香电影| 精品久久久精品久久久| 精品国内亚洲2022精品成人 | 后天国语完整版免费观看| 精品国产乱码久久久久久男人| 男女免费视频国产| 亚洲人成伊人成综合网2020| 黄色毛片三级朝国网站| www.自偷自拍.com| 精品人妻熟女毛片av久久网站| 日韩熟女老妇一区二区性免费视频| 露出奶头的视频| 母亲3免费完整高清在线观看| 国产欧美日韩综合在线一区二区| 欧美日韩亚洲国产一区二区在线观看 | 首页视频小说图片口味搜索| 国产精品成人在线| 香蕉国产在线看| 两人在一起打扑克的视频| 亚洲精品久久午夜乱码| 亚洲 国产 在线| 亚洲成人国产一区在线观看| 狠狠婷婷综合久久久久久88av| 久久中文字幕一级| 国产一卡二卡三卡精品| 建设人人有责人人尽责人人享有的| 国产精品国产高清国产av | 99国产精品一区二区三区| 亚洲专区字幕在线| 亚洲欧美日韩另类电影网站| 黄色怎么调成土黄色| 99国产精品免费福利视频| 国产一卡二卡三卡精品| 三上悠亚av全集在线观看| 男人舔女人的私密视频| 新久久久久国产一级毛片| 日韩欧美三级三区| 国产在线免费精品| 纵有疾风起免费观看全集完整版| 国产一区二区在线观看av| 菩萨蛮人人尽说江南好唐韦庄| 欧美精品av麻豆av| 久久精品国产综合久久久| 成年人午夜在线观看视频| 自线自在国产av| 两个人免费观看高清视频| 18禁美女被吸乳视频| av福利片在线| 欧美精品av麻豆av| 色视频在线一区二区三区| 国产精品一区二区精品视频观看| 另类精品久久| 丁香欧美五月| 美女高潮到喷水免费观看| a在线观看视频网站| 操出白浆在线播放| 久久精品国产99精品国产亚洲性色 | 天天影视国产精品| 久久av网站| 51午夜福利影视在线观看| 1024视频免费在线观看| 热99re8久久精品国产| av一本久久久久| 午夜91福利影院| 日韩中文字幕欧美一区二区| 在线观看一区二区三区激情| 欧美变态另类bdsm刘玥| 99精品欧美一区二区三区四区| 香蕉丝袜av| 这个男人来自地球电影免费观看| 国产极品粉嫩免费观看在线| 人妻久久中文字幕网| 久久人人爽av亚洲精品天堂| 丁香六月欧美| 欧美日韩av久久| 国产一区二区三区视频了| 日韩制服丝袜自拍偷拍| 久久精品aⅴ一区二区三区四区| 亚洲精品美女久久久久99蜜臀| 亚洲七黄色美女视频| 男女之事视频高清在线观看| 人妻久久中文字幕网| 9热在线视频观看99| 丝瓜视频免费看黄片| 日韩视频在线欧美| 99国产精品免费福利视频| 老司机影院毛片| 69av精品久久久久久 | 国产野战对白在线观看| 国产一区二区三区在线臀色熟女 | av不卡在线播放| 在线十欧美十亚洲十日本专区| 又黄又粗又硬又大视频| 午夜日韩欧美国产| 香蕉久久夜色| 老司机亚洲免费影院| 欧美亚洲日本最大视频资源| 99国产极品粉嫩在线观看| 欧美在线黄色| 国产91精品成人一区二区三区 | 日本av手机在线免费观看| 99国产精品一区二区三区| 好男人电影高清在线观看| 久久狼人影院| 在线天堂中文资源库| 99精国产麻豆久久婷婷| 汤姆久久久久久久影院中文字幕| 国产成人免费观看mmmm| 伦理电影免费视频| 大片免费播放器 马上看| 国产精品亚洲一级av第二区| 女人被躁到高潮嗷嗷叫费观| 黑人巨大精品欧美一区二区蜜桃| 亚洲精品一二三| 欧美日韩中文字幕国产精品一区二区三区 | 国产精品国产高清国产av | 男人舔女人的私密视频| 亚洲国产毛片av蜜桃av| 