浙江城市住宅市場(chǎng)去庫(kù)存研究*

金偉剛

（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局浙江調(diào)查總隊(duì)，浙江杭州 310012）

調(diào)研透視

浙江城市住宅市場(chǎng)去庫(kù)存研究*

金偉剛

（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局浙江調(diào)查總隊(duì)，浙江杭州 310012）

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，2016年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展要抓好“三去一降一補(bǔ)”五大任務(wù),突出強(qiáng)調(diào)要化解房地產(chǎn)庫(kù)存。本文通過(guò)分析浙江住宅市場(chǎng)庫(kù)存現(xiàn)狀及變化原因，梳理歷年宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響因素，結(jié)合一系列與城市住宅市場(chǎng)去庫(kù)存關(guān)聯(lián)緊密的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)相關(guān)性分析及庫(kù)存去化周期臨界點(diǎn)的探索，提出浙江城市住宅市場(chǎng)去庫(kù)存對(duì)策建議，為政府決策提供參考。

房地產(chǎn)市場(chǎng)；去庫(kù)存；調(diào)控

近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻，2015年和2016年上半年商品房待售面積同比分別增長(zhǎng)17.5%、14.6%，浙江省住宅去庫(kù)存壓力增大。2015年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確要求將化解房地產(chǎn)庫(kù)存作為2016年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展五大任務(wù)之一，《浙江省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》中也提出“促進(jìn)存量商品房消化”，去庫(kù)存將成為今后一段時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)的主基調(diào)。本文圍繞房地產(chǎn)去庫(kù)存途徑和措施，化解城市住宅市場(chǎng)庫(kù)存壓力為重點(diǎn)內(nèi)容，進(jìn)行深入分析。

一、浙江城市住宅市場(chǎng)庫(kù)存現(xiàn)狀

（一）庫(kù)存面積有所回落但仍處高位

2014年以來(lái)浙江新建商品住宅庫(kù)存面積總體呈先增后減的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。2014年1月浙江11個(gè)設(shè)區(qū)市城區(qū)新建商品住宅庫(kù)存面積為2573萬(wàn)平方米，到2015年1月增加至3937萬(wàn)平方米，之后庫(kù)存面積高位回落，截至2016年6月份，住宅庫(kù)存面積為2752萬(wàn)平方米，較2015年1月的歷史最高值減少1185萬(wàn)平方米，下降了30.1%，但仍處較高水平。

（二）住宅去庫(kù)存周期呈拋物線走勢(shì)

近年來(lái)浙江11個(gè)設(shè)區(qū)市城區(qū)新建商品住宅去庫(kù)存周期（用前12個(gè)月的平均銷售量為分母計(jì)算）在9-23個(gè)月之間波動(dòng)，呈拋物線走勢(shì)，分為兩個(gè)階段（圖1）。一個(gè)階段是2014年2月-10月，住宅市場(chǎng)供應(yīng)較快增長(zhǎng)，需求萎靡不振，住宅庫(kù)存量持續(xù)攀升，去庫(kù)存周期從13.7個(gè)月擴(kuò)大至22.3個(gè)月。另一個(gè)階段是2014年11月-2016年6月，市場(chǎng)需求有所回暖，加上各級(jí)政府控制土地供應(yīng)量，去庫(kù)存周期從22.3個(gè)月逐漸縮短至8.5個(gè)月。

圖1 2014年2月-2016年6月浙江住宅庫(kù)存量去庫(kù)存周期情況

圖2 2016年6月浙江省各城市住宅市場(chǎng)去庫(kù)存周期情況

（三）逾五成庫(kù)存總量集中在杭甬兩地

分析全省11個(gè)設(shè)區(qū)市的住宅庫(kù)存分布情況，截至到2016年6月份，各市庫(kù)存量呈四個(gè)層級(jí)分布：

杭州、寧波處于第一層級(jí)。截至2016年6月份，兩市新建商品住宅庫(kù)存面積分別為910.4萬(wàn)平方米和477.3萬(wàn)平方米，合計(jì)占全省住宅庫(kù)存面積的50.4%。

嘉興、紹興、湖州處于第二層級(jí)。截至2016年6月份，三市新建商品住宅庫(kù)存面積分別為244.0萬(wàn)平方米、240.9萬(wàn)平方米和222.0萬(wàn)平方米，合計(jì)占全省住宅庫(kù)存面積的25.7%。

金華、臺(tái)州、舟山處于第三層級(jí)。截至2016年6月份，三市新建商品住宅庫(kù)存面積分別為176.1萬(wàn)平方米、153.5萬(wàn)平方米和131.3萬(wàn)平方米，合計(jì)為460.9萬(wàn)平方米，占全省住宅庫(kù)存面積的16.8%。

