房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的內(nèi)涵

鐘言

前不久，中共中央政治局會(huì)議提出要加快研究房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。這一表述具有豐富的內(nèi)涵。

房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之福，也是民生之福。在我國(guó)深化城市化過(guò)程中，房地產(chǎn)投資仍是基礎(chǔ)物質(zhì)條件。既不能過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)，產(chǎn)生撐不起的資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，也不能對(duì)房地產(chǎn)是投資關(guān)鍵組成部分視而不見(jiàn)，引致不必要的失速風(fēng)險(xiǎn)。為此，要尊重和利用市場(chǎng)規(guī)律，最基本的就是從供求兩方面協(xié)調(diào)推進(jìn)；滿(mǎn)足激勵(lì)相容原則，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)主體的自覺(jué)理性選擇；降低住房市場(chǎng)大起大落的幾率，有效發(fā)揮市場(chǎng)內(nèi)在穩(wěn)定器作用。具體至少應(yīng)該包括以下幾方面內(nèi)容：

要出臺(tái)緩解熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)不足的有序機(jī)制。根據(jù)實(shí)際可以選擇：一是探索更廣區(qū)域內(nèi)的占補(bǔ)平衡。如北京供地指標(biāo)較為稀缺，京津冀一體化后，就可以和河北進(jìn)行指標(biāo)置換，實(shí)現(xiàn)在更大范圍內(nèi)的統(tǒng)籌和利益共享。二是有序打破土地用途的限制。在維護(hù)耕地和生態(tài)紅線的前提下，加大盤(pán)活工業(yè)用地力度，如變更為商業(yè)用地、企業(yè)職工自住房或者出租（而不是出售）住房用地。但要注意防范鉆空子式的尋租機(jī)制。

要構(gòu)建抑制投機(jī)炒房的內(nèi)在機(jī)制。要客觀看待住房的消費(fèi)和投資屬性并存，并以消費(fèi)屬性為導(dǎo)向。一是對(duì)豪宅別墅放開(kāi)限購(gòu)，為富裕階層大資金提供出路，但要提高貸款首付比，提高交易和保有的差別稅率。二是征收空置住房稅，鼓勵(lì)房盡其用。三是對(duì)一般商品房按照人均面積而不是套數(shù)實(shí)行累進(jìn)稅制，避免對(duì)改善型住房需求誤傷。這方面需要實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)登記。四是鼓勵(lì)地方政府和企業(yè)建設(shè)用于出租的自住周轉(zhuǎn)房，并輔之以住房資產(chǎn)證券化的政策便利，鼓勵(lì)該部分占用資金加速回籠循環(huán)使用。五是研究?jī)?yōu)化土地出讓金制度，將70年的土地出讓金由建房前一次性交納變更為分年支付，最大限度降低地方政府合謀抬價(jià)的行為短期化動(dòng)機(jī)。六是約定房?jī)r(jià)超過(guò)臨界情況時(shí)的自動(dòng)生效條款，如臨時(shí)限定房?jī)r(jià)漲幅不得超過(guò)該地區(qū)人均GDP的漲幅，或者啟動(dòng)暴利稅。七是注重宏觀審慎機(jī)制，抑制首付貸。

要切實(shí)加強(qiáng)維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定秩序的監(jiān)管機(jī)制。一是嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)企業(yè)囤積土地，嚴(yán)格規(guī)定開(kāi)發(fā)周期內(nèi)完成建設(shè)，避免源頭上的炒地皮行為。二是嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售的違法違規(guī)“黑名單”制度。這些機(jī)構(gòu)往往有動(dòng)機(jī)通過(guò)發(fā)布虛假?gòu)V告，編造散布謠言，違規(guī)預(yù)售、捂盤(pán)惜售等手段，制造房源緊張氣氛，煽動(dòng)消費(fèi)者購(gòu)房，以哄抬房?jī)r(jià)、牟取私利等。城市的房地產(chǎn)管理部門(mén)人員十分有限，而轄區(qū)內(nèi)相關(guān)中介從業(yè)人員成千上萬(wàn)。為了達(dá)到遏阻不法行為的目的，對(duì)這類(lèi)行為要非常嚴(yán)厲，不能公布名單了之，監(jiān)管措施必須跟上，舉報(bào)有獎(jiǎng)，處罰要有力度，比照制假售假的消費(fèi)者維權(quán)事件處理。

需要指出的是，適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律，并不簡(jiǎn)單的是水多了加面，面多了加水。這需要我們更深地體認(rèn)城市化和人口發(fā)展規(guī)律。唯有如此，才能減少對(duì)房地產(chǎn)的患得患失，使社會(huì)心態(tài)變得平和成熟。

責(zé)任編輯：宗軍 羅邦敏