供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題與對(duì)策

薛金明

摘要：供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱、房?jī)r(jià)高居不下，對(duì)于社會(huì)安定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成負(fù)面影響。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在目標(biāo)模糊不清，政策缺乏連續(xù)穩(wěn)定性，機(jī)制不完善，管理流于形式，相關(guān)法律法規(guī)體系不健全等問(wèn)題。應(yīng)該制定長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃指導(dǎo)短期實(shí)踐，建立健全管理機(jī)制，保障管理工作切實(shí)落實(shí)到位，完善相關(guān)法律法規(guī)體系。

關(guān)鍵詞：供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理

供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱、房?jī)r(jià)高居不下，對(duì)于社會(huì)安定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成負(fù)面影響。在此背景下，政府房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理背負(fù)著重要責(zé)任。然而，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過(guò)程中存在的問(wèn)題，不僅難以有效促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展，反而在定程度上加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不利局面。應(yīng)該在梳理問(wèn)題的基礎(chǔ)上，分析探討其存在的深刻原因，提供相關(guān)的政策建議以供參考。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的放開(kāi)，在幾十年的發(fā)展歷程中，房地產(chǎn)業(yè)快速崛起，成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展在改善民眾居住條件，促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展，提高地方財(cái)政收入、實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)和促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面起著不可忽視的作用。在我國(guó)，因其特殊的國(guó)情背景，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問(wèn)題不僅僅只是簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，同時(shí)承擔(dān)著難以推卸的社會(huì)責(zé)任。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在的突出問(wèn)題，使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問(wèn)題成為全社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)所在。房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，發(fā)展速度過(guò)快；房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力缺乏、抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱；房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整體素質(zhì)低、產(chǎn)業(yè)化運(yùn)行效果不佳；房?jī)r(jià)高居不下普通百姓壓力大；房地產(chǎn)交易、中介市場(chǎng)規(guī)范性有待加強(qiáng)。引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展關(guān)系國(guó)計(jì)民生。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的各種問(wèn)題，我國(guó)房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)管理力度之大，政策之多及集中，超過(guò)了以往任何個(gè)時(shí)期。然而收效甚微，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中一些深層次的根本性問(wèn)題仍未得到徹底解決和糾正，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的勢(shì)頭仍未得到抑制，甚至于出現(xiàn)越管問(wèn)題越升級(jí)的現(xiàn)象，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理在具體實(shí)踐仍存在許多問(wèn)題。

一、供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問(wèn)題分析

（一）目標(biāo)模糊不清，政策缺乏連續(xù)穩(wěn)定性

近幾年來(lái)，我國(guó)多次的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理目標(biāo)都在于盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的總體平衡，抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，實(shí)現(xiàn)居者有其屋的愿景。然而，對(duì)于我國(guó)當(dāng)前所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的認(rèn)識(shí)不到位，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理都對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)在些問(wèn)題的認(rèn)識(shí)上和長(zhǎng)期的規(guī)劃上還不是很清晰，甚至存在片面性和錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致政策目標(biāo)的短期性嚴(yán)重，缺乏前瞻性。同時(shí)，政策目標(biāo)的模糊不清，短期的政策手段和中長(zhǎng)期規(guī)劃思路不致，甚至出現(xiàn)相違背的現(xiàn)象。政策的不連續(xù)性和科學(xué)性合理性的欠缺，造成房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)隨著政策的變動(dòng)而出現(xiàn)上下波動(dòng)，不僅擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行，同時(shí)政策存在的漏洞也給投機(jī)者帶來(lái)可趁之機(jī)，干擾市場(chǎng)秩序。如經(jīng)濟(jì)適用房政策、房地產(chǎn)稅收政策、住房產(chǎn)業(yè)政策等都是我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理思路不清、目標(biāo)模糊的有力說(shuō)明。再者，我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理處于被動(dòng)的位置，忙于具體的事務(wù)管理和救火中，缺乏長(zhǎng)期規(guī)劃，事后調(diào)控居多，造成“放就亂，放就漲，越管理越升溫”局面的出現(xiàn)。