溫州、麗水、衢州處于第四層級(jí)。截至2016年6月份，三市住宅庫(kù)存分別為88.6萬(wàn)平方米、54.7萬(wàn)平方米和53.3萬(wàn)平方米，合計(jì)196.6萬(wàn)平方米，占全省住宅庫(kù)存面積的7.1%。

（四）城市間去庫(kù)存周期差異較大

11個(gè)設(shè)區(qū)市去庫(kù)存周期差異較大。截至2016年6月底，各城市住宅市場(chǎng)去庫(kù)存周期可分為三個(gè)區(qū)間。

湖州、紹興、舟山和金華處于第一區(qū)間，去庫(kù)存周期均在12個(gè)月以上，去庫(kù)存的壓力相對(duì)較大，后期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的重點(diǎn)將側(cè)重加快去庫(kù)存。

麗水、寧波、臺(tái)州和嘉興處于第二區(qū)間，去庫(kù)存周期在8-10個(gè)月，屬于相對(duì)合理區(qū)間，維持現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的穩(wěn)定是重點(diǎn)。

杭州、衢州和溫州，去庫(kù)存周期處于第三個(gè)區(qū)間，屬于“庫(kù)存相對(duì)不足”的區(qū)間內(nèi)，目前已完成去庫(kù)存任務(wù)，政府可根據(jù)實(shí)際情況實(shí)施新的調(diào)控政策，保持市場(chǎng)供求穩(wěn)定和價(jià)格平穩(wěn)運(yùn)行（圖2）。

二、浙江城市住宅市場(chǎng)庫(kù)存變化分析

當(dāng)前市場(chǎng)庫(kù)存高企原因分析：

1.前期土地供應(yīng)量過(guò)大，造成住宅供應(yīng)量持續(xù)增加。“十二五”時(shí)期，浙江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（單位）累計(jì)購(gòu)置土地面積8106萬(wàn)平方米，其中2011年為2189萬(wàn)平方米，2013年為1761萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)企業(yè)積極拿地，土地成交較多，經(jīng)過(guò)兩到三年的開(kāi)發(fā)，前期土地供應(yīng)大幅增長(zhǎng)導(dǎo)致后期市場(chǎng)供應(yīng)量持續(xù)增加。

2.經(jīng)濟(jì)增速下滑，城市間房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化。近年來(lái)，受體制改革先發(fā)優(yōu)勢(shì)逐步消失和資源環(huán)境等市場(chǎng)要素的制約，產(chǎn)業(yè)“低、小、散”問(wèn)題凸顯，以外貿(mào)和制造業(yè)為主的浙江民營(yíng)經(jīng)濟(jì)增速放緩，這對(duì)購(gòu)房群體實(shí)際購(gòu)買力和房地產(chǎn)市場(chǎng)信心也產(chǎn)生了一定沖擊。特別是三四線城市人口增長(zhǎng)緩慢，購(gòu)房需求不足，城市住宅市場(chǎng)供應(yīng)量不斷增加，積累了大量庫(kù)存難以消化，房地產(chǎn)市場(chǎng)反彈乏力。

3.城鎮(zhèn)化率影響購(gòu)房潛在需求。經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，浙江城鎮(zhèn)常住居民人均住房建筑面積由2002年的21.1平方米提高至2015年的40.5平方米，上升91.9%，房地產(chǎn)市場(chǎng)住房短缺時(shí)代已經(jīng)結(jié)束；浙江城鎮(zhèn)化率不斷提高，2015年浙江常住人口城鎮(zhèn)化率為65.8%，根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，城鎮(zhèn)化率在70%左右時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度會(huì)明顯放緩，潛在需求空間也在不斷壓縮。

4．供給側(cè)與需求側(cè)的結(jié)構(gòu)性矛盾加大。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)存在不合理性，供需對(duì)接不夠緊密。部分城市低投入、低價(jià)位的住宅供應(yīng)量不足，而高投入、高價(jià)位的豪華型住宅、酒店式公寓比重過(guò)高，在一定程度上加劇了庫(kù)存的結(jié)構(gòu)性矛盾。中低收入家庭占多數(shù)，而中低價(jià)位住宅供應(yīng)比例偏低，造成中低收入家庭購(gòu)房有一定難度；相反，高收入階層比重相對(duì)較小，但高檔住宅供給比重過(guò)大，必然使房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與實(shí)際需求差距較大，導(dǎo)致市場(chǎng)總體銷售壓力增大，減緩去庫(kù)存的速度。