国产91精品成人一区二区三区 | 亚洲色图综合在线观看| 老熟妇乱子伦视频在线观看| 亚洲三区欧美一区| 波多野结衣av一区二区av| 免费av中文字幕在线| 脱女人内裤的视频| 五月天丁香电影| 女同久久另类99精品国产91| 中文字幕制服av| 80岁老熟妇乱子伦牲交| 黄色视频,在线免费观看| 夜夜爽天天搞| 一区二区av电影网| 亚洲精品国产色婷婷电影| 精品少妇内射三级| 老熟妇乱子伦视频在线观看| 在线观看人妻少妇| 久久亚洲精品不卡| 日韩欧美一区二区三区在线观看 | 日韩欧美国产一区二区入口| 国产欧美日韩一区二区三| 女性生殖器流出的白浆| 黄片大片在线免费观看| 国产单亲对白刺激| 我的亚洲天堂| 免费日韩欧美在线观看| 亚洲专区中文字幕在线| 久久毛片免费看一区二区三区| 亚洲性夜色夜夜综合| 国产熟女午夜一区二区三区| 国产97色在线日韩免费| 最新在线观看一区二区三区| 欧美久久黑人一区二区| 在线十欧美十亚洲十日本专区| 日韩制服丝袜自拍偷拍| 国产精品久久久久久人妻精品电影 | 亚洲精品成人av观看孕妇| 欧美日本中文国产一区发布| 成人三级做爰电影| 伊人久久大香线蕉亚洲五| 久久国产精品大桥未久av| 国产成人影院久久av| 两性夫妻黄色片| 亚洲色图 男人天堂 中文字幕| 国产欧美日韩一区二区精品| 黄片播放在线免费| 一二三四在线观看免费中文在| 99精品欧美一区二区三区四区| 这个男人来自地球电影免费观看| 欧美成人免费av一区二区三区 | 久久亚洲真实| 成年人黄色毛片网站| 免费av中文字幕在线| 黄色a级毛片大全视频| 高清欧美精品videossex| 欧美亚洲日本最大视频资源| h视频一区二区三区| 国产三级黄色录像| 国产精品偷伦视频观看了| 亚洲精品国产一区二区精华液| 无限看片的www在线观看| 好男人电影高清在线观看| 国产欧美日韩一区二区三| 久久精品国产亚洲av高清一级| 一进一出抽搐动态| 我的亚洲天堂| 精品少妇一区二区三区视频日本电影| 丝瓜视频免费看黄片| 岛国毛片在线播放| 最新的欧美精品一区二区| 久久ye,这里只有精品| 欧美性长视频在线观看| 午夜激情av网站| 亚洲成人免费av在线播放| 99国产精品免费福利视频| 中文欧美无线码| 中文字幕最新亚洲高清| 一区二区三区国产精品乱码| 久久婷婷成人综合色麻豆| 国内毛片毛片毛片毛片毛片| 怎么达到女性高潮| 男女无遮挡免费网站观看| 91国产中文字幕| 丰满迷人的少妇在线观看| 又紧又爽又黄一区二区| 99re在线观看精品视频| 黄色视频不卡| 亚洲色图 男人天堂 中文字幕| av电影中文网址| 男女午夜视频在线观看| 少妇裸体淫交视频免费看高清 | 黄色片一级片一级黄色片| 精品一区二区三区av网在线观看 | 丝袜喷水一区| 男女之事视频高清在线观看| 精品一区二区三区四区五区乱码| 精品国内亚洲2022精品成人 | 丰满少妇做爰视频| 亚洲精品一卡2卡三卡4卡5卡| 国产精品二区激情视频| 亚洲成国产人片在线观看| 亚洲精品成人av观看孕妇| 日本精品一区二区三区蜜桃| 欧美日韩成人在线一区二区| 国产一区二区 视频在线| 99久久人妻综合| av超薄肉色丝袜交足视频| 免费一级毛片在线播放高清视频 | 精品国内亚洲2022精品成人 | 99国产精品免费福利视频| 成人手机av| 国产av国产精品国产| 欧美+亚洲+日韩+国产| 在线观看舔阴道视频| 国产成人欧美| 性少妇av在线| 免费在线观看日本一区| 成人国产一区最新在线观看| 