（二）機(jī)制不完善，管理流于形式

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理已跨過(guò)了多個(gè)年頭中，房地產(chǎn)成為我國(guó)政府經(jīng)濟(jì)管理中的重點(diǎn)和焦點(diǎn)。特別是近幾年，政府對(duì)房地產(chǎn)的管理可謂重拳出擊，政策短時(shí)間里密集推行的。但效果不住，許多政策與規(guī)定只流于形式，走走過(guò)場(chǎng)，執(zhí)行不到位，甚至不乏失真、變形例子。部分政策可操作性不強(qiáng)，存在爭(zhēng)議，實(shí)施細(xì)則的制定頒布遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上實(shí)施原則的制定頒布。我國(guó)相關(guān)經(jīng)濟(jì)管理的措施落實(shí)大部分采取自上而下的形式，中央政府與地方政府房地產(chǎn)兩級(jí)監(jiān)督、管理、調(diào)控職責(zé)、范圍未劃分清晰和明確定位，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺(tái)都是中央與地方政府的非合作博弈。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于快速發(fā)展的過(guò)渡階段，房地產(chǎn)業(yè)高收益與低成本的特點(diǎn)使其成為地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和地方財(cái)政重要來(lái)源，也成為地方政府推高地價(jià)、拉高房?jī)r(jià)的原動(dòng)力。公權(quán)力與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的合作，極易導(dǎo)致內(nèi)部交易、權(quán)錢(qián)交易，導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)管理操作明顯存在失范現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場(chǎng)中官商結(jié)合的鏈條若無(wú)真正打破，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的難度將越來(lái)越大，國(guó)家宏觀政策也注定流于形式，難發(fā)揮有效作用。加上，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中最為關(guān)鍵的金融、企業(yè)、土地、地方政府等多個(gè)環(huán)節(jié)上在日常運(yùn)行中各自為政，協(xié)調(diào)不足，各自決策，決策問(wèn)相互脫節(jié)，也導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理流于形式。

（三）相關(guān)法律法規(guī)體系的不健全

從世界上各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程和經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，完善的法律法規(guī)體系是保障房地產(chǎn)市場(chǎng)良性運(yùn)行的先決條件和基礎(chǔ)。在我國(guó)，由于房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展的初始階段，房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的健全程度有待加強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)管理應(yīng)是個(gè)從最初的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、交易到后期管理的完整體系，但是在我國(guó)目前還沒(méi)有形成部覆蓋整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理法。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)的建設(shè)進(jìn)程明顯落后于當(dāng)明我國(guó)房地產(chǎn)高速發(fā)展的需求，導(dǎo)致法律真空現(xiàn)象越來(lái)越多。其次，我國(guó)目前主要還是依靠行政權(quán)威對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行管理，很大部分文件都是以國(guó)務(wù)院名義牽頭頒發(fā)的，或是以國(guó)家部委辦的名義發(fā)布的，如國(guó)11條、新國(guó)四條等，缺乏法律的嚴(yán)肅性、穩(wěn)定性和普遍適用性特點(diǎn)。即使在特定領(lǐng)域相關(guān)的法律法規(guī)已初步建立，但與此相配套的條例、實(shí)施細(xì)則不完備，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是土地市場(chǎng)上政令不通、有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)，陷入惡性循環(huán)中。加上已有法律法規(guī)落實(shí)不到位，使得法律應(yīng)有效力大打折扣。

二、供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理相關(guān)對(duì)策分析

（一）制定長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，指導(dǎo)短期實(shí)踐

供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下我國(guó)正處于體制改革不斷深入的關(guān)鍵時(shí)期，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和發(fā)展方式都面臨著重大調(diào)整，“轉(zhuǎn)型”、“發(fā)展”將已成為未來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主題詞和關(guān)鍵詞。要深刻認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展對(duì)于解決普通民眾的居住條件和提高生活品質(zhì)的重大作用及其在促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的獨(dú)特地位。

在把握住我國(guó)處于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下的基本國(guó)情的前提下，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的總體思路，在追求短期效應(yīng)的同時(shí)更應(yīng)確立長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)，以滿(mǎn)足我國(guó)日益增長(zhǎng)的城鄉(xiāng)居民的實(shí)際居住需求和城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要，以促進(jìn)和保障我國(guó)社會(huì)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和諧、良性發(fā)展。在對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展?fàn)顩r做充分祥實(shí)調(diào)研工作的基礎(chǔ)上，出臺(tái)房地產(chǎn)業(yè)的中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，這才是確保房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展的有效途徑，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“漲則緊，跌則松”的調(diào)控常態(tài)。