5.部分區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施配套不夠完善。受經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口等因素影響，各區(qū)域發(fā)展差異很大。前期房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，城郊、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等在基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療、教育等生活配套尚不成熟的情況下“被城市化”開(kāi)發(fā)了較多的房地產(chǎn)項(xiàng)目。進(jìn)入調(diào)整期后，這些區(qū)塊成了庫(kù)存積壓的重災(zāi)區(qū)，去庫(kù)存速度極慢，區(qū)域項(xiàng)目之間冷熱不均現(xiàn)象越發(fā)明顯，這也是主城區(qū)高成交、城郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域高庫(kù)存并存的原因。

三、住宅庫(kù)存量變化因素的相關(guān)分析及結(jié)論

為了研究相關(guān)指標(biāo)與住宅市場(chǎng)存量變化發(fā)展關(guān)系，本文收集2005-2015年浙江房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)貸款、城市人口、居民生活水平、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策等5個(gè)方面、31個(gè)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，做了相關(guān)性檢驗(yàn)，根據(jù)計(jì)算結(jié)果（表1）得出以下結(jié)論。

表1 與住宅去庫(kù)存周期變化量相關(guān)系數(shù)較高的指標(biāo)

（一）城市住宅市場(chǎng)銷售額增量和本年土地成交價(jià)款若能保持一定比例，城市住宅市場(chǎng)去庫(kù)存周期將保持穩(wěn)定

回歸分析表明，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的當(dāng)年住宅銷售額增量與土地成交金額保持3.44∶1的比例時(shí)，新建住宅市場(chǎng)去庫(kù)存周期更易于趨于合理區(qū)間。

（二）降低房地產(chǎn)企業(yè)土地成交總額和土地購(gòu)置面積，有利于縮短去庫(kù)存周期

相關(guān)分析表明，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（單位）本年土地成交價(jià)款與房地產(chǎn)去庫(kù)存周期變化量相關(guān)系數(shù)為0.784，兩者相關(guān)度較高。因此加強(qiáng)對(duì)土地拍賣的監(jiān)管和調(diào)控，降低房地產(chǎn)企業(yè)的土地成交額，有利于緩解房地產(chǎn)庫(kù)存壓力。

（三）把握住宅市場(chǎng)去庫(kù)存周期的合理區(qū)間，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展

房?jī)r(jià)走勢(shì)與庫(kù)存量變化關(guān)系密切，通過(guò)房?jī)r(jià)與庫(kù)存量的相關(guān)性檢驗(yàn)，兩者相關(guān)系數(shù)為-0.622，表明房?jī)r(jià)走勢(shì)與庫(kù)存量存在較高的負(fù)相關(guān)，當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲，住宅庫(kù)存量就趨于減少，反之，當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)下跌，住宅庫(kù)存量將會(huì)增加。通過(guò)對(duì)10年來(lái)我省城市住宅去庫(kù)存周期的回歸分析，得到回歸系數(shù)a=26.6，b=-0.188，表明新建商品住宅價(jià)格指數(shù)每增加1個(gè)單位，市場(chǎng)去庫(kù)存周期將減少0.188個(gè)月。假定新建商品住宅價(jià)格指數(shù)（自變量X）為100，計(jì)算去庫(kù)存周期（因變量Y）為7.8，即房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)時(shí)，浙江城市住宅市場(chǎng)去庫(kù)存周期合理臨界點(diǎn)為7.8個(gè)月，表明要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，去庫(kù)存周期合理區(qū)間為7-9個(gè)月。

（四）增加住宅銷售量是房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存最重要的手段

相關(guān)分析表明，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售量對(duì)市場(chǎng)去庫(kù)存周期變動(dòng)的相關(guān)性最高，與銷售額和銷售面積相關(guān)系數(shù)分別為-0.887和-0.842，表明當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售量增加時(shí)，城市住宅市場(chǎng)去庫(kù)存周期會(huì)相應(yīng)減少。

（五）增加房地產(chǎn)市場(chǎng)資金貸款能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存

相關(guān)分析表明，個(gè)人住房貸款余額變動(dòng)與市場(chǎng)去庫(kù)存周期變動(dòng)相關(guān)性較高，兩者的相關(guān)系數(shù)為-0.799，表明個(gè)人住房貸款余額增長(zhǎng)，能有效提高購(gòu)房者的實(shí)際購(gòu)買力，縮短城市住宅市場(chǎng)去庫(kù)存周期。