99国产综合亚洲精品| e午夜精品久久久久久久| 王馨瑶露胸无遮挡在线观看| 女人高潮潮喷娇喘18禁视频| 欧美黄色片欧美黄色片| 波多野结衣av一区二区av| 国产在线免费精品| 国产色视频综合| 啦啦啦视频在线资源免费观看| 一区二区三区激情视频| 亚洲精品美女久久av网站| 无人区码免费观看不卡 | 国产欧美日韩精品亚洲av| 2018国产大陆天天弄谢| 欧美精品高潮呻吟av久久| 成人黄色视频免费在线看| 9热在线视频观看99| 亚洲人成77777在线视频| 9色porny在线观看| 国产免费av片在线观看野外av| 亚洲成a人片在线一区二区| 超碰97精品在线观看| 男女下面插进去视频免费观看| 啦啦啦中文免费视频观看日本| 精品亚洲乱码少妇综合久久| 国产成人一区二区三区免费视频网站| 久久久精品区二区三区| 国产黄色免费在线视频| 国产精品99久久99久久久不卡| 国产免费现黄频在线看| 最新美女视频免费是黄的| 巨乳人妻的诱惑在线观看| 日韩有码中文字幕| 999精品在线视频| 交换朋友夫妻互换小说| 老司机深夜福利视频在线观看| 久久精品人人爽人人爽视色| 久久影院123| 午夜福利欧美成人| 在线av久久热| 乱人伦中国视频| 视频在线观看一区二区三区| 777久久人妻少妇嫩草av网站| 国产精品av久久久久免费| 国产99久久九九免费精品| 热99久久久久精品小说推荐| 免费久久久久久久精品成人欧美视频| tube8黄色片| 99精品久久久久人妻精品| 男男h啪啪无遮挡| 午夜福利欧美成人| 日韩大片免费观看网站| 午夜两性在线视频| 欧美激情高清一区二区三区| 在线观看舔阴道视频| 亚洲熟妇熟女久久| 黄色a级毛片大全视频| 久热这里只有精品99| 18禁裸乳无遮挡动漫免费视频| 亚洲 国产 在线| 如日韩欧美国产精品一区二区三区| 国产精品一区二区精品视频观看| 亚洲欧美一区二区三区黑人| 国产成+人综合+亚洲专区| 国产在线免费精品| 久久青草综合色| 久久毛片免费看一区二区三区| av又黄又爽大尺度在线免费看| 亚洲精品在线观看二区| 日本vs欧美在线观看视频| 久久久久久人人人人人| 亚洲一卡2卡3卡4卡5卡精品中文| 亚洲精品国产区一区二| 高清毛片免费观看视频网站 | 国产精品久久电影中文字幕 | 午夜福利,免费看| 黑人猛操日本美女一级片| 国产精品香港三级国产av潘金莲| 亚洲第一欧美日韩一区二区三区 | 欧美日韩福利视频一区二区| 久久婷婷成人综合色麻豆| 汤姆久久久久久久影院中文字幕| 国产亚洲av高清不卡| 夜夜爽天天搞| 97人妻天天添夜夜摸| 少妇裸体淫交视频免费看高清 | 性少妇av在线| 97在线人人人人妻| 国产精品美女特级片免费视频播放器 | 久久久水蜜桃国产精品网| 欧美精品av麻豆av| 精品一区二区三卡| av片东京热男人的天堂| 狠狠精品人妻久久久久久综合| 十八禁人妻一区二区| 欧美日韩av久久| 免费女性裸体啪啪无遮挡网站| 丝袜美足系列| 女性生殖器流出的白浆| 一级毛片精品| 久久久水蜜桃国产精品网| 国产aⅴ精品一区二区三区波| 久久狼人影院| 大片电影免费在线观看免费| 97在线人人人人妻| 国产精品美女特级片免费视频播放器 | 19禁男女啪啪无遮挡网站| 国内毛片毛片毛片毛片毛片| 国产亚洲午夜精品一区二区久久| 在线观看www视频免费| 性高湖久久久久久久久免费观看| 久久久国产一区二区| 亚洲国产成人一精品久久久| 天堂动漫精品| 国产av又大| 欧美大码av| 亚洲av成人不卡在线观看播放网| 