同時(shí)，針對(duì)性地把宏觀經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)分解為中短期目標(biāo)以指導(dǎo)實(shí)踐，更有利于理順當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)雜多變關(guān)系和局面和對(duì)癥下藥。如在我國(guó)人多地少的前提下，從短期的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理來(lái)看，著重點(diǎn)在于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)清楚界定和功能區(qū)分。對(duì)于滿(mǎn)足消費(fèi)的房地產(chǎn)需求要合理引導(dǎo)，政府要切實(shí)負(fù)起提供社會(huì)保障的職責(zé)，建立起完善的住房保障體系；對(duì)于炒房類(lèi)房地產(chǎn)投機(jī)行要從稅收、金融及其它方面加以限制。

（二）建立健全管理機(jī)制，保障管理工作切實(shí)落實(shí)到位

供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的許多問(wèn)題有著深層次的原因，單純依靠簡(jiǎn)單的行政命令調(diào)控難以有效解決。改革房地產(chǎn)管理體制是解決當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不良局面的有效途徑。要正確認(rèn)識(shí)政府經(jīng)濟(jì)管理職能在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中所能起到的作用，調(diào)整政府部門(mén)的管理職能。正視市場(chǎng)失靈的存在，但必須在充分發(fā)揮市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)功能的基礎(chǔ)，根據(jù)市場(chǎng)的變化進(jìn)行適當(dāng)、適度的干預(yù)，最終建立起有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的合理、有效的運(yùn)行管理機(jī)制，為促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好的法制和社會(huì)環(huán)境。

理順中央與地方在房地產(chǎn)管理的關(guān)系，明確責(zé)任主體，確立雙方的職責(zé)范圍，并做好監(jiān)督工作。特別是地方政府要本著可持續(xù)發(fā)展的理念，認(rèn)真把握科學(xué)發(fā)展觀和建設(shè)和諧社會(huì)的精髓，在房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理價(jià)值取向上要與中央保持高度的致，從本地房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況出發(fā)，因地制宜，采取差異化的調(diào)控描施。同時(shí)對(duì)財(cái)稅體制進(jìn)行探索性改革，遏制土地財(cái)政，降低地方財(cái)政收入對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的依賴(lài)，提高地方政府對(duì)國(guó)家房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)管理政策的落實(shí)力度和積極性。對(duì)于官商結(jié)合的不法行為給予嚴(yán)厲打擊，并在社會(huì)范圍內(nèi)做好典型的負(fù)面例子宣傳，凈化房地產(chǎn)行業(yè)的不良氛圍，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。再者，房地產(chǎn)業(yè)所涉及的各部門(mén)，國(guó)土資源、財(cái)政、稅收、建設(shè)、金融等在要中央的統(tǒng)領(lǐng)導(dǎo)下，加強(qiáng)溝通，密切配合，提高行動(dòng)的協(xié)調(diào)性，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理的有效性。

（三）完善相關(guān)法律法規(guī)體系

法律法規(guī)體系的完善一般都需經(jīng)歷定的發(fā)展階段和經(jīng)驗(yàn)的積累。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行，需逐步建立和完善我國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)，建立起具有中國(guó)特色的完整房地產(chǎn)法律體系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的規(guī)范化和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理行為的合理法和合法化。應(yīng)以法律來(lái)有效制約政府的經(jīng)濟(jì)管理作用的發(fā)揮，避免政府過(guò)多的行政干預(yù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序造成更深的擾亂。同時(shí)以法律切實(shí)保障我國(guó)房地產(chǎn)綜合、全方位的、多層次的宏觀調(diào)控體系的建立和實(shí)施。繼續(xù)完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，盡快出臺(tái)各相關(guān)的實(shí)施細(xì)則，促成《房地產(chǎn)法》的出臺(tái)，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理、交易管理、中介服務(wù)管理及相關(guān)的后期服務(wù)管理等各個(gè)方面完全納入法律規(guī)范體系，提高我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)規(guī)范政策的層次性、穩(wěn)定性和嚴(yán)肅性，使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。