四、浙江城市住宅市場(chǎng)去庫(kù)存對(duì)策建議

通過(guò)對(duì)浙江城市住宅市場(chǎng)庫(kù)存變化的因素分析及十年來(lái)宏觀調(diào)控政策的市場(chǎng)效應(yīng)梳理，結(jié)合部分指標(biāo)數(shù)據(jù)相關(guān)性檢驗(yàn)，對(duì)于浙江城市住宅市場(chǎng)去庫(kù)存提出以下建議。

（一）整合資源，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警系統(tǒng)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化是多種因素綜合作用的結(jié)果，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和未來(lái)趨勢(shì)的判斷需要統(tǒng)籌考慮各種因素的影響。要充分發(fā)揮政府有關(guān)部門之間的聯(lián)動(dòng)作用，發(fā)掘并利用相關(guān)“大數(shù)據(jù)”，加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)、房地產(chǎn)、國(guó)土資源等相關(guān)部門的合作，建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商品房交易、土地供應(yīng)、金融、市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)等信息資料的共享機(jī)制，實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)土地市場(chǎng)已拍未開(kāi)發(fā)、已開(kāi)發(fā)未銷售的土地情況，掌握商品房潛在庫(kù)存量，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的當(dāng)年住宅銷售額增量與土地成交量保持3.44∶1，形成全面客觀地反映房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況的分類型、分區(qū)域、分結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)。

（二）優(yōu)化結(jié)構(gòu)，推進(jìn)房地產(chǎn)供給側(cè)改革

目前房地產(chǎn)高庫(kù)存真正原因在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)供給側(cè)失衡，化解房地產(chǎn)庫(kù)存，既要在刺激消費(fèi)上用力，也要在供給側(cè)使勁。要合理控制房地產(chǎn)市場(chǎng)增量，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu),關(guān)注庫(kù)存死角，提高資源配置效率，允許開(kāi)發(fā)商在預(yù)售期間適當(dāng)調(diào)整商品房房屋套型結(jié)構(gòu)，提高住宅銷售量，滿足社會(huì)多層次的住房需求。

（三）分類調(diào)控，有序推進(jìn)房地產(chǎn)稅收體制改革

從短期看,應(yīng)堅(jiān)持分類調(diào)控，因地制宜，因城施策。對(duì)漲幅過(guò)快、庫(kù)存壓力小、去庫(kù)存周期在7個(gè)月以內(nèi)的城市適當(dāng)增加土地供應(yīng)，適當(dāng)收緊信貸政策；而對(duì)于價(jià)格上漲乏力、庫(kù)存壓力大、去庫(kù)存周期在9個(gè)月以上的城市則應(yīng)該減少土地供應(yīng)，優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，爭(zhēng)取金融、信貸等方面更加大力的支持。從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮,應(yīng)加快房產(chǎn)稅的出臺(tái)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，學(xué)習(xí)借鑒國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn)，推出適合我國(guó)國(guó)情且行之有效的具體稅收政策。房地產(chǎn)稅除了為地方財(cái)政提供充足的資金外，還有一個(gè)重要的職能，就是平穩(wěn)房?jī)r(jià)。比如：美國(guó)50個(gè)州都已征收房產(chǎn)稅，稅率一般為1%-3%；德國(guó)，房產(chǎn)購(gòu)置稅基本上是按房產(chǎn)價(jià)值的3.5%征收等。

（四）產(chǎn)城融合，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提升城市吸引力

浙江多個(gè)城市為中小城市規(guī)模，各城市通過(guò)加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、提高公共服務(wù)能力和水平、培育壯大特色優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，增強(qiáng)城市產(chǎn)業(yè)支撐能力，豐富城市資源的供給及配套，保持物價(jià)水平的平穩(wěn)運(yùn)行，從而擴(kuò)大就業(yè)機(jī)會(huì)和人口吸納能力。從長(zhǎng)期來(lái)看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提升、人口凈流入規(guī)模的擴(kuò)大，政府需大力營(yíng)造產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新的氛圍，促成開(kāi)發(fā)商進(jìn)行以高科技、文化創(chuàng)意、旅游度假、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)的跨界資源融合，打造出多業(yè)態(tài)與不同產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)化的協(xié)同互動(dòng)的新模式，為房地產(chǎn)市場(chǎng)生成持續(xù)強(qiáng)勁的住房需求提供源源不斷的內(nèi)在動(dòng)力。

(責(zé)任編輯：施越霞)

注：*本報(bào)告為國(guó)家統(tǒng)計(jì)局浙江調(diào)查總隊(duì)聯(lián)合課題。課題組負(fù)責(zé)人程定堯，成員為吳曉燕、金偉剛、朱一波、趙敏、沈小葉、李山林、詹良飛、胡歡歡，總撰為金偉剛。