国产一区二区激情短视频| 亚洲成a人片在线一区二区| 激情在线观看视频在线高清 | 美女午夜性视频免费| 性色av乱码一区二区三区2| 色尼玛亚洲综合影院| 在线观看免费视频日本深夜| av欧美777| 国产成人免费观看mmmm| 久久久久网色| 在线观看一区二区三区激情| 成人亚洲精品一区在线观看| 亚洲人成伊人成综合网2020| 香蕉久久夜色| 亚洲第一av免费看| 日本a在线网址| 久久久久精品国产欧美久久久| 国产99久久九九免费精品| 亚洲,欧美精品.| 中文字幕最新亚洲高清| 国产一卡二卡三卡精品| 国产日韩一区二区三区精品不卡| 女警被强在线播放| 在线观看66精品国产| 人成视频在线观看免费观看| 黄色视频在线播放观看不卡| 99riav亚洲国产免费| 亚洲精品一卡2卡三卡4卡5卡| 久久亚洲真实| 亚洲成人免费电影在线观看| 免费观看a级毛片全部| 丝袜在线中文字幕| 日本一区二区免费在线视频| 妹子高潮喷水视频| 在线观看免费午夜福利视频| 国产深夜福利视频在线观看| 首页视频小说图片口味搜索| avwww免费| 国产精品免费大片| 亚洲精品一二三| 国产在线精品亚洲第一网站| 国产精品九九99| 精品少妇内射三级| 少妇裸体淫交视频免费看高清 | 亚洲人成电影免费在线| 午夜免费成人在线视频| 首页视频小说图片口味搜索| 亚洲国产看品久久| 国产高清国产精品国产三级| 亚洲欧美日韩高清在线视频 | 亚洲欧美一区二区三区久久| 精品国产一区二区三区久久久樱花| 大码成人一级视频| 91成人精品电影| av网站在线播放免费| 国产又爽黄色视频| 自拍欧美九色日韩亚洲蝌蚪91| 久热这里只有精品99| 黑人猛操日本美女一级片| 一本一本久久a久久精品综合妖精| 午夜免费鲁丝| 天天添夜夜摸| 亚洲午夜精品一区,二区,三区| 免费看十八禁软件| 少妇粗大呻吟视频| 国产区一区二久久| 80岁老熟妇乱子伦牲交| 怎么达到女性高潮| 丝袜美腿诱惑在线| 欧美精品亚洲一区二区| 亚洲五月婷婷丁香| 亚洲av成人不卡在线观看播放网| 91麻豆av在线| 午夜福利,免费看| 高潮久久久久久久久久久不卡| 日韩欧美一区二区三区在线观看 | 国产片内射在线| 一本一本久久a久久精品综合妖精| 啦啦啦视频在线资源免费观看| 国产成人精品在线电影| 欧美国产精品va在线观看不卡| 视频在线观看一区二区三区| 精品国产超薄肉色丝袜足j| 99热国产这里只有精品6| 97在线人人人人妻| svipshipincom国产片| 久久av网站| 啦啦啦视频在线资源免费观看| 久久人妻福利社区极品人妻图片| 9热在线视频观看99| 中文欧美无线码| 另类精品久久| 亚洲人成电影免费在线| 色在线成人网| 黄色丝袜av网址大全| 欧美日本中文国产一区发布| 中文字幕精品免费在线观看视频| 这个男人来自地球电影免费观看| 91字幕亚洲| 777米奇影视久久| 18禁国产床啪视频网站| 成人精品一区二区免费| 69av精品久久久久久 | 菩萨蛮人人尽说江南好唐韦庄| 精品一区二区三卡| 国产一区二区 视频在线| 午夜福利免费观看在线| 一边摸一边抽搐一进一出视频| 欧美乱妇无乱码| 99久久人妻综合| 亚洲国产中文字幕在线视频| 欧美日本中文国产一区发布| 亚洲va日本ⅴa欧美va伊人久久| 中国美女看黄片| 亚洲专区中文字幕在线| 2018国产大陆天天弄谢| 捣出白浆h1v1| 欧美人与性动交α欧美软件| 大香蕉久久成人网| 十八禁高潮呻吟视频| 国产男女内射视频| 欧美激情极品国产一区二区三区| 超碰成人久久| 香蕉国产在线看| 9191精品国产免费久久| 视频在线观看一区二区三区| 日韩制服丝袜自拍偷拍| 777米奇影视久久| 99精品欧美一区二区三区四区| 亚洲欧美一区二区三区久久| 亚洲av国产av综合av卡| 亚洲精品在线观看二区| 国产片内射在线| 色94色欧美一区二区| 精品福利观看| 亚洲色图 男人天堂 中文字幕| 亚洲少妇的诱惑av| 伦理电影免费视频| 一个人免费在线观看的高清视频| 一二三四在线观看免费中文在| 国产精品美女特级片免费视频播放器 | 亚洲精品乱久久久久久| 精品亚洲乱码少妇综合久久| 桃花免费在线播放| 免费黄频网站在线观看国产| 欧美久久黑人一区二区| 1024香蕉在线观看| 欧美乱码精品一区二区三区| 超色免费av| 精品少妇一区二区三区视频日本电影| 欧美人与性动交α欧美精品济南到| 欧美人与性动交α欧美软件| 91成年电影在线观看| 国产伦理片在线播放av一区| 久久精品成人免费网站| 超碰成人久久| 丁香六月天网| 最新的欧美精品一区二区| av天堂久久9| 亚洲男人天堂网一区| 国产成人一区二区三区免费视频网站| 免费黄频网站在线观看国产| 国产成人精品在线电影| 我的亚洲天堂| 女人久久www免费人成看片| 国产日韩一区二区三区精品不卡| 纯流量卡能插随身wifi吗| 肉色欧美久久久久久久蜜桃| 亚洲专区字幕在线| 国产欧美亚洲国产| 丝袜美足系列| 美女高潮喷水抽搐中文字幕| 精品国产乱子伦一区二区三区| 一个人免费看片子| e午夜精品久久久久久久| 国产精品一区二区精品视频观看| 男女下面插进去视频免费观看| 色视频在线一区二区三区| 午夜福利,免费看| 高清av免费在线| 日韩精品免费视频一区二区三区| 一区在线观看完整版| 一级a爱视频在线免费观看| 亚洲久久久国产精品| 国产精品久久电影中文字幕 | 精品一区二区三区av网在线观看 | 嫁个100分男人电影在线观看| 久久人人97超碰香蕉20202| 2018国产大陆天天弄谢| 91成人精品电影| 久久人人爽av亚洲精品天堂| 久久婷婷成人综合色麻豆| 中文字幕色久视频| 日韩 欧美 亚洲 中文字幕| 性少妇av在线| 男女床上黄色一级片免费看| 久久影院123| 少妇精品久久久久久久| 啦啦啦中文免费视频观看日本| 欧美午夜高清在线| 夜夜夜夜夜久久久久| 免费在线观看完整版高清| 成人18禁高潮啪啪吃奶动态图| 99国产综合亚洲精品| 成人18禁高潮啪啪吃奶动态图| 十八禁网站免费在线| 国产成人啪精品午夜网站| 欧美+亚洲+日韩+国产| 日本撒尿小便嘘嘘汇集6| 久久av网站| 丰满少妇做爰视频| 国产伦理片在线播放av一区| 免费不卡黄色视频| 欧美亚洲日本最大视频资源| 欧美亚洲日本最大视频资源| 日韩欧美国产一区二区入口| 欧美日韩亚洲综合一区二区三区_| 欧美精品av麻豆av| 人人妻人人爽人人添夜夜欢视频| 最新的欧美精品一区二区| 中文字幕精品免费在线观看视频| 亚洲av美国av| 国产黄色免费在线视频| 久久 成人 亚洲| 精品亚洲成a人片在线观看| 两性夫妻黄色片| 精品国产国语对白av| 久久99一区二区三区| 色播在线永久视频| 国产有黄有色有爽视频| 王馨瑶露胸无遮挡在线观看| 叶爱在线成人免费视频播放| 国产99久久九九免费精品| 亚洲成人国产一区在线观看| 国产成人av激情在线播放| 日本欧美视频一区| 亚洲av第一区精品v没综合| 国产精品电影一区二区三区 | 精品少妇内